１.对在建工程查封：除向被执行人送达民事裁定书外，还须在查封标的之上加贴封条或者张贴公告。

２.对房屋在建工程变价清偿：

（１）双方协商（用在建工程抵偿债务）；

（２）公开拍卖；

（３）直接裁定交付申请执行人抵偿债务；

（４）裁定交付申请执行人管理。

法院有权要求原施工单位提供办理综合验收、产权证照所必须的相关资料，施工单位有义务协助法院执行。

2015年全国民事审判工作会议纪要

　　（三）关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题

　　39.取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见

　　5.灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用。对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，人民法院应按照下列情形分别处理：

　　（1）查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设。

　　（2）查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施。

　　（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

　　第二十三条２１查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

　　地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

·孙某某等与上海亦隆置业发展有限公司拍卖合同纠纷上诉案

——建筑工程强制拍卖中权利负担的转移

【裁判要旨】一般情况下，能够转移的权利负担限于物权以及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权，不发生权利负担转移的后果。但是，上海市房地产转让办法第四十九条规定建设工程合同转让时，受让人需负担其上已经存在的商品房预售合同。该条款是否适用于建筑工程强制拍卖，取决于对强制拍卖性质的回答。在现阶段关于强制拍卖的性质与实体效果问题存在争议的情况下，法院出具强制拍卖裁定时，应尽量对拍卖财产上的各项实体权利的变动予以确认，可为后续纠纷的处理提供依据。

【裁判规则】商品房预售合同债权不随工程被强制拍卖而转移——能转移的权利负担一般限于物权及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权，不发生权利负担转移的后果。

·青岛同泰房地产开发有限公司与青岛同泰建设集团有限公司等金融借款合同纠纷执行案

【案号】山东省高级人民法院执行裁定书(2019)鲁执复195号；最高人民法院执行裁定书（2019）最高法执监403号

【裁判摘要】网拍规定第三十一条第五项规定，对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的，属于撤销拍卖的法定事由之一。本案中，青岛中院在变卖公告中明确强调“买受人须具备相应房地产开发资质”，又在邦倬置业公司参与竞买时就其没有取得房地产开发资质电话询问后，电话答复邦倬置业公司可以参与竞买。青岛中院的变卖行为在客观上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产权益，应当认定符合网拍规定第三十一条第五项“对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的”的规定。

【摘要】青岛中院于2019年3月21日作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定：将同泰房地产公司所有的位于青岛市黄岛区世纪大道北琅琊台南路东，土地证号为南国用（2011）第G0513某某，面积66615.9平方米的国有土地使用权及地上在建工程的所有权归买受人邦倬置业公司所有（其中扣除205套商品房的过户）。2018年4月3日，青岛中院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2018号

【裁判摘要】查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，法院查封在建工程时未对土地使用权一并查封但效力及于相应土地使用权，公司接受股东以土地使用权出资无权排除执行——桃花源公司成立前，一审法院已于2012年11月30日查封了欧尚花园2号楼在建工程，根据《查封扣押冻结财产规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，一审法院查封欧尚花园2号楼时虽未对土地使用权一并查封，但查封效力及于相应的土地使用权。中简公司在明知欧尚花园2号楼被查封的情况下，仍以欧尚花园2号楼项下的土地使用权出资，与上海和盘公司共同成立桃花源公司，存在明显过错。根据二审法院查明的事实，上海和盘公司的法定代表人张××系上海众喜公司的监事，中简公司的法定代表人郁××系上海众喜公司的前法定代表人，以上公司之间存在一定的关联关系。原判决认定中简公司以被查封的土地使用权出资存在明显过错，结合上述公司之间存在的关联关系推定桃花源公司应当明知案涉土地使用权已被查封，从而认定桃花源公司受让案涉土地使用权存在瑕疵，并无不当。