你上次编辑的词条“”还未发布,赶快去处理吧! ×
讼也  > 所属分类  >  民商专题精解   

无效国有土地使用权出让合同

更新时间:2023-06-05   浏览次数:5485 次 标签: 合同效力 开发区管理委员会 低价出让 开发区管委会 街道办 街道办事处

文章摘要:

无效的国有土地使用权出让合同是指当事人所缔结的合同虽然已经成立,但因违反了法律法规的效力性强制性规定以及国家利益或者社会公共利益而不能发生当事人所预期的法律效果的国有土地使用权出让合同

文章摘要2:

【注解】规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同是否无效?——(1)《城乡规划法》第39条规定“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。”(2)规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同无效。

目录

概念 回目录

无效的国有土地使用权出让合同是指当事人所缔结的合同虽然已经成立,但因违反了法律法规的效力性强制性规定以及国家利益或者社会公共利益而不能发生当事人所预期的法律效果的国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同无效情形 回目录

1.1因土地使用权出让合同的出让方主体资格违法而使合同全部无效1——开发区管理委员会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定为无效(不论是以开发区的名义还是其他各类园区的名义对外出让土地,均应当认定为无效):土地使用权出让合同的出让人主体具有法定的特定性,只有市、县人民政府的土地管理部门才具有行使国有土地使用权出让行为的主体资格,其他任何部门和单位都没有资格以出让人的身份订立土地使用权出让合同。

【解读】

(1)《国有土地使用权合同解释》实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效:

A.可以追认有效的合同只限于《国有土地使用权合同解释》实施前(即在2005年8月1日前)开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权出让合同;

B.开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权出让合同必须在起诉前[追认限定在向法院起诉前]经市、县人民政府土地管理部门追认:对于市、县人民政府土地管理部门在一审诉讼期间追认合同效力的,原则上应认定合同无效;但如合同已履行,土地已经被实际开发建设的,可以按照无效认定、有效处理的原则处理。

(2)市、县人民政府在开发区设立的土地管理部门,如属于市、县人民政府土地管理部门的派出机构,并代表市、县人民政府土地管理部门订立国有土地使用权出让合同,不宜适用司法解释的规定认定属于开发区管理委员会出让土地的行为,也不宜认定国有土地使用权出让合同无效。

1.2.因土地使用权出让合同的出让方主体资格违法而使合同全部无效2——省级人民政府土地管理部门、市辖区人民政府土地管理部门订立的国有土地使用权出让合同:因不享有订立国有土地使用权出让合同的合法主体资格、违反了法律的强制性规定,应当依法认定无效。

【解读】根据《城市房地产管理法》第十一条规定,土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,省级人民政府土地管理部门、市辖区人民政府土地管理部门并非国有土地使用权出让合同的有权出让方主体。

2.因土地使用权出让金过低(损害国家利益)而使合同部分无效:

(一)经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效:应当认定(出让金合同条款)部分条款无效,而非土地使用权出让合同全部无效。

(1)以协议出让国有土地使用权合同不能被认定为全部无效; 

(2)认定出让合同价格条款(部分)无效的理由只有一条:即低于“最低价”(哪怕等于或者高于“最低价”一分钱,也不能认定合同无效); 

(3)司法解释没有区分经营性用地和非经营性用地:协议出让非经营性用地合同价格条款低于最低价,也应认定为无效。

(二)土地使用权出让合同约定的价格条款无效的合同变更、解除:

(1)当事人(包括土地使用权出让合同的出让方和受让方)有权请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金;

(1)受让方不同意按照市场评估价格补足:

A.受让方有权请求解除合同:解除权仅赋予受让方,未规定出让方具有可以直接提出解除合同的权利;

B.因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

3.因违反《合同法》第52条导致无效。

出让合同不成立、无效的缔约过失责任 回目录

1.缔约过失责任构成要件:

(1)缔约人一方违反了先合同义务:指基于诚实信用原则,自缔约双方为签订合同而相互接触磋商开始逐渐产生的注意义务;

(2)相对人受有损失:

A.包括财产损失而不包括非财产损失;

B.包括信赖利益损失而不包括履行利益损失;

(3)违反先合同义务与该损失之间有因果关系;

(4)违反先合同义务者有过错。

2.土地出让方缔约过失责任类型:

(1)故意隐瞒有关出让土地的重要事实或者提供虚假情况;

(2)擅自撤销要约、中止缔约行为,造成合同不成立;

(3)造成合同无效的缔约过失责任。

3.缔约过失责任属于给付之诉,必须通过独立的赔偿请求予以保护。 

4.最高人民法院在《时间房地产建设集团有限公司与玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷上诉案》判决认为:对于正在进行中的国有土地使用权挂牌交易,不仅于挂牌之时未获审判且至二审庭审结束时止该宗国有土地使用权出让仍未获浙江省人民政府批准,并且在挂牌交易中停止出让,从而造成时间公司期待缔结土地使用权出让合同的目的根本不能实现,国土局对此存在过错,应承担相应的缔约过失责任。 

陈其象律师提示 回目录

①最高人民法院在《崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案》判决认为:依照国家土地出让政策程序要求,本应采取招标、拍卖或挂牌方式出让土地,但实际采用协议出让的不导致所涉土地使用权出让合同无效。物权法生效后,对于应当采取而实际没有采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让的,应当依法判定其违反了法律强制性规定而无效。

②不影响土地使用权出让合同效力情形:

A.不符合土地出让政策程序性要求(国务院通知和国土资源部规章)不影响出让合同的效力;

B.相关内容条款约定不清或没有约定一般不影响合同的效力,除非合同缺少重要而必要记载条款而当事人又打不成协议的。

国有土地使用权出让合同无效的法律责任应当适用合同法关于无效合同规定。

④《物权法》实施后,未采取招标、拍卖、挂牌等法定出让方式订立的经营性建设用地使用权出让合同,因违反了《物权法》的强制性规定应认定无效。 

⑤开发商要求购房者自己支付国有土地使用权出让金的,该条款应认定为无效。 

⑥土地出让批准手续土地使用权出让合同有效: 

A.出让方未办理土地使用权批准手续而导致出让土地不能交付的,并非构成合同无效的事由,出让合同属于有效合同; 

B.出让方未办理土地使用权批准手续而导致土地不能交付的,合同解除权享有的主体为受让方:出让方无权提出解除合同,排除出让方享有的合同解除权。

C.因出让方原因导致土地不能交付而不能履行土地出让合同义务的,可以认定出让方的行为构成违约,受让方有权要求出让方承担违约责任; 

D.合同双方均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由请求确认合同无效。 

法条链接 回目录

《城市房地产管理法》

  第十一条  土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

  第十二条【管理性规范】土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

  第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 

  商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。 

  采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 


《物权法》 

  第一百三十七条 设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。 

  工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 

  严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

  第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

  第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

  本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

  第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

  当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

  第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。


最高人民法院负责人就《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问 

  不轻易确认合同无效

  记者:《解释》在对合同效力的认定上,是如何体现促进房地产市场健康发展和维护稳定的土地交易秩序这一目标的。

  答:合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护,而且关系到房地产市场的有序发展。因此,《解释》根据《合同法》的规定,结合社会现状和审判实际,在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上,采取了补救性的措施,即当事人只要在向人民法院起诉前,符合法律、行政法规规定的条件,不存在《合同法》第52条规定的无效情形,就应当认定合同有效,尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。这在《解释》的第2条、第3条、第9条、第11条、第12条、第13条、第15条、第16条均有体现。同时,对当事人订立的隐藏真意的合同,我们按照合同约定的实质内容,作出符合当事人真实意思表示的认定,而不是简单地认定合同无效。此外,在合同的解除上,《解释》严格当事人行使解除权的条件,只有在出现根本违约,合同目的无法实现的情况下,当事人请求解除的才予以支持。这样,人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性,又能维护合同交易关系的稳定性,确保房地产市场快速发展。 

  《解释》实施后开发区管委会订立的出让合同无效

  记者:《解释》对当前国务院开展的土地市场整治工作中有关开发区管委会自行出让土地的问题是如何认定和处理的。

  答:根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定,土地使用权出让合同的出让方为市、县人民政府土地管理部门,其他部门无权出让。但由于以往土地市场管理不规范,特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施,导致了一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态,开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重,引发了大量的合同纠纷。针对上述情况,目前国务院已经对全国土地市场部署开展治理整顿工作,其中开发区即为整治的重点。为配合国务院此项工作,我们在制定司法解释时,坚持既要依法规范土地出让行为,同时也要考虑我国实际情况,尽量维护土地市场现有秩序的稳定。为此,在综合相关部门意见的基础上,《解释》对开发区管委会订立的土地使用权合同效力认定作出区别对待的规定。首先,为配合国务院开展的土地市场整治工作,加大促进国土管理部门对土地市场的管理力度,《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理,对今后土地出让行为可以给予有效规范。其次,考虑到我国目前实际情况,对开发区管委会遗留下的为数不少的出让土地问题,仍采取一定的补救手段,即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定有效,同时为防止追认手段的滥用,有效规范今后的土地出让行为,对追认的范围限定在本《解释》实施之前的情况。《解释》实施以后,开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。通过宽严相济的规定,对此类纠纷给予合理解决。


《城乡规划法》

  第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。

经典案例 回目录

·时间房地产建设集团有限公司与玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷上诉案 

【载《最高人民法院公报》2005年第5期】

【裁判要旨】以特殊出让方式出让土地使用权的合同何时成立的认定标准。 

【提示】挂牌出让国有土地使用权公告属于邀约邀请。

【裁判摘要】根据合同法第十五条第一款的规定,国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价,并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约,双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。 

【裁判规则】刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制,在发出要约邀请后,要约邀请人撤回要约邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系,撤回要约邀请不产生合同上的责任。 

【裁判意见】 

①明确国有土地使用权出让合同属于民事合同; 

②明确国有土地使用权出让公告的法律性质是要约邀请; 

③明确出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任,而非合同上的违约责任。 

④在缔约阶段所发生的信赖利益的损失,必须通过独立的信赖利益的赔偿请求权而予以保护(应为法律特别规定的请求权),受害人可以直接依据缔约过失请求有过失一方承担责任。 

·崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案     

【载《最高人民法院公报》2007年第3期(总第125期)】

【裁判摘要】

(一)根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力约定所附条件,是指在合同中特别约定一定的条件,以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件,不符合法律规定。

(二)根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。

(三)根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在 2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。

(四)解除权在实体方面属于形成权,在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下,人民法院不能依职权径行裁判。

【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除,不影响和限制合同的效力。  

【裁判摘要1】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。  

【裁判意见1】  

①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。

②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。  

③国家政策不允许情形,虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效,但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时,应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。 

【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  

【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。  

【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。  

【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。

·哈尔滨利民经济技术开发区管理委员会诉哈尔滨国基中小城镇建设有限公司等土地出让合同纠纷案  

【裁判摘要】依据《土地使用权合同纠纷的司法解释》第二条的规定及本案的事实,利民开发区管委会与国基公司签订涉案补充协议应认定为有效协议。理由为:该条司法解释第一款虽规定开发区管委会签订的土地出让合同为无效合同,但第二款又规定了开发区管委会签订的土地使用权出让合同同时具备两个条件,即开发区管委会作为出让方订立的土地使用权出让合同应该在该司法解释实施前,土地使用权出让合同在诉讼前经市、县人民政府土地管理部门追认,可以认定为有效合同。经查,本案的补充协议订立时间在该司法解释实施前,即2005年8月1日前,符合认定土地使用权出让协议有效的时间要求。从补充协议的形成、签订过程及土地管理部门收取出让金定金的行为看,补充协议应为呼兰区(县)政府的意思表示并经过呼兰国土局的追认。一是补充协议明确约定是依据开发总协议签订的,是对开发总协议约定内容的补充。呼兰区(县)政府作为开发总协议的主体,明确约定在执行该协议中,凡涉及的具体事宜,凡经协议三方全权代表或授权代表签署的所有有关本协议的补充、修正协议、合同文本均视为本协议的正式组成部分,与本协议有同等法律效力。补充协议明确约定出让国基公司的土地面积为80万平方米,出让价款为每平方米70元,是对开发总协议约定内容的补充。二是时任呼兰区副区长兼利民开发区管委会常务副主任孙申才在开发总协议中被确定为代表人,其在补充协议上签字,亦表明呼兰区(县)政府对补充协议知晓并认可。三是呼兰区国土局2005年向国基公司出具收取土地出让金定金收据,亦表明呼兰区国土局对该协议的追认。上述事实符合《土地使用权合同纠纷的司法解释》第二条规定的可以认定土地使用权出让合同有效的条件,原审判决认定补充协议有效并无不当。依据有效的协议,原审法院判决利民开发区管委会、呼兰区(县)政府返还双倍定金,符合《合同法》、《担保法》的相关规定。利民开发区管委会主张补充协议无效,仅返还2520万元的理由不能成立,本院不予支持。

·北京中科拜克生物技术有限公司等与辽宁东戴河新区管理委员会等建设用地使用权出让合同纠纷上诉案

【裁判要旨】合同效力属于人民法院依职权审查的范围,不受当事人诉讼请求限制。

·何伟忠等与常昆工业园区管理委员会等建设用地使用权出让合同纠纷上诉案

【裁判摘要】开发区管委会出让土地使用权的合同效力认定——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”本案土地使用权出让合同的订立主体系常昆工业园管委会与常昆大酒店,在常熟国土局对合同未予追认的情况下,一审法院依据上述司法解释规定,认定该合同无效,并无不当。

·香港大横沥国际度假村投资管理公司等与绵阳市人民政府土地出让合同纠纷上诉案

【裁判要旨】双方签订土地出让合同时明知占地范围内有部分集体土地的合同效力确定——《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,其体现了物权变动的区分原则,即物权变动的债权合同是有效合同时,物权变动有可能是无效行为或者无法履行的行为。本案当事人订立的《购买土地协议》是双方当事人真实意思表示,协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。.......根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。故订立土地使用权出让合同并不会同时产生土地使用权出让的物权效力,仅产生履行合同的债权债务关系。法律并未规定只能在土地已经依法征用转为国有土地后,方可签订土地使用权出让合同。

·福州宏伟兴业化纤有限公司与福建省罗源湾开发区建设发展公司等合同纠纷申请案

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”根据本案查明的事实,案涉《项目投资合同》系管委会与化纤公司签订,其中第六条第七款约定:“租赁期满后,甲方(管委会)按厂区(含所有建筑物及附属设施、设备)建设的成本价(以审计部门审核确认的造价为准)将厂区(含土地)转让给乙方(化纤公司),乙方分三年平均支付转让金,转让金于每年6月1日前付清。”上述合同条款中包含土地使用权转让内容,根据上述《解释》规定,该条款应认定为无效;虽本案属于《解释》实施前由开发区管委会作为出让方与受让方签订合同的情形,但由于在本案起诉前并未经市、县人民政府追认,因此仍不能适用《解释》第二条第二款的除外条款,案涉合同第六条第七款仍应当认定为无效。由于上述合同条款无效,化纤公司诉请判令管委会及建设公司依据上述条款将案涉土地及厂房等设施过户给化纤公司缺乏法律依据和事实依据。此外,《解释》第二条第二款所规范的内容为《解释》施行前签订合同应如何处理的情形,亦即本《解释》特别规定对施行前签订的合同仍具有规范效力,故本案不存在违反《中华人民共和国立法法》“法不溯及既往”原则的情形;再者,《解释》第二十八条规定:“本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。”本案受理于2011年,理应适用该《解释》处理案件。综上,原审判决认定事实清楚、适用法律正确,驳回化纤公司诉讼请求并无不当。

【解读】开发区管理委员会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同原则上应当被认定为无效。

·义乌市某某人民政府与义乌市某某司用益物权纠纷再审案

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款规定:“本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”案涉意向书系双方当事人自愿签订,且在该解释实施前已经义乌市发展计划局批复同意,义乌市建设局也对案涉项目颁发建设用地规划许可证,义乌市国土资源局也已作出义土预字(2004)130号具体建设项目用地预审意见,同意案涉项目用土地报批。原审综合上述事实,认定双方签订的《国有土地使用权转让意向书》已经义乌市政府土地管理部门追认而合同有效,并无不妥。

【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前开发区管委会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的合同有效。

·德州市德城区新华街道办事处诉德州振业建筑建材有限公司等建设用地使用权出让合同纠纷案

【裁判摘要】新华街道办作为国有土地使用权出让主体订立案涉《征用土地协议书》,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条关于“土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定,原审法院据此认定案涉《征用土地协议书》无效并不违反《合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规强制性规定的合同应认定无效的规定,新华街道办关于原审法院适用法律错误的第三项再审申请理由不能成立,本院不予支持。

【解读】土地使用权出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。街道办作为土地出让主体订立的土地出让合同无效。

相关词条