1.征得出让方土地管理部门的同意； 

    2.同时征得市、县政府城市规划行政主管部门同意。 

    1.出让方和受让方应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，对土地出让金进行调整； 

    2.对出土出让金调整未达成协议的，应当以起诉时（非以原合同签订时、非以实际变更土地用途时）同种用途的土地出让金为标准调整土地出让金：

    A.提出改变约定的土地使用用途的主体：原签订土地使用权出让合同中的受让方（不包括土地出让方）；

    B.出让方和政府规划部门均同意受让方关于变更土地用途的请求；

    C.出让方和受让方虽然就受让方变更土地用途的意思达成一致，但并未正式变更原合同、未就土地出让金重新作出调整；

    D.法院支持当事人提出调整土地出让金请求，是以诉讼发生时当地同种土地用途所对应的出让金为调整依据而非以原合同签订时或实际变更用途时的出让金价格为依据。 

    ①土地用途变更：合同主体间的合意以及必要的审批程序二者缺一不可。

    A.作为合同内容变更只有合同当事人有权决定，土地用途是土地出让合同中一项重要内容，必须经当事人协商解决，当事人达不成协议不发生合同变更的法律效果：受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方有权解除合同；

    B.审批登记是土地使用权出让合同变更土地用途的必要条件（非经审批登记的变更行为不能受到合法有效的保护）：规划部门的审批只是相关法律规定必须履行的一种程序要求，变更土地用途必须经规划部门批准才能有效，未经规划部门批准变更土地用途不能成为合法有效的行为。

    ②受让方擅自改变土地使用权转让合同约定的土地用途，一方违约的，只能依据合同法的有关规定起诉。

    ③土地使用者改变容积率应当对合同约定的土地出让金标准予以调整：对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

    ④土地使用权人无权直接诉请行政机关办理土地用途变更登记。

《合同法》

　　第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。

　　法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《土地管理法》

　　第五十六条　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

中华人民共和国土地管理法实施条例

　　第六条　依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

　　依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 

    第五条  受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

    第六条  受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

《城市房地产管理法》 

    第十七条　土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

    第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 

    第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 

    第十七条   土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

    未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

    第十八条  土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

·国务院关于加强国有土地资产管理的通知

    二、严格实行国有土地有偿使用制度

　　 ......

　　土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

·赖正福与赣州市南康区人民政府批准上诉案

【提示】变更土地用途是否需要收回土地并重新招拍挂？

【裁判摘要】《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条及《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》第十六条亦与该条内容一致。根据上述法律法规，经批准同意改变土地用途的，土地使用者一般可通过签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同并调整土地使用权出让金的方式办理变更登记手续。本案上诉人赖正福（南康市方正床单厂）与原南康市国土资源局于2004年签订的《国有土地使用权出让合同》第六条明确约定：“本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设工业用地项目。在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途应当取得甲方和城市规划主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续，换发土地使用权证书”。该约定在不违背法律、法规强制性规定的前提下，应当予以履行。

【解读】土地出让后改变用途的程序不同于土地出让程序，不适用强制招拍挂规定。土地用途变更程序不适用《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条关于“商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或者两个以上意向用地者，应当招标拍卖挂牌出让”的规定及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第4.3条关于协议出让国有土地使用权范围的规定。土地供地出让与土地出让后改变建设用途是两种不同的程序，上述规定是政府对已收储土地进行出让的程序而非土地使用者取得土地使用权之后办理土地用途变更登记的程序。

·安达市汇龙房地产开发有限公司诉黑龙江双龙房地产开发有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷再审案

【裁判要旨】土地使用权转让合同约定转让后改变土地用途，通过政府以招拍挂的方式进行转让，该约定符合相关法律法规盖的规定。