１.由于出卖人的原因办理不动产权属证书迟延：

（１）如果出卖人在出售房屋后，已将自己应向有关机关备案的资料提交，就已完成了自己的义务；

（２）因买受人自己不到国家房地产交易管理部门办理产权过户和申领房地产权属证书，或者由于国家房地产交易部门的原因，导致不能办理产权过户和申领房地产权属证书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。

【解读】《商品房买卖合同解释》第1４条规定“由于出卖人的原因”的理解适用：

（１）只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。

（２）因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。

（３）至于因买受人自身原因导致的逾期办证，因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分，不存在违约责任的承担问题。

２.买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书（当事人有特殊约定除外）：

（１）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（２）商品房买卖合同的标的物为：

A.尚未建成房屋的：自房屋交付使用之日起90日；

B.已竣工房屋的：自合同订立之日起90日。       

１.合同有约定按照合同约定；

２.合同没有约定按照损失数额计算；

３.合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的：

（１）可以按照已付购房款总额；

（２）参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 

４.买受人可以解除合同和赔偿损失：　

（１）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第３２条规定的办理不动产登记的期限届满后超过1年；

（２）由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是由于近年来我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参考的依据。但从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，对此本案可以参照民间借贷中关于逾期利息的规定，即以已付购房款为基数按照年利率6%支付资金占用期间利息。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”

参考：《逾期办证违约金诉讼时效应如何起算》

参考案例·刘小强、彭爱香等与广西农垦热作机械厂商品房销售合同纠纷一审民事判决书【裁判摘要】被告认为合同约定的办理房屋产权登记备案期限为综合验收后90日，涉案房屋未进行综合验收，没有达到合同约定办理的条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办理义务，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告办理涉案房屋的不动产权证书，称其没有交纳办证费用是因为被告承诺优惠卖房，办证费用包含在房价款内，被告予以否认，原告未能提供证据证明其主张，本院不予采信。虽然原告没有交纳办证费用委托被告为其办理不动产权证书，被告没有为两原告办理涉案房屋的不动产权证书的义务，但被告应依法律规定与合同约定履行协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。

问：甲（出卖人）和乙（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书，现甲因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，乙诉至法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，人民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢？

答：根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。

如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%. 而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。

如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

——索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第227-228页

房屋买受人请求出卖人支付逾期办证违约金时，诉讼时效应如何计算？在合同约定以日或者月为单位累计计算违约金数额的情况下，买受人在逾期办证期限届满2年后主张违约金，是否因罹于诉讼时效而不应予以支持？

答：2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定，无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证书期限届满之次日作为起算点。对该条规定，应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确理解。

以当事人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务时就确定，故诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满的次日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围收到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证逾期届满超过2年起诉违约金时，逾期办证违约行为仍然在继续，故对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般仍然应当予以保护；自起诉之日起回溯超过2年的部分，应当认定超过诉讼时效期间。

——《民事审判指导与参考》（总第６８辑），人民法院出版社２０１７年版，第２４６页

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第十四条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十五条　商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）

　　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　5.将第十八条修改为：

　　“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　6.将第十九条修改为：

　　“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

《城市房地产管理法》

　　第五章　房地产权属登记管理

　　第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

　　第六十一条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

　　在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

　　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

　　法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

　　第六十二条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

　　因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

　　第六十三条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《城市房地产开发经营管理条例》（２０２０修订）

　　第三十二条　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《不动产登记暂行条例实施细则》

　　第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

　　房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

    17、问：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”是否包括土地使用权证书？即，买受人已经在第十八条第一款规定的期限内取得房屋所有权证书，但因出卖人原因未在该期限内取得土地使用权证书的，能否请求出卖人承担违约责任？如果出卖人已经就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任，两者的违约期间重叠部分，出卖人是否可以不再重复支付违约金？

    答：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因出卖人原因致使买受人未在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。

    除当事人有特殊约定外，出卖人就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任后，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任的，两者的违约期间重叠部分之违约金，不应予以支持。

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）

　　四、关于房地产纠纷案件的审理

　　（四）关于违约责任问题

　　18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

　　合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

·黄葳诉广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司逾期办证违约责任纠纷案

【载《最高人民法院公报》2007年第1期】

【问题提示】房地产开发商协助办证义务具体包括哪些内容？

【要点提示】逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述 信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。

·广州市某集团公司第一分公司与曾某等房屋买卖合同纠纷上诉案

——按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算

【裁判要旨】在房屋买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法：一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本案根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定的精神，并从诉讼时效制度的宗旨出发，充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在衡平守约方、违约方利益的基础上，确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。

·原告周X与被告重庆XX控股（集团）有限公司商品房买卖合同纠纷一案

【裁判摘要】合同当事人应当按照约定期限履行自己承诺的义务，逾期未履行的，应当承担违约责任，并从逾期日开始计算违约金，直至义务方履行义务为止。而守约方主张权利的诉讼时效，为对方开始承担违约责任之日起2年，超过2年不主张的（部分），不能再要求支付违约金。

·泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第2期（总第136期）】

【提示】按日累计的违约金属于一个整体的合同权利，不能按照违约时间分别计算诉讼时效。

【摘要】本案违约金基于当事人未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，出卖方如违反约定的期限延迟移交房屋，应向购房方缴纳违约金，违约金每日按房价款0.2‰累加计算。从该约定内容分析，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以再该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的额“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。经最高人民法院终审认定上述判决认定事实清楚及适用法律正确，予以维持。

【裁判意见】

①按日累计违约金所形成债务的诉讼时效计算观点：

A.多个债权说（把违约金作为继续性债权，分段计算诉讼时效）；

B.单个债权说（违约金是当事人约定的一个整体的合同权利）。

②按日累计的违约金属于无履行期限的债权，只要违约行为不构成，则诉讼时效期间就不进行。

③原告主张权利的函件被告拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。 

·王某某与北京慧友房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷上诉案

【提示】因行政机关不作为逾期办理房屋产权证，开发商可不承担违约责任。

·安阳与徐州日成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案  

【裁判要旨】开发商收取业主暖气初装费后未向热电公司足额缴纳暖气开户费致供暖目的不能实现，应当返还各业主暖气初装费及利息。

【裁判规则】开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，买受人可自行申办产权，但其间需开发商提供相应材料的，开发商负有协助义务以及为买受人主动办理单元权属证书的义务。开发商取得土地分割证，至此各业主才具备办理其房屋土地使用权证的条件。

·刘娟与山东宝龙实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】房屋买卖合同中关于逾期办证违约金最高限额的格式条款若有违公平原则，明显减轻了当事人的合同义务，人民法院应认定格式条款无效。

·潘红燕诉安吉昌硕购物广场房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案  

——商品房买卖纠纷逾期办证责任的认定处理

【裁判要旨】商品房买卖合同中，出卖人负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务。出卖人在约定或法定期限内完成上述备案义务，已排除买受人办理权属证书的前置障碍，逾期办证非系出卖人的原因，买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定追究出卖人的违约责任，不予支持。

·周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）】

【裁判摘要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

·肖斌诉云南金兔房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷再审案

【裁判要旨】逾期办证的责任承担——金兔公司并没有完成其应当事先完成的事项，即没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门。这一事实金兔公司在再审庭审中予以认可，并确认案涉房屋的初始登记尚未完成。综上，肖某未能按约定取得产权证的主要原因在于金兔公司，金兔公司应当按合同约定承担违约责任。

·连永萍诉新疆卓越房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】逾期办证的责任承担——逾期办证的主要原因是连某某未及时缴纳相关税费。

·广西某房地产开发有限公司与梁某商品房销售合同纠纷再审案——开发商逾期办证违约责任的诉讼时效

【裁判要旨】买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时，办证请求权属于物权请求权而不适用诉讼时效，即便逾期办证违约金因超过诉讼时效而未获法院支持，买受人仍然可以请求开发商继续履行办证义务。

·陕西福源置业有限公司、马平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】双方协议约定的以“每日万分之二”承担逾期办证违约金并无明显过高之情形，无须进行调整。

【裁判摘要】关于福源置业公司提出违约金按照“每日万分之二”计算过高，应予调整的问题。经核算，双方在《房产购买协议书》中约定的“每日万分之二”相当于年利率7.3%，而2011年中国人民银行公布的3年至5年的贷款基准利率为6.9%，二者相比较，双方协议约定的以“每日万分之二”承担逾期办证违约金并无明显过高之情形，无需进行调整。

·来宾市广源房地产开发有限责任公司、杨少娜商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】杨某某要求广源公司协助办理房产登记相关手续的诉讼请求是物权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持…”之规定，可知诉讼时效制度适用于债权请求权，并不适用于物权请求权。故广源公司以超过诉讼时效为由的抗辩不能成立，本院不予支持。

【解读】买受人请求出卖人履行协助办理不动产权证登记义务不适用诉讼时效规定。

·连云港中发置业有限公司诉葛海涛房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】中发置业协助葛海涛办理房屋权属登记是其应尽的合同义务，双方合同中未约定中发置业逾期办证应承担的具体的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该违约责任系以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。每日或者每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。葛某某于2015年9月2日提起本案诉讼，故二审法院认定对起诉日2015年9月2日以前两年的违约金予以支持，符合法律规定，并无不当。中发置业主张本案已过诉讼时效期间，于法无据，本院不予支持。

·李钟录诉延边鑫汇佳商贸有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。”．．．．．．关于诉讼时效问题，双方在合同中已明确约定办理产权证的期限，按合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理产权证，但鑫汇佳公司于2006年7月1日前未能为李某某办理房产证，此时李某某即应知道其权利已被侵害，现李某某没有在两年的诉讼时效期间内主张权利，已丧失了诉讼中该项权利的胜诉权。因此，原审认定李某某的该项请求权超过诉讼时效期间，驳回其请求支付违约金的诉讼请求并无不当。

·南安成功房地产拓展有限公司诉刘荣锋商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】按照法律规定，商品房完整的权属登记证明应包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。本案再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》所约定的“房屋权属证书”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。再审申请人对按期协助被申请人办理上述两证均负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。再审申请人主张合同中约定的“权属证书”仅指商品房所有权证缺乏事实和法律依据。

·何德枢与重庆渝铁房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】本案诉争房屋系经济适用房，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案，上诉人关于被上诉人应于房屋交付后90日内办理产权证的主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应协助办理产权证的诉讼请求，因诉争房屋尚未通过消防验收，暂不具备办理产权证条件，故该上诉理由依据不足。根据本院查明的事实，诉争房屋已交付上诉人使用，作为经济适用房，其主要价值即为为困难群体解决居住需求，而交易获利的需求是商品房的属性，故上诉人所称逾期交房及逾期办证造成损失既无证据证实亦与经济适用房的性质不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人交付的房屋未通过消防验收故质量不合格，与本案诉请的违约责任不属于同一法律关系，故对其主张本院不予支持。

·刘小强、彭爱香等与广西农垦热作机械厂商品房销售合同纠纷一审民事判决书

【裁判摘要】被告认为合同约定的办理房屋产权登记备案期限为综合验收后90日，涉案房屋未进行综合验收，没有达到合同约定办理的条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办理义务，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告办理涉案房屋的不动产权证书，称其没有交纳办证费用是因为被告承诺优惠卖房，办证费用包含在房价款内，被告予以否认，原告未能提供证据证明其主张，本院不予采信。虽然原告没有交纳办证费用委托被告为其办理不动产权证书，被告没有为两原告办理涉案房屋的不动产权证书的义务，但被告应依法律规定与合同约定履行协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。

·四川美盛实业有限责任公司诉汪秀容房屋买卖合同纠纷再审案

【裁判摘要】关于本案违约金的计算标准，应当首先审查双方当事人是否对此有约定。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。但该条款中所表述的房屋权属证书只有房屋所有权证，没有国有土地使用权证。因此，双方当事人对于逾期办理国有土地使用权证没有约定。原判将房屋所有权证等同于房屋权属证书，将当事人约定的逾期取得房屋所有权证的违约金计算方式适用于逾期办理国有土地使用权证不当，应当予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，本案违约金应当参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案参照同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，确定由出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同时，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)的相关规定，关于违约金过高的认定标准问题，应当以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则、诚实信用原则予以衡量。作为开发商的美盛公司在协助购买户办理国土使用权证上存在严重过错，未依法履行开发商应尽责任。本案已根据本案的具体情况，对违约金计算标准进行了重新认定，因此，对于美盛公司所提违约金过高的请求不予支持。据此，美盛公司应从2O13年11月5日起按付购房款每日万分之二向汪秀容支付违约金，即2812O1元x620天(从2013年11月5日起至2015年7月17日起诉时止)×2÷10000=34868.92元

·陆叶进与广东粤财投资控股有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】经审查，广发银行江门分行与粤财公司签订的抵债资产转让协议和粤财公司通过拍卖方式与陆某某成立的房屋买卖合同关系均属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据本案证据可知，在粤财公司与广发银行江门分行签订抵债资产转让协议约定由广发银行江门分行向粤财公司按现状转让涉案房屋后，粤财公司未办理所有权转移登记即委托广州市物资拍卖行有限公司拍卖本案房屋，由陆某某拍得该房屋，构成连环买卖。因陆某某已付清合同价款且该房屋目前仍登记在广发银行江门分行名下，故广发银行江门分行和粤财公司因其连环转让涉案房屋的行为，应先后过户至粤财公司和陆某某名下，广发银行和粤财公司对陆叶进办理本案房屋所有权变更登记均负有协助义务。就办理所有权转移登记所需费用问题，陆某某明确表示包括但不限于税费的所有费用均由其承担，该承诺有相应的合同依据，陆叶进应依约履行。一审驳回陆某某该项诉讼请求不当，本院予以纠正。

·李森与林玉英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

【裁判摘要】原告与被告林某某于1998年8月11日、1998年8月31日分别签订的转让湛江市赤坎区南桥南路3号3幢306房的《住房转让协议书》、《有关住房转让协议书（补充）》已经生效判决书确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，协助原告办理相关过户手续是被告应当履行的义务。第三人湛江市外事侨务局作为涉案房屋的产权人，依法应协助原告办理过户，且庭审中第三人亦明确同意协助原告办理涉案房屋过户手续。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可以依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”的规定，第三人、被告应当依次协助原告办理湛江市赤坎区南桥南路3号3幢306房所有权转移登记，将其过户登记在原告名下。

·李国光等诉恒大盛宇（清新）置业有限公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判摘要】恒大清新公司未在房屋交付使用后三年内办妥房地产权证，李某某、李某１、李某２依约享有解除合同的权利，但李某某、李某１、李某２未在一年内行使该合同解除权，也未能举证证明恒大清新公司确已丧失履行办证义务的能力，且恒大清新公司已陆续为案涉楼盘的其他业主办妥了房地产权证，二审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定李某某、李某１、李某２的合同解除权消灭，不予解除案涉合同，并无不当。

·林某某、黄某某商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申82号

【裁判摘要】在案商品房买卖合同对违约金已有明确约定且买受人未能提供证据证实其因出卖人逾期颁证而遭受实际损失的情况下，主张“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”逾期颁证违约金不予支持——本案的审查重点是原判决以年利率2%计算逾期办证违约金是否有误。案涉《商品房买卖合同》第十五条第二项约定，出卖人逾期办证的违约金，按已付房款的0.1%计算。《中华人民共和国合同法》(已于2021年1月1日废止)第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”林某某、黄某某主张逾期办证违约金约定过低，请求调整为按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。对此，本院认为，原判决在林某某、黄某某未能提供证据证实其因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失的情况下，综合考虑林某某、黄某某因新鸿源公司违约所受到的影响，以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素，酌定按年利率2%计付逾期办证违约金，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(自2003年6月1日起施行)第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用该规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”确定违约责任的前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中《商品房买卖合同》对违约金已有明确约定。因此，原判决未适用该规定并不属于适用法律错误。

·前海人寿保险股份有限公司、中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号

【裁判摘要】逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持——在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果。前海人寿公司主张两者系针对不同的违约行为，与本案事实不符，本院不予采信。本院已支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期交房违约金，对前海人寿公司诉请中城建珠海公司支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。