【裁判摘要】出租人同意中出租人将房产转租给三家公司的行为效力只限于该次转租行为，效力不能及于整个《租赁合同》的履行，在三家公司的转租期限届满后承租人若将房产再行转租应重新获得出租人同意，否则将构成违约——关于涉案房产原产权人中建实业公司同意中建物业公司转租的效力能否及于新产权人鼎丰泰公司的问题。涉案《租赁合同》第三条明确约定，中建物业公司承租涉案房产只能作为本单位相关内部企业使用，不得转租，不得擅自改变房屋的使用功能。即合同已明确约定涉案房产只限于中建物业公司自用，在此情形下，依据合同法第二百二十四条第一款之规定，中建物业公司转租必须经出租人同意方能突破合同限制性约定而不构成违约。涉案房产原产权人中建实业公司只在（2008）深中法民五终字第2710号案中认可中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为，并未明确认可中建物业公司可将涉案房产转租给任何不确定的第三方解除对中建物业公司不得转租的限制。中建实业公司同意转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为不足以证明中建物业公司已与中建实业公司达成一致变更了涉案《租赁合同》第三条约定。另，中建实业公司在本案所陈述的中建实业公司一直同意中建物业公司转租，亦只是对已发生的转租关系的认可，不能必然得出中建物业公司与中建实业公司已协商一致变更涉案《租赁合同》第三条的约定的结论，更不能以此免除中建物业公司嗣后转租应征得出租人同意的义务。中建物业公司提出实际履行的涉案《租赁合同》是可以转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。同理，中建实业公司在（2008）深中法民五终字第2710号案中的认可只能证明中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司，不具有证明中建实业公司对中建物业公司嗣后可能会发生的转租行为予以了概括性的同意的证明力，中建物业公司主张中建实业公司已概括性同意其转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。据此，本院确认中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为效力只限于该次转租行为，效力不能及于整个涉案《租赁合同》的履行。在中建物业公司与深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的转租期限届满后，中建物业公司若将涉案房产再行转租，应重新获得出租人同意，否则将构成违约。