土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    1.国有土地使用权；

    2.集体土地必须征用为国有土地后才能出让：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 

    1.必须符合土地利用总体规划；

    2.必须符合城市规划；

    3.必须符合年度建设用地计划：县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级政府批准。

    1.由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

    2.出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 

    国有土地使用权出让是指国家以土地所有人身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为：

    ①国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标、双方协议的方式进行：

    A.商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地：有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

    B.采取双方协议出让方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

    ②土地使用权出让的主体是土地所有权人即国家：市、县人民政府的土地管理部门按照国家法律的授权和有批准权的人民政府批准授权，可以代表国家出让土地使用权。

    ③土地使用权出让的标的物只能是国有建设性用地：

    A.不包括国有农用地、未利用地；

    B.农村集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设（但经依法征收转为国有土地后方可有偿出让）。

    ④国有土地使用权出让行为有“行政行为说”和“民事法律行为说”： 

    A.应将国有土地使用权出让行为作为民事法律行为看待（采“民事法律行为说”）； 

    B.涉及国有土地使用权出让是一种建立在平等民事主体之间的民事法律行为，发生纠纷应当作为普通民事诉讼而非行政诉讼处理。 

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

    第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

《城市房地产管理法》 

    第八条　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 

    第九条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

    第十条　土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 

    第十一条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

    第十二条　土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 

    直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。