合作开发房地产的投资方式：资金、技术、劳务+（出让方式取得）土地使用权。

１．资金、技术、劳务；

２．土地使用权：以出让取得的国有土地使用权开发房地产的合同有效。

（１）以未经有批准权的人民政府批准划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效：

A.法律规定不得以划拨国有土地使用权开发房地产；

B.以划拨国有土地使用权开发房地产的合同效力补正：起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效；只要有政府书面同意的材料或者政府的具体行为已经表明认可了划拨土地使用权人的投资行为，应视为政府的批准。

（２）以集体建设用地、农用地开发房地产的合作开发合同无效：

A.城市规划区内的集体所有建设用地在当事人起诉前已经通过国家征用和补办国有土地使用权出让手续，转为国有出让土地使用权的，可以有条件认定有效；

B.当事人签订合作开发房地产合同进行农民集体住宅、公寓建设，应当依法认定为农村房屋合建、联建合同，不受《城市房地产法》的规制（当事人对外出售部分房屋的行为，应认定为农村房屋买卖合同）。

经典案例：

·淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2384号

【裁判要旨】合作开发房地产项目约定以一方名义办理土地使用权出让手续的，该土地使用权虽然登记在该方名下，但属于双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非该方单独所有的财产。

【裁判摘要】关于涉案土地使用权是否为合作双方共同取得的问题。城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定：“城建公司具备房地产开发所需的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理，以确保该合作开发项目的合法性。”因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非城建公司单独所有的财产。

·曹某某海南鑫保罗投资开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第466号

【裁判摘要】关于曹某某与姜某某对涉案土地使用权是否系按份共有的问题。本案中，曹某某主张与姜某某2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地的事实，已被发生法律效力的海口中院1722号判决所认定，虽曾办理至曹某某、姜某某名下的涉案土地使用权被海南省海口市中级人民法院（2008）海中法行初字第26号行政判决撤销，海口市国土管理部门至今未对涉案土地重新进行不动产登记，但涉案土地使用权证被撤销的事实，并不影响曹某某、姜某某于2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地事实的认定。参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，《协议书》虽表述“双方共同投资购买该地块土地和新建昆源别墅（暂定名称）”的内容，但从该协议关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的办理等情况看，均不能直接认定上述的表述即为涉案土地共同共有的约定，至少上述表述对双方是否为共同共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下，二审判决推定双方的涉案土地使用权为按份共有，在适用法律上并无不当。