【裁判摘要】（１）签订的《商品房买卖合同》的房屋登记在第三人名下，第三人不持异议，应当认定被查封前已签订合法有效的买卖合同；（２）根据《异议复议规定》第２８条的规定享有足以排除执行的民事权益——本案再审的焦点问题是王××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王××与大乾公司签订有《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然案涉房屋并未登记在大乾公司名下而是登记在金田公司名下，但金田公司表示对大乾公司对外出售房屋的行为知情并认可，对王××与大乾公司之间签订的《商品房买卖合同》不持异议，故应当认定王××在案涉房屋被查封前已签订合法有效的买卖合同。根据查明的事实，王××在案涉房屋被查封前已支付了全部房款并实际占有案涉房屋，金田公司对该事实没有提出异议。对于案涉房屋未能办理权属登记，金田公司称曾为76户办理了权属登记，但因为税务问题未能为王××办理权属登记，故案涉房屋未能办理权属登记不能归责于王××。根据《异议复议规定》第二十八条的规定，王××对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。