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屋顶花园

更新时间:2021-02-13   浏览次数:5444 次 标签: 顶层各楼 赠送面积 外墙 使用权 物权法定原则 D271【建筑物区分所有权】 D273【业主对共有部分的权利和义务】

文章摘要:

屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主,其约定是否有效?

文章摘要2:

目录

屋顶花园权属 回目录

1.共有部分包括法定共有部分和规约共有部分:

(1)法定共有部分是指区分所有建筑物在性质上或者构造上当然共有的部分;

(2)规约共有部分是指业主通过规约,将可以作为专用的部分作为共用部分。

2.共有部分范围:

(1)共有的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施;

(2)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙;

(3)房屋的附属建筑物和附属于建筑物使用其他共有部分。

3.屋顶平台性质:

(1)从计算房屋建筑面积有关规定看,屋顶平台不属于建筑面积的范围,因此顶层露台是无法在相关的房地产管理部门办理“小产权”的;

(2)从计算商品房价格有关规定看,商品房住宅价格由成本、利润、税金、地段差价四个项目构成,购房者已经分摊了作为住宅公共部位屋顶的建筑成本;

(3)从结构功能上看,屋顶平台属于楼宇总体的一部分,作为房屋建筑最上层的外围护构件。

4.屋顶平台(花园)属于房屋共用部位,应该归全体业主所有:

(1)开发商物权出售屋顶花园;

(2)除非全体业主共同同意。 

开发商无权出让屋顶花园或房屋顶层楼台 回目录

购房者与开发商在购房合同中约定将房屋顶层楼台送给业主或者出售给业主其约定无效:

1.顶层露台是无法在相关的房地产管理部门办理“小产权”的。

2.露台属于该大楼全体业主共有:

(1)若商品房内有通往顶层露台的公共通道:顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往露台;

(2)若没有公共通道:其他业主欲从顶层住户室内通往露台,须经顶层住户同意,因为专有的权利大于共有的权利。

3.开发商收取的露台购房款:

(1)应当返还给购房者;

(2)并承担购房者因此造成的经济损失。

【提示】

①屋顶花园或者房屋顶层楼台属于房屋共用部位,应该归全体业主所有,开发商无权出让。

② 发商单独出售或者赠送给业主的行为无效,其收取的露台购房款应当返还给购房者,并承担购房者因此造成的经济损失。

问题解答 回目录

问:屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?

答:

首先,屋顶花园或者房屋顶层楼台属于全体业主共有。

理由如下:

(1)从计算房屋建筑面积有关规定看,屋顶平台不属于建筑面积的范围,因此顶层露台是无法在相关的房地产管理部门办理“小产权”的;

(2)从计算商品房价格有关规定看,商品房住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成,购房者已经分摊了作为住宅公共部位屋顶的建筑成本;

(3)从结构功能上看,屋顶平台属于楼宇总体的一部分,作为房屋建筑最上层的外围护构件。

其次,因为屋顶花园或者房屋顶层楼台属于该大楼全体业主共有:

(1)如果商品房内有通往顶层露台的公共通道,该顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往露台;

(2)如果没有公共通道,则其他业主欲从顶层住户室内通往露台须经顶层住户同意,因为专有的权利大于共有的权利。

最后,屋顶花园或者房屋顶层楼台属于房屋共用部位,应该归全体业主所有,开发商无权出让。

开发商单独出售或者赠送给业主的行为无效,其收取的露台购房款应当返还给购房者,并承担购房者因此造成的经济损失。

【提示】

①屋顶平台一定属于全体业主共有,除非全体业主[非开发商]按照物权法规定程序一致同意归某一业主所有或者使用。

A.开发商出售屋顶平台或者附赠屋顶平台均属无效行为。

B.开发商擅自出租屋顶做广告牌、建设通信设施等行为属于侵权行为。

②购买顶层商品房的购房者一定要注意:

A.首先,您无论如何无法取得屋顶的“小产权”;

B.其次,只有在屋顶没有楼梯通道的情况下,因为您房子“独占”了屋顶的通行权,您才能事实上拥有单独的屋顶“使用权”。即便如此,将来还是不能阻止全体业主通过决议方式在顶层设立太阳能、广告牌等集体利用行为;

C.如果开发商在您顶楼的房价里加了价,购房者还是谨慎购买。

③个别业主与开发商约定涉及共有部分:

A.如约定将共有部分变更为个别业主的专有部分,因违背《物权法》关于区分所有权固有属性而无效;

B.如约定仅涉及对共有部分的专门使用而不涉及权属变动,属于效力待定、可待业主大会追认后有效。 

陈其象律师提示 回目录

①屋顶平台一定属于全体业主共有,除非全体业主(非开发商)按照物权法规定程序一致同意归某一业主所有或者使用。

A.开发商出售屋顶平台或者附赠屋顶平台均属无效行为。

B.开发商擅自出租屋顶做广告牌、建设通信设施等行为属于侵权行为。

②购买顶层商品房的购房者一定要注意:

A.首先,您无论如何无法取得屋顶的“小产权”;

B.其次,只有在屋顶没有楼梯通道的情况下,因为您房子“独占”了屋顶的通行权,您才能事实上拥有单独的屋顶“使用权”。即便如此,将来还是不能阻止全体业主通过决议方式在顶层设立太阳能、广告牌等集体利用行为;

C.如果开发商在您顶楼的房价里加了价,购房者还是谨慎购买。

③个别业主与开发商约定涉及共有部分:

A.如约定将共有部分变更为个别业主的专有部分,因违背《民法典》关于区分所有权固有属性而无效;

B.如约定仅涉及对共有部分的专门使用而不涉及权属变动,属于效力待定,可待业主大会追认后有效。

法条链接 回目录

《民法典》

  第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

  第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: 

  (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

  (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; 

  (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 

  规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

  本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

  4.将第二条修改为:

  “建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:

  (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

  (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

  (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

  本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。”

废止法条 回目录

《物权法》

  第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 

  第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。


城市异产毗连房屋管理规定【废止】

  第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

  所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。


公有住宅售后维修养护管理暂行办法

  第四条 本办法所称住宅的自用部位和自用设备,是指户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。

  住宅的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

  住宅的共有设施设备,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。

经典案例 回目录

·葛常清与秦桂林等房屋买卖合同纠纷上诉案  

——公寓顶层阁楼使用权的归属及流转

【裁判要旨】未经物权登记的阁楼应视为建筑物的附属空间。如果阁楼规划设计为顶层业主专用,物理结构、功能设施上皆便利于顶层业主使用,使用习惯上亦由顶层房屋业主实际占用,则可将其视为顶层业主房屋的附属空间,在买卖时必须与顶层房屋一并交易,不得单独处分。不符合上述条件的阁楼可视为整栋建筑物的附属空间,属于全体业主共有。

·王磊与开封市越中房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中虽没有约定赠送顶层阁楼的内容,但合同附件显示被上诉人所购房屋有阁楼,上诉人的广告宣传中也有顶楼送阁楼的内容,且上诉人所购房屋的相同楼层其他业主均有全面积阁楼赠送,以上证据能够证明双方签订买卖合同时上诉人承诺赠送阁楼的事实。上诉人称设计变更在被上诉人楼顶安置水箱告知了被上诉人,但没有证据证明。由于上诉人不能按照双方的合同约定和承诺履行合同义务,致使被上诉人购买房屋及阁楼的合同目的无法实现,被上诉人申请解除合同的诉讼请求成立。解除合同的主要原因在于上诉人不能全面履行合同义务,应承担过错责任,由此给被上诉人造成的损失应当进行赔偿,一审判决并无不当,本院应予以维持。

·刘立一、梁艳商品房预售合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要1】关于西部九环公司是否发出涉案争议位置为全赠送面积的要约的问题。本院认为,诚如一审法院所分析,南方都市报报道及房产网宣传图片,均为商业宣传,未经开发商允许,不合常理,而且西部九环公司在装修示意图、南方都市报报道、房产网宣传图片均明确宣传在案涉争议位置为可实际使用空间,且上述宣传与西部九环公司展示的样板房在争议位置建有可独立使用空间的事实相符。西部九环公司在样板房的涉案争议空间贴有铭牌,标识为“全赠送面积”,却未提供证据证明其向购房者说明该处仅为样板房专有,对于普通购房者而言,即使购买的商品房是毛坯房,开发商提供样板房目的亦是在于向买房人展示所售商品房的空间、布局,起到宣传推介以促进销售的作用。因此,西部九环公司在装修示意图及样板房等宣传资料上关于涉案争议位置为全赠送面积的说明和允诺具体且确定,且对购房人是否决定签订购房合同产生重大影响,一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,认定涉案争议位置为全赠送面积属于西部九环公司向购房人发出的要约,属于商品房买卖合同的组成部分,并无不当,本院予以维持。

【裁判摘要2】关于西部九环公司应否就上述约定无法履行向刘某某、梁某赔偿的问题。诚如一审法院所分析,涉案争议位置在报建规划上属于悬空状态,不可围蔽供买房人使用,因此双方关于涉案争议空间为全赠送面积的约定违反法律强制性规定,当属无效约定。一审法院对西部九环公司与刘某某、梁某就该无效约定缔约时存在的过错分析合理恰当,并据此酌情认定西部九环公司赔偿买房人5000元,并无不妥,本院予以维持。对于刘某某、梁某上诉主张应按房屋单价赔偿该争议位置所占面积的购房款,本院认为,由于双方签订的商品房买卖合同并未将该面积列入房价计算范畴,且刘某某、梁某亦没有提供证据证明涉案房屋的单价明显高于其他同朝向、方位但没有该部分赠送面积的户型单价,因此刘某某、梁某该上诉主张理据不充分,不应予以支持,一审法院予以驳回,并无不当,本院予以维持。

·李宏均、于红梅与江苏百大实业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】本案中,百大公司称“浇板供该用户使用",结合委托施工协议的内容以及李某某、于某某称装修时由其自行出资做统一的落地窗,说明百大公司最多是将争议面积浇板形成一个附设于外墙上有永久上盖、地板和围护栏杆的半室外空间交付给李某某、于某某,该空间符合阳台的特征,如要将该空间作为房间使用,需要李某某、于某某自行出资将户外相通的部分进行封闭,而且李某某、于某某未能举证证明百大公司曾明确表示赠送面积属于封闭型的构筑物,因此,一审法院按照阳台计算面积的方式确定赔偿损失的面积,并无不当。根据已查明的事实,百大公司并未承诺赠送面积可以办理登记手续,且双方签订的书面合同中明确了房屋专有部分。即便百大公司能够履行交付义务,李某某、于某某也仅能获得该赠送面积占有使用权,损失比照房屋专有面积溢价部分计算并不合理。因此,一审法院按照合同约定的房屋面积单价计算,并无不当。根据无锡市惠山区城建档案馆留存的涉诉房屋的竣工平面图显示,争议空间墙体中心线之间的尺寸均为:东西3.2米,南北3.2米(面积为10.24㎡)。经计算,李某某、于某某因百大公司违约产生损失金额为26240.67元(5125.13元/㎡×10.24㎡÷2)。因百大公司承诺自愿补足30000元,故一审法院判令百大公司向李某某、于某某赔偿30000元,不违反法律规定。

·周庆吾诉湖南三诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审案

【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第五条规定,物权的种类和内容,由法律规定。该规定确立了物权法定原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因业主对建筑物的所有权包括住宅等专有部分的所有权和专有部分以外的共有部分的共有权两部分,二者不可分离。故出卖人转移给买受人的房屋所有权也必须是包括这两方面内容的完整的权利。楼顶无疑属于建筑物中业主的共有部分。本案讼争的合同条款约定楼顶所有权归出卖人所有,违反物权法定原则,当属无效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此,所有权的内容也即权能包括占有、使用、收益、处分四个方面。双方当事人在房屋买卖合同中约定楼顶“使用权归出卖人所有”,意味着买受人自始不能取得楼顶的使用权,这种使用权与所有权人分离的状态是永久的,具有不可恢复性。因此,依该约定,出卖人转让给买受人的权利事实上欠缺了使用权这项权能,而并非如三诚公司所称的仅仅让渡了楼顶广告位使用权。该约定因违反物权法定原则,应属无效。二审判决确认该约定有效,系适用法律错误,应予纠正。

【解读】商品房买卖合同约定楼顶及外墙“使用权归出卖人所有”因违反物权法定原则而无效。