你上次编辑的词条“”还未发布,赶快去处理吧! ×
讼也  > 所属分类  >  民商专题精解   

按揭

更新时间:2021-06-29   浏览次数:15642 次 标签: 非典型担保 假按揭

文章摘要:

银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押,向银行申请贷款,由银行先行支付购房款给开发商,以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
问1:按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除?
答:按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件,不管因何种原因,只要贷款不成,那么履行购房合同的前提和基础就不存在,都可以解除按揭商品房买卖合同,开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。
同时,因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同,不属于违约行为,开发商应当把购房款退还购房者;如果支付定金,开发商应将定金返还购房者。
问2:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但是因当事人一方原因(可能是开发商也可能是购房者原因)未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?
答:此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。
问3:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?
答:双方当事人都可以请求解除合同,并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
问4:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,此时按揭担保贷款合同能否解除?
答:可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
问5:按揭购房的购房者能否要求退房?
答:购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的退房规定,完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。

文章摘要2:

问6:退房后“按揭”贷款怎么办,应该如何处理?
答:购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的法律关系。解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同,购房者与银行的债权债务关系依然存在,这笔借款是要还的。
由于购房合同被解除,开发商取得的所有购房款(包括其中的“按揭”贷款)应返还给购房者;购房者应根据个人住房贷款的有关规定,与银行协商,将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于,购房者还清银行贷款之前,开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着,如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行,该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖,开发商是绝不会吃这个亏的。
因此,只能由开发商将应退购房款分为两部分,其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款,由银行解除抵押;然后将剩余属于买方首付款部分直接退还给购房者。
问7:商品房买卖合同解除后,买受人、按揭银行都未提起解除抵押贷款合同的请求的情况下,开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同?
答:《商品房买卖合同司法解释》第24条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”开发商有权单独提起解除抵押担保贷款合同。

目录

概念 回目录

1.银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押,向银行申请贷款,由银行先行支付购房款给开发商,以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。

2.按揭作为融资购房方式,解决了普通购房者资金不足问题,增强买房人的支付能力;同时期房预售中的按揭使开发商大大受益,金融机构也在按揭实务中将房地产开发与销售两个贷款环节合二为一,降低贷款成本。因此,“按揭”制度得到了快速发展,但也增加了商品房买卖法律关系的复杂性。

性质 回目录

预售房屋抵押实际是权益的抵押,抵押登记的是预售合同抵押登记。

按揭作用 回目录

1.作为融资购房方式:按揭制度解决了普通购房者资金不足问题,增强买房人的支付能力;

2.期房预售中的按揭方式:使开发商大大收益;

3.作为贷款方式:金融机构在按揭实务中将房地产开发与销售两个贷款环节合二为一,降低贷款成本。

按揭商品房买卖合同解除权 回目录

商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款:

1.因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的:

(1)对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;

(2)需要承担违约责任。

2.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的:

(1)当事人可以请求解除合同;

(2)出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人(即不承担违约责任)。

按揭担保贷款合同解除权 回目录

1.解除条件:

(1)因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除;

(2)致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

2.请求权人:当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。 

按揭商品房买卖合同确认无效或撤销、解除合同 回目录

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的:

1.担保权人的诉讼当事人地位:

(1)作为有独立请求权第三人:

A.提出诉讼请求的,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;

B.未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。

(2)就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的:可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

2.商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后的,商品房担保贷款合同也被解除的法律后果:出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 

买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款纠纷 回目录

1.买受人未与担保权人办理不动产抵押登记手续:

(1)担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的:应当通知出卖人参加诉讼;

(2)担保权人同时起诉出卖人时:如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

2.买受人已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续:

(1)抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人;

(2)但出卖人提供(全程)保证的除外。

按揭问题解答 回目录

问1:按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除?

答:按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件,不管因何种原因,只要贷款不成,那么履行购房合同的前提和基础就不存在,都可以解除按揭商品房买卖合同,开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。

同时,因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同,不属于违约行为,开发商应当把购房款退还购房者;如果支付定金,开发商应将定金返还购房者。


问2:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但是因当事人一方原因(可能是开发商也可能是购房者原因)未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?

答:此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。


问3:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,能否解除购房合同?

答:双方当事人都可以请求解除合同,并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。


问4:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,此时按揭担保贷款合同能否解除?

答:可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。


问5:按揭购房的购房者能否要求退房? 

答:购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的退房规定,完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。


问6:退房后“按揭”贷款怎么办,应该如何处理? 

答:购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的法律关系。解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同,购房者与银行的债权债务关系依然存在,这笔借款是要还的。

由于购房合同被解除,开发商取得的所有购房款(包括其中的“按揭”贷款)应返还给购房者;购房者应根据个人住房贷款的有关规定,与银行协商,将剩余贷款本息提前还给银行。

问题在于,购房者还清银行贷款之前,开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着,如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行,该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖,开发商是绝不会吃这个亏的。

因此,只能由开发商将应退购房款分为两部分,其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款,由银行解除抵押;然后将剩余属于买方首付款部分直接退还给购房者。


问7:商品房买卖合同解除后,买受人、按揭银行都未提起解除抵押贷款合同的请求的情况下,开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同?

答:《商品房买卖合同司法解释》第24条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”开发商有权单独提起解除抵押担保贷款合同。 

陈其象律师提示1 回目录

①“按揭”商品房买卖虽然复杂,但是购房者只要细心领会并不难掌握。

②国家法律以及行政法规并未规定按揭(抵押)未办理抵押登记而无效,仅仅因为没有办理抵押登记就认定按揭无效没有法律依据。

③“假按揭”的法律性质:

A.假按揭是一种意思表示不真实的民事行为;

B.假按揭不能仅以“假”否定其合同效力;

C.《商业银行法》第35条非效力性强制条款,违反不影响合同效力;

D.商业银行利益不等于国家利益。

④“假按揭”的法律效力:

A.作为个案不损害社会公共利益,且在受损害方撤销权已经丧失时,宜直接认定有效;

B.作为个案不损害社会公共利益,在受损害方撤销权尚未丧失时,认定为效力待定;

C.损害社会公共利益时,宜直接认定合同无效。

⑤收入证明函如未注明法律责任的,只能作为按揭银行在决定发放贷款时的判定因素,而不能单独作为民事责任发生的依据。

⑥《合同法》第208条规定,“借款人提前偿还借款的,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息。”在借款合同未做明确约定的情况下,银行无权禁止借款人提前偿还借款,也无权单方面向提前还款者收取费用及违约金。

⑦房产新政中的限贷政策调整的性质:不属于不可抗力(房产新政中的限贷政策调整并不必然导致买受人无法继续履行商品房买卖合同)、不属于情势变更(情势变更的核心在于合同继续履行将会显失公平)、不属于商业风险、非效力禁止性规定(政府调控政策不是国家法律法规、不是行政法规、并非效力禁止性规定、不应作为审查合同效力依据)。

A.可视为“不可归责于双方事由”的解除合同情形,依据《商品房买卖合同司法解释》第23条规定当事人可以解除合同;

B.只有买房人在充分举证证明信贷政策的调整增加了其履约困难并已经达到了相当严重的程度乃至于合同履行不能时方可解除合同。

⑧当事人为规避禁购、限购政策借名买房的借名合同有效:

A.借名人要求确认房屋所有权的,应当驳回其诉求:借名人与被借名人之间系借名合同纠纷,借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权;

B.借名人过户诉求应当支持:双方未约定过户期限,应当以目前不具备过户条件为由驳回其诉求。

⑨商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间既具有紧密联系但又相互独立的合同关系。

⑩虚构房屋买卖套取银行贷款,以虚假的房屋买卖合同为基础的贷款合同因与房屋买卖合同是两个独立的合同,房屋买卖合同无效并不必然导致贷款合同无效。

陈其象律师提示2:商品房按揭买卖合同中开发商回购义务的法律性质为保证说 回目录

回购实为保证的一种方式,在审判实务中奖回购作为保证的一种方式来处理。

特别提示 回目录

开发商以购房人的名义与金融机构串通签订“假按揭合同”,以套取银行资金开发房地产:

①应当以该“假按揭合同”不是双方当事人的真实意思表示为由,认定合同无效,不受法律保护;

②根据各方当事人的过错,确定各自承担相应的过错责任。 

法条链接 回目录

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)

  第十八条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

  第十九条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  第二十二条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

  第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(旧)

  第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

  7.将第二十六条修改为:

  “买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。”

  第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

  8.将第二十七条修改为:

  “买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。”

·广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见

  8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的,人民法院应予支持。

·北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

  三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

  当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

经典案例 回目录

·中国工商银行珠海市分行房地产信贷部与张爱忠等借款合同纠纷上诉案

【载《最高人民法院公报》2008年第3期】

【问题提示】如何认定“假按揭”房贷合同的效力?

【要点提示】开发商以购房人的名义,与金融机构串通签订“假按揭”合同,以套取银行资金开发房产,其所签订的“假按揭”合同因不是双方当事人的真实意思表示而应认定为无效。

【裁判意见】“假按揭”贷款合同应认定为无效。

·中国建设银行上海市松江支行与柏杨、上海好莱坞房地产总公司借款合同纠纷案

【裁判观点】本院认为,当事人之间的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。综观本案各方当事人向法院提供的证据材料分析,可以推断被上诉人柏杨当时确不知道自己与上诉人签订过涉案借款合同,也不知道自己向上诉人借过涉案借款,上诉人所称的被上诉人柏杨向其借款实属好莱坞公司所为,对此好莱坞公司也不予否认,故上诉人上诉所称其与被上诉人柏杨签订的借款合同系双方真实意思表示与事实不符,应不予采信。原审法院在此查明事实的基础上驳回上诉人要求被上诉人柏杨承担本案民事责任的诉讼请求并判令好莱坞公司承担还款责任并无不当。又因上诉人是在未与被上诉人柏杨当面洽谈借款事宜及未收到被上诉人柏杨的正式借款委托书的情况下,仅凭好莱坞公司提供的手续而向个人发放贷款,其行为本身存在一定过错,故原审法院认定上述贷款行为属虚假按揭贷款性质,从而确认为无效亦无不当。 

·重庆明珠建筑工程有限公司与中国银行永川支行等借款合同纠纷上诉案 

【裁判观点】名义借款人为实现对房地产公司债务,在未交纳购房款的情况下,由房地产公司开具购房发票,双方签订虚假的商品房买卖合同,其目的是利用该合同以名义借款人的名义替房地产公司申请贷款,名义借款人从中获取应得的工程款从而实现债权。名义借款人与房地产公司的行为已构成欺诈,违反了诚实信用原则。由于贷款人非国家机关,名义借款人与房地产公司采用欺骗手段向银行贷款未损害国家利益,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益的,属无效合同,未损害国家利益的,属可变更、可撤销合同。撤销权人可依法行使撤销权撤销该合同,合同在未被撤销之前仍属有效。贷款人并未行使撤销权,故该合同应属有效,担保合同亦属有效。 

·徐维联等国有企业人员失职案

【裁判观点】被告人徐维联、尚进、张笑非身为国有企业的工作人员,在审批森豪公寓商品房、华庆公寓商品房个人住房贷款业务的过程中,没有正确履行职责,工作严重不负责任,致使国家利益遭受特别重大损失,其行为均已构成国有企业人员失职罪,依法应予惩处。 

·孙明、徐林合同诈骗罪案刑事裁定书

【裁判观点】原审被告人孙明作为上诉单位康明公司原法定代表人,指使员工徐林采取虚构房产办理虚假按揭的手段,为康明公司骗取银行贷款,其行为已构成合同诈骗罪。 

·中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行与刘五一等购房贷款合同纠纷上诉案 

【问题提示】在购房贷款合同中,由于抵押权人未敦促抵押人办理抵押登记,是否对该抵押权的不成立承担相应责任?

【要点提示】在购房贷款合同中,当事人约定了抵押加阶段性保证后,在债务人(抵押人)取得房屋的产权后,作为抵押权人的银行长时间未催促抵押人办理抵押登记,应当对该抵押权不成立承担部分过错责任,因此导致阶段性保证人仍需继续承担保证责任,该保证人得以在债权人的过错责任范围内减轻担保责任。 

·北京市万业源房地产开发有限责任公司与招商银行股份有限公司北京万寿路支行借款合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】对于万业源公司来讲,由于其作为房地产开发商提供的仅为阶段性保证担保,在招行万寿路支行办理抵押登记手续后,其保证责任予以免除。现招行万寿路支行怠于行使权利,放任无法办理抵押登记手续的事实存在,最终无法办理抵押登记手续时,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定,因招行万寿路支行的不作为,客观上阻止了解除万业源公司保证责任的成就,应视为解除条件已经成就,万业源公司作为第三人提供的阶段性保证,其保证责任应予免除。

·广州侨鑫房地产开发有限公司诉林潮森、陈瓦丽商品房预售合同纠纷案

【问题提示】开发商履行回购义务后能否依据合同约定直接取得房屋所有权?

【要点提示】在我国现有法律体系中,“回购”并非法律意义上的概念,字面上理解是将房屋买回。审判实践中,对按揭贷款合同中约定的开发商的回购义务在法律性质及效力上存有不同理解。本案一审、二审法院认为,回购的法律性质应界定为开发商承担保证责任的一种方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权,不能依据合同约定直接取得房屋所有权。

·罗有基、赵爱莲与梅州市东辰有限公司、中国农业银行梅州分行购买房屋、抵押借款合同纠纷案

——合同解除后,房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息,贷款人对房屋买受人原购买的店铺有优先受偿权

【提示】商品房买卖合同及按揭抵押借款合同解除后,房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息,贷款人对房屋买受人原购买的商品房有优先受偿权。

【裁判要旨】个人住房按揭借款合同解除后,房屋买受人与出卖人应按连带责任承担偿还尚欠贷款的责任。根据《担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在”的规定,虽然合同被解除,但抵押借款合同的债权尚未结清,故抵押权仍存在,抵押权人即贷款人对处理抵押物的价款享有优先受偿权。

·陈骢诉李俊峰房屋买卖合同纠纷案

——套贷合同的认定及法律后果

【裁判要旨】套贷,即虚构交易套取银行贷款,通常是指房屋所有人为获取银行贷款,虚构房屋交易,通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款供自己使用。套贷合同与售后包租合同不同,是否构成套贷合同,应当从资金流向、合同内容的详尽程度等7个方面加以判断。套贷行为具有较大的法律风险与经济风险,扰乱了正常的社会金融秩序,应当认定为无效。套贷合同被认定无效,名义出卖人应当返还银行贷款,名义买受人应当在涤除房屋所有抵押的基础上恢复原产权登记。

【裁判意见】行为人虚构房屋交易通过名义买受人套取贷款应为无效,名义出卖人应返还银行贷款,名义买受人应在涤除房屋抵押基础上恢复产权登记。

·中国建设银行成都市第三支行诉李玉明等借款合同案

(抵押借款)

【裁判要旨】当事人以按揭房产设定抵押未登记不享有抵押权——当事人以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押并办理登记的,法院可认定抵押有效。

·周立太诉中国建设银行重庆中山路支行案

(借款合同、格式条款)

【裁判要旨】按揭贷款格式合同可约定买受人办理抵押物保险——商品房按揭贷款格式合同关于抵押物保险由买受人支付的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效。事后买受人以该条款违背商业保险自愿投保原则主张无效的,法院不予支持。

·徐州桑夏房地产开发有限公司与张肖商品房买卖合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】商品房买受人不按抵押合同履行还贷义务,开发商偿贷后可依合同约定解除商品房买卖合同——商品房买受人与开发商、银行签订房地产抵押合同,买受人没有及时履行还款义务,导致开发商作为担保人代为偿还了银行贷款,虽然房屋实际交付,但是开发商主张的商品房买卖合同的约定解除权成就,应予支持。

·邓记与湖南弘丰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请案  

【裁判要旨】售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息,仅凭该付款方式,不足以认定系恶意串通套取银行贷款——商品房买卖合同签订后,售房人代购房人支付房屋首付款及相关税费、一部分贷款本息,仅凭该付款方式,不足以认定双方所签订买卖合同并非真实意思表示,在无其他证据证明的情况下,售房人主张名为购房,实为套取银行贷款的,法院不予支持。

·中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)】  

【裁判摘要】

一、开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。

·徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2013年第12期(总第206期)】

【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。

·中国建设银行股份有限公司青海省分行等与王忠诚商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判要旨】商品房预售合同解除后,借款合同及房屋抵押合同应当予以解除。

【裁判摘要】《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下,王某某从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现,王某某请求解除《个人住房(商业用房)借款合同》的,应予支持。......在主合同《个人住房(商业用房)借款合同》解除的情况下,因《房地产抵押合同》是该合同的从合同,故《房地产抵押合同》也应当解除。

·童国强与北京和祥恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

【摘要1】《合同法》第九十三条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。约定解除以双方事先约定解除权行使条件为前提,条件成就且当事人实际行使解除权,即可导致合同解除。合同当事人既可约定合同一方违反某项合同义务,也可约定未来可能出现之具体事件作为解除条件。前者约定解除权之行使系针对违约的补救方式,后者则与合同违约不互为因果,仅以合同约定的解除条件是否具备为考量。需要注意的是,约定解除权之行使应当遵守法律规定或当事人约定之解除期限,否则合同继续履行。

【摘要2】《商品房买卖合同》约定,买受人逾期付款的,逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。上述条款以买受人逾期付款超过90日规定为合同解除条件,且未限定逾期金额的比例,和祥恒公司可以以童某某逾期付款为由解除合同,但应当在法定或约定的解除权行使期间内行使权利。……依据双方先后签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》及《协议书》,童某某应在2005年2月1日前支付首付款,其未按期支付构成违约,和祥恒公司本可行使约定解除权。但依《商品房买卖合同补充协议书》第十二条之规定,在《买卖合同》及本补充协议中规定的有权解除《买卖合同》之日起三十日内,未收到有权解除合同方发出的解除《买卖合同》和补充协议的书面通知,则视为有权解除合同方放弃权利,并同意继续履行《买卖合同》和补充协议。该条款限定了和祥恒公司行使约定解除权的期限,和祥恒公司未在约定期限内行使合同解除权,视为其放弃相应权利。

【摘要3】童某某还存在拖欠银行借款的行为,对于和祥恒公司是否可据此主张童国强拖欠购房款而违约,双方也存在争议。本院认为,和祥恒公司承担了连带保证责任后对童某某享有追偿权,但和祥恒公司不可据此主张童某某拖欠购房款而违约。《商品房买卖合同》与《个人住房借款合同》之合同主体与权利义务关系彼此独立,相应的违约行为与违约责任应依各自合同约定分别判断。借款一经发放,《商品房买卖合同》中以银行借款支付的购房款即履行完毕,童某某拖欠银行借款应承担《个人住房借款合同》的违约责任,但不构成对《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》之付款义务的违反。虽然农商行朝阳支行提前收回借款,但因偿还借款的最终主体是童某某而非和祥恒公司,对已支付的购房款不产生溯及力,未影响《商品房买卖合同》的履行。和祥恒公司因承担连带保证责任享有追偿权,与童某某形成债权债务关系。此追偿权与《商品房买卖合同》之合同价款请求权在发生依据、请求数额、行使条件、违约救济方面存在根本区别,不可混淆。和祥恒公司的追偿权不等同于《商品房买卖合同》之价款请求权,和祥恒公司以享有追偿权为由主张童某某不履行《商品房买卖合同》的付款义务,进而主张童某某违约并要求行使前述《商品房买卖合同》之约定解除权没有依据,不应予以支持。

【摘要4】《商品房买卖合同补充协议书》第九条中“因买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务”与“按揭银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的”两句之间使用“导致”做连接词,表明前后两句系因果关系而非选择关系。这一因果关系句式的前置状语表达出层层递进的逻辑关系,使“因买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务”与“按揭银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务的”共同成为《商品房买卖合同补充协议书》第九条所规定之合同解除条件。仅有“买受人不按期向银行还款或拖欠其他债务”的前提,但未导致“按揭银行或其他债权人要求拍卖、处置该房屋以偿还债务”的后果时,合同解除权因必要条件之欠缺而不能发生。

【摘要5】本案中,童某某拖欠的首付款金额占总购房款总额不足10%,大部分的购房款已经通过部分首付款和银行借款支付,未履行的部分不足以影响和祥恒公司合同目的实现。有争议的是,童某某未偿还银行借款,和祥恒公司作为连带保证人偿还了全部借款本息及罚息,和祥恒公司可否据此主张某某强根本违约。如前所述,《商品房买卖合同》与《个人住房借款合同》系相互独立的两个合同,各自的权利义务关系不存在关联性。和祥恒公司对童某某之追偿权不同于合同价款请求权,不可以以童某某拖欠银行借款、和祥恒公司承担连带保证责任为由认为童某某违反了《商品房买卖合同》之付款义务而构成违约。本案中,和祥恒公司可通过向童某某行使追偿权保护己方利益,和祥恒公司不行使追偿权而是要求解除《商品房买卖合同》没有法律依据与合同无据,不应予以支持。

·广州侨鑫房地产开发有限公司诉林潮森等商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】《商品房买卖合同》签订后,林某某、陈某某支付了首期款,并签订《个人购房担保借款合同》,办理了按揭手续。农行东城支行依照《个人购房担保借款合同》的约定,向侨鑫公司发放了涉讼房屋的贷款。至此,林某某、陈某某作为买受人已经按照《商品房买卖合同》的约定,支付全部购房款。侨鑫公司也依合同约定向林某某、陈某某交付了涉讼房屋,侨鑫公司与林某某、陈某某之间的《商品房买卖合同》的主要权利义务已经履行完毕。侨鑫公司再主张解除《商品房买卖合同》,没有事实和法律依据。原再审判决认定侨鑫公司无权解除合同并无不当,本院予以维持。

·王某某1、王某某2金融借款合同纠纷再审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再245号

【裁判摘要】《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王某某等三人不负有返还义务。第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王某某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王某某等三人不具有拘束力。

·最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一:中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某某1、王某某2、王某某3及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再245号

【裁判要点】

1.在商品房按揭贷款商业模式下,应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人(借款人)、贷款人三方权利义务的失衡。

2.商品房买卖合同被解除,商品房担保贷款合同亦被解除的,由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人,购房人(借款人)不承担返还义务。

3.商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人(借款人)返还剩余贷款的格式条款,不合理地加重了购房人(借款人)责任,对购房人(借款人)不具有拘束力。

·王某某、王某某金融借款合同纠纷再审案

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再245号

【裁判摘要1】因开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除,房贷由出卖人承担,购房者无需还款——《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

【裁判要旨2】本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交付房屋而致使合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

上一篇: 商品房预约合同   

下一篇:

参考资料

[1].  借名买房的法律实务分析_李媛辉_百度文库   http://www.baidu.com/link?url=0oTcLkrs-tRA-5amtyBf2bUxjR5jtCwf6mA2mKwLxctqcCK8IQx3msP