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商品房预约合同

更新时间:2023-12-03   浏览次数:10161 次 标签: 预约合同 D495 【预约合同】 预约合同纠纷 商品房认购书

文章摘要:

什么是商品房预约合同?预约合同的法律效力如何认定?开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定?
商品房预约合同是对商品房“认购书”、“订购协议”、“预订协议”等这一类协议的统称,是商品房买卖合同当事人在签署购房合同(预售合同、现房买卖合同)前所订立的法律文书,是对双方交易房屋有关事项的初步确认。

文章摘要2:

问题:未取得商品房预售许可证明签订的商品房预约合同是否无效?
答:未取得商品房预售许可证明与买受人签订《商品房认购书》等预约合同有效:(1)我国没有任何法律、法规规定开发商对外签订商品房预约合同需要取得商品房预售许可证明;(2)《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》仅是部门规章,不适用于认定合同效力;(3)判断商品房预约合同的效力应当根据《合同法》第52条规定,不受开发商是否取得预售许可证明的影响。——参考案例:陕西安同实业发展有限公司与王梅商品房预约合同纠纷再审申请案
【注解1】作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺而非正式的商品房预售行为,作为法定商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件,即房地产开发企业在取得商品房预售许可证明前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。——参考:《民事审判实务问答》067.作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证明之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效。
【注解2】购房者未举示证据证明其在约定日期到达约定地点向开发商提出签订商品房买卖合同而遭到开发商的拒绝,认定购房者对未签订商品房买卖合同具有过错。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4623号

目录

概念 回目录

商品房预约合同是对商品房“认购书”、“订购协议”、“预订协议”等这一类协议的统称,是商品房买卖合同当事人在签署购房合同(预售合同、现房买卖合同)前所订立的法律文书,是对双方交易房屋有关事项的初步确认。

商品房认购书内容 回目录

1.拟购买房屋的基本信息;

2.拟购买房屋的价格;

3.定金条款;

4.协商签订房屋买卖合同的期限。

商品房认购书性质 回目录

商品房认购书的性质为预约合同(独立有效的合同)。

1.商品房买卖认购书是独立的合同:不能因认购书与买卖合同具有关联性而否定认购书的独立性。

2.商品房买卖认购书是预约合同

(1)预约合同是诺成合同

(2)预约是谈判期间对未来事项的预先规划;

(3)预约的标的是当事人为将来订立本约而谈判;

(4)预约必须具备书面形式;

(5)有效的预约应当是具有约束力的法锁。

3.构成一项有效的预约必须包含两项内容(预约合同内容的“确定性”标准):

(1)约定将来订立本合同的意思表示;

(2)包含本约的“必要之点”。

4.违反认购书的民事责任:认购书确定了先合同义务,违反认购书应承担缔约过失责任。

商品房认购书的预约、本约合同认定 回目录

1.预约合同:商品房预约合同只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,并非商品房购房合同本身,也不具有商品房购房合同的法律效力。

2.名为预约合同而实为商品房买卖合同:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。

(1)具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容;

(2)出卖人已经按照约定收受购房款(包括全部或者部分购房款)。

【提示】认购书被认定为本约除合同条款齐备外,还应具备合同实际履行条件:一般认为,只要合同条款齐备、明确,不存在法律、事实上障碍,都应当认定为本约,而无需附加实际履行内容。

3.认购书的强制履行:

(1)违反“将进行谈判的预约”的预约合同(《商品房买卖合同司法解释》第4条):不能继续履行;

(2)违反“带未决条款的预约”的预约合同(《商品房买卖合同司法解释》第5条):可以考虑继续履行。

A.预约中已经约定了交易的大部分条款,并且当事人都同意受这些条款约束,但当事人有义务就未决条款继续谈判;

B.如一方当事人在未决条款上恶意磋商以阻止商品房买卖合同成立,则另一方应有权请求继续履行。

(3)当事人请求继续履行认购书,法院可以根据《商品房买卖合同司法解释》第5条规定进行处理(该条款具有很大的适用空间):

A.符合条件的:按买卖合同继续履行;

B.不符合条件的:适用定金罚则。

开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力  回目录

开发商通过认购、订购、预订等方式订立商品房预约合同,向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保,是开发商最经常采取的做法。

1.商品房认购书中约定“定金”的性质:属于立约定金。

2.商品房认购书约定的定金的法律效力:

(1)如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理:

A.开发商违约:应当双倍返还定金; 

B.购房者违约:开发商不退还定金。

(2)因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

A.双方均不承担定金的法律责任;

B.此时开发商应当将定金返还给买受人。

3.当事人双方在合同磋商过程中存在过错,导致商品房买卖合同未能订立的:因合同未能订立不能归责于一方当事人,不能适用定金罚则,应由出卖人将收取的定金返还给买受人。

【提示】

①磋商未成导致双方当事人未能订立商品房预售合同,开发商应当将收取的定金返还给购房者:《最高人民法院公报》2006年第8期《戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案》裁判摘要:购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。

②“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形:

A.例如,双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容,在签订正式商品房买卖合同时,经磋商无法达成一致意见的;收受定金后,因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

B.因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的,应当按照法律关于定金的规定处理。例如,在签订认购、订购、预订等协议后,买受人反悔,为了能退回定金,在订立商品房买卖合同时,对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件[例如要求出卖人在不合理的期限内交房]的,不属于不可归责于双方当事人的事由。

C.如果无法确认是否一方当事人故意,则适用“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,返还定金。

③福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》认为,因出卖人原因未能订立商品房买卖合同,出卖人双倍返还定金后,买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的,不予支持。 

【特别提示】

“认购书+定金”是开发商损害购房者权益的最常见模式。

①购房者一旦签订认购书并缴纳定金,那么购房者基本上就处于被动状态了。因为到时候开发商会拿出一份对购房者极为不利的合同条款,购房者如果由于购房合同的若干条款或者补充协议与开发商谈不拢,不愿意签订购房合同,开发商就以购房者违约为由没收定金,导致购房者有苦说不出(实际上此种情形开发商必须将定金退还购房者)。

②实际上认购书并非商品房买卖的必经程序,购房者最好不要签订认购书,而是直接签订购房合同

③如果您确实需要签订认购书,那么也应该将购房合同的主要条款约定在认购书中或者作为认购书的附件;或者干脆在交纳定金时作出特别的书面说明,对双方因没有谈妥合同条款或者补充协议而未能签订购房合同的不适用定金条款,以有效地保护自己的利益。

总之,购房者不要贸然签订认购书之类的预约合同并缴纳定金,其结果要么白白丧失定金,要么就忍气吞声地签订购房合同

④最后需要提醒的是,“定金”和“订金”一字之差,法律含义和效果完全不同,务必谨慎!

A.“定金”适用双倍返还或者没收规则,如果您约定所交付的款项是定金性质,那么应当明确“定金”二字,并明确说明在何种情况全部返还或双倍返还等等,以免因约定不明而产生纠纷; 

B.“订金”只是预付的金钱,不适用双倍返还或者没收规则。实践中还有写着“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”等等,如果没有明确约定为定金内容,均不具有定金的法律效力。

预约合同定金责任 回目录

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的:

(1)如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;

(2)因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

2.磋商未成导致双方当事人未能订立商品房预售合同,开发商应当将收取的定金返还给购房者:《最高人民法院公报》2006年第8期《戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案》裁判摘要:购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。

问题|未取得商品房预售许可证明签订的商品房预约合同是否无效? 回目录

答:

(1)我国没有任何法律、法规规定开发商对外签订商品房预约合同需要取得商品房预售许可证明.

(2)《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》仅是部门规章,不适用于认定合同效力。

(3)判断商品房预约合同的效力应当根据《合同法》第52条规定,不受开发商是否取得预售许可证明的影响。

参考案例:·陕西安同实业发展有限公司与王梅商品房预约合同纠纷再审申请案

陈其象律师提示 回目录

①看一份合同是商品房预约合同还是商品房买卖合同,关键是内容而不是名称,即使合同名称为商品房预约合同,但是内容符合《商品房销售管理办法》第16条第二款规定并且开发商收受了购房款的[这两个条件缺一不可],那么就是商品房买卖合同

②商品房预约合同的违约方应当承担相应的违约责任。

③“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形:

A.例如,双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容,在签订正式商品房买卖合同时,经磋商无法达成一致意见的;收受定金后,因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

B.因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的,应当按照法律关于定金的规定处理。例如,在签订认购、订购、预订等协议后,买受人反悔,为了能退回定金,在订立商品房买卖合同时,对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件[例如要求出卖人在不合理的期限内交房]的,不属于不可归责于双方当事人的事由。

C.如果无法确认是否一方当事人故意,则适用“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,返还定金。

④认购不需要以取代预售许可证为必要前提:福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》认为,双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同,因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。买受人请求双倍返还定金的,依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

⑤福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》认为,因出卖人原因未能订立商品房买卖合同,出卖人双倍返还定金后,买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的,不予支持。

⑥出卖人恶意违反商品房订购书,导致商品房买卖合同不能订立:应当追究出卖人违约责任为宜。

A.如果预约协议约定有定金条款的:应当适用定金罚则;

B.如果预约协议中没有约定定金条款,或者有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的:出卖人应当赔偿买受人所受到的实际损失[守约方对于其所受实际损失明显高于定金处罚数额的主张负有举证责任/应以法院酌定损失为宜(如果以转售差价确定损失则无异于赋予购房意向书与商品房预售合同相同的法律效力)]。

⑦房地产开发企业在未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的认购书有效:认购书只要在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后[必然完成了立项/规划/建设报批手续]取得商品房预售许可证之前就可以签订[“作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效”——最高人民法院民一庭编写《民事审判指导与参考》(2008年第4集总第36集)]。

解读 回目录

张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案》,法院采取了“视为本约”的审理路径,协议性质是本约还是预约,区分标准是协议主要内容是否缺失。该案判决摘要指出:“判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。”该案实际参照了《商品房买卖合同解释》第五条的规定,名为预约合但视为本约处理。

②《成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》,则与张励案视为本约的审理思路不同,明确强调预约与本约的区分,即如果当事人有意在将来订立一个新的合同,无论协议内容详略、是否具备主要内容,性质只能是与本约相对应的预约。法院最后因存在双方事实履行行为而判决合同成立。——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷(下)》第862页

商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系 回目录

问:作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效?

答:鉴于商品房预售的特殊性,我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

由上可见,无论是立法、行政法规,还是司法解释,预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式,从其订立的目的、约定的内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,与作为本约合同的商品房买卖合同相对应,《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议,不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务,不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

——索引:《民事审判指导与参考》(第36辑)第281页 

法条链接 回目录

《民法典》

  第四百九十五条【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同

  当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的(2020修正)

  第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同

·商品房销售管理办法

  第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 

  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方式;

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备标准承诺;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  (八)公共配套建筑的产权归属;

  (九)面积差异的处理方式;

  (十)办理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的方法;

  (十二)违约责任;

  (十三)双方约定的其他事项。

  第二十二条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。 


《城市房地产管理法》

  第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证;

  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

  (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

  商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。


《城市房地产开发经营管理条例》

  第二十二条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。


住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

  一、进一步加强房地产市场监管

  (一)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。


福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

  1、问:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定?

  答:“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如,双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容,在签订正式商品房买卖合同时,经磋商无法达成一致意见的;收受定金后,因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

  因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的,应当按照法律关于定金的规定处理。例如,在签订认购、订购、预订等协议后,买受人反悔,为了能退回定金,在订立商品房买卖合同时,对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的,不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意,则适用“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,返还定金。 

  2、问:出卖人取得《商品房预售许可证》之前,向买受人收取购房定金,后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同,买受人请求出卖人双倍返还定金,出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的,能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效?定金应否双倍返还?

  答:当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金,是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同,因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。买受人请求双倍返还定金的,依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

  3、问:因出卖人原因未能订立商品房买卖合同,出卖人双倍返还定金后,买受人能否要求出卖人赔偿其他损失?如果出卖人应赔偿损失,赔偿范围如何确定?买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失? 

  答:买受人可以请求出卖人双倍返还定金,并赔偿其信赖利益,例如,为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失,使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的,不予支持。


北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)

  第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。

  因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。


海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)

  二、关于预约购房纠纷

  7、开发商尚未取得商品房预售许可证,即收取拟购房人认购金、订购金、诚意金等,事后双方不愿订立商品房买卖合同的,应当退还认购金、订购金、诚意金等,但当事人另有约定的除外。

  8、开发商已取得商品房预售许可证,或当时虽未取得但起诉前已取得商品房预售许可证,拟购房人仅向开发商交纳认购金、订购金、诚意金等,并未与开发商订立认购协议、预购协议及意向书等,事后要求与开发商订立商品房买卖合同的,不予支持。

  开发商不愿与拟购房人签订商品房买卖合同,拟购房人要求退回认购金、订购金、诚意金的,应予支持;当事人另有约定的,从其约定。

  9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的,分别情况予以处理:

  (1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的,应当认定为正式的商品房买卖合同,拟购房人要求继续履行的,应予支持。

  因开发商的原因致使合同不能继续履行的,拟购房人除可以请求解除合同外,还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  (2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等,拟购房人要求继续履行,且继续履行不会出现障碍的,应当判决继续履行。

  因开发商的原因致使合同不能继续履行的,应双倍返还所收取的认购金、订购金、诚意金等。

  (3)拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定,但经开发商通知,拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同,事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的,不予支持。

  开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同,拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的,应予支持,但双方另有约定的除外。

  (4)认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,拟购房人要求继续履行的,不予支持。

  拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据,要求与开发商签订正式购房合同的,不予支持。

  开发商不与拟购房人签订正式购房合同,拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的,应予支持。

  10、拟购房人与开发商明确约定已支付的认购金、订购金、诚意金等为订立商品房买卖合同担保的定金,开发商拒绝与拟购房人订立商品房买卖合同的,应当双倍返还定金,拟购房人拒绝订立商品房买卖合同的,无权要求返还定金;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,开发商应当将定金返还拟购房人。

废止法条 回目录

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

  第九条【删除】 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。


最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

  第二条【预约效力 违约救济】【删除】 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。


最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

  第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

经典案例 回目录

·戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第8期】

【裁判摘要】购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。

【裁判观点】相对商品房预售合同来说,订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。

·仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第4期(总第138期)】 

【提示】签订《商品房意向书》并支付意向金的,视为预约合同;一方违约的,应承担违约责任,但对当事人主张的赔偿金额不能完全支持。

【裁判摘要】预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。

【裁判观点】

①通常情况下,商品房认购书的性质为预约,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同,即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后,双方当事人均应按约履行。因一方当事人原因未能订立本约的,该当事人应承担相应的违约责任,已收受定金的,应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的,双方当事人均不构成违约。出卖人已收受定金的,应当将定金返还给买受人。

②当该商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定,尚未取得商品房预售许可证的,该商品房买卖合同无效,但在起诉前取得预售许可证的,该合同有效。

·上诉人陈云与被上诉人徐州市天成房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案

【裁判摘要】房屋认购单虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况(位置、面积、单价),并收取了280115元认购金,但是对于“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款未作约定,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,亦不具备商品房买卖的实际履行条件,该认购单不属于商品房买卖合同,而是商品房买卖合同的预约合同。 

·俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案 

【裁判观点】根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,明确交易的主要内容。本案中,双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定,符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后,应另行签订商品房买卖合同,且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺,故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意,本案为商品房买卖预约合同纠纷。

·浙江省长兴县中医院诉长兴县华裕房地产开发有限公司、长兴萧然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 

——对具备商品房买卖实质要件合同的性质认定

【裁判要旨】根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定,当事人签订的《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》具备了商品房买卖合同的主要条件,且其他内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应当认定该协议为商品房买卖合同

·莫伟宇与南宁金桥农产品有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况,买受人亦支付了房款,但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,亦不具备商品房买卖的实际履行条件,且认购书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限,说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同,而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此,该认购协议书不属于商品房买卖合同。由于认购协议书为预约合同,出卖人依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务,故买受人要求出卖人交付房屋没有依据,本院不予支持。对于双方应否签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案的问题,因出卖人以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与买受人签订商品房买卖合同,双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意,故买受人主张签订《商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据,因出卖人拒绝按照认购协议的约定于买受人签订商品房买卖合同构成违约,买受人可另行向出卖人主张其合同权利。 

·陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案 

【提示】双方在平等自愿的基础上,经过协商所签订的认购书,是双方真实的意思表示,未违反法律规定,应认定为有效。 

·徐高诉中鸿天房地产公司无预售证认购合同纠纷案

【提示】双方当事人签订的认购书约定了定金条款,符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征,应视为有效。 

·透析房屋认购书法律责任

【摘要】目前在我国大陆对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点都并不统一,以致人民法院在处理具体案例时已经出现法律适用的混乱局面。本文认为,通常情况下,房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同,该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同合同义务。房屋认购书义务人若无正当理由拒绝订立本约,则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件,构成违约责任与缔约过失责任的竞合,权利人可择一要求义务人承担责任。按照我国现行法律的规定,房屋认购书权利人有权要求拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。

·曹求玉与广东省中山市中南物业开发有限公司商品房预约合同纠纷上诉案

——商品房买卖预约合同解除后的定金处理

裁判要旨】房屋认购书是预约合同,当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同,不存在违约情形的,预约合同解除,交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。

·林国柱与绍兴县盛强投资有限公司房屋买卖合同纠纷申请案  

【裁判要旨】认定当事人之间是形成了预约还是本约关系,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而是应综合审查相关协议约定之内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

·具备商品房买卖实质性要件的合同,不能认定为预约合同  

【最高法院民一庭意见】根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2、5条,当事人签订购房合同后,如果具备了商品房买卖合同的主要条件,且其他内容不违反国家法律、法规规定的,应当认定为商品房买卖合同

·刘素梅等与江苏润泽置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】裁定不超过已付房款一倍的赔偿责任不适用预约合同——《商品房买卖司法解释》第8条、第9条对于赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定,适用于商品房买卖合同,不能适用于预约合同

·车逢春与徐州市城市建设投资总公司商品房预售合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】开发商违反预约合同导致买受人签订正式商品房买卖合同的期待落空,造成买受人信赖利益损失的,应予赔偿。

·江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案  

——开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围

【裁判要旨】开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

·邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案  

——租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金罚则的适用

【裁判要点】“包租商铺”买卖较一般商品房买卖存在特殊性,租金收益(如投资回报率、投资回报期等)内容应为“包租商铺”买卖合同的主要条款,如预约合同中未就该内容作出约定,双方无法达成一致导致本约合同无法订立的,应认定为不可归责于双方当事人的原因,不适用定金罚则。

·成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2015年第1期(总第219期)】

【裁判摘要】

一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

二、根据《物权法》第十五条规定之精神,处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。

【裁判要旨】当事人之间虽只签订预约性质合同,但嗣后一方履行主要义务,对方接受的,应认定双方之间成立事实本约关系。

【裁判要点】

1.预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面,并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么,即使预约的内容与本约已经十分接近,即便通过合同解释,从预约中可以推导出本约的全部内容,也应当尊重当事人的意思表示,排除这种客观解释的可能性。认定当事人之间形成本约还是预约,不能仅依协议约定,而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。

2.无论当事人一方是否有权单方解除合同,因对方在收到解除通知的三个月内通过起诉的方式提出了异议,故该解除通知也就不产生解除双方合同关系的效力。

3.处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。在买卖标的物转移之前,出卖人不能依据《物权法》第三十九条(所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利)之规定,选择处分财产的方式解除合同

·张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2012年第11期(总第193期)】

裁判摘要】

预约合同是一种约定将来订立一定合同合同。当事人一方违反预约合同约定,不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的,应当向对方承担违约责任。

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同

·银川市规划建筑设计研究院发展有限公司、宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】行政机关签订商品房买卖预约合同不违反法律、法规的强制性规定,应当认定为有效。

·经纬置地有限公司、上海虹房置业有限公司与经纬置地有限公司、上海虹房置业有限公司房屋买卖合同纠纷申请案

【裁判摘要】认定《预定协议》的性质,需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先,《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是,协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释,“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时,案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义,《预定协议》约定的“定向预定”,应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房,属于商品房买卖合同范畴。二是,《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下,经纬公司如何履行交付房屋义务;缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明,《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次,双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后,双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后,按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同,经纬公司交付了14012.42平方米房屋,经纬公司在原审诉讼过程中,并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明,双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务,部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。

·张某与西安某房地产开发有限公司房屋认购协议纠纷上诉案

——以欺诈方式销售经济适用房合同效力的判定

【裁判要旨】房地产开发商在与买受人签订房屋认购协议书时,隐瞒房屋经济适用房性质,存在一定的订约欺诈事实,应当向房屋买受人承担信赖利益损失。同时,鉴于买受人未严格审查订约,亦未能就其所受到的损害利益充分举证,法院在审理时应当综合考虑双方过错程度及近年来房地产市场发展态势,确定信赖利益损失。

·黄文贵、北京宁科置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中,为巩固阶段性谈判成果,对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确并约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同,该约定区别于买卖合同本身,属于预约合同。基于预约合同与本约合同合同目的和对待给付的内容不同,除非合同另有约定,根据权利义务对等的原则,预约合同的违约责任不能等同于本约合同违约责任。

【裁判规则】对于签订预约合同后,因不能签订本约合同的机会损失如何赔偿的问题,主要应当衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等未签订本约合同的原因要件。

·3886田秋云与江阴爱家房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

【裁判摘要】违反预约合同造成损害的应当赔偿损失,但预约相对于本约而言,其本身就是缔结本约的一个过程,处于订立本约的先契约阶段。因此相对本约而言,违反预约的行为既是预约违约行为,也可以视为是本约之缔约过失行为。预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围。田某某主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于其所遭受的实际损失,也不属于预约合同的损失范畴,属于本约合同履行意义上的可得利益损失,故本院不予支持。

·林磊与北京懋源置业有限公司商品房预约合同纠纷案

【裁判要旨】当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同,因此给对方造成损失的,应当承担违约责任,违约方违反预约合同给守约方造成的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围,预约损失相当于本约的信赖利益损失。守约方有权要求违约方双倍返还定金并要求违约方赔偿该套房屋差价扣除定金后的部分,但守约方要求违约方赔偿另购房屋差价损失不予支持。

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

因懋源公司构成违约,林某诉讼请求解除认购书,并要求懋源公司承担双倍返还定金的违约责任,于法有据,对其相应诉讼请求,本院予以支持。

关于林某主张的损失赔偿问题。本院认为,相对于本约而言,违反预约的行为既是预约违约行为,也可以视为是本约之缔约过失行为,预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围,因此预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。本案中,除林某为准备签订买卖合同所受损失外,林某因与懋源公司签订涉诉房屋的认购书,放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会,而因懋源公司的违约行为,致使这种机会损失变为现实损失,亦属于林某的信赖利益损失范围。根据查明的事实,懋源公司将涉诉房屋转卖与他人,所售价格高于与林某签订的认购书约定的价格,懋源公司所获利益即为林某磊的信赖利益损失,懋源公司理应赔偿给林某。故还应当将懋源公司所获利益在扣除相应房屋面积差额与定金赔偿部分后返还给林某。

至于林某主张的其另购房屋的差价损失,本院认为,预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为,预约合同履行行为本身并无任何交易发生,尚不产生任何经济利益。对于林某而言,懋源公司不履行认购书,仅使林某丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会,并无履行利益可言。林某主张的其另购房屋的差价损失等可得利益损失没有法律依据,本院不予支持。

·陕西安同实业发展有限公司与王梅商品房预约合同纠纷再审申请案

【裁判摘要1】预约合同是一种约定将来订立一定合同合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,即当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示,应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王某于2013年8月12日签订《认购协议书》,载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款及付款方式与时间、面积差异的处理方式、违约责任等内容,双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是,双方签订《认购协议书》时,安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定,安同公司取得商品房预售许可证明后,双方还需签订正式房屋买卖合同。据此,二审判决认定《认购协议书》为预约合同,并无不当。

【裁判摘要2】《认购协议书》合法有效,双方当事人均应依约履行。安同公司签订《认购协议书》满一年仍未取得商品房预售许可证明,双方未能签订正式房屋买卖合同的原因在安同公司,王某请求安同公司退回已付购房款,并要求安同公司承担已付购房款10%的违约金,符合《认购协议书》第五条的约定。安同公司未能取得商品房预售许可证明导致合同目的无法实现,一、二审判决根据王某的请求,解除《认购协议书》,同时认定安同公司返还王某已付购房款及其利息,并无不当。

·北海东诚房地产开发有限公司诉陈尔聪商品房买卖合同纠纷再审案

【裁判摘要】双方当事人签订的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》是当事人之间的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上述协议对当事人名称、姓名,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,解决争议的方法,违约责任等进行了约定,东诚公司也已经按照约定收受陈尔聪购房款854万元,并将涉案商品房交给陈尔聪使用,二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,认定双方当事人之间签订的上述协议为商品房买卖合同,并无不当。

·廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司诉姜双双商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】双方当事人于2014年3月16日签订的《华元·一世界一会馆购买协议书》虽然为认购协议,但是该协议约定了商品房的面积、房屋总价款、付款时间、违约责任、争端解决方式等主要权利义务。从实际履行情况上看,华元房地产公司已实际完成案涉房屋的竣工验收,姜某某亦先后四次支付4200万元的购房款(备注:本案房屋总价款5397.523万元),根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,原审法院将上述协议认定为商品房买卖合同,具有法律依据。

·汉中市紫柏房地产开发有限公司与赵毅商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】本案双方当事人于2010年8月31日签订的《商品房认购协议》,对双方当事人名称和姓名、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间、办理产权登记、违约责任以及物业管理等均进行了约定;上诉人紫柏公司在协议签订前后,先后三次收取被上诉人赵某270万元购房款,已达到总房款的80%。基于以上事实,原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定,认定协议属于商品房买卖合同,该认定并无不当。

·朱金华与芜湖华瑞地产有限公司商品房预约合同纠纷上诉案

【裁判摘要】上诉人朱某某与被上诉人华瑞地产签订的《赭麓公馆认购书》,系双方签订的商品房预约订购协议,其本身存在的价值仅为签订商品房买卖合同的担保,一旦在约定期限内,买卖双方签订了商品房买卖合同,则其效力自然终止,反之,如果约定期限内没有签订商品房买卖合同,则追究过错,按定金罚则处理,预约协议效力也即终止。本案中,双方当事人未能在《赭麓公馆认购书》约定的期限内签订商品房买卖合同,且双方就签订正式商品房买卖合同协商不成,鉴于合同系当事人共同协商方可签订,不可强制签订,所以该认购书已丧失继续履行的可能,只能追究过错方的责任。朱某某诉请继续履行预约合同义务即签订商品房买卖合同,违反合同法的意思自治原则,故一审法院对朱某某要求与华瑞地产签订商品房买卖合同的诉请不予支持并无不当。

·武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。依照上述规定,预约合同不仅具有磋商效力,还具有最终的缔约效力,即订立预约合同的当事人不仅负有在将来一定时间为缔结本约而进行善意磋商的义务,还应履行订立本约的义务,否则将承担预约合同的违约责任。而关于违约责任的范围,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,原审判决对陈某关于请求继续履行合同的主张予以支持,具有事实和法律依据。关于涉案的预约合同能否履行的问题。本院认为,当事人双方订立预约合同后,彼此之间便形成了信赖关系,并因此对将来缔结本约产生合理的期待,依法应当保护这种合理信赖和合理期待。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”。因此,涉案预约合同能否继续履行,关键在于合同履行中是否存在“法律上或者事实上不能履行”的情形。本案中,普提金公司、香华林公司已于诉讼前2017年5月4日取得了该项目的商品房预售许可证,该项目也于2017年5月13日开盘,双方均具备了履行上述协议的条件,即签订商品房预售合同的条件已经成就。加之,普提金公司、香华林公司未向人民法院提交证据证明涉案房屋已经销售给第三人,也未提交其他法律上或事实上不能履行的证据。因此,原审判决普提金公司、香华林公司继续履行预约合同进而签订商品房买卖合同有事实和法律依据,本院予以确认。普提金公司、香华林公司的申请再审事由不能成立,本院不予支持。

【解读】判决预约合同强制签约义务。

·漳州开发区新城房地产有限公司、张秀丽商品房预约合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】关于张某某与新城公司之间是否具备签订《商品房买卖合同》的问题。虽然张某某与新城公司签订了《新城•海世界认购书》,并约定认购房屋座落于漳州开发区新城•海世界”项目9幢508单元房,建筑面积90.65平方米,销售总价520000元,张秀丽也依约支付了购房定金100000元和购房款160000元,但双方约定《新城•海世界认购书》中的条款及张某某支付购房定金100000元和购房款160000元等并不具备《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第五条、建设部发布的《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的主要内容。因此,一审判决张某某与新公司签订《商品房买卖合同》缺乏法律依据,应予以纠正。新城公司上诉主张一审判决新城公司与张某某签订《商品房买卖合同》错误的上诉理由于法相符,予以支持。

【摘要】本院经审查认为:《新城•海世界认购书》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,具有法律约束力。根据《新城•海世界认购书》中关于张某某与新城公司需签订正式《商品房买卖合同》,以及“出卖人若在双方签订《商品房买卖合同》的时间内,将该房屋另售他人,出卖人应双倍返还认购人已付定金"的约定,应当认定《新城•海世界认购书》系预约性质的合同,并且,《新城•海世界认购书》没有约定商品房交付时应具备的条件与交付期限、办理权属登记的期限及义务人等涉及商品房买卖合同应当明确的主要内容。因此,《新城•海世界认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。另外,根据《新城•海世界认购书》“基本条款"第3项与第4项约定,双方当事人均有权在承担定金罚则的情形下拒绝签订正式《商品房买卖合同》。因此,二审判决不支持张某某的诉讼请求,有事实及法律依据,判决结果并无不当。

·青岛澳华投资发展有限公司与赵建青等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】澳华公司违反《认购合同》和《关于佳世客店铺的补充协议》的约定,构成违约。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”据此,澳华公司应承担违约责任。虽然《认购合同》对违约责任的承担与违约金计算标准有约定,但原审经过合理的利益考量,认为该合同约定的违约金计算标准过低,不足以弥补赵某某、李文某某的实际损失,并以实际损失为限进行适当调整是正确的。由于澳华公司拒不配合鉴定部门进行房屋价格鉴定,依法应当承担举证不能的法律后果。赵某某、李某某提交的经过公证的澳华公司在无忧房网上发布的涉案商铺出售价为每平方米75000元,应作为认定本案所涉房屋价值的依据。原审对赵某某、李某某的实际损失以其已交购房款与未交购房款的比例同涉案商铺的增值情况确定为531.7073万元是妥当的。

【解读】出卖人预约合同违约应当向买受人赔偿房屋差价损失。

·张伟诉赵鹏雨房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

【裁判摘要】可得利益损失的主张须以合同可以履行为前提。而根据生效判决的认定,本案《房地产买卖居间协议》系预约合同,而非本约合同,故上诉人要求被上诉人赔偿其房屋差价损失,缺乏依据,本院难以支持。

·王兵诉嘉峪关德汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

【提示】签订商品房预约合同后,因房屋被抵押而未签订本约合同不适用定金责任。

【裁判摘要】德汇公司虽未在签订《商铺认购协议书》时告知王某所售商铺已抵押的事实,但该抵押权可在德汇公司偿还贷款后予以撤销,并不必然导致商铺产权无法办理或者合同目的无法实现,且双方协议仅为认购并未签订《房地产买卖契约》,王某的实际利益并未受到损失。若在签订《房地产买卖契约》后确因抵存在押权导致无法办理产权登记,可主张德汇公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。本案中,基于抵押权人同意出售抵押物,双方未能订立商品房买卖合同的原因并非一方当事人对认购协议无故反悔,王某交付的100000元定金是为担保《房地产买卖契约》的签订,德汇公司并未拒绝签订合同,也未出现必然导致合同目的无法实现的情形,不适用定金罚则。但在《商铺认购协议书》订立的过程中,确因德汇公司的缔约过失责任导致王某对合同订立目的存在合理怀疑,王某主张解除商铺认购协议合法有据,德汇公司应当返还100000元定金并承担利息,故原审判决并无不当。

·郑庆荣与徐州市泰和房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案中,备案合同不能签订的事由系法院查封导致,不能归责于本案当事人双方,故泰和公司应当返还郑某某给付的定金200000元。对郑某某要求双倍返还定金的请求,于法无据,本院不予支持。

·惠州市建曙房地产开发有限公司等与刘伟商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】涉案房产在2016年2月16日因惠州市建曙房地产开发有限公司的另案纠纷被福建省高级人民法院查封,进而导致双方无法按《房屋认购协议书》的约定签订《广东省商品房买卖合同》及相关文件,购房合同无法签订并履行的原因是涉案房产被查封,而查封系因惠州市建曙房地产开发有限公司另案纠纷导致,因此,惠州市建曙房地产开发有限公司应承担违约责任,依据定金罚则双倍返还定金。

·湖南海富房地产开发有限公司诉文小兰等商品房预约合同纠纷案

【裁判摘要】本案中,湖南海富房地产开发有限公司开发“水木天成”项目,属于商业行为,湖南海富房地产开发有限公司作为具备房地产开发资质的公司在签订《房屋认购协议》时应当能够预见相应的风险,《房屋认购协议》系湖南海富房地产开发有限公司制定的格式合同,湖南海富房地产开发有限公司没有获得开发用地,导致项目开发未成,不属于法律规定情势变更的情形。湖南海富房地产开发有限公司上诉主张因政府行为致使项目搁浅,不能归责于上诉人,缺乏事实依据。湖南海富房地产开发有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定,双倍返还定金。

·张家港世茂房地产开发有限公司诉戴美英商品房预约合同纠纷再审案

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。对定金罚则的适用,应当审查在买受人交付定金后,买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商,买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。本案中,首先,双方签订的商品房认购书中已经明确“乙方(即戴某某)在签订本认购书之前,已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及补充条款等相关文件之样本,并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积、误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋/土地抵押、违约责任、争议解决方式等)等合同内容乙方已充分知晓,且对此完全理解和认同。鉴于此,若乙方以商品房买卖合同以及相关文件未与甲方达成一致为由,而拒绝签订商品房买卖合同以及相关文件的,甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。”商品房认购书明确戴某某已经充分知晓合同的样本、条款,对其所购买房屋情况、条件已经知晓。其次,戴某某主张其对房屋真实情况不了解,主要是层高高度,销售员最初称5米后又称4.5米。但是,戴某某签字确认的商品房买卖合同(草稿)第三条买受人所购商品房的基本情况,明确其所购337幢M12号房屋层高4.5米,戴某某在该位置签名确认。戴某某称其因不能确定层高,与世茂公司磋商不成致未签商品房买卖合同,与事实不符。最后,世茂公司在商品房认购书签订7日后,直至2014年8月11日向戴某某发出签约催告函,甚至在本案一审诉讼期间,均表明态度可以随时与戴某某签订正式商品房买卖合同,而戴某某未能提供证据证明其拒签商品房买卖合同存在合理的理由。综上,本案商品房买卖合同签订不能的责任应当归于戴某某,依据定金罚则,戴某某无权要求世茂公司返还定金5万元。原审以世茂公司没有证据证明戴某某拒签商品房买卖合同的明确原因,认定双方未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方的事由,举证责任分配不当,本院依法予以纠正。

·天津天铁冶金集团有限公司与沙河市恒远矿业有限公司等定金合同纠纷上诉案

【裁判摘要】关于恒远公司向天铁集团返还款项的数额及利息问题。本院认为,《合作协议》约定的定金5000万元,在买卖铁精矿粉过程中已扣回1200万元,案涉《合作协议》、《补充协议》因客观原因不能实现双方合同目的而解除后,剩余的3800万元恒远公司应予返还。由于恒远公司实际向天铁集团供应铁精矿粉的时间是到2007年6月,故恒远公司应自2007年7月1日起对占用的3800万元按中国人民银行同期贷款利率向天铁集团支付利息。

·广西贺州市桂东房地产开发有限公司诉姚俊昌等商品房预约合同纠纷案

【裁判摘要】本案商品房买卖合同不能签订的原因是由于双方对合同主要条款不能协商一致所致,属于不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。一审判决据此判决解除协议书,由桂东房地产公司返还20万元定金及利息给姚某某、刘某某并无不当。关于20万元的利息问题。由于原审判决没有适用定金罚则,而是适用解除合同返还财产的处理方式,故桂东房地产公司占用姚某某、刘某某20万元,应当支付相应的银行利息。

·曾蕾与赵剑英定金合同纠纷上诉案

【裁判摘要】双方最终未成功签约的直接原因在于和创公司在提供《房地产买卖契约》之前未提前与双方沟通房屋价款变更事宜,也未经出卖人曾某的同意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。至于利息请求,不应当适用于定金规则,不予支持。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4623

【裁判摘要】购房者未举示证据证明其在约定日期到达约定地点向开发商提出签订商品房买卖合同而遭到开发商的拒绝,认定购房者对未签订商品房买卖合同具有过错——关于未签订商品买卖合同的责任认定。双方签订认购协议第2.4条约定,刘××、王××应当于20151020日前至龙川北郡销售中心签订商品房买卖合同,明确了刘××、王××的义务。现合同未能签订,而刘××、王××并未举示证据证明其在约定日期到达约定地点、向龙川公司提出签订商品房买卖合同而遭到龙川公司的拒绝,故原审据此认定刘××、王××对未签订商品房买卖合同具有过错不缺乏证据证明。

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