解读：（１）《民法典》第７１６条第２款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效，未经出租人同意的转租合同不因此无效。

法条链接：

《民法典》

　　第五百九十七条【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

　　第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

　　第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　第七百二十三条【出租人权利瑕疵担保责任】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第十五条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效】【删除】承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 

　　第十六条【出租人同意转租的推定】【删除】 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 

　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知

　　21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？

　　承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。

江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知

　　第十五条　出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

　　出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。

陕西省高级人民法院印发《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》的通知

3.转租合同的效力一般如何认定

转租合同一般应认定有效。出租人与承租人明确约定不允许转租，承租人擅自转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出异议，并可以依法解除合同。如出租人未在6个月内未提出异议的，再以承租人未经其同意为由请求解除合同的，应不予支持。此种情况下，出租人与承租人解除合同不影响转租合同的效力。实践中，出租人对于转租行为的态度可能发生变化，故在出租人未参加诉讼的转租合同纠纷中，如双方当事人均未主动将出租人是否同意作为合同效力认定依据，或者一方当事人仅提出未经出租人同意，但未就出租人的异议进行充分举证的，不应轻易否定转租合同的效力。

经典案例：

·北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终1917号

【裁判摘要】关于《北京市房屋租赁合同》效力问题。．．．．．．各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(杨××基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。

·山东省临沂市中级人民法院民事判决书(2014)临商终字第467号

【裁判摘要】转租合同的效力问题。巩××将租赁公培生的房屋再转租给吴××，并签订了转租合同，该转租合同的签订是巩××与吴××的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效，…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。故，巩××与吴××签订的转租合同不违反国家效力性强制性规定，应为有效合同。因转租合同的基础合同（公××与巩××的租赁合同）的解除，而引起转租合同的解除，巩××与吴××波可另行主张权利。原审法院认定转租合同无效无法律依据，本院予以纠正。

·广东省中山市中级人民法院民事判决书(2021)粤20民终10450号

【裁判摘要】（１）根据乡镇综合行政执法局作出的依法履职答复中载明加建的商住楼和简易铁棚都是于上世纪九十年代初竣工，根据《关于加强违法建设管理的通知》(中规通【2006】1号)的规定，上世纪九十年代初竣工的房屋属历史遗留房屋，不作违法处理。该依法履职答复符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，即商铺经主管部门认定不作违法处理，主张商铺系违章建筑依据不足，不予采纳；（２）商铺合同部分依法有效，出租人将经营超市所需的证照一并提供给承租人保管使用的约定违反行政法规的强制性规定无效；（３）在承租人未经出租人同意转租的情况下，法律规定出租人可以解除合同，并未规定转租合同无效，即无论何是否取得房屋产权人的同意均不会影响转租合同的效力——关于《承包经营协议书》是否有效的问题。经审查，《承包经营协议书》虽然是具有承包经营合同性质，但其具体的经营事项包括由何××将涉案商铺出租给樊××使用，并将涉案商铺的有关营业执照等证照提供给樊××经营该商铺时使用等内容。故此，在判断双方之间的合同及承包经营行为的效力时，须分析双方的主要合同条款及相关的具体行为是否违反了法律、法规的禁止性强制规定。第一，对于何××将生鲜超市商铺出租给樊××的合同部分，根据中山市三乡镇综合行政执法局2021年1月14日作出的依法履职答复中载明涉案超市所在地已经办理土地使用证，地上一幢二层混合结构的商住楼竣工后，于1991年领取了《房地产权证》，产权人在领取《房地产权证》后立即建设一间单层简易铁棚和在原二层混合结构商住楼，加建的商住楼和简易铁棚都是于上世纪九十年代初竣工，根据《关于加强违法建设管理的通知》(中规通【2006】1号)的规定，上世纪九十年代初竣工的房屋属历史遗留房屋，不作违法处理。该依法履职答复符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，即涉案商铺经主管部门认定不作违法处理，故樊××上诉主张涉案商铺系违章建筑依据不足，本院不予采纳，何××出租给樊孝杰的生鲜超市商铺合同部分依法有效。第二，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十五第三款规定：“《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，不得伪造、涂改、出租、出借、转让或者出卖”，本案中，何××将经营超市所需的证照一并提供给樊××保管使用，违反了上述行政法规的强制性规定，该约定应认定为无效。第三，关于樊××上诉主张本案未查明何××是否有权转租涉案商铺的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，在承租人未经出租人同意转租的情况下，法律规定出租人可以解除合同，并未规定转租合同无效，即无论何××出租涉案商铺是否取得房屋产权人的同意，均不会影响涉案《承包经营协议书》的效力，故樊××以本案未查明何丽华是否有权转租涉案商铺为由主张《承包经营协议书》无效依据不足，本院不予支持。综上，涉案《承包经营协议书》关于何××将经营超市所需的证照(包括营业执照，烟草证、食品许可证)提供给樊××的约定无效，除此之外的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。

·湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书(2018)鄂05民终3122号

【裁判摘要】承租人转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利——关于转租房屋取得的溢价收益归属问题。九牧王公司认为向××因转租而发生的溢价收益属于不当得利，故要求向××向其支付转租收益。本院认为，不当得利是指没有法律和合同依据而使他人受损、自己获益的行为。本案中，出租人九牧王公司与承租人向××之间存有合法的租赁关系，出租人九牧王公司以租金为对价将租赁物交于承租人向××占有、使用、收益，九牧王公司不能再对租赁物进行使用、收益，至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式，而出租人的租金并不因此而受到损害，因此不能因为承租人因转租而获益就认定损害了出租人的利益。承租人向××转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利。

·江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2014)盐民终字第1409号

【裁判摘要】无权转租的解除权的行使主体是出租人，次承租人主张解除合同不予支持——本案的争议焦点是上诉人蒋××是否具有转租协议的解除权。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条文明确了解除权的行使主体系出租人。本案中，原审第三人万豪宾馆与被上诉人袁××在签订的租赁合同中约定了若承租人擅自转租则出租人有权解除合同，该合同条款对万豪宾馆与袁××具有约束力，万豪宾馆对该合同具有解除权。2、上诉人蒋××与被上诉人袁××在达成转租合意后签订了转租协议，该协议内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该协议不存在合同解除的法定或约定条件，原审第三人万豪宾馆在收到征询函后亦未明确表示要求解除案涉转租协议，故上诉人要求解除转租协议无事实和法律依据，本院不予支持。3、由于上诉人要求解除案涉转租协议无依据，且又未能提供证据证明被上诉人存在违约事实，故其要求被上诉人返还转让费并支付3万元违约金和可期待利益损失8万元的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。