１.当登记权利人与事实权利人不一致时：

（１）根据登记的推定效力，不动产登记权利人被推定为正确的权利人，免去登记权利人积极正面自己权利真实性的义务；

（２）只要事实权利人能够提供证据证明自己对争议不动产的权利，由登记推定的权利正确性即被推翻。

２.民间借贷与房屋借名登记关系认定：

（１）当事人合同约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下：

Ａ.借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予以支持；

Ｂ.但该房屋因登记人的原因被查封或者其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

（２）当事人一方提供证据证明其对房屋的购房存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定：

Ａ.主张确认房屋归其所有，要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；

Ｂ.主张出资债权的，应当根据出资的性质按照法律规定处理。

（３）借名人违反相关政策、法规规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下：借名人主张确认房屋归其所有，依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移手续的，一般不予支持。

问题1：以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？ 

答：当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持；但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

【注解】借名人要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的前提条件：

（１）当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实；

（２）且借名人不得以其系实际出资人为由对抗善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

问题2：一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？ 

答：当事人一方提供证据证明其对房屋的购买存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记约定的：其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 

【注解】 出资购买房屋不能证明借名登记的：

（１）出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系；

（２）出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

问题3：借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？ 

答：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。 

【注解１】借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋而达到规避购买条件、实现购买保障性住房的目的。

【注解２】对于借用资质购买经济适用房等保障性住房或者双方当事人出于非法目的（如借名人为了逃避债务以他人名义购买房屋等）恶意规避法律强制性规定签订的借名买卖合同，侵害社会公共利益，应当认定合同无效。

①当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定即为有效，当事人应当依约定履行：

A.在不涉及善意交易第三人且房屋依法能够办理转移登记的情况下：借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持；

B.当事人一方提供的证据仅能够证明其对房屋购买存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的意思表示：房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。

②借名购买政策性保障住房属违法行为：

A.买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效；

B.借名人主张确认房屋归其所有、依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。

③不动产权属确认基本原则：

A.除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属；即使登记簿记载的权利人不是真正权利人。但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人，登记名义人仍然是真正权利人，其处分不动产的行为是有权处分，而非无权处分。

B.在登记名义人和实际出资人不一致引起权属争议时，应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务。

C.除非有相反证据证明，房屋等建筑物的所有权应属对土地享有建设用地使用权的当事人，对土地享有建设用地使用权的当事人在取得房屋等建筑物的所有权后，再根据当事人之间的协议履行合同上的义务。

①有借名买房的书面或者口头约定；

②房屋登记在出名人名下但房款由借名人支付；

③房屋由借名人实际占有。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）

　　第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

　　第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

　　第十七条　登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

　　十、借名买房的认定和处理

　　借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

　　房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）

　　第十九条　法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

江苏高院发布《执行异议之诉案件审理指南》

　　19、案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？

　　人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。

江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）

　　四、案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理

　　14.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。

　　15.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的房屋采取强制执行措施，案外人与被执行人为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立买卖合同的，该案外人以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该房屋执行的，不予支持。

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

　　二十八、借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。

　　出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

《物权法》

　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

　　第二条【不动产确权争议中登记的证明力】当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

^{【理解与适用】} （借名买房法律关系中）不动产的事实权利人可以提起确权之诉，否定不动产登记簿的权利推定力，可考虑从以下角度确定事实权利人：（1）案涉房屋产权证的保管人；（2）案涉房屋相关款项、费用的支付人；（3）案涉房屋原出让人的证明；（4）案涉房屋的实际处分人。——《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》（最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年版）第95页

·上海市浦东新区人民法院民事判决书(2011)浦民一(民)初字第30904号

【裁判要旨】“隐名购房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，在法律性质上属于间接代理。审理此类案件时应着重从实际购房与名义购房人是否有委托协议、房屋出资、实际居住和产权证保管情况三个方面予以审查。

·隐名购房协议的效力认定及所有权的确认——廖某诉林某所有权确认纠纷案  

【简要提示】基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人，在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明实际购房人与名义产权人不一致，且能够证明购房款是实际购房人支付的，可以推翻这种法律上的推定，确认房屋的实际所有权人。

·北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第13070号民事判决书

——房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人

【裁判要旨】不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果有足够的证据证明这一事实，那么房屋所有权归属于真正的权利人——司法实践中，不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果有足够的证据证明这一事实，那么房屋所有权归属于真正的权利人。物权法以公示原则为基础，派生出了不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。如果已经形成完整的证据链条，证明了当事人为涉诉房屋的真正权利人，那么房屋的所有权应当归于另一方提供证据的人。

·（2012）浦民一(民)初字第8282号；（2012）沪一中民二(民)终字第2221号

——实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人

【案号】一审：（2012）浦民一(民)初字第8282号；二审：（2012）沪一中民二(民)终字第2221号

【裁判要旨】基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。

·上海市浦东新区人民法院刑事判决书(2011)浦刑初字第620号

【提示】无权处分人以“非法占有”为目的办理虚假证件签订房屋买卖合同骗取他人财产构成合同诈骗罪。

【裁判要旨】以他人名义购房，名义购房人以“非法占有”为目的，通过挂失补办房地产权证、还贷银行卡等手段，取得第三人信任，以签订房地产买卖合同的方式，骗取第三人购房款用以挥霍，应以合同诈骗罪追究其刑事责任。该刑事犯罪的被害人应当是第三人，而非房屋实际持有人，否则会使刑事审判陷入困境。

·广东省高级人民法院民事裁定书(2012)粤高法民一申字第2998号

【裁判要旨】物权的公示公信原则的主要机能在于保护交易中的善意第三人，而作为不动产物权公示方法的不动产产权证只具有推定效力。产权证只是证明登记权属人享有权利的初步证据，并不具有绝对的对抗效力。如果事实上的权属人提供了出资、赠与、继承等方面的证据以证明自己的权利时，产权证的推定效力则被推翻，登记权属人需要提供其他证据以证明自己的主张。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2015)深中法房再字第134号

【裁判要旨】即便出资人与登记人之间存在借名买房事实，依物权法规定，物权登记公示产生公信力，出资人无证据证明房屋的登记事项存在错误，请求确认房屋所有权的，法院不予支持。

【裁判摘要】《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。根据上述法律规定，物权以登记发生法律效力。本案中，高原作为买方与开发商皇城公司签订了房屋买卖合同，并依法办理了登记手续。涉案房产现登记于高原名下，按照上述法律规定，高原是该房产的物权所有权人。现无证据证明涉案房产的登记事项存在错误，故张晓琪请求确认涉案房产的所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于张晓琪与高原之间因借名买房合同关系而引起的涉案房产应如何处理的问题，不宜在本案确权纠纷中予以处理，当事人可另循法律途径解决。

·北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终4679号

【裁判要旨】双方对房款实际出资（首付款、月供款）有相反的主张，裁判认定口头借名买房协议存在，需要综合双方证据，从借名买房具有合理是由，借名人有安设房屋过其所有的意思，出名人无案涉房屋归其所有的意思三个方面予以判断。

【裁判摘要】双方当事人对于借名买房事宜没有书面约定，本案之争议焦点在于探究双方当事人是否有借名买房的口头约定。双方存有借名买房的口头约定时，由于被借名人要向借名人履行过户义务，故能够从买房事前、事后的迹象推断出借名人（黄某）有房屋归其所有的意思，亦能够从买房事前、事后的迹象推断出被借名人（李某）没有房屋归其所有的意思。当然，借名买房中借名人如果自己能够购买房屋，则不存在借名买房之必要。借名人还需要提供借名买房的合理理由。由此，是否存在借名买房的约定可以从三个方面予以判断：1.从买房事前、事后的迹象可以推断出借名人（黄某）有房屋归其所有的意思；2.从买房事前、事后的迹象可以推断出被借名人（李某）没有房屋归其所有的意思；3.借名买房有合理事由。上述三个方面的条件具备时，应该认为双方当事人存有借名买房的口头约定。

·北京市高级人民法院民事裁定书(2014)高民申字第1534号

【裁判要旨】为规避限购政策签订借名买房合同，借名人据此请求确权或者过户不予支持（仅可请求解除合同）。

【裁判摘要】丁某某与余某某在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁某某不具备购房资格，所以约定丁某某作为购房人属于明显违反住房限购政策的规定。虽然丁某某与余某某还约定，在丁某某无法购买时，丁某某可另行出售。但根据丁某某指定的购房人胡某的陈述，胡某同意涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁某某所有。所以此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房行为，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。

·北京市第一中级人民法院民事判决书(2015)一中民终字第04224号

【裁判要旨】借名购房关系不能对抗法院的强制执行。借名人以其是房屋实际所有人为由要求停止执行不予支持。

【裁判摘要】

（１）本院认为：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。本案中，人民法院依据公证债权文书依法对诉争房屋进行了查封，属于对生效法律文书中金钱债权的执行，在执行查封过程中，陈伯X以其与被执行人杨X之间存在借名买房关系为由要求停止对诉争房屋的执行，于法无据，本院不予支持。

（２）金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。在诉争房屋被查封后，陈伯X与杨X通过另行诉讼对诉争房屋达成的确权调解书，属于执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书。陈伯X以此为据要求对诉争房屋停止执行，本院不予支持。

·北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民再终字第00034号

【裁判要旨】登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权力为由要求确认买卖合同无效不予支持，但借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记的除外。

·北京市第二中级人民法院民事判决书(2012)二中民终字第13642号

【裁判要旨】借名买房中出名人反悔不配合过户，借名人应当提起合同之诉，要求出名人履行合同义务；借名人直接起诉要求确权不予支持。

·北京市第二中级人民法院民事判决书(2013)二中民终字第17142号

【裁判摘要1】一审法院判决认定：虽然民生银行在涉案房屋上设定了抵押权，但杜某某与杜某之间买卖的民事行为（该行为也是涉案房屋权属登记在杜超名下的原因行为）已经被人民法院生效判决认定为无效。而且民生银行在对杜某某、杜某提出的抵押物的权属状况进行审查时，曾委托评估机构到涉案房屋进行过评估，民生银行应当对涉案房屋的实际权属情况有所了解，在设定抵押权时，民生银行亦应对涉案房屋的权属情况进行更为审慎地审查。其与杜某某、杜谋的借款协议及抵押权纠纷，可通过另行诉讼的方式予以解决。

【裁判摘要2】二审法院认为：根据已生效民事判决的认定，杜某某与胡某某1、胡某某2所签协议书有效，杜某某与杜某之间买卖涉案房屋的民事行为无效，由此，杜超不能取得涉案房屋的所有权，且北京市住房和城乡建设委员会做出了撤销杜超房屋登记的决定。因此杜某将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础，民生银行现要求行使对该房屋的抵押权，无法实现。胡某某1、胡某某2虽然没有办理房屋的产权过户手续，但根据以上事实，其应当作为涉案房屋的实际所有权人。民生银行要求继续对涉案房屋强制执行，缺乏法律依据，其上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。

【解读】借名买房中借名人有充分证据证明其未房屋实际权利人，也可对抗法院对出名人的强制执行（申请执行人对办理抵押存在过失）。

·北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再115号

【裁判摘要】银路达公司提交的2005年11月7日《会议纪要》第二条内容为：为理顺资产关系，决定对银路达公司和深圳财路达公司按揭房进行处理，此事授权公司计划财务部办理，本着先内后外的原则，按当时按揭价格处理给个人，剔除装修费，要房人一次性与公司结清公司已付房款，后续按揭款项由购房人负责支付。孙某某2002年辞职，2005年已不是吉林信托公司职工，从《会议纪要》内容中可以看出孙某某不具备优先购买诉争房屋的条件，且事后亦未按照《会议纪要》一次性与公司结清公司已付房款，支付后续按揭款项，直至本案诉讼之前都未取得诉争房屋的产权证。原吉林信托公司的相关领导张xx和姜xx虽称诉争房屋产权应为孙某某所有，该房是对外埠工作的工作人员的补助及奖励，但《会议纪要》上并没有上述相关记载，也没有公司租用孙某某房屋并用按揭款折抵租金的内容。孙某某亦未举证证明其与银路达公司之间存在租赁关系，故本院认为张xx和姜xx证言的证明力较弱，原判予以采信欠妥。银路达公司提交的诉争房屋首付款支付凭证、车位款、装修费收据、偿还贷款凭单、交纳物业费、水电费的收据、乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单、银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。因孙某某已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决。

·北京市第一中级人民法院民事判决书(2015)一中民终字第2861号

【裁判要旨】借名购买经济适用房二条被判无效后，出名人起诉要求返还房屋的，借名人可以要求支付房屋增值补偿款（最终判得房屋差价损失189万元）。

【裁判摘要】原审法院认为：双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此戴某某再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此法院不予支持。本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由戴某某持有，诉争房屋由戴某某装修并居住使用，白某某书写的证明中认可了戴某某的出资及戴某某之子张×代为偿还贷款的事实，而白某某并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，法院认定诉争房屋系戴某某出资购买。因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决戴某某将诉争房屋腾退给白某某，因此白某某应返还戴某某为购买涉案房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故戴某某要求白某某返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修，因装修完成后，戴某某实际使用该房屋，对于装修的现值，戴某某并不申请鉴定，因此对于戴某某诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到戴某某支付了全部购房款，白某某拒绝履行等因素，白某某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，白某某应按照其过错程度给予戴某某相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、白某某于本判决生效后三十日内支付戴某某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元；二、白某某于本判决生效后三十日内支付戴某某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角；（以上一至二项共计二百三十四万七千零一十五元八角三分）三、驳回戴某某的其他诉讼请求。

·辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号

【裁判摘要】首先，关于徐某某与曾某某就案涉房屋存在真实的“借名买房"关系，徐某某是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实，业经上述阐述，不再赘述。徐某某虽然以曾某某名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在曾某某名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。"该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房"系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符"的一种情形。本案中徐某某与曾某某就本案的诉争房屋存在借名买房关系，而且徐某某已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐某某主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐某某不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐某某以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正，但认定徐某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。

【解读】（１）借名购房违反限购政策但不因此无效（”限购令“属于调控市场的管理性规定，违反不导致合同无效；”借用“他人购房资格不影响调控的市场总量，不损害公共利益）；（２）借名人享有物权并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

·天津市高级人民法院民事裁定书(2016)津民申1745号

【裁判摘要１】关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵某某１与被申请人赵某某２是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵某某２、赵某”的签名系被申请人赵某某２亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵某某２支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵某某２持有,且房屋交付后由被申请人赵某某２进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵某某２已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵某某１、赵某主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵某某２所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。

【裁判摘要２】关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。

·上海市第一中级人民法院民事判决书(2017)沪01民终6521号

【裁判摘要】

（１）本案的争议在于上诉人与被上诉人就涉案房屋是否存在借名购房协议，还是仅为购房款的借贷关系。针对于此，双方虽均未能提供购房款的直接支付凭证，但被上诉人通过提供涉案房屋的产权证、原始购房发票、部分缴费凭证、出租合同及录音等证据，已经证明了涉案房屋系由其出资并实际控制使用、出租收益的事实，且在涉案房屋取得产证八年的时间内上诉人均未提出任何异议；而上诉人对其与被上诉人为购房款借贷关系的主张却未能提供任何有效证据予以证明，对于涉案房屋实际由被上诉人占有使用的事实也无法合理说明或进行反驳，故一审按照举证责任规则采信被上诉人关于双方之间就涉案房屋实为规避动迁房上市交易政策而借名购房的主张，更具有合理性，于法不悖，本院予以支持。现涉案房屋过户已无障碍，上诉人理应按照诚信原则，将涉案房屋的所有权转移登记至被上诉人名下。

（２）但是，涉案房屋的物权登记不存在错误，涉案房屋为动迁安置房，上诉人系作为安置对象而取得涉案房屋，登记机关据此将涉案房屋产权证上权利人登记为上诉人，并不存在登记错误的情形。上诉人与被上诉人之间的交易其实是安置资格的买卖，只是因政策限制，被上诉人无法立时成为涉案房屋的登记产权人，故涉案房屋登记在上诉人名下确为双方当事人当初的真实意思表示。因此，本案并非所有权确认纠纷，而是被上诉人依据其与上诉人之间的借名购房协议提起的债权给付之诉，一审确定的案由有误，本院予以纠正。借名购房协议仅发生债权效力，该协议并非涉案房屋物权变动的原因，不足以否认不动产物权登记的推定效力。故一审直接确认涉案房屋归被上诉人所有，于法无据，本院予以纠正。但一审判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋变更登记至被上诉人名下的过户手续，则并无不妥，本院予以维持。

·最高人民法院民事判决书(2011)民提字第29号

【载《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)】

【裁判摘要】在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

【裁判要旨】我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制。原则上境内外法人均享有相同待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权无禁止性或限制性规定，故境外法人受让涉案土地使用权在违反现有法律法规规定的情况下，应为合法有效。

【裁判规则】受托人以自己名义，在委托人授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系、受托人在委托人的授权范围内与其签订合同的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

·福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2020）闽09民终517号

【裁判摘要】案涉房产所有权人虽为郑某某，但该房产的购房定金、购房款、物业交割等均系辛某某在履行购房人义务，且该房屋目前也由辛某某实际占有并居住，权属证书也是由辛某某持有。双方之间虽然没有形成借名买房的书面协议，但事实上案涉房屋的价款均由辛某某实际支付，辛某某依法应实际享有房屋的权益。郑某某主张案涉房产系赠与，但是对于房产这类巨额财产的赠与，其既未举证证明双方之间存在赠与协议，也未实际占有和使用案涉房产，亦未持有案涉房产产权证书，故其关于案涉房产为赠与的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院判令案涉房产归辛某某所有，并要求郑某某协助办理案涉房产所有权变更登记手续，并无不当。

【解读】（１）一审判决：一、确认郑某某名下坐落于福鼎市［不动产权证号：闽（2016）福鼎市不动产权第××号］归辛某某所有；二、郑某某应于判决生效之日起十日内协助辛某某将上述房产变更登记至辛大炎名下。（２）二审判决：驳回上诉、维持原判。

·福建省高级人民法院民事裁定书(2019)闽民申443号

【裁判摘要】借名买房的约定不能对抗善意第三人，更不能对抗人民法院的执行，即借名买房“实际权利人”不可以排除执行——诚中砂石公司虽然称其与陈某某之间的存在借名买房的事实，但根据《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付"规定，我国城市房地产交易实行实名登记（公示）制。2000年3月15日，陈某某作为乙方与福建亚协房产有限公司作为甲方签订的《商品房预售合同》，本案涉案房产虽未正式办理产权过户登记，但已经以被执行人陈某某的名义在产权交易管理机关办理了预售登记，陈某某作为合同相对方才享有购房合同中所约定的权利。而诚中砂石公司即使与陈某某之间的存在借名买房的约定，其双方内部约定不能对抗善意第三人，更不能对抗人民法院的执行。特别是陈某某作为诚中砂石公司的董事长，公司与其存在着利益关联关系，故二审法院判决继续执行涉案房产并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4号

【裁判摘要】借名买房（房屋代持）实际权利人（借名人）可以排除法院对登记在出名人（名义产权人）名下房产的执行——首先，根据原审查明的事实，本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某与秦某签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。其次，孙某主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙某支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈某虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙某的主张。再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙某对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈某并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3846号

【裁判要旨】在借名买房法律关系中，出名人（登记人）不是实际所有权人，借名人（注：一般表现为实际出资、占有、使用标的房屋的一方）对标的房屋享有所有权并可排除普通金钱债权人的执行。

·最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3543号

【裁判要旨】“借名买房”情形下借名人对于房屋的权利可以排除强制执行——

（１）不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

（２）当事人之间确存在借名购房关系，借名人也也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。

·福建省高级人民法院民事裁定书（2020）闽民申1514号

【裁判摘要】（１）政策性解困限售房借名购房合同无效；（２）借名购房合同无效的，房屋增值４（借名人）:６（出名人）分成——案涉房屋是政策性解困限售房，购房资格具有专属性和社会公益性，系为保障低收入家庭住房而设。陈某某与陈某之间签订的借名买房合同违背政策精神和社会公益，应属无效。陈某某借陈某之名购房，具有过错，陈某将其购房资格出借陈某某，亦有过错。因此，二审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，酌定陈谋向陈某某返还40%的房屋增值损失，并无不当。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2015)深中法房终字第2387号

【裁判要旨】没有借名协议，无法查明借名买方关系，登记人已出售房屋，出资人要求返还购房款并赔偿差价的不予支持。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终5532号

【裁判要旨】母女之间虽然没有借名买房协议，但母亲支付全部购房款并承担月供，符合借名买房特点，法院综合考虑，请求确认所有权不予支持，请求变更登记予以支持。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终3645号

【裁判要旨】即便出资人可证明支付了全部购房款，并实际占有使用房屋，如不能证明与登记人就借名买房事宜达成合意，也不能认定双方之间存在借名买房关系，出资人就购买房屋的出资可另循法律途径解决。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终1649号

【裁判要旨】情侣之间存在频繁经济往来，一方无法证明付款为购房款支出，另一方名义购买后，即便一直居住使用并支付相关费用，亦不能证明存在借名买房关系存在，要求确认房屋所有权归其所有的不予支持。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1431号

【裁判要旨】出资人支付了全部购房款、家私款、为购买房屋支出了各项费用，且涉案房屋一直由出资人占有使用收益，登记人不能做出合理解释，虽然双方未签订书面借名买房协议，但可认定出资人是涉案房屋的实际购房人，登记人有义务协助将涉案房屋登记至出资人名下，但不宜直接确认所有权。

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2015)深中法房终字第374号

【裁判要旨】实际出资人虽然没有签署借名协议，但有足够证明证明借名买房关系存在的，可以直接确认房屋属于出资人所有，有权直接赎楼，要求登记人办理过户手续。

·广东省高级人民法院民事裁定书（2014）粤高法民申字第1692号

【深圳中院】借名买房合法有效；

【广东高院】借名买房规避楼市贷款政策无效，既不能要求确认所有权，也不能要求登记人办理过户手续！

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2012）深中法房终字第2999号

【深圳中院】借名买房合法有效；

【广东高院】借名买房规避楼市贷款政策无效，既不能要求确认所有权，也不能要求登记人办理过户手续！

·广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1031号

【裁判要旨】借名买房发生在限购令之前的，诉讼不受限购令影响，出资人有权要求法院确认所有权，登记人应当办理过户手续。