你上次编辑的词条“”还未发布,赶快去处理吧! ×
讼也  > 所属分类  >  民商专题精解   

解读|房地产开发规划许可程序精解

更新时间:2023-07-01   浏览次数:5096 次 标签: 房地产精解 行民交叉 民行交叉 土地使用权典型案例 采光 日照

文章摘要:

房地产开发规划许可程序精解

文章摘要2:

目录

规划许可是房地产开发的生命线——《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 回目录

1.开发的项目要有可行性分析报表和可行性研究报告,并获得国家固定资产投资主管部门的许可;开发的项目如果是商品房,则要获得商品房计划立项许可。

2.开发项目获得计划立项许可后,开发商应当继续向政府规划管理部门申请规划选址的许可:

(1)规划选址是建设用地许可的前置审查,未通过选址许可不能申办《建设用地规划许可证》;

(2)选址许可实际是先行审定土地使用条件和规划参数,开发商申请时需要申报开发项目的详细规划。

3.开发商同时要获得建设用地所涉市政建设各部门的配套许可。

4.开发商凭规划选址许可文件申领用地规划许可:申报时要向政府规划管理部门申报建筑设计方案和向消防管理部门申报消防许可的文件。

5.开发商凭《建设用地规划许可》申办用地手续,获得政府土地主管部门的划拨/出让土地,并办理土地使用批准证书或土地使用权证书。

6.已获得土地使用权的开发商可持经规划批准的建筑初步设计和有关市政/公用部门的许可文件向政府建设主管部门申办《建设工程规划许可证》——只有获得《建设工程规划许可证》的项目方可开工建设。 

陈其象律师提示 回目录

(1)《建设工程规划许可证》是建筑工程执照。

(2)规划许可是否进行听证不属于法院的审理/审查范围。

(3)违反规划许可的当事人对管理部门处罚无权提出赔偿请求。

(4)是否属于“严重影响城市规划”应视个案具体情况而定。 

经典案例 回目录

·龙蓉萍诉上海市长宁区城市规划管理局建设工程规划许可案

【问题提示】对违法的建设工程规划许可,在工程已建成的情况下,人民法院能否适用撤销判决?

【要点提示】撤销违法的建设工程规划许可,已建成的建设工程将作为违法建筑被拆除,规划部门将承担巨额的国家赔偿费用,此情况属于国家利益遭受重大损失,人民法院应适用确认违法判决,不能适用撤销判决。

【法院观点】被诉具体行政行为违反法定程序,属于违法行政行为;如撤销被诉具体行政行为,将给公共利益造成重大损失,故从社会整体利益及本案实际情况慎做衡量,应在保留被诉具体行政行为效力的基础上确认其违法,并责令行政机关采取相应的补救措施。

【相关法条】《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条规定:“被诉具体行政行为违法,但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的,人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决,并责令被诉行政机关采取相应的补救措施;造成损害的,依法判决承担赔偿责任。”

·杭州市规划局等与常某等规划行政许可纠纷上诉案

【裁判摘要】鉴于涉案建设项目的用地性质为教育,其土地使用权的取得方式为划拨,结合涉案建设项目具体建筑功能,涉案建设项目应确定为公益性建设项目,故被诉具体行政行为虽然违法,但撤销该行为将会给公共利益造成重大损失,依法应判决确认违法,并责令杭州市规划局采取相应的补救措施。 

·孙新治与上蔡县住房和城乡建设局规划行政许可纠纷上诉案

【裁判摘要】依据《中华人民共和国行政许可法》第三十六条“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见”规定,上蔡县住房和城乡建设局在进行审查时,应当告知作为相邻方且正在使用部分土地的使用权人,而上蔡县住房和城乡建设局在2008年12月作出该规划许可时,却没有告知相邻方参加,违法了法定程序;因此,上蔡县住房和城乡建设局为刘聪颁发规划许可证事实依据不足,程序违法,应当予以撤销。

·汝城县顺华房地产开发有限公司诉汝城县规划局城乡规划行政处罚及行政赔偿纠纷案

【问题提出】在相对人不服规划部门作出的限期拆除违法建筑行政处罚决定提起行政诉讼时,法院如何认定处罚决定的效力?

【法院观点】规划部门作出限期拆除违法建筑行政处罚决定,符合《城乡规划法》第64条《行政处罚法》的相关规定,并且不存在显失公正情形的,法院应当依法判决维持规划主管部门作出的行政处罚决定。 

·昆明威恒利商贸有限责任公司与昆明市规划局、第三人昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处行政处罚纠纷案

【裁判摘要】

一、根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条的规定,行政机关在作出行政处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。行政机关未依照上述规定履行告知义务的,构成行政处罚程序违法;

二、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。”上述规定的处罚对象,是未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的建设者,且只有当违法建设达到“严重影响城市规划”的程度时,才能作出限期拆除的处罚决定。

·黑龙江省哈尔滨市规划局诉黑龙江汇丰实业发展有限公司行政处罚纠纷案

【裁判观点】

①相对人提出其没有办理有关规划手续与上诉人未依法在法定期限内对被上诉人提出的规划申请作出答复有关,但规划局是否存在不履行法定职责的问题,不是本案审查的内容,且规划局是否存在不履行法定职责的事实,不影响相对人违法建设的性质。

②规划局所作的处罚决定应针对影响的程度,责令相对人采取相应的改正措施,既要保证行政管理目标的实现,又要兼顾保护相对人的权益,应以达到行政执法目的和目标为限,尽可能使相对人的权益遭受最小的侵害。而规划局所作的处罚决定中,拆除的面积明显大于遮挡的面积,不必要地增加了相对人的损失,给相对人造成了过度的不利影响。原审判决认定该处罚决定显失公正是正确的。原审判决将规划局所作的处罚决定予以变更,虽然减少了拆除的面积和变更了罚款数额,但同样达到了不遮挡新华书店顶部和制裁相对人违法建设行为的目的,使相对人所建商服楼符合相关规划要求,达到了执法的目的,原审所作变更处罚并无不当。 

·重庆洲际房地产开发有限公司诉重庆市规划局渝中区分局行政处罚纠纷案

【裁判观点】原告虽已由消防部门受理了将房屋第36层改变使用性质(将架空层改作办公室)的申请,但不能视为消防部门同意该申请,且该行为仍未经规划部门审批,故原告认为改建行为合法的理由不能成立。

·三亚东岸房地产实业有限公司与三亚市规划局不予行政赔偿纠纷上诉案

【裁判观点】根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条之规定,只有公民、法人或其他组织的合法权益受到损害才能依法取得国家赔偿。相对人兴建的两栋楼未经规划批准,属于违章建筑,不存在应当依法予以保护的合法权益,相对人就违章建筑物被强制拆除请求国家行政赔偿,理由不能成立。 

·贵州隆福房地产开发有限公司不服贵阳市城市规划管理局行政处罚上诉案

【裁判观点】市规划局要求上诉人隆福公司在限定的十五日内,按照建设工程规划许可证的规定,将二层和三层建成厕所和浴室,显然是不可能完成的,且该多功能用房地处人流密集的市西商业街,浴室安装锅炉必须谨慎。隆福公司关于修建浴室有困难的上诉理由是客观的,应予考虑。被上诉人市规划局对上诉人隆福公司限15天整改的处罚决定显失公正。

·赵玉刚等诉安阳市城乡规划管理局规划行政许可案

【裁判观点】根据《中华人民共和国行政许可法》第四十六条的规定“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证”,《中华人民共和国城乡规划法》并没有规定城乡规划部门在颁发规划行政许可证时听证系必经程序,因此原告以被告作出具体限制行为未履行听证程序主张程序瑕疵理由不足。 

·刘狗娃与上蔡县住房和城乡建设局等城建行政许可纠纷上诉案

【裁判观点】根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”之规定。申请人上蔡县农联社向上蔡县住建局提交了办理建设工程规划许可证申请、上政文(2003)31号文、驻政文(2003)267号文、上发改投资(2010)168号文、上国用(2010)第26311078国有土地使用权证、建设工程设计方案的总平面图,经审查,符合控制性详细规划和规划条件,申请人上蔡县农联社在申请办理《建设工程规划许可证》时,经其四邻之一的上诉人刘狗娃签字认可,现上刘狗娃认为其是在空白表上签字按的手印,证据不充分;刘狗娃认为上蔡县住建局为上蔡县农联社核发的《建设工程规划许可证》影响了其通风采光,但其没有向一审法院提交相关证据。上诉人的上诉理由不足,其请求本院不予支持。

·荆长明与安阳市城市规划管理局等规划行政许可纠纷上诉案

【问题提出】农村建房中申请建设工程规划许可证的条件和程序?

【法院观点】根据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条第二款的规定,安阳市城市规划管理局具有作出本案被诉具体行政行为的法定职权。安阳市城市规划管理管理局根据荆振河的申请及其提供的相关证明材料,在调查核实的基础上,按照法定程序,在拟为荆振河颁发本案建设工程规划许可证前依法进行了公示,在无利害关系人提出异议的情况下,依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定作出本案被诉具体行政行为,程序上并无不当。 

·孟国芳、喻仲嘉诉常州市规划局及第三人常州市广景房地产开发有限公司规划行政许可案 

【问题提出】房地产开发过程中,建设规划许可取得和变更履行了法律法规规定的审批程序,规划部门依法核发建设规划许可证后,第三人要求撤销该行政许可的,法院如何确定行政许可的效力?

【法院观点】《中华人民共和国城市规划法》未规定实施该行政许可应当听证,行政机关可以采用公示程序;编制分区规划城市的规划主管行政机关,依照法律和地方性法规的授权规划许可的建筑工程,虽然缩短了相邻人住宅的原日照时间,但符合国家和当地行政主管部门技术规范规定的最低日照标准,且不违反其他法律、法规规定的,应认定其许可行为合法。 

·付吉军与乌鲁木齐市城市规划管理局行政规划许可纠纷上诉案 

【裁判观点】市规划局依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定,经审核第三人提交的乌鲁木齐市发展和改革委员会出具的投资项目登记备案证、乌鲁木齐市国土资源局出具的土地权属证明、市规划局核发的规划条件、乌鲁木齐市公安局消防局出具的建筑工程消防设计的审核意见书、乌鲁木齐市人民防空办公室出具的人防工程建设审核意见等文件,按照人民政府批准的《乌鲁木齐市生活性建筑间距(暂行)规定》(乌政发【2005】41号)文件第八条“高层住宅与各类住宅平行布置时,南北向建筑间距最小值为30米,东西向间距最小值为27米”的规定,给第三人核发《建设工程规划许可证》的行政行为符合法律规定。 

·梁志坤等与广州市规划局城市建设规划行政许可纠纷上诉案 

【裁判观点】第三人申请调整《建设工程规划许可证》及其附图附件,并提交了申请报告、原报建图等资料。在市规划局的要求下,第三人也对拟调整建设规划许可证附图附件等进行了批前公示。在公示期间没有收到反馈意见的情况下,市规划局作出《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》。该复函作出的程序没有违反法律规定,且有相应的事实依据,上诉人要求撤销该复函的请求,本院不予支持。 

·刘土荣等12人与龙游县规划建设局及第三人龙游县广昌房地产开发有限公司规划行政争议上诉案 

【裁判观点】

本案上诉人住宅位于综合楼的南面,而产生日照影响只能是南面影响北面,现综合楼与上诉人住宅之间的间距为7M,可满足日照的要求。因上诉人住宅朝向偏东南,出入通道是门前道路,综合楼在上诉人的住宅后,故对上诉人住户的通行及通风影响甚微。综上,上诉人称涉讼建设工程规划许可证侵犯其日照、采光、通行等相邻权,缺乏相应的证据证实,本院不予采信。

根据有关法律、法规的规定,被上诉人龙游县规划建设局根据原审第三人广昌公司的申请,在履行了必要的审核程序后,向其颁发涉讼的建设工程规划许可证的程序合法。 

·王锡钢诉宁波市规划局规划行政许可纠纷案 

【裁判观点】第三人向被告申请将该48克拉的47、48层复式套型变更为单层套型,对1、2层大部分商铺进行砌筑隔墙分割,被告经过审核后同意调整,这种对施工过程的局部调整并未影响项目的总体规划,也没有实际损害原告的权益。第三人将原规划的东大门两侧的摩托车、自行车停车位改为绿化,摩托车、自行车停车位调整到地下一层统一管理,一则有利于总体景观,二则基于快速轨道的规划因素,对业主的利益也没有损害。至于原告所诉的这些调整属于修建性详细规划,应该举行听证的主张,本院认为修建性详细规划是以总体规划、控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计,而本案第三人对48克拉工程项目的部分调整不属于修建性详细规划范畴,同时,法律、法规、规章没有规定行政机关作出该行政行为前必须进行听证,且该行政行为也不涉及原告的重大利益,故对原告的主张本院不予采纳。原告所诉的该项目的汽车停车位减少,与事实不符,本院不予采信。综上,被告的颁证行为并未违反法律规定,也未对原告的合法权益造成损害,原告的诉请没有法律和事实依据,本院不予以支持。 

·魏跃成等与醴陵市规划局规划行政许可纠纷上诉案 

【裁判观点】市规划局对《醴陵市渌水家园修建性详细规划》在渌水家园主要进出口及规划网站上进行了批前公示。市规划局在本案中所作的两个许可行为与上诉人所居住的房屋仅是山墙东侧部分相邻,且属于渌水家园一期小区内的公共场地,并未涉及上诉人的重大利益,且无充足证据证明市规划局的许可事项侵占了属于渌水家园一期小区的土地使用权。故此,市规划局对原审第三人核发的《建设用地规划许可证》以及《醴陵市建设工程规划许可证》适用法律正确,且程序合法。 

·徐来有等与上海市静安区城市规划管理局建设工程规划行政许可上诉案 

【裁判观点】参照《上海市城市规划管理技术规定》的“名词解释”,围墙不属于规划意义上需要控制间距的民用建筑。规划许可中的围墙设计并未违反《高层民用建筑设计防火规范》的规定。而且,根据被上诉人提供的(2004)沪公静消(简审)字第303号《建筑工程消防设计审核意见书》,围墙的消防设计符合简易审核的条件。 

·张在和等与重庆市涪陵区规划局规划行政许可纠纷上诉案 

【裁判观点】

林业大厦挑出在建筑外墙的供公共使用的水平交通通道,根据原建设部《建设工程建筑面积计算规范》的有关解释是挑廊,不是“供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间”——阳台。《重庆市城市规划管理技术规定》只作出了“阳台不得占用建筑间距”的限制性规定,但并未限制挑廊占用建筑间距。因此,涪陵规划局确定涉案建设项目所在规划区为旧城改造区,并根据案件实际情况,确定林业大厦挑廊可以占用建筑间距,进而根据《重庆市城市规划管理技术规定》第20条第(3)项之规定作出被诉具体行政行为,许可被诉建设项目与林业大厦建筑间距为15m,认定事实清楚,适用法律正确。

《中华人民共和国行政许可法》第46条规定:“法律、法规、规章规定实施许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证”,《中华人民共和国城乡规划法》第50条规定“经依法审定的建设项目的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应将修改申请及拟修改内容向社会公示,听取利害关系人的意见,并告知利害关系人享有申请听证的权利。利害关系人要求听证的,城乡规划主管部门应组织听证”,对有关部门修改建设项目规划作出了听证的要求。本案中,被诉具体行政行为作出时,涪陵规划局并未修改有关规划和平面图,不属于法定的需要听证的情形,该局根据案件实际情况不予组织听证合法。同时,涪陵规划局提交的证据证明,该局受理广丰公司提出的建设项目规划许可后,验核了涉案建设项目的有关证明文件、工程设计方案以及主要技术经济指标,而后作出被诉规划许可,并向社会公布,符合《中华人民共和国城乡规划法》第40条关于建设工程规划许可证的办理程序要求,程序合法。

·江苏常州中院裁定张建明等75人诉常州市规划局规划行政许可案

——业主可否对小区建设工程规划许可提起行政诉讼

【裁判要旨】业主购买商品房时,小区建设工程规划许可已经存在,且在商品房买卖合同中予以标明。在此情况下,建设工程规划许可与业主主张的权益损害之间不具有因果关系,业主无权就建设工程规划许可提起行政诉讼。