解读：农村集体建设用地租赁合同有效——农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。

法条链接：

《土地管理法》

　　第四十四条【农业用地转用制度】建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　第六十三条【农村集体经营性建设用地入市】土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

　　第六十四条【集体建设用地的使用要求】集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

　　二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理 

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知

　　5、集体土地租赁合同的效力如何认定？

　　当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

经典案例：

·北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终4448号

【裁判摘要１】本案的争议焦点有二，一是宝驰公司的主体资格是否适格，是否有权确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效；．．．．．．本院认为，依据京顺国用（2006出）字第00212号国有土地使用权证，宝驰公司现为涉诉土地的使用权人，通顺达公司与庄子营村委会签订的《土地租赁合同》的效力直接影响宝驰公司对涉诉土地的管理和使用。因此，宝驰公司是涉诉土地的利害关系人，其有权提起本案之诉。

【裁判摘要２】依据北京市国土资源局顺义分局政府信息答复告知书的内容，本案所涉土地在2003年时的土地现状为建设用地，村委会虽然没有办理集体土地建设用地使用证，但不影响该宗地在2003年的土地性质为集体建设用地，因此，通顺达公司与庄子营村委会于2003年签订的《土地租赁合同》就是庄子营村委会作为土地使用者将土地使用权租赁给通顺达公司使用，由通顺达公司向庄子营村委会交付租金的合同，其性质属于集体建设用地使用权租赁合同，不属于农村土地承包合同。基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。

·北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终7545号

【裁判摘要】（１）未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效；（２）集体建设用地租赁合同有效——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁物中包括使用面积869平米的一号楼及150平米的平房，指导中心在一审法庭辩论终结前未提供证据证明其出租的上述房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院到相关行政机关调取的证据亦证明指导中心出租的上述房屋未办理建设工程规划许可证，据此，《租赁协议书》中涉及一号楼、平房的约定内容应属无效。涉案协议约定206号院内占地面积为8200平米，涉案地块虽然属于黄杉木店村经济合作社所有集体土地，但在《租赁协议书》履行中，北京市朝阳区黄杉木店村经济合作社未对指导中心无权出租涉案206号院落问题提出异议，由此表明指导中心作为实际使用人有权对外出租涉案206号院的场地。指导中心、雅明公司在《租赁协议书》中未对租赁物的用途进行约定，根据206号院所在地块经过相关政府部门审批并取得了建设用地规划许可证的事实，在现有证据不能证明《租赁协议书》场地出租的约定内容因违反我国法律、行政法规效力性强制性规定应认定无效的情形下，《租赁协议书》中关于206号院内场地出租的约定内容应属有效。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再465号

【要旨】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽然原则上规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是参照国发(2004)28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项最后一句“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，后者是针对集体建设用地流转细化的规范，广东省政府根据该决定，并结合本省实际情况制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，有权规定集体建设用地在符合规划的前提下可以依法流转。因此，本案应当适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，承认案涉租赁合同的效力。

·最高法院第一巡回法庭法官会议纪要涉及的典型民商事法律问题及观点采纳１２.集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配

案情：A经济联合社与B公司签订了场地租赁协议，约定A经济联合社将案涉土地租赁给B公司，后A公司起诉以土地系农民集体性质，不得出租用于非农业建设为由请求确定该合同无效。再审中，B公司提供了原判决后出具的信访告知函，明确该土地在诉讼发生时被登记为集体建设用地

【要旨】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条虽然原则上规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是参照国发(2004)28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项最后一句“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，后者是针对集体建设用地流转细化的规范，广东省政府根据该决定，并结合本省实际情况制定的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，有权规定集体建设用地在符合规划的前提下可以依法流转。因此，本案应当适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，承认案涉租赁合同的效力。

【解读１】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。

【解读２】农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。

【解读３】虽然Ｂ公司提交的作为再审新证据的告知函是在原审庭审后新作出的，属于新形成的证据，但是其记载的内容是早已存在且与案件有关联的事实，与原判具有不可分性，属于本案的再审新的证据。

·四川省高级人民法院民事判决书(2014)川民再终字第10号

【裁判摘要】采用租赁农村集体土地的方式获得了土地使用权，并已建成体育运动场的部分基础设施，后将体育运动场的经营管理权出让，内容并不涉及土地用途的变更，当事人主张体育运动场的经营管理权出让协议书无效的理由不能成立——关于《协议书》的效力问题。鹏森公司认为，《协议书》的约定未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应属有效。锦江业余体校认为，双方签订的协议书约定，鹏森公司在集体土地上进行非农业工程建设及经营违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定因而无效。本院认为，该协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。首先，从形式上看，锦江体育运动场经营权的出让由成都市锦江区人民政府批准，成都市人民政府的同意，锦江文体局锦文广（2006）1号批复“同意锦江业余体校以BOT方式运作”，锦江业余体校委托嘉诚公司公开拍卖，双方最终签订《协议书》，因此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条的规定，签订该协议书系双方当事人真实意思表示，签订该协议书的程序也未违反法律、行政法规的禁止性规定。其次，从内容上看，《锦江体育运动场特许经营权出让标的说明书》及《协议书》载明的经营管理内容“主要包括足球、羽毛球、篮球、网球、游泳训练等体育运动项目和自建体育设施及相关配套服务设施的经营管理”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，而从本案《协议书》约定的内容来看，转让并未涉及到土地征用、土地性质的变更，因此该协议内容并未违反前述法律的禁止性规定。经查，本案系锦江业余体校采用租赁农村集体土地的方式获得了案涉土地使用权，并已建成锦江体育运动场的部分基础设施，该行为发生在锦江业余体校与鹏森公司签订《协议书》之前。锦江业余体校只是将锦江体育运动场的经营管理权出让与鹏森公司，内容并不涉及土地用途的变更。且现锦江业余体校仍与农村集体续签了土地租赁协议，仍继续享有锦江体育运动场的经营权，故锦江业余体校与鹏森公司签订《协议书》的基础仍然存在。再次，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，锦江业余体校以其具备订约条件为由委托嘉诚公司拍卖锦江体育运动场的特许经营权，鹏森公司基于信赖，依照相关程序与其签订《协议书》。后锦江业余体校又自认其在获得案涉土地使用权时存在过错，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，要求确认其与鹏森公司签订的《协议书》无效，违反了《中华人民共和国合同法》的诚实信用及依合同履行义务原则。最后，本案系合同纠纷，而获得土地使用权系物权纠纷，系不同的法律关系。即使锦江业余体校在获得案涉土地使用权的过程中违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，从而导致本案《协议书》的效力应重新认定，也应以锦江业余体校的前置物权行为被纠正或被确认违法为前提，现锦江业余体校未提供相关证据，故不具备对《协议书》效力进行重新认定的基础。故锦江业余体校认为《协议书》无效的理由不能成立。鹏森公司认为原审判决适用法律错误的再审申请理由成立，本院予以支持。

北京市第一中级人民法院发布5起涉耕地保护典型案例之二：李某与卓某土地租赁合同纠纷案

——出租人与承租人合意改变土地用途的，合同无效

  【案情简介】

  李某与卓某签订租赁合同，约定李某同意将土地及其所有地上物出租给卓某。其中，土地用途：种植树木；租赁期限15年，该农庄的租金首年为20万元。卓某有权按照合同约定的用途和期限依法利用和经营所承租的土地，享有承租土地及地上物的经营权、收益权，享有农庄里卓某新增种植所有树木的所有权。某镇农业服务中心向卓某发送记载为关于规范设施农业用地的通知：您所承包种植的日光温室内存在种植树木的情况。经查，该地块土地性质为基本农田，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。请您自收到此通知书之日起于七日内自行整改完毕，恢复耕种。卓某提出诉讼请求，要求李某赔偿其所有投入成本。

  【法院认为】

  《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第三款规定：禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。案涉土地系基本农田，而双方签订协议约定土地用途为种植树木，即双方合意将基本农田用于种植树木，违反法律效力性强制性规定，案涉租赁合同应为无效。双方签订租赁合同时，李某已向卓某出示了其与村委会之间签订的合同，对于土地状况并未故意隐瞒。卓某具有一定的经营经验，且未就其经营事项能否开展进行核实，对于合同无效存在过错，现卓某主张的投入损失系其上述过错所致，应由其自身承担该部分损失。

北京市第一中级人民法院发布5起涉耕地保护典型案例之一：某公司与梁某土地承包经营权纠纷案

——构成通谋虚伪行为，伪装行为无效，隐藏行为因合意将农用地用于非农建设，改变土地用途，亦为无效

  【案情简介】

  某公司与梁某签订《承包合同》，约定将位于北京市郊区的一座温室及棚间土地租赁给梁某使用。双方约定梁某在不违背政府政策、法律的前提下，有权决定种养殖项目，但严禁违法建筑。后，当地镇政府向某公司出具限期拆除通知，记载工作组发现案涉土地存在违法占地、违规建设等情况并责令拆除涉及的房屋及硬化地面等违规设施。当地村委会向某公司及承租户出具《公告》，记载其对违法违规设施采取相应维权措施并进行了拆改。经法院现场勘验，案涉大棚被拆除部分主要为操作间外墙外搭、护墙、大棚外土地硬化，部分大棚内存在土地硬化。另查，《中国房地产报》刊载文章记载某公司销售人员对以客户身份的记者介绍可以在大棚内加盖房屋、进行装修和铺地砖等。

  【法院认为】

  首先，梁某自认其承包涉案大棚的真实目的为休闲居住，梁某将承包涉案大棚用于生活居住的内心目的，通过明确约定其承包涉案大棚用于种养殖项目的《承包合同》表现于外部，表示行为与内心目的不一致。其次，某公司存在可以在大棚内加盖房屋、进行装修和铺地砖等与生活居住有关的宣传销售行为，梁某亦自认承包涉案大棚的真实目的为用于生活居住，但双方当事人所签订的《承包合同》并未约定梁某承包涉案大棚用于生活居住，而是约定梁某承包涉案大棚用以种养殖项目，双方当事人具有虚伪故意。再次，某公司宣传涉案大棚可以用以生活居住，梁某承包涉案大棚的真实目的亦为生活居住，某公司对此是明知的，双方当事人在签订《承包合同》时对梁某装修改建案涉大棚用于生活居住达成了合意，存在通谋行为。基于此，双方当事人实施的案涉法律行为完全具备了通谋虚伪行为的构成要件，构成通谋虚伪行为。根据法律规定，伪装行为即《承包合同》无效；因案涉土地地类为农用地，在未办理农用地转用审批手续的情况下，双方当事人合意将农用地用于非农建设，隐藏行为亦为无效。

北京市第一中级人民法院发布5起涉耕地保护典型案例之三：孟某与郑某土地租赁合同纠纷案

——承租人擅自改变土地用途，导致合同目的无法实现的，出租人有权解除合同

  【案情简介】

  孟某与郑某签订《农业大棚合作协议》，约定孟某将所承包土地出租给郑某，用于建设农业大棚和经营。土地交付后，郑某投资建设了非农业大棚。后，当地镇政府认定在案涉土地上建设房屋违反了《北京市城乡规划条例》并责令拆除。孟某通知郑某由于其私自建设非农业大棚的建筑，致使当地镇政府认定建筑为违建并予以拆除，且郑某未从事农业生产也未投资兴建农业大棚和经营，合同目的无法实现，要求解除合同。经询问，双方当事人均认可案涉土地现处于闲置状态。

  【法院认为】

  孟某与郑某之间签订的《农业大棚合作协议》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因郑某在案涉土地上投资建设的相关建筑被当地镇政府认定为违法建筑予以拆除，且郑某提交的证据不足以证明其依约在案涉土地建设并经营农业大棚，致使案涉土地处于闲置状态，郑某存在违约行为，并结合郑某在孟某催告后仍未履行主要义务的事实，法院认定郑某的违约行为致使《农业大棚合作协议》的目的无法实现，确认《农业大棚合作协议》应予解除。

北京市第一中级人民法院发布5起涉耕地保护典型案例之五：某农业公司与某村委会土地承包经营权合同纠纷案

——承包方弃耕撂荒、改变土地用途的，发包方有权请求解除土地承包合同

  【案情简介】

  2006年5月18日，某村委会与某农业公司签订土地承包经营权流转合同书，约定某村委会将位于某村的耕地200亩发包给某农业公司使用。某村委会监督承包方按照合同约定对农业土地进行合理利用，制止改变土地用途的行为，如某农业公司弃耕、撂荒和不交租金，某村委会有权终止合同。合同履行过程，某村委会发现某农业公司在所承包耕地上大量倾倒渣土，私搭乱建造成耕地硬化，改变承包耕地用途，弃耕、撂荒耕地十分严重，且五年多不交租金，遂将某农业公司诉至法院要求解除合同收回土地，并支付欠缴的多年租金。另查明，某农业公司因在案涉承包的土地上倾倒渣土碎石等建筑垃圾，与村委会工作人员以及大量村民发生纠纷，派出所出警解决。

  【法院认为】

  根据案涉土地承包经营权流转合同约定，某村委会监督承包方按照合同约定对农业土地进行合理利用，制止改变土地用途的行为，如某农业公司弃耕、撂荒和不交租金，某村委会有权终止合同。结合法院对涉案土地的现场勘验情况、当事人提交的某政府对某村委会《关于案涉地块大量堆放渣土，改变土地使用性质，危及小区居民生活用水安全隐患的报告》的回复、出警记录以及某农业公司法定代表人王某因涉嫌非法占用耕地被刑事羁押等在案证据，法院认定某农业公司在案涉耕地上存在撂荒及改变土地用途的行为，违反了双方合同关于对土地进行合理利用、不得改变土地用途的明确约定，此外，某农业公司还未付2013年4月30日以后的租金，故某村委会要求解除案涉土地承包经营权流转合同，具备事实依据、合同依据和法律依据，可予支持。

·【人民法院案例库】出租耕地作非农用途的合同无效

【裁判要旨】《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定,《场地租赁合同》应当被确认无效。

【关联索引】一审：浙江省宁波市奉化区人民法院（2021）浙0213民初5160号民事判决（2021年12月25日）

·【人民法院案例库】未经办理变更及审批手续而擅自改变农用地性质的协议为无效协议

【裁判要旨】

1.农村土地承包应当遵守法律、法规，确保土地资源的合理开发和可持续利用。

2.根据《中华人民共和国土地管理法》中关于农用地保护的相关规定，未经依法批准不得将承包地用于非农业建设，改变农用地性质必须办理变更以及相应的审批手续，否则相关协议应当认定为无效协议。

【关联索引】一审：江苏省射阳县人民法院（2016）苏0924民初5853号民事判决（2016年11月22日）；二审：江苏省盐城市中级人民法院（2017）苏09民终426号号民事判决（2017年4月18日）

【注解】在未经国家土地管理部门批准的情况下，擅自改变土地的农业用途，所签订协议内容违反了《土地管理法》第４４条的规定，应当认定为无效合同。