解读：土地使用权转让合同转让的土地未达到法定投资开发条件的转让合同有效。

解析１：《城市房地产管理法》第３９条规定的第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅仅是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的限制性规定，而非认定土地使用权转让合同效力的要件。——参考案例：（２００４）民一终字第４６号

解析２：当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据——（１）《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该条规定的性质，系管理性规范。（２）当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。——参考案例：(2011)民二终字第2号

法条链接：

《城市房地产管理法》

　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）

　　四、关于房地产纠纷案件的审理

　　（一）关于合同效力问题

　　13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

废止法条：

·最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复【失效】

【摘要】

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

　　以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

　　对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止，废止原因：与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突。

·最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复【废止】

最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复（2003年6月9日　法函[2003]34号）

【摘要】

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。

　　以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

　　对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。

【失效依据】最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定

【链接】最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”

【解读】最高人民法院在早期司法政策中，一般认为不符合投资开发条件的转让合同无效，例外情形方有效。

经典案例：

·最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号

【载《最高人民法院公报》2005年第7期】

【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条（该法修正前条款）关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同履行标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，不予支持。

·最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第18号

【载《最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）】

【裁判要旨】合作开发协议双方当事人以协议违反行政规章及法律、行政法规中的管理性规定，主张合同无效的，不予支持。

【解读１】转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额的２５％的，不能据此认定合同无效——《城市房地产管理法》第三十九规定，转让以出让方式取得的土地使用权时，属于房屋建设工程的，须完成开发投资总额的百分之二十五以上。该规定属于管理性强制性规定，违反该规定并不会导致土地转让合同无效。

【解读２】土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的，不能据此认定土地转让合同无效。

【解读３】《城市房地产管理法》第３９条第２款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１９条关于土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行规定》是行政规章，均不能作为认定土地转让合同无效的依据。

·最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1951号

【裁判要旨】以出让方式取得的土地使用权转让时未完成开发投资总额２５％以上的，受让方不得诉请办理土地使用权过户登记。

【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的约束，是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。2012年12月12日，南宁市人民政府出具《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》，认为案涉土地“目前不符合土地转让条件”，原判决据此认定土地转让条件尚未成就，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求并无不当。

·江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商终字第00532号

【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让；而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函（2003）34号）规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十五条规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25％的，土地使用权不得转让。在本案中，大成公司在未按照出让合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25％以上情况下，将案涉土地使用权转让，违反了上述法律法规规定和国有土地使用权出让合同的约定，使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备，而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续，即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能，而该履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致，故应属于大成公司违约，其应承担相应的违约责任。大成公司虽然辩称2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同及2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议约定由投资公司投资满25％再行转让过户，但该约定恰能证明大成公司在签订土地使用权转让合同时明知未完成开发投资总额的25％的土地使用权不得转让的规定。对于该规避法律的约定，本院不予支持。

·湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民三终字第121号

【裁判摘要】对于双方争议的合同是否有效问题，关键在于区分合同生效要件和物权变动要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规范的是土地使用权过户问题，即转让房地产完成开发投资总额25%以上的才能过户，否则相关行政部门不予办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。但该条款并非对土地使用权转让合同的效力进行限制，本案《土地转让的合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故安仁圣博公司关于《土地转让的合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。

·广西壮族自治区北海市中级人民法院民事判决书(2010)北民一初字第1号

【提示】未取得土地使用权证书转让土地的效力认定

【裁判摘要】尽管双方在签订协议书时未取得所转让土地的使用权，但在签订《补充协议书》时，其已经办理了《建设用地许可证》，转让土地使用权的行为应当认定为有效。关于湖南国信认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行成片开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。及最高人民法院答复广西高级人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函【2003】34号）规定：未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。对此，本院认为，原告转让土地使用权时投资是否达到25%，并不影响合同的效力，关于25%的规定仅为土地权属变更登记管理性强制性规定，属于合同履行问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。”本案已办理了土地使用权登记，其转让应当认定有效。 

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1814号

【裁判摘要】地块未完成开发投资总额２５％以上即转让，受让人付款并实际占有有权根据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行——《城市房地产管理法》第三十九条第二项规定以出让方式取得土地使用权，转让房地产需完成开发投资总额的25%以上，但该项规定并非效力性强制性规定。因此，徐××与信开投资公司签订的土地使用权转让合同，内容明确，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。．．．．．．综上，徐××提出的执行异议符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同条件。．．．．．．案涉22号地虽未登记在徐××或其控制的公司名下，徐××非以物权人身份占有案涉22号地，但其通过与信开投资公司签订土地使用权转让合同，并支付土地使用权转让价款，其对案涉22号地的权属得到信开投资公司的认可，属于合法占有。．．．．．．可以认定徐继贵已履行支付案涉22号地的土地使用权转让价款的义务。．．．．．．徐××与信开投资公司于2007年8月2日签订《国有土地转让合同》时，案涉22号地的土地使用权并未设定抵押。但当徐××于2010年3月1日付清案涉22号地的土地使用权价款时，该地块的土地使用权已被信开投资公司设定抵押，无法办理过户登记，这不属于因徐继贵原因无法办理过户登记的情形。．．．．．．根据上述分析认定，徐××对案涉22号地的土地使用权享有排除执行的权利，徐××提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审法院判决停止执行案涉22号地的土地使用权，并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终35号

【裁判摘要】（１）城市房地产管理法第三十九条第一款规定在本案中并不影响合同效力。（２）一审判决转让方在判决生效之日起十五日内协助受让方办理案涉房地产的过户手续并无不当——关于案涉房地产是否达到过户条件的问题｜城市房地产管理法第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，案涉土地为国有土地，地类为“商业住宅”，案涉房地产转让应遵守城市房地产管理法的规定，完成开发投资总额的百分之二十五以上才可转让。对于“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的审查，一审法院曾向案涉房地产所在地自然资源局去函咨询，根据中山市自然资源局回函，有三种方法进行认定。根据上述三种方法，案涉房地产并未达到法律规定的转让条件。但是，城市房地产管理法第三十九条第一款规定在本案中并不影响合同效力。鉴于世光公司已足额付清转让款，在苏××的主要合同目的已经实现的情况下，其应继续履行转让协议及其补充协议，协助世光公司办理案涉房地产过户手续，这也是世光公司签订案涉合同的根本目的。故一审判决苏××在判决生效之日起十五日内协助世光公司办理案涉房地产的过户手续并无不当，本院予以维持。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终289号

【裁判摘要】《城市房地产管理法》第三十九条虽然规定了国有土地使用权转让的限制条件，但该规定是在国有土地使用权发生实际变更登记时，对其物权效力产生影响的规定；而民事主体之间签订的合同，只要符合法律规定的民事法律行为的效力要件，一般应认定该合同依法成立，合法有效——一、关于案涉《房地产项目转让合同》是否合法有效的问题｜案涉《房地产项目转让合同》虽订立于志远公司成立之前，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款关于“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，并未否定设立中公司对外签订合同的民事行为能力，发起人有权代表公司对外从事民事活动，相应的民事权利义务亦应由设立后的公司享有和承担。和基公司主张案涉《房地产项目转让合同》系志远公司在其成立之前签订，不是有效合同，于法无据，不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条虽然规定了国有土地使用权转让的限制条件，但该规定是在国有土地使用权发生实际变更登记时，对其物权效力产生影响的规定；而民事主体之间签订的合同，只要符合法律规定的民事法律行为的效力要件，一般应认定该合同依法成立，合法有效。本案中，志远公司以买受人身份与桂盛公司签订《房地产项目转让合同》，并约定受让案涉土地使用权，进行房地产项目开发，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。．．．．．．四、关于是否因志远公司自身原因未办理过户登记的问题｜案涉土地在《房地产项目转让合同》签订之时尚未开工，故不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的房地产转让需要完成开发投资总额的25%以上的转让条件，但法律并不禁止志远公司就案涉土地使用权签订转让合同。后南宁市资源局《闲置土地认定书》载明，案涉土地项目未进行动工建设的原因是周边道路未建设导致的土地闲置。直至志远公司提出执行异议时，案涉土地仍未达到开工建设标准。因此，案涉土地在《房地产项目转让合同》签订后长达四年的时间里一直无法开工建设，进而导致案涉土地使用权无法办理过户登记不是志远公司自身原因导致。

·最高人民法院民事调解书(2011)民二终字第2号

【提示】当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。

【调解要旨】

①《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该条规定的性质，系管理性规范。

②当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号

【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定："任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权，因此，并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……"该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。