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支付土地闲置费和无偿收回土地使用权

更新时间:2024-02-17   浏览次数:3872 次 标签: 【闲置土地专题】 闲置土地 无偿收回闲置土地 D358【建设用地使用权提前收回及其补偿】 D359【建设用地使用权的续期】

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支付土地闲置费和无偿收回土地使用权

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符合《城市房地产法》第26条规定超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发,或者符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定的土地使用权未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地,人民政府或者土地行政主管部门可以依法无偿收回出让的国有土地使用权。

1.属于行政机关作出的具体行政行为而不属于民事纠纷;

2.由此引发的纠纷应当作为行政案件审理。

陈其象律师提示 回目录

①因国家原因收回土地使用权,土地增值归土地使用者所有:应按现时价格计算并返还征地补偿费、拆迁补偿费、征地规费和税费、土地出让金四项费用。

②因土地使用者自己原因而被收回土地使用权,土地增值归代表土地所有者的政府所有:应按原价格标准计算并返还征地补偿费、拆迁补偿费、征地规费和税费、土地出让金四项费用。 

③国家收回建设用地使用权主要情形: 

A.土地使用者未按照建设用地使用权出让合同约定的期限开发利用土地,造成土地长期闲置的,出让人有权按照法律规定或合同约定收回建设用地使用权; 

B.出让人因社会公共利益需要而行使国家公权力收回建设用地使用权; 

C.因出让土地使用期限届满未申请续期或虽申请续期但未获批准的,国家可以无偿收回建设用地使用权。 

④土地使用者未按照出让合同约定的期限和条件实际开发利用土地而被收回建设用地使用权的法律性质: 

A.国家收回建设用地使用权的依据是建设用地使用权出让合同的约定,收回建设用地使用权是出让人享有的一项合同权利(合同解除权); 

B.国家收回建设用地使用权的直接依据是法律和行政法规,国家收回建设用地使用权属于行政行为。 

⑤国家无偿收回建设用地使用权的适用对象:土地使用者利用土地进行房地产开发的行为。 

A.国家收回建设用地使用权的出让土地的用途必须是用于房地产开发经营; 

B.对于其他用途的出让土地国家不得无偿收回建设用地使用权。 

⑥国家无偿收回建设用地使用权的,性质上属于建设用地使用权出让合同的终止,应当返还土地使用者缴纳的土地出让金及赔偿土地使用者前期投入的费用: 

A.国家应当返还受让人已经支付的土地出让金; 

B.国家应当对征收的地上建筑物、附着物给予相应补偿(地上建筑物、附着物属于违法建筑的除外)。 

法条链接 回目录

《民法典》

  第三百五十八条【建设用地使用权提前收回及其补偿】建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

  第三百五十九条【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

  非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。


《土地管理法》(2019年)

  第三十八条【土地闲置或者荒芜之禁止】禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

  在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。


《城市房地产管理法》

  第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 


中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

  第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。

  未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

·闲置土地处置办法

  第二条 本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

  已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

  第八条 有下列情形之一,属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料,经审核属实的,依照本办法第十二条和第十三条规定处置:

  (一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的;

  (二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;

  (三)因国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;

  (四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;

  (五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

  (六)政府、政府有关部门的其他行为。

  因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的,依照前款规定办理。

  第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地闲置的,市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,选择下列方式处置:

  (一)延长动工开发期限。签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过一年;

  (二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划;

  (三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件,国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起,临时使用期限最长不得超过两年;

  (四)协议有偿收回国有建设用地使用权;

  (五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,且因规划依法修改造成闲置的,可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应当重新签订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地;

  (六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

  除前款第四项规定外,动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

  符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地,依照本条规定的方式处置。

  第十三条 市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后,应当拟订闲置土地处置方案,报本级人民政府批准后实施。

  闲置土地设有抵押权的,市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时,应当书面通知相关抵押权人。

  第十四条 除本办法第八条规定情形外,闲置土地按照下列方式处理:

  (一)未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;

  (二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。

  第二十二条 国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况,为动工开发预留合理时间。

  因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。

  第三十条 本办法中下列用语的含义:

  动工开发:依法取得施工许可证后,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一。

  已投资额、总投资额:均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

·国家土地管理局《关于对<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>第十七条有关内容请求解释》的复函  

【摘要】抵押权附属于土地使用权。作为主权利的土地使用权,因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定,作出收回土地使用权的处罚而消灭时,在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。

废止法条 回目录

《物权法》

  第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。 

  第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 

  非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 

经典案例 回目录

·泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权出让纠纷案

【载《最高人民法院公报》2000年第4期(总第66期)】

【提示】国有土地使用权出让合同解除后,受让方在承担了违约责任后,出让方无权继续占有土地使用权出让金,受让方可主张重新受让土地或退还已付出的土地出让金。

【裁判要旨】泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用出让金,是不履行合同债务的行为,构成违约,应承担违约责任,其无权要求返还定金和主张土地出让方赔偿占用资金期间的银行利息。

【裁判摘要】国有土地使用权出让合同解除后,出让方没有退还收取的定金,已经是对受让方的违约行为进行了制裁。除此以外,受让方没有对出让方造成其他损害,也没有从出让方获取到任何利益,出让方不退还受让方交付的土地使用权出让金,理由不能成立。受让方主张请求重新受让土地与主张侵请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一,不可能同时提出者两项请求。因此,受让方只主张重新受让土地,不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利:一旦重新受让土地的请求不能满足时,则退还土地出让金就成为其必然的请求。

·最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第427号

【裁判摘要】国土资源局收回土地使用权的行为属行政行为——《补充协议》第五条约定歙县国土资源局在解除合同后有权收回土地使用权,歙县国土资源局2010年9月2日作出《关于解除﹤国有土地使用权出让合同的补充协议﹥等合同(协议)的通知》后,凤凰岛公司应当将涉案土地使用权返还,若凤凰岛公司拒不将案涉土地使用权返还,或者凤凰岛公司对歙县国土资源局收回土地使用权有异议,双方作为平等的民事主体应在民事诉讼中对合同是否解除或者是否应强制收回土地提出自己的主张。歙县国土资源局以行政主体的身份注销并废止凤凰岛公司持有的案涉土地使用权证,这一行为属于行政行为,凤凰岛公司对此提起行政诉讼符合法律规定,但在本案中主张歙县国土资源局收回案涉土地使用权的行为无效,超出了民事案件的受理范畴。

·山东省高级人民法院行政判决书(2012)鲁行终字第125号

【裁判要旨】

(1)可以无偿收回土地使用权的处置方式只适用于超过规定期限未动工开发的闲置土地。

(2)根据现行《闲置土地处置办法》,已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的国有建设用地可以认定为闲置土地,但政府无权对该类土地征缴闲置土地费或无偿收回,而应当根据《闲置土地处置办法》第12条第3款规定选择下列方式处置:延长动工开发期限;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;还可以根据实际情况规定其他处置方式。

【解读】已开发面积不足1/3或者已投资额不足25%而中止建设满1年的闲置土地不适用无偿收回的规定。

·最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第1751号

【裁判要旨】土地闲置超过2年,政府可无偿收回土地使用权。

【裁判摘要】关于澄迈县政府作出的155号收地决定是否违反法定程序的问题。新大陆公司于1993年9月25日受让土地后仅修筑了围墙,之后一直未对出让土地进行投资建设,至2000年12月7日澄迈县政府作出收地决定时在长达七年的时间里出让土地一直闲置。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款及当时有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、国土资源部《闲置土地处置办法》(1999年施行)第四条第二款、《海南经济特区土地管理条例》(1999年施行)第四条第二款等规定,新大陆公司闲置涉案土地的行为已符合法律规定关于无偿收回土地的条件。澄迈县政府经报海南省政府批准后作出的155号收地决定程序合法。虽然海南省国土环境资源厅及澄迈县政府分别作出的《无偿收回国有土地使用权事先告知书》及155号收地决定在未穷尽其他送达方式的前提下直接在《海南日报》上刊登公告送达新大陆公司,送达程序上存在瑕疵,但不足以否定因新大陆公司闲置土地满两年依据法律规定应当收回土地的事实及法律规定。

·湖南省高级人民法院行政判决书(2015)湘高法行终字第436号

【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申4046号

【裁判要旨】政府相关职能部门未对土地是否闲置进行认定前,法院不能直接认定土地是否闲置。

【裁判摘要】上诉人认为,涉案土地到2009年才开始建设,应该由被上诉人按照《闲置土地处置办法》的相关规定依法收回。根据《闲置土地处置办法》第2条、第3条、第4条规定,市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地是否闲置进行认定。但本案中,鼎城区政府和鼎城区国土局均认为第三人未开发土地的原因是土地开发条件不成熟,并同意其延期开发。故在相关职能部门未对涉案土地是否闲置进行认定之前,法院不能直接认定土地是否闲置。且涉案土地现已经开发完毕,再要求政府收回土地不具有现实可行性。

【摘要】对于申请人认为涉案土地到2009年才开始建设,应该由鼎城区政府按照《闲置土地处置办法》的相关规定依法收回的问题,根据《闲置土地处置办法》第2条、第3条、第4条规定,市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地是否闲置进行认定。但对于涉案土地是否属于闲置土地以及是否应当被收回,与被诉的颁证行为并无直接的关联性,不属于本案的审查范围。

·河北省承德市中级人民法院行政裁定书(2014)承行终字第00068号

【裁判摘要】《闲置土地处置办法》明确规定了“闲置土地”的认定主体是市、县国土资源部门,并非人民政府。而上诉人自己认定涉案土地为“闲置土地”于法无据。

【解读】根据《闲置土地处置办法》第4条规定,闲置土地的认定主体为市、县自然资源部门而非人民政府。

·海南省高级人民法院行政判决书(2014)琼环行终字第9号

【裁判摘要】依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第一款的规定,无偿收回用地单位土地使用权的主体是县级以上人民政府,五指山国土局作为五指山市政府的职能部门,无权作出无偿收地决定,故其作出本案被诉的218号收地决定,无偿收回涉案土地,属超越职权。五指山国土局上诉称依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)及《海南省闲置土地认定和处置规定》的规定,其作为政府的土地主管部门,有权作出收地决定,但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条并未规定政府土地主管部门有权作出收地决定,《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)为行政规章,《海南省闲置土地认定和处置规定》为地方规章,依据《中华人民共和国立法法》第七十九条第一款规定,法律的效力高于行政法规、地方性法规和规章。根据职权法定原则,在行政规章的规定与法律规定不一致的情况下,应当适用法律的规定,故五指山国土局上诉主张其有权作出本案收地决定的理由不能成立。五指山国土局上诉还主张本案所涉土地闲置系明珠旅业公司自身原因所造成,鉴于五指山国土局作出本案收地决定属超越职权,该决定因此应予撤销,故对土地闲置的原因本案不作认定。

【解读】无偿收回闲置土地的主体是县级以上人民政府,自然资源主管部门无权作出无偿收地决定。

·最高人民法院行政判决书(2013)行提字第13号

【裁判要旨】因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的,政府无权以土地闲置为由收回土地使用权。

【裁判摘要】依据城市建设相关法律法规以及申请再审人与被申请人签订的《国有土地使用权出让合同》,争议土地的开发建设必须要得到规划职能部门的批准,方能动土施工,而该地块却一直没有出台明确的规划指标,申请再审人虽多次将其拟定的规划设计方案报请被申请人相关部门审批,但有关部门对此一直未予答复。因此,未获得规划审批亦成为造成申请再审人无法对争议地块进行开发建设的一个重要原因。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”本案中,申请再审人由于东线高速公路封闭以及一直未能取得规划审批等原因无法如期开发争议土地,应属“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”的情形。

·内蒙古自治区高级人民法院行政判决书(2017)内行终199号

【裁判摘要】《闲置土地认定书》是对土地闲置状态确认的一个载体,虽与当事人的权利义务有一定的关系,但尚未产生最终的影响,因此《闲置土地认定书》为程序性行为,不属于复议范围。《闲置土地处置办法》并没有赋予当事人对《闲置土地认定书》提起行政复议和诉讼的权利(在《闲置土地处置办法》第十六条对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》应当包括的内容中明确载明”申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限”。可见后者是可以复议或诉讼的)。

【解读】《闲置土地认定书》为程序性行为,不属于行政复议和诉讼范围。

·浙江省宁波市中级人民法院行政判决书(2017)浙02行终77号

【裁判要旨】当事人对闲置土地认定书可提起行政诉讼。

【裁判摘要】双方当事人对上诉人具有作出被诉闲置土地认定的法定职权均无异议,本院予以认可。行政确认是指行政机关依照法定权限和程序对有关法律事实进行甄别,通过确定、证明等方式决定管理相对人某种法律地位的行政行为。被诉闲置土地认定性质上属于行政确认,且闲置土地确认以后将作为后续闲置土地处理的依据,故被诉闲置土地认定对行政相对人的权利义务产生影响,属于行政诉讼的受案范畴。

·湖南省衡阳市中级人民法院行政判决书(2016)湘04行终102号

【裁判要旨】闲置土地认定书具有行政诉讼可诉性。

【裁判摘要】关于闲置土地认定书是否可诉的行政行为的问题,《闲置土地处置办法》第四条规定,市、县国土资源主管部门负责对本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。涉案土地坐落于衡阳科技工业园内,属县国土局行政区域内,其是本区域内法定的土地资源行政管理机关。县国土局依职权对涉案土地进行调查后,根据《闲置土地处置办法》第二条第一款之规定,对宏大、宏太公司作出蒸国土资闲认字[2016]01-06号《闲置土地认定书》,该行政行为对行政相对人的权利义务产生了实质影响,属于可诉的行政行为。因此,县国土局上诉提出《闲置土地认定书》是作出《闲置土地处理决定》的前置条件,是处理闲置土地的阶段性工作或中间行政行为,不是一个完整的行政行为,具有不可诉的理由于法不符,本院不予支持。

·广东省汕头市中级人民法院行政裁定书(2016)粤05行终8号

【裁判摘要】根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定:“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的,应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。”在本案中,广州坚持公司认为南澳国土局于2014年8月20日作出南国土资[2014]99号《收回国有土地使用权决定书》,侵犯其已经依法取得位于南澳县钱澳国公山地段10.03亩国有土地使用权,于2014年12月26日向南澳国土局邮寄《异议函》,提出异议,在南澳国土局未予答复的情况下,迳直向原审法院提起诉讼。广州坚持公司起诉请求的“撤销汕头市南澳县国土资源局关于收回南府国用[2000]字第特261号的土地使用权、注销土地使用权决定”事项属于《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定的应当先申请行政复议”的情形。广州坚持公司虽曾就汕头市南澳县国土资源局作出的南国土资[2014]99号收回国有土地使用权决定向南澳国土局提出异议,但并未先申请行政复议,迳直提起行政诉讼,不符合上述法律规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条第二款规定:“法律、法规规定应当先向行政机关申请复议,对复议决定不服再向人民法院提起诉讼的,依照法律、法规的规定。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第(五)项规定:“有下列情形之一,已经立案的,应当裁定驳回起诉:(五)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的;”对于广州坚持公司提起的行政诉讼,应当裁定驳回起诉;原审判决适用法律错误,依法应予撤销。

【解读】收回闲置土地决定属于复议前置的具体行政行为。

·海南省高级人民法院行政判决书(2015)琼环行终字第7号

【裁判要旨】政府作出无偿收回闲置土地决定前未告知相对人作出决定的事实、理由、依据以及依法享有的权利应予撤销。

【裁判摘要】本案系无偿收回国有土地使用权,属于对违法行为给予较重的行政处罚,依据《中华人民共和国行政处罚法》(19960317)第三十一条之规定,万宁市政府在作出无偿收回土地决定之前,应当告知海容公司作出处罚决定的事实、理由、依据以及依法亨有的权利。本案中,万宁市政府虽然制作了预先通知书,但无证据证明已送达海容公司,剥夺了海容公司依法亨有的陈述、申辩权以及要求举行听证的权利,故原审判决认定万宁市政府无偿收回海容公司6.533公顷国有土地使用权的行政行为程序违法并无不当。

【解读】政府因土地闲置无偿收回国有土地使用权,属于对违法行为给予较重的行政处罚,在作出无偿收回土地决定之前,应当告知相对人作出处罚决定的事实、理由、依据以及依法亨有的权利,保障行政相对人依法亨有的陈述、申辩权以及要求举行听证的权利。

·海南省海口市中级人民法院行政判决书(2014)海中法行终字第99号

【裁判摘要】本案国土局收回土地使用权证的行为系行政处罚行为,依据《中华人民共和国行政处罚法》第三条第二款、第三十一条、第四十一条之规定,国土局在作出行政处罚决定之前,应当就作出行政处罚决定的事实、理由、依据及当事人依法享有的权利对当事人进行告知,不遵守法定程序的,行政处罚无效。国土局向城投公司送达的《行政处罚听证通知书》中,载明对(2010)第003993号土地使用证项下土地拟作出收取土地闲置费的行政处罚进行听证,其后亦以此为内容组织了听证,但却于2013年7月18日作出海土资处字(2013)76号《收回国有建设用地使用权决定书》,决定无偿收回(2010)第003993号土地使用证项下土地。该具体行政行为在作出前,国土局应当告知城投公司其拟无偿收回涉案土地的事实、理由、依据及城投公司依法享有的权利,但国土局却未履行告知义务,影响了城投公司依法享有的陈述权和申辩权,故国土局作出的海土资处字(2013)76号《收回国有建设用地使用权决定书》,程序不合法,应予撤销。

·湖南省长沙市中级人民法院行政判决书(2016)湘01行终866号

【裁判摘要】本案中被上诉人宁乡县国土局认定上诉人新世纪公司闲置土地,于2014年12月12日对新世纪公司下达了《征缴土地闲置费决定书》,决定对新世纪公司征缴土地闲置费,但宁乡县国土局没有将该决定书送达给新世纪公司,在2015年7月6日决定撤销对新世纪公司作出的《征缴土地闲置费决定书》等系列法律文书后,宁乡县国土局又于2015年12月23日决定无偿收回新世纪公司该宗土地使用权。行政处罚兼具惩戒与教育的双层功能,行政机关对当事人予以行政处罚并不是目的,而只是纠正当事人违法行为的手段,旨在通过处罚达到教育和促使当事人改正其违法行为。宁乡县国土局在能够对新世纪公司征缴土地闲置费的情况下,没有依法征缴土地闲置费,随后却加重对新世纪公司的处罚,决定无偿收回新世纪公司的土地使用权,其执法行为无疑扩大了新世纪公司的损失,明显不当。

·江苏省苏州市中级人民法院行政判决书(2015)苏中行终字第00199号

【裁判要旨】自然资源主管部门是否在网站上公开闲置土地的信息不影响闲置土地认定书的效力。

【裁判摘要】《闲置土地处置办法》第十一条所规定的国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、使用权人名称、闲置时间等信息,应属于国土资源主管部门作出闲置土地认定后,对相关信息进行政府信息公开的法定程序,而非闲置土地认定程序中的一个环节。被上诉人是否在网站上公开涉案闲置土地的相关信息,并不影响被诉《闲置土地认定书》的效力。

·黑龙江省绥化市中级人民法院行政裁定书(2016)黑12行再4号

【裁判摘要】有关案涉决定法律性质的问题,原国家土地管理局于1997年10月30日印发的《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》指出:收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为,主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。《行政处罚法》颁布施行后,除行政处理决定仍旧按照土地管理法律、法规执行外,土地管理的各项行政处罚必须依照《行政处罚法》由土地管理法律、法规或者规章规定,并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施。为了进一步贯彻执行《行政处罚法》和土地管理法律、法规、规章,正确区分行政处理决定和行政处罚决定的界限,切实做到依法行政,现对认定收回土地使用权行政决定的法律性质提出意见:“……七、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款的规定,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地,需要依法收回国有划拨土地使用权的,属于行政处理决定。依照该条例第四十七条第二款的规定,根据城市建设发展需要和城市规划的要求,市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的,也应属于行政处理决定。”安达市国土资源局依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定作出的案涉决定书,该决定的性质为行政处理决定。

【解读】政府依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款、第二款的规定守护爱国有划拨土地使用权行政行为属于行政处理决定,不适用《行政处罚法》的规定。

·最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申5480号

【裁判摘要】土地资源是宝贵的不可再生资源,因此我国土地管理法律制度要求十分珍惜、合理利用土地,促进社会经济的可持续发展。在当前工业化和城市化推进的过程中,土地资源的供需矛盾尤显突出,而闲置土地造成的供求不平衡是重要原因之一,2012年修订的《闲置土地处置办法》在闲置土地的界定、闲置土地的处置程序、闲置土地的预防和监管方面作出明确和完善。《闲置土地处置办法》第二条第一款规定,闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条及《闲置土地处置办法》第十二、十三、十四条的规定,未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权,但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的除外。根据《闲置土地处置办法》第八条的规定,因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的,属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形。根据上述规定,对于国有建设用地使用权人超过有偿使用合同或者划拨决定书约定的动工期限未动工开发,满两年的要无偿收回;但如果是属于政府及政府有关部门的原因或者不可抗力导致开发延迟的,则应当采取延长动工开发期限、调整土地用途规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等方式处置,以促进国有建设用地的有效利用。如果国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期未动工开发已满两年且无任何正当理由,则已经符合《闲置土地处置办法》规定的无偿收回土地的条件,其后的未动工开发则属于该闲置状态的持续。在已经构成闲置土地的情形下,即使再出现政府调整土地用途规划或者不可抗力等情形,也不构成对无偿收回土地的阻却事由。

·最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申8877号

【裁判摘要】确定闲置土地应当以宗地为单位——根据《闲置土地处置办法》第二条第一款规定,闲置土地是指超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。土地出让合同是以宗地为单位签订,是否属于闲置土地根据出让合同约定的动工开发日期计算。确定是否属于闲置土地当然应当以宗地为单位,而不是以整体项目为单位。不能以整体项目中其他相关当事人在另外宗地的投入,作为本案当事人在本宗土地上的投入;更不能以整体项目投入超过25%,否定本宗土地未动工开发、未作任何投入的事实。

【解读】(1)是否属于闲置土地根据出让合同约定的动工开发日期计算;(2)确定是否属于闲置土地当然应当以宗地为单位而不是以整体项目为单位。

·最高人民法院行政裁定书(2014)行提字第22号

【案号】最高人民法院行政判决书(2019)最高法行再2号

【裁判摘要】无偿收回土地应查明政府是否有过错——涉案土地确已超过二年未动工开发,但是,造成土地未动工开发,是否存在作出三份无偿收地决定时有效的1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定的“政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成”的情形,陵水县政府未予查清;同时,三份无偿收地决定未依法送达琪楠公司,严重违反法定程序。

【摘要1】因没有规划导致无法开发属于政府原因导致土地闲置——城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划,没有规划则无法开展项目设计和规划,不具备开工条件。......琪楠陵水公司主张因没有规划导致无法开发的理由,具有合理性,应予支持。

【摘要2】关于案涉土地“三通一平"是否为陵水县政府出让土地的随附义务问题。本案中,虽然案涉《国有土地使用权出让合同》签订时的法律、法规及政策性规定未就出让土地“三通一平"等基础设施问题进行规定,案涉《国有土地使用权出让合同》也未就此作出约定,但陵水县政府出让案涉土地的目的是作为房地产开发和旅游项目,应当对出让的地块提供基本的开发利用条件。......陵水县政府认为当时整个海南省出让土地的清理工作均由土地受让人完成,该府不具有对案涉土地的清理和配套工作的义务,案涉土地的“三通一平"系琪楠陵水公司的单方义务的理由,本院不予支持。琪楠陵水公司主张案涉土地当时尚不具备开发条件的主张,符合客观实际。一审认为陵水县政府负有对案涉土地提供基本开发条件义务,案涉土地闲置与陵水县政府未提供基本开发条件存在一定关系,认定正确,本院予以支持。

·最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申1342号

【裁判摘要】关于《土地管理法》第五十八条第二款规定的“给予适当补偿”如何理解的问题|根据《土地管理法》第五十八条第二款规定,为公共利益需要使用土地,或者为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地,收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿;根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第八条规定,财产征收征用应遵循及时合理补偿原则,给予被征收征用者公平合理补偿。因此,结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定以及国家依法保护产权政策,对于上述“给予适当补偿”,不宜单纯以法条规定的文意为限,不能静止、孤立、机械地解释为以受让土地价格为基础给予相应补偿,而宜作统一的法律解释。即行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的,收回的土地使用权以出让方式供应的,应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等,参照市场地价水平经专业评估后予以补偿;收回的土地使用权以划拨方式供应的,参照评估的划拨土地使用权价格,核定土地使用者应有权益后予以补偿;确定补偿标准的基准日,原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。本案双方当事人均认可按照案涉国有土地使用权收回当时的市场价值给予补偿,也均同意通过评估方式确定案涉国有土地使用权的客观合理价格。因此,二审判决认为“对华庆公司给予适当补偿,即应以华庆公司受让取得涉案地块的价格为基础适当补偿”,不符合《土地管理法》第五十八条第二款立法原意,也与双方当事人意见表示不符,本院予以指正。

【解读】(1)收回国有土地使用权补偿标准为市场价:应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等,参照市场地价水平经专业评估后予以补偿;收回的土地使用权以划拨方式供应的,参照评估的划拨土地使用权价格,核定土地使用者应有权益后予以补偿。(2)收回国有土地使用权补偿基准日:确定补偿标准的基准日,原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。

·最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申9142号

【裁判摘要】国有农场收回补偿——根据《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见》(国土资发〔2008〕202号)规定,因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的,需依法办理农用地转用审批手续,并参照征收农民集体土地的补偿标准进行补偿,保障农场职工的长远生计。经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算,并安排相应的社会保障费用。国有农场因土地被收回而不具备失地职工基本安置条件的,应当将失地职工纳入当地城镇职工就业体系。具备安置条件的,在安排失地职工新的劳动岗位后,国有农场可将土地补偿费和安置补助费用于农场基本农田的建设保护和补充社会保障资金。《国土资源部办公厅、农业部办公厅关于收回国有农场农用地有关补偿问题的复函》(国土资厅函〔2009〕850号)进一步规定,依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关规定,征收农村集体土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费;其中,土地补偿费给土地所有者即农村集体经济组织所有,安置补助费用于安置被征地农民,地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有。收回国有农场农用地也应按照上述原则进行补偿,即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费,具体的补偿费用标准由地方自行规定,但应保持失地的国有农场职工原有生活水平不降低。其中,国有农场土地归国家所有,但国有农场享有土地的长期使用权,土地补偿费应当给予国有农场。长期承包国有农场农用地并将其作为生产生活主要来源的农业职工,失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的,安置补助费给予个人;但由国有农场重新安排就业岗位的,安置补助费给予国有农场。对于地上附着物和青苗补偿费,按照“谁投入、谁获得"的原则给予补偿。

·最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2401号

【裁判摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定,公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时,应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。也就是说,与被诉行政行为有利害关系,是行政诉讼原告主体资格的法定条件,且起诉人应当提供证据初步证明,其与被诉行政行为有利害关系,不能证明与被诉行政行为有利害关系的,不具有原告主体资格。在国有土地使用权经收回,并再行出让、转让的法律关系中,原土地使用权人超过法定起诉期限未对政府收回土地行政行为提起行政诉讼,收回土地行政行为已经实际发生法律效力,原土地使用权人丧失对相关土地的权利,之后再对政府出让被收回土地的行为,以及受让人取得土地使用权后转让相关土地给他人的转移登记行为提起行政诉讼的,原土地使用权人因丧失对相关土地的权利,与政府出让土地、办理相关土地转让手续的行政行为没有利害关系,不具有原告资格。

【解读】国有土地收回后,原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系,不具有原告主体资格。

·最高人民法院行政判决书(2015)行提字第27号

【裁判摘要】政府收回土地行政行为不因土地已被查封而不合法——查封土地系司法机关为保证案件的执行而作出的保全措施,收地决定是行政机关依据相应事实和法律作出的行政决定,两者分别是司法权与行政权的运用,两种权力的行使应当互相配合和尊重。司法权不能干预行政权的行使,具体到本案中,司法保全措施不影响《收地决定》本身的合法性。故蓟县畜产公司主张因涉案土地被人民法院查封,就不能予以收回的理由,缺乏相应的法律依据,本院不予支持。

·福建省宁德市中级人民法院行政判决书(2020)闽09行终110号

【裁判摘要】收回土地的价格是基于双方协商“同意”,不同于国家建设征收、收回的情形,不适用免征土地增值税的情形——关于本案是否属于免征土地增值税的情形。本院认为,《土增税暂行条例》第八条规定“有下列情形之一的,免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”《土增税暂行条例实施细则》第十一条规定“……条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。”本案上诉人主张其符合上述《土增税暂行条例》第八条第(二)项规定的免征情形。但该免征土地增值税适用于“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”,且按照国家有关征收的法律规定,国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定,该征收价格一般不因被征收人的意志转变。而涉案宗地系因闲置,原福安市国土资源局于2017年12月4日作出《闲置土地认定书》,认定因政府原因导致上述地块闲置。2018年1月19日,福安市土地收购储备中心与大运公司签订《国有土地使用权收储合同》,约定大运公司同意将上述地块的国有土地使用权由福安市土地收购储备中心按8409.11666万元的价格收储,该收回土地的价格是基于双方协商“同意”,不同于国家建设征收、收回的情形。故现有证据不足以证明涉案土地收回,可以适用上述免征的情形。上诉人对此所提上诉无理,不予支持。