１.抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

２.抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

１.不因拍卖而消灭；

２.但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的（因拍卖财产上负担租赁权或者其他用益物权而使变价款偏低不足以清偿优先债权），法院应当依法将其除去后进行拍卖。

１.在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产：

（１）租赁合同系债权行为；

（２）占有使用系准物权行为。

２.承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，不予支持。 

案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议，性质上应为实体异议。案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议（最高人民法院执行局关于云南齐宝酒店申请复议案的复函）。

——《实体异议与程序异议的不同救济途径——云南齐宝酒店复议案》，载《执行工作指导.案例分析》200804

《民法典》

　　第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《海商法》

　　第一百三十八条 船舶所有人转让以及租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是应当及时通知承租人。船舶所有权转让后，原租船合同由受让人和承租人继续履行。

·最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

　　第三十一条２８【采取消灭原则】拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

　　【采取承受原则】拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

　　第二十六条２４被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

　　第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

　　人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

　　第三十一条【案外人主张不动产租赁权异议的审查标准】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行） 

　　119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

《合同法》

　　第二百二十九条　【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《担保法》

　　第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

　　第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

《物权法》

　　第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

·（2003）甬镇执字第203号；（2007）甬执他字第109号

——基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响

【裁判要旨】基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，即买受人不受原租赁合同约束。这一规则的适用条件是：有效的抵押权；抵押权已登记；抵押权生效先于租赁合同的生效。法院强制执行过程中处理被执行人房产应当保护承租人的优先购买权，但在买受人受到限定时例外。

·最高人民法院（2010）执复字第4号

【裁判要旨】被执行人不得出租查封财产。

·最高人民法院执行裁定书（2013）执监字第67号 

【裁判要旨】租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或者对租赁物主张优先购买权（二者不能同时主张，只能择一行使），但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。

【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。

·福建省福州市中级人民法院执行裁定书（2016）闽01执异49号

【裁判摘要】案外人以其系承租人为由主张停止拍卖，但租赁权的成立与否均不能阻止法院对执行标的采取拍卖、变卖等处置措施。且案外人所称的租赁长达18年、在签订租赁合同后半年内支付完毕18年的租金63万元，有违常理及交易习惯。案外人称2013年2月1日转账给被执行人的50万元是租金，并向本院提交被执行人所写落款时间为2013年2月1日的《收条》，但根据本院调取的银行资金流水明细，案外人与被执行人间有多笔资金往来，特别是在2013年1月31日被执行人转账50万元给案外人，次日2013年2月1日案外人又将该50万元回转给被执行人，因此，案外人与被执行人属恶意串通，伪造交付租金证据，对案外人池敏提出的阻止移交占有的请求，本院不予支持。

·最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监397号

【裁判要旨】承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封错误不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

·最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监84号

【裁判要旨】房产被人民法院查封后再出租的，承租人不能以租赁权对抗强制执行。

·最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3044号

【裁判要旨】（１）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（２）债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则。

·福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号

【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号

【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。

【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。

【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。

·浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号

【案号】嘉兴市中级人民法院（２０１７）浙０４民终１６１９号民事判决书

【裁判摘要】首先，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭×，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭×的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。

【解读】嘉兴市中级人民法院二审认为，钱某提交的证据不足以证明其与郭某就案涉房屋在法院抵押权登记前已形成了真实合法的租赁关系。钱某与郭某签订的房屋租赁合同存在诸多不合常理之处，包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等。钱某未能举证证明其已在房屋被抵押前合法占有使用该房屋，其与郭某之间只存在一种普通的债权债务关系，无需给予特殊保护。判决：碧海上诉，维持原判。

·安徽省高级人民法院民事裁定书(2016)皖民终967号

【裁判摘要】案外人提出确认其对执行标的享有租赁权及执行拍卖中公告权利受限的诉讼请求并非排除法院对执行标的实施擦查封及拍卖执行行为的诉讼请求，应当驳回起诉——案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，胡××的诉讼请求是请求人民法院确认其对执行标的的承租权，并在执行拍卖中公告权利受限情况，其并未明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求，故胡××提起案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1796号

【裁判摘要1】执行法院向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否并不影响不动产查封登记的公示效力——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十一条规定，对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理单位发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以加贴封条或张贴公告的方式查封。本院认为，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。郴州中院向宜章县房产管理局、宜章县国土资源局发出协助执行通知书的行为，即是向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为，具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否，并不影响不动产查封登记的公示效力。因此，华冠建材公司主张本案查封没有张贴封条或者公告，不具有公示效力，是其对相关法律及司法解释的曲解，本院不予支持。

【裁判摘要2】未经法院准许第三人占有查封财产，申请执行人有权申请法院要求第三人限期搬离——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据原审法院查明，《租赁协议书》《场地租赁合同》分别签订于2013年4月1日及2013年10月1日，华冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房产。如前所述，涉案土地及房产早在2007年10月30日被法院查封并登记公示，华冠建材公司签订租赁合同，占有、使用涉案土地及房产系在法院查封期间。华冠建材公司未经人民法院准许，占有、使用涉案标的物，人民法院依职权解除其占有和使用状态，要求其在合理时间内搬离，符合法律规定。

·福建省高级人民法院执行裁定书(2020)闽执复22号

【裁判摘要１】宁德中院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为，是指执行法院运用国家强制力，强制实现执行依据中所确定权利的公法行为。执行行为异议，是指当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定，向执行法院提出的书面异议。本案异议人宁德市旌展贸易有限公司书面异议并非针对该院执行行为提出，其异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》(下称《民诉法》)第二百二十五条规定条件。异议人宁德市旌展贸易有限公司应先向该院申报其租赁权，由该院审查是否带租拍卖，其如对审查结论不服可通过执行异议途径救济。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回宁德市旌展贸易有限公司异议申请。

【裁判摘要２】本院认为，本案争议的焦点问题是，复议申请人旌展公司就涉案厂房提出执行异议是否符合受理条件。具体分析如下：本案中，异议人旌展公司在宁德中院作出(2017)闽09执212号《公告》，责令涉案厂房使用人自行搬迁腾房后，向该院提出异议，请求该院中止要求其搬出涉案厂房和采取停水、停电措施，以及在拍卖公告披露该公司租赁涉案厂房事实并在拍卖后阻止向买受人移交涉案厂房。同时，提交了签订于申请执行人兴业福安支行抵押权设立以及宁德中院查封之前的《厂房租赁合同》以及向该厂有关人员转账支付租金、电费、卫生费等的《银行存款明细账》作为证据。旌展公司针对宁德中院腾房《公告》提出的异议，实质上是主张以设立在抵押权和法院查封之前租赁权排除该院在租赁期内对涉案厂房的强制交付，其申请符合执行异议的受理条件，宁德中院以不符合执行异议的受理条件为由裁定驳回其异议申请不当，应予纠正。

·福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号

【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。