中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。

　　2002年6月20日

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）

（法释〔2002〕16号）

上海市高级人民法院： 

　　你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 

　　一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 

　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

　　第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款 优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 

　　【解读】该部分内容已经在最高人民法院执行异议相关司法解释中规定。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）》

　　第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 

　　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 

　　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 

　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

　　第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月， 自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

　　五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 

　　此复。