房屋实际建筑面积超出规划面积部分的分配及增加投资额的承担方案：

1.必须获得政府主管部门的批准；

2.否则属于违章建筑，不得请求分配利益。

１．对超出部分的房屋分配比例： 

（１）由当事人协商； 

（２）当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。 

２．对增加的投资数额的承担比例：

（１）由当事人协商； 

（２）当事人协商不成的：

A.按照约定的投资比例确定；

B.没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 

对于超出规划批准的建筑面积，只有在得到政府规划主管部门同意后才能适用司法解释第20条规定。 

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第二十条　房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

·长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》 2007年第8期(总第130期)】

【裁判摘要】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下，通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

【提示1】合作开发房地产中，因优化设计而新增加的面积是合作项目的产物，当事人各方未作约定的，应适用公平原则确定各自比例。

【摘要1】房地产合作开发中，因施工方出于优化设计考虑而新增加的面积是合作项目的产物，理应归合作各方共同所有，在各方对此无约定的情况下，可以适用公平原则，参照各方最初约定分配面积所占分配比例以及合同履行过程中分配面积所占比例的变化等合作项目实际履行情况综合考虑进行分配。 

【提示2】土地使用权作价出资的情况下，合同的性质为合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同的认定

【摘要2】合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

·江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2013年第1期(总第195期)】

【案号】最高人民法院民事裁定书(2011)民申字第777号

【裁判摘要】

一、在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情二、合作双方在签订合作合同之后，合作项目在双方共同努力下得以优化变更，建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关，提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值，其应分获的房产面积亦应相应增加，该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分，如让另一方实际交付已不现实，可根据市场行情认定该部分房产价值，由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。

·兰州华欧房地产开发有限公司与兰州常德物资开发部联建合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民一终字第106号

【裁判摘要】对于加建的5层房屋的分配双方当事人没有约定，一审法院根据《合建楼房合同》约定的分配办法进行划分并无不当。

·山东省五洲交通实业有限公司等诉威海市妇女儿童医院合资、合作开发房地产合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第873号

【裁判摘要】关于超建部分的利润分配问题。依据妇儿医院与五洲公司所签订合同的性质，妇儿医院作为合作开发合同的一方当事人，有权依据合同约定分享合作利益。双方订立合同的目的为共享合同利益。妇儿医院以土地使用权为出资，理应获得相应的投资回报。五洲公司作为合作方已经享受到政府对涉案项目给予的各项优惠。虽然双方当事人在1999年4月26日签订的合同中对超建面积的分配未作约定，原审法院结合涉案合同性质及实际履行情况，已经考虑到双方对土地预期利益的期待及建设资金的投入情况，酌定按照5：5的比例对于超建部分进行分配，并无不当，亦未损害五洲公司的预期利益。