受让方可以主张解除土地使用出让合同情形
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受让方可以主张解除土地使用出让合同情形 回目录
一、低价协议出让土地使用权导致合同约定价格的条款无效,受让方不同意按照市场评估价格不足土地出让金,受让方有权解除合同。
二、出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地:
1.不能认定合同无效(排除合同无效的可能):
A.出让方出让土地使用权的行为未经批准不能认定为出让方与受让方签订的土地使用权出让合同无效;
B.合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由请求确认合同无效。
2.属于违约行为(嗣后不能履行):
A.受让方有权解除合同(出让方无权解除合同):受让方有权解除合同的条件为因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地;
B.因合同解除而造成的损失,可以要求出让方承担违约责任。
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最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形,依照前款规定处理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第八条 依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任。
《物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。
第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。
经典案例 回目录
·时间房地产建设集团有限公司与玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷上诉案
【载《最高人民法院公报》2005年第5期(总第103期)】
【提示】挂牌出让国有土地使用权公告属于邀约邀请——国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约。
【裁判摘要】根据合同法第十五条第一款的规定,国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价,并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约,双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。
【裁判规则】刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制,在发出要约邀请后,要约邀请人撤回要约邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系,撤回要约邀请不产生合同上的责任。
【裁判意见】
①明确国有土地使用权出让合同属于民事合同;
②明确国有土地使用权出让公告的法律性质是要约邀请;
③明确出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任,而非合同上的违约责任。
④在缔约阶段所发生的信赖利益的损失,必须通过独立的信赖利益的赔偿请求权而予以保护[应为法律特别规定的请求权],受害人可以直接依据缔约过失请求有过失一方承担责任。