你上次编辑的词条“”还未发布,赶快去处理吧! ×
讼也  > 所属分类  >  民商专题    民商专题精解   

律师教你打二手房买卖纠纷官司

更新时间:2022-03-29   浏览次数:18657 次 标签: 二手房纠纷精解 云讼专题 家具 房地产契税法规 二手房精解

文章摘要:

【目录】1.什么是二手房买卖?如何审查二手房交易主体?2.如何进行二手房买卖业主身份认定?3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的,如何处理?4.房屋买卖中,房产中介居间合同义务有哪些?5.老旧房地契是否还有效?6.什么是房屋买卖合同?哪些房地产不能在市场上交易?7.如何认定农村房屋买卖合同效力?8.擅自出售共有房屋效力如何认定?买受人能否取得所有权?夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理?9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的,如何处理?10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力?11.如何认定境外人士购房合同的效力?12.一房二卖合同,谁是所有人?一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?13.房屋买卖“黑白合同(阴阳合同)”的法律效力如何认定?14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理?15.房屋买卖合同根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失? 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿?17.房屋借名登记,不动产归属如何认定?17.1以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?17.2一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定?19.房屋买卖中的户口迁出纠纷,是否属于法院受理范围?

文章摘要2:

目录

目录 回目录

1.什么是二手房买卖?如何审查二手房交易主体?

2.如何进行二手房买卖业主身份认定

3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的,如何处理? 

4.房屋买卖中,房产中介居间合同义务有哪些? 

5.老旧房地契是否还有效?

6.什么是房屋买卖合同?哪些房地产不能在市场上交易? 

7.如何认定农村房屋买卖合同效力?

8.擅自出售共有房屋效力如何认定?买受人能否取得所有权?夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理? 

9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的,如何处理? 

10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力?

11.如何认定境外人士购房合同的效力?

12.一房二卖合同,谁是所有人?一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?

13.房屋买卖“黑白合同(阴阳合同)”的法律效力如何认定?

14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理? 

15.房屋买卖合同根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失? 违约方是否享有合同解除权? 

16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿?

17.房屋借名登记,不动产归属如何认定? 

17.1以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?

17.2一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?

17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定? 

19.房屋买卖中的户口迁出纠纷,是否属于法院受理范围?

房地产契税法规 回目录

经典案例 回目录

·上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案(最高院指导案例) 

【裁判要点】房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

·房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定 

——上海中原物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案

【裁判要旨】本案是因多家中介公司参与同一房屋居间交易而引起的违约金请求权纠纷。在居间合同中,其中关于“禁止买方利用中介公司提供的房源信息,绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同”的规避“跳单”条款虽为格式条款,但旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益,合法有效。对于“跳单”违约行为的具体认定,应结合中介公司的委托权限及其是否履行中介服务、委托人是否利用中介公司提供的信息跳开中介公司与出卖人订立合同以及委托人有无恶意逃避支付佣金义务等行为进行综合考量。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同的房源信息时,买方有权选择报价低的中介公司购买该房屋,其行为不构成违约。

·李某诉黄晓玲房屋买卖合同纠纷案

【问题提示】因房产新政和当事人违约行为共同作用致使房屋买卖合同而无法履行时该如付处理?

【要点提示】因受到房产新政和违约行为共同作用致使,房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平原则认定承担违约责任数额。

·丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴,不应影响合同效力。因此,这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

·王泽良诉厦门市兴建峰工艺装饰有限公司、第三人厦门市嘉禾工贸有限公司房屋买卖合同纠纷案

【问题提示】将已签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记的房产转售给第三人是形成两个买卖关系还是委托代理关系?

【要点提示】当事人之间订立的有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案原告将从第三人处购买但未办理产权变更登记的房产出售给被告所形成的是合法有效的买卖合同关系。

·欧伟荣等与陈志亮等房屋买卖合同纠纷上诉案

【提示】房屋契税属于讼争房屋买卖合同损失问题,不属于债权债务关系。

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。如违约金或定金不足以弥补相关损失的,可以根据法律规定要求赔偿实际损失。上诉人、被上诉人之间就讼争房屋买卖合同纠纷一案,已经由广东省佛山市南海区人民法院(2002)南民三初字第319号案作出判决并经佛山市中级人民法院(2003)佛中法民一终字第1011号终审判决维持原判。在319号案中,上诉人已就被上诉人的违约行为选择了定金条款而未请求赔偿实际损失,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定,应当视为其放弃了要求被上诉人赔偿实际损失的请求,故法院根据上诉人的请求判令50000元定金归上诉人所有。但在本案中,上诉人就同一买卖合同纠纷的契税问题再次向人民法院起诉,而该房屋契税属于讼争房屋买卖合同损失问题,不属于债权债务关系,上诉人的损失已通过319号案中没收被上诉人50000元定金而得到了补偿,上诉人就同一事实向人民法院起诉,人民法院应不再受理。 

·何春霖与罗开明等房屋买卖合同纠纷上诉案

【提示】房屋回购与流押的区别? 

【裁判摘要】罗开明、王明珍与何春霖自愿签订《协议》,约定罗开明、王明珍将涉案房屋卖给何春霖,并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该《协议》具备房屋买卖合同的基本条款,双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托江洪玺与何春霖所签《房屋买卖合同》,也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何春霖依约支付完购房款之后,罗开明、王明珍协助何春霖办理了该房屋的过户登记,何春霖已依法取得该房屋的房屋所有权证书,成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订《协议》后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定,即:何春霖负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用,承诺同意罗开明、王明珍在此期间回购该房屋,且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务;罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元的义务,应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定,并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效,不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。根据《协议》约定,罗开明、王明珍在2006年9月13日之前有权回购该房屋,但前提条件是“将所有债务一次性结清”。本案中,罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件,故其在2006年9月13日之后已无权要求按照《协议》约定回购该房屋。此外,根据罗开明于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订《房屋出租协议》的事实,应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人,双方之间另就涉案房屋形成了租赁关系。综合上述分析,应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据《协议》就涉案房屋形成了买卖关系,该买卖关系合法有效,应受法律保护,且相关买卖手续均已履行完毕。另外,罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张,与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且,关于何春霖取得该房屋所有权的条件,双方约定的是何春霖支付完购房款,而非罗开明、王明珍未按期归还债务,此不符合我国现行立法所规范的流押的法律特征,故不能以双方约定违反了我国法律关于禁止流押的强制性规定为由而认定《协议》中关于房屋买卖部分无效。

·颜龙与魏绍恩房屋买卖合同纠纷上诉案

裁判摘要】《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第(六)项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度,但不动产登记只是物权变动的生效要件,而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书,但魏绍恩安置房的权属及位置是明确的,在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同,拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候,从权属确定层面来看和“预售商品房”一样,也是虽“未依法登记领取权属证书”,但产权处于“可以期待”的状态,故拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候,签订转让合同并不违反法律禁止性规定。

·私自转让经济适用房合同系无效合同

·王军彪、戴美华与祁继法、王建英房屋转让合同违约纠纷案  

——具备房屋转让合同基本内容、签订合同条件已成就且已部分履行的房屋转让意向书应认定为房屋转让合同

【裁判要旨】对于具备了《房屋转让合同》基本内容的《房屋转让意向书》,当约定的订立合同的条件成就,且当事人已经履行了房屋转让中的 主要义务时,应当认定该《房屋转让意向书》转化为《房屋转让合同》,当事人应当依照《房屋转让意向书》约定的内容直接履行房屋转让的义务。

·沈艳玲等与张金鹏房屋买卖合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】双方当事人签订阴阳房屋买卖合同,应以真实意思表示的合同为准——双方当事人在签订房屋买卖合同后,为少缴税费,又签订了一份价格较低的买卖合同用于到产权部门办理过户登记,如双方就价格发生争议,应以双方真实意思表示的合同为准。

【裁判规则】在房屋买卖合同上签名的购买人,作为合同相对人,应当履行合同义务,承担付款责任。至于涉案房屋登记在他人名下,属于行政机关具体行政行为,不能以此作为拒付房款的理由。

·郭某等与徐某某等房屋买卖合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力认定。

·任斌与兰卉房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】房屋买卖双方在合同中约定“附属设施设备随房屋一并转让”,即便未对“房屋附属设施”的范围作出明确限定,如果买方能够举证证明双方存在口头约定,明确表明设施所包含的具体物品的,卖方在合同签订后私自搬走部分家具的行为构成违约,应当承担违约责任。

·买受人明知房屋未经过消防验收的情形下,并不享有拒付房屋价款的抗辩权——重庆市亿桥置业有限公司与中国光大银行重庆分行、重庆天赐拍卖有限责任公司房屋拍卖合同纠纷案

【裁判摘要】房屋拍卖合同中,买受人明知买受的房屋未经消防验收,且约定拍卖合同签订后由出卖人完成消防改造和验收,出卖人未按照约定完成消防验收应当承担违约责任。但是,出卖人未按照约定的时间完成涉案房屋的消防验收,并不构成买受人拒绝受领房屋和拒付房屋价款的理由,买受人以出卖人未按照约定的时间完成涉案房屋的消防验收为由,拒绝受领涉案房屋和拒付房屋价款,也构成违约。

·吴跃民等与王请等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】出卖人签订房屋买卖合同后死亡的,合同义务应有继承人继续履行——出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务,交付房屋并办理房屋过户登记。

【裁判摘要】首先,关于合同是否终止问题。本案中,系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成,属合法有效合同,双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡,但,一者,房屋买卖合同并非人身依附性合同;二者,合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形;三者,双方当事人亦未约定此种情形下合同终止,因此,上诉人关于合同自然终止的主张,于法无据,本院不予采信。本院认为,被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。其次,关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人,其三人均未表示放弃继承,故根据我国《继承法》第三十三条的规定,其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是,此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务,当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务,三上诉人对此理解明显有误,对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为,判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同,既是对诚实信用法律原则的尊重,亦是对死者生前真实意愿的尊重。

·陈建等与祁景房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】双方的协议中虽然仅列明了两个床、两个衣柜,并没有列明具体的种类,但对外出售时公开的家具是特定的,且祁某看房时家具也与实际交付的不一样,结合证人王某的陈述和日常生活经验,二审判决认定看房时的家具应为陈某应向祁某交付的家具,并无不当。关于实际应交付家具的价值,祁某主张15万元,二审法院结合证人王某的陈述酌情确定为10万元,判决陈某不能交付应交付的家具时,赔偿祁某10万元,并无不当。

·汪琪诉郭林茂房屋买卖纠纷案

【裁判要旨】买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,不能因此要求出卖人承担逾期交房违约责任——买方因为不影响正常使用的表面质量瑕疵而拒绝接收房屋的,不得以此为由主张卖方承担逾期交房的违约责任。

·高某2、高某1房屋买卖合同纠纷案

【提示】房屋登记中有未成年人的,单方监护人处分房屋合同效力如何认定?

【裁判要旨】房屋登记中有未成年人的,其一方监护人有权作为法定代理人处分房屋,买受人的信赖利益依法受到保护,房屋买卖合同效力裁判需要综合衡量未成年人利益保护与买受人交易安全予以判断。

·周某与吴某某、海安鼎鼎房产营销策划有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

【案号】江苏省南通市中级人民法院民事判决书(2020)苏06民终32号

【裁判摘要】房屋买卖合中约定“卖方净得价”(卖方净得房屋成交价695000元,买卖行为产生的费用和所得税收由买方承担),房屋在银行的贷款应由卖方自行承担,不包括在总的购房价中——合同约定,案涉房屋的成交价格为695000元。双方在合同中并没有约定还需要由吴洪凤承担周×的银行贷款。如果双方真有此约定,作为对案涉房屋价格有重大影响的因素,应当在合同中作特别约定。虽然合同约定由此买卖行为产生的费用和所有税收由吴××承担,但约定文义明确,仅指交易过程中的税费,显然不包括周×的银行贷款。而且按照社会一般认知,房屋买卖合同中的卖方净得指的是卖方不承担相应的税费,但不存在还需要由买方承担卖方贷款的交易惯例。从双方的聊天记录来看,只能看出双方的磋商过程体现要由吴××一方先负责帮其归还银行贷款,亦不能得出明确结论该归还的贷款不包含在总的房价中。至于上诉人提出的违反公平原则的问题,本院认为,二手房房价并没有固定标准,即使同一小区,不同的房屋亦存在较大差别,上诉人亦没有充分证据证明案涉房屋价格严重背离市场行情。至于上诉人提出受到欺诈的问题,本院认为,上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人,应当清晰知道签订合同的法律后果,上诉人提出所谓欺诈的事由均非欺诈的法定事由,故该上诉理由,本院不予采纳。

·周某某与黄某房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书

【案号】江苏省南通市中级人民法院民事裁定书(2018)苏06民申370号

【裁判摘要】关于个人所得税由谁负担的问题,案涉协议条款中“净拿”应当理解为最终纯得,周××的理解明显缩限该词含义,亦与目前房屋交易习惯不符,故案涉协议条款应理解为周××承担交易中产生的契税、个人所得税等费用,黄×最终纯得104万元,因此,双方因个人所得税由谁负担产生争议导致合同未能履行,主要原因在于周××,一、二审认定周××违约,并无不当。

相关词条