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土地使用权出让合同纠纷精解

更新时间:2021-05-03   浏览次数:3154 次 标签: 房地产精解 土地使用权典型案例 土地使用权出让 云讼专题

文章摘要:

【目录】1.什么是土地使用权出让合同?1.1什么是土地使用权出让?1.2什么是土地使用权出让年限?1.3什么是建设用地审批基本流程?2.什么是无效国有土地使用权出让合同?3.什么是土地使用权出让方式?4.受让方可以主张解除土地使用出让合同情形有哪些?4.1什么是土地使用权出让合同解除?4.2什么是支付土地闲置费和无偿收回土地使用权?5.什么是土地用途变更?6.什么是土地出让合同履行违约责任?

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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

  一、土地使用权出让合同纠纷

    第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

  第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

  本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

  第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

  当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

  第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。

  第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。

  第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。

经典案例 回目录

·贵州省水城县人民政府与海南省洋浦鑫荣实业公司等土地使用权出让合同纠纷案

【裁判摘要】因为水城县政府作为土地使用者身份而不是代表国家出让土地,该政府无权对外缔结合同,不具备出让土地使用权的主体资格,所签订的土地使用权出让合同因违反法律规定而无效。 

·湖南天成房地产开发有限公司与岳阳市国土管理局等土地使用权出让合同纠纷案

【裁判摘要1】签订土地使用权出让合同时,虽然所涉土地尚未征收转为国有土地,但合同签订后补办了有关征地手续的,符合法律有关规定,该合同认定有效。 

【提示】签订土地使用权出让合同时,土地尚未转为国有土地,但其后补办有关手续的应认定合同有效。  

【裁判摘要2】国土局与当事人签订《国有土地使用权出让合同》时,虽然所涉土地尚未征用转为国有土地,但其后补办了有关征地手续,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定,一审法院认定双方签订的《国有土地使用权出让合同》及其补充合同有效是正确的。土地出让方在未办齐有关征地手续的情况下,签约出让土地使用权,导致交地延误,致使受让人不能按照合同约定时间实际取得受让土地,应承担违约责任。鉴于规划部门对尚未交付的土地重新调整了规划,双方又不能改变投资项目、异地开发达成协议,故上述合同应终止履行。  

·时间房地产建设集团有限公司与玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷上诉案 

【载《最高人民法院公报》2005年第5期】 

【裁判要旨】以特殊出让方式出让土地使用权的合同何时成立的认定标准。 

【提示】挂牌出让国有土地使用权公告属于邀约邀请。

【裁判摘要】根据合同法第十五条第一款的规定,国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价,并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约,双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。 

【裁判规则】刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制,在发出要约邀请后,要约邀请人撤回要约邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系,撤回要约邀请不产生合同上的责任。 

【裁判意见】 

①明确国有土地使用权出让合同属于民事合同; 

②明确国有土地使用权出让公告的法律性质是要约邀请; 

③明确出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任,而非合同上的违约责任。 

④在缔约阶段所发生的信赖利益的损失,必须通过独立的信赖利益的赔偿请求权而予以保护[应为法律特别规定的请求权],受害人可以直接依据缔约过失请求有过失一方承担责任。 

·崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2007年第3期(总第125期)】

【裁判摘要】

(一)根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力约定所附条件,是指在合同中特别约定一定的条件,以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件,不符合法律规定。

(二)根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。

(三)根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在 2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。

(四)解除权在实体方面属于形成权,在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下,人民法院不能依职权径行裁判。

【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除,不影响和限制合同的效力。  

【裁判摘要1】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。  

【裁判意见1】 

①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。  

②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。  

③国家政策不允许情形,虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效,但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时,应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。 

【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  

【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。  

【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。  

【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。

·株洲开发区龙珠物业发展有限公司等与株洲市高新技术产业开发区管理委员会等土地使用权出让纠纷案

【提示】双方当事人均要求终止履行《土地出让合同》的,应先认定是否有效,对有效的合同终止履行后,要根据当事人的过错确定当事人的损失以及赔偿责任:

①在当事人均要求终止履行合同后,人民法院是否予以支持要看案涉合同关系是否有效,只有有效的合同才涉及终止履行的问题。   

②终止履行后,如何确定当事人的损失以及赔偿责任要根据当事人的过错作出认定。   

③当事人既未按合同约定按期支付土地出让金,又未经出让方同意,擅自将土地转让给他人,构成违约,致使该土地长期闲置,造成巨大浪费,应承担主要责任。   

【裁判摘要】双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》关于出让方提供土地的时间和方式约定不明确,致使双方在履行过程中发生争议,造成合同无法继续履行,双方都有一定责任。现双方均无意继续履行合同,要求终止履行,应予支持。合同终止履行后,出让方收回该出让土地,同时返还当事人已经支付的土地出让金本金及利息;该出让土地长期处于闲置状态,造成重大损失,对此双方都有一定责任,受让方应赔偿部分损失,其余损失由出让方自负。 

·湖北省武汉市国土资源管理局与武汉兴松房地产开发有限公司行政纠纷上诉案  

【提示】土地行政管理部门有权在土地使用权人严重违约,致使合同目的不能实现时收回土地使用权,其实质是解除合同的行为。  

【裁判摘要】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款关于“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”的规定,土地行政管理部门可以根据兴松公司违反合同情节的程度作出相应的处罚。收回土地使用权的处罚实际上是解除合同的行为,属于最严厉的制裁措施,应当是在一方严重违约,致使合同目的不能实现时由土地行政管理部门作出决定。   

·青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案

——能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效   

【裁判摘要1】  

一、对于双方当事人意思表示真实,约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益,且已经过公证的合同,应认定已经成立。

二、根据合同法的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。  

三、合同部分内容无效,但不影响其他部分效力的,应当认定合同其他部分内容有效。   

【提示】土地使用权出让合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。  

【裁判摘要2】根据《合同法》第44条和《土地管理法》第44条的规定,未经政府批准农转用土地的土地使用权出让合同无效。根据《合同法》第56条规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,应认定双方当事人签订的土地使用权出让合同其中经过政府批准的部分土地使用权出让有效,未经政府批准的部分土地使用权出让无效,其他合同条款仍然有效。对于出让人关于涉案合同项下转让的土地是不可分物,不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张,不予支持。  

【裁判意见】涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效。  

所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制,超出的部分无效,未超出的部分有效,在一个合同条款中既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来确定的。  

所谓质上的无效,是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。  

只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或合同目的的违法或其他条款的有效性对当事人没有实际意义,无法实现合同目的特殊情况下,才能确认合同全部无效。

·东营市国土资源局开发区分局与山东华林纸业有限责任公司土地行政合同纠纷上诉案  

【提示】国有土地使用权出让合同产生的纠纷属于行政纠纷还是民事纠纷?

【裁判要旨】国有土地使用权出让合同是行政机关为了实现行政职能,提高国有土地的使用效益而订立的合同,该合同中存在着国家公共利益和国家职权因素。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。该法第十一条规定:土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。签订国有土地出让合同是为了实现合理开发利用土地资源的行政目标,在合同签订后,依照法律规定,作为出让方的政府仍然有对受让方使用土地情况的监督权及受让方存在违法情形或违反合同情形时的制裁权。因此,国有土地使用权出让是由行政机关通过行政权来实现的,是土地所有者处置土地的一种方式,合同双方是管理与被管理的关系,本案中,上诉人与被上诉人签订的19号出让合同确立的是一种行政法律关系,不是民事法律关系,该合同属于行政合同。

·资阳市国土资源局等诉四川省阳明实业有限公司土地出让行政纠纷案  

【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同纠纷列入民事诉讼案由。如果出让合同影响了合同之外第三人的权利义务,第三人提起行政合同诉讼属于人民法院受案范围。

【裁判摘要】根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第二款“本规定所称拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出让结果确定土地使用权的行为”等相关规定,市国土局以拍卖方式出让案涉国有土地使用权,须先后经过编制确定出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买人申请和资格审查、拍卖(签订成交确认书)、签订出让合同、发布出让结果、交付土地、办理土地登记等相关程序。上诉人市国土局按照上述程序组织实施拍卖出让国有土地使用权的行为是履行法定职责,属于对当事人权利义务产生实际影响的具体行政行为。本案中,上诉人市国土局在拍卖出让案涉国有土地使用权过程中,进行了编制拍卖出让文件,发布拍卖公告、组织拍卖会、与被上诉人阳明公司签订《成交确认书》等程序,但却最终选择与未经申请、未参加拍卖活动的中交阳明公司签订《国有土地使用权出让合同》,该签订出让合同的行为是否正确行使了权利、严格履行了职责,成交确认人阳明公司提出了质疑,并提起本案诉讼,原审人民法院依法受理符合最高人民法院关于行政诉讼受案范围的规定。

·贺兰县国土资源局等诉宁夏银铁龙物流有限公司建设用地使用权纠纷再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1146号

【裁判摘要】银铁龙公司虽没有取得案涉土地的国有土地使用权,但其占有、使用案涉土地并予以建设的行为并不违法,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定,应当对被征收的房屋所有权人予以公平补偿。国土局未与银铁龙公司签订补偿协议即将案涉土地使用权予以出让侵犯了银铁龙公司的合法权益,原审参照工业用地标准对银铁龙公司的损失予以补偿,并无不当。

【解读】企业缴纳土地出让仅后即使未取得土地证仍可获得征收补偿。

·禹州市银龙房地产开发有限公司与河南省襄城县人民政府土地登记赔偿纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申862号

【裁判摘要】提前收回国有土地使用权补偿——《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定,在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回国有土地使用权,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。本案中,禹州银龙公司的国有土地使用权被提前收回,使其不能按照权利设立时的期限继续使用土地,应当根据土地使用年限情况给予相应的补偿。一审依照该国有土地使用权重新出让的市场价值计算补偿数额,缺乏法律依据。根据襄城县政府襄土国用(2001)字第005号国有土地使用证载明,禹州银龙公司国有土地使用权于2001年登记,终止日期为1998年12月至2048年12月,出让年限为50年,襄城县政府2016年收回该国有土地使用权时,已经登记禹州银龙公司名下15年。因一审中各方当事人均未主张评估,二审参照该国有土地使用权重新出让的市场价值,按照出让剩余年限酌定计算禹州银龙公司损失,符合法律规定和本案客观实际。