１.建筑工程质量保证制度是指建筑工程办理竣工验收手续后，在规定的保修期内的质量缺陷应当由施工单位维修制度。

２.《住房城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》第２条规定：“办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”

【理解与适用１】工程质量保修金是建筑行业中建设单位依照约定收取的一种保证金，由建设单位在支付工程进度款或者工程尾款时按一定不利预留，专门用于保证维修建设工程，在建设工程领域被广泛应用。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１６９

【理解与适用２^{缺陷责任期与保修期区别} 】缺陷责任期内的质量缺陷修复义务不予保修期内质量保修义务存在不同。缺陷责任期是扣留工程质量保证金的期限，缺陷责任期内承包人承担的是质量缺陷修复义务，保修期内承包人承担的是保修义务。缺陷责任期满，发包人应当按照合同约定退还工程质量保证金。工程质量保证金的返还与保修期没有必然联系。发包人不能以保修期未届满为由拒绝承包人返还工程质量保证金。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７１

【理解与适用３^{工程质量保证金｜工程质量保修金} 】本解释最终采用了“工程质量保证金”这一概念，主要是因为工程质量保证金制度已为相关规范性文件正式确立，而工程质量保修金的表述不严谨，其内涵和功能在很大程度上已由工程质量保证金制度所吸收。对于实践过程中出现的以工程质量保修金名义收取或预留的资金，一般应认定为工程质量保证金。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７１

【理解与适用４^{工程质量保证金的法律性质} 】关于工程质量保证金的性质。我们认为，首先，工程质量保证金属于金钱担保。．．．．．．其次，工程质量保证金属于约定担保，而非法定的担保形式。．．．．．．再次，工程质量保证金一般采取凑够工程款中预留的方式交付，这使其与其他类型保证金单独预先交纳的特点有所不同。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７３－１７４

《住房城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》第７条规定：“发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第１７条规定：

１.有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（１）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

（２）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满２年；

【理解与适用１】《建设工程质量保证金管理办法》明确规定缺陷责任期即为发包人预留工程质量保证金的期限，缺陷责任期最长不超过２年，可由当事人在合同条款中约定。但是如果当事人没有约定，则参照该规定，缺陷责任期不能超过２年的期限。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７５

【理解与适用２】通常情况下，当事人对返还工程质量保证金没有约定包括如下期限：（１）当事人对返还工程质量保证金没有形成任何书面协议或者其他形式的协议。．．．．．．（２）当事人对返还工程质量保证金期限虽然有约定，但是约定全部或者部分违反《建设工程质量保证金管理办法》的相关规定，如当事人约定工程质量保证金自工程通过竣工验收之日起满３年后返还，则当事人该约定违反了《建设工程质量保证金管理办法》缺陷责任期最长不超过２年的规定，超过２年的期限不能认定为缺陷责任期；或者当事人约定主体工程质量保证金竣工３年后返还，其他部分工程质量保证金竣工１年后返还，则因关于主体工程缺陷责任期的约定超过２年，超过２年的期限不能认定为缺陷责任期；（３）如当事人虽然对返还工程质量保证金有相关的约定，但约定不明且根据合同相关条款及相关证据又无法确定返还期限的，亦应视为当事人没有约定，适用本条确定工程质量保证金的返还期限。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７５－１７６

【解读１】合同约定工程质量保证金的：①如果约定保证金返还期限的，则按约定期限返还；②没有约定保证金返还期限：自建设工程竣工之日起满2年返还。

（３）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的：

Ａ．自承包人提交工程竣工验收报告９０日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

Ｂ．当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告９０日后起满２年。

【理解与适用３】本项内容充分吸收了《建设工程质量保证金管理办法》第八条的规定，即缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计，由于发包人原因导致工程无法按约定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告九十日后，工程自动进入缺陷责任期。需要注意的是，工程自动进入缺陷责任期后，仍然需要考量当事人之间对于工程质量保证金的返还期限有无约定，如有约定，则自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起算约定的缺陷责任期，缺陷责任期满，发包人即有返还工程质量保证金的义务；如当事人对于缺陷责任期未约定，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年，发包人即有返还工程质量保证金的义务。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７６

【理解与适用４】对于“因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收”有其特定含义，是指建设工程具备竣工验收条件而发包人原因未组织竣工验收。无论工程按期竣工还是存在顺延、拖延情形，只要承包人提交工程竣工验收报告后发包人在约定期限内及时组织了竣工验收，双方对工程质量保证金返还期限有约定的，应适用本条第一款第一项的规定，即发包人应按约定返还工程质量保证金；如双方对工程质量保证金返还没有约定的，应适用本条第一款第二项的规定，即发包人应自建设工程通过竣工验收之日满二年后返还工程质量保证金。发包人未按约定期限进行竣工验收才属于本项规范的情形。工期顺延、拖延而产生的相关法律责任，应根据法律及当事人合同约定加以解决，与质量保证金的返还问题属两个方面的问题，没有必然联系。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７６－１７７

【理解与适用５】本条规定中“工程通过竣工验收之日”的理解．．．．．．我们认为，这一概念与本解释第九条规定的“竣工日期”应作同一理解。．．．．．．司法实践中，如当事人对“工程通过竣工验收之日”产生争议的，应按照本解释第九条的规定进行认定处理。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７７

２.发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务：缺陷责任期满后，建设工程处于保修期的，承包人仍应履行保修义务，其保修义务并不因发包人返还工程质量保证金而免除。

【解读２】保修期和缺陷责任期的区别：

（１）保修期对应的是承包人的保修责任；保修期届满，承包人不再承担保修义务。

（２）缺陷责任期对应的是瑕疵担保责任：

Ａ．缺陷责任期届满，发包人应当向承包人退还建设工程质量保证金；

Ｂ．缺陷责任期满，承包人返还保证金后，承包人仍应按合同约定或者法律规定的各部分工程的保险年限承担保修责任。

【解读３】合同没有约定工程质量保证金的，发包人不能强扣。 

【解读４】住建部《建设工程施工合同（示范文本）》第二部分通用合同条款：

第１.１.４.４项约定：“缺陷责任期：是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工程实际竣工日期起计算。”

第１.１.４.５项约定：“保修期：是指承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第１８条规定：

１.保修人过错赔偿责任——因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

２.混合责任——保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。 

【解读１】工程已竣工验收合格或发包人擅自投入使用，除地基基础或主体结构工程存在质量问题以外，承包人就质量问题承担的责任属于保修责任范畴（保修责任的方式包括返工即重作）。

【解读２】质量保证期间：

（１）最低保修期限——《建设工程质量管理条例》第４０条规定的建设工程的最低保修期限；

（２）缺陷责任期——《建设工程质量保证金管理暂行办法》第２条第３款规定“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。”

【理解与适用】保修期间的质量责任划分原则是：施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；属于设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，其费用通过建设单位向设计单位索赔；因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，施工单位承担经济责任。属于建设单位采购的，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担经济责任；因建设单位或者建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或建筑物所有人自行负责；因地震、洪水、台风等不可抗力或自然灾害造成的质量事故，施工单位、设计单位、监理单位不承担经济责任。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１８５－１８６

【注解】工程质量保修责任人及追偿权｜（１）《房屋建筑工程质量保修办法》第４条规定“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”《建设工程质量管理条例》第４１条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”——工程质量保修责任人为施工单位；（２）《房屋建筑工程质量保修办法》第１３条规定“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”——施工单位履行保修义务后可以向质量缺陷责任方（设计方、发包方等）追偿保修费。

①保修期是法定的（施工合同约定的质量保修期低于法定最低年限按照最低年限认定质量保修期），但保修金不是法定而由合同约定（质保金的返还期限并不必然等于质量保修期限或者缺陷责任期，返还期限的确定取决于合同约定）：

A.在合同解除后，保修金存在的合同基础已经不存在，应支付保修金给承包方；

B.但在保修期内承包方仍有保修义务。 

②无效的建设工程施工合同工程质量保修责任承担：承包人仍应在《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低保修期限内承担法定的保修责任。 

A.施工合同不是因为承包人没有相应的资质而被确认无效的：仍由承包人承担质量瑕疵的维修义务； 

B.施工合同是由于承包人没有相应资质而被确认无效的：可由承包人自行委托具有相应资质的施工人替代承包人承担质量瑕疵的维修义务，也可由发包人自行维修但修复费用由承包人承担。

③建设工程施工合同被确认无效后，承包人仍应在《建设工程质量管理条例》第40条规定的最低保修期限内容承担法定的保修责任（非承担合同约定的保修责任）：

A.如果施工合同不是因为承包人没有相应资质而被确认无效的：仍由承包人承担质量瑕疵的维修义务；

B.如果施工合同是由于承包人没有相应资质而被确认无效的：不能再由承包人自己来承担质量瑕疵的维修义务，可由承包人自行委托具有相应资质的施工人替代承包人承担质量瑕疵维修义务；也可由发包人自行维修，修复费用由承包人承担。

①所涉及主体不同：

A.施工单位质量保修期限涉及施工单位和房地产开发商两方主体；

B.商品房质量保证期限涉及房地产开发商和购房人两方主体。

②起算日期不同：

A.施工单位质量保修期自竣工验收合格之日起计算；

B.商品房质量保证期自交付之日（应是指“开发商向购房人交付房屋之日，非商品房竣工验收合格之日）起算。

【理解与适用１】关于发包人擅自使用建设工程，承包人应否承担工程质量保修责任问题．．．．．．这就带来了一个冲突问题，即依据法律和当事人合同约定，承包人应在工程保修期限内对工程质量问题进行保修；而依据本条规定，只要出现发包人擅自使用建设工程的情况，工程质量出现的除地基基础和主体结构质量以外的所有质量问题，都由发包人自行承担。如何解决这一冲突，法律、行政法规及相关司法解释均没有明确规定。我们认为，出现发包人擅自适用建设工程的情况，承包人对发包人擅自使用部分，不应再承担质量保修责任，因为本条规定的发包人承担质量责任范围为除地基基工程和主体结构质量以外的所有质量问题，与前述法律规定的质量保修责任的范围是重叠的，如果承包人对发包人擅自使用的建设工程部分仍应承担保修责任，则本条规定就失去了其意义。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１５３

【理解与使用２】建设工程未经验收，发包人擅自使用的，承包人应当在法定或者设计文件规定的期限内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部位的质量问题，自发包人提前使用之日未超过法定保修期限的，承包人仍应承担责任。另外，建设工程在保修期内，发包人将该工程转让给第三人的，承包人仍应向受让第三人承担工程的保修责任，不能因建设工程合同主体的变更而免除保修责任。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１８８

（１）工程款和工程质量保证金可以一并主张。

【理解与适用１】工程质量保证金是发包人从应付工程款中预留的资金，属于承包人工程款的一部分，用于保证在缺陷责任期内对工程缺陷进行维修。工程质量保证金本质上属于工程款，承包人主张工程款时一并主张工程质量保证金不存在法律上的障碍。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７８

（２）发包人可以工程存在质量缺陷违约拒绝返还或者部分返还工程质量保证金。

【理解与适用２】因此，如果建设工程确实存在因承包人原因造成的缺陷，而承包人不维修又不承担鉴定费用的，发包人有权从工程质量保证金中扣除。故发包人拒绝返还或者仅返还部分工程质量保证金可以在特定情形下适用，即建设工程确实存在由发包人原因造成的缺陷。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７９

（３）发包人在工程不存在质量缺陷情况下未按约定或者规定期限返还工程质量保证金应承担违约责任。

【理解与适用３】在工程不存在质量缺陷情况下，发包人如在质量缺陷期满后未按约定期限或未在《建设工程质量保证金管理办法》规定的１４天内返还工程质量保证金的，因按约定承担违约责任，如果虽然超出缺陷责任期，但在约定时间内进行了返还，则不应承担违约责任。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１７９－１８０

（４）建设工程没有通过竣工验收不存在缺陷责任期。

【理解与适用４】建设工程的缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起算，因此，缺陷责任期确定的前提是工程通过竣工验收，也即竣工验收合格，这是返还工程质量保证金的一般原则。如因工程质量不合格、工程手续不完备导致工程无法通过竣工验收时，则无论是发包人原因还是承包人原因，都不存在确定缺陷责任期的前提条件。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１８０

《民法典》

　　第八百零一条【施工人对建设工程质量承担的民事责任】因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

　　第十四条Ⅰ（１３） 【管理质量】建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院 不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第十三条【管理质量】建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

　　【解读】仅文字性修改。

^{【理解与适用】} 关于发包人擅自使用建设工程，承包人应否承担工程质量保修责任问题．．．．．．这就带来了一个冲突问题，即依据法律和当事人合同约定，承包人应在工程保修期限内对工程质量问题进行保修；而依据本条规定，只要出现发包人擅自使用建设工程的情况，工程质量出现的除地基基础和主体结构质量以外的所有质量问题，都由发包人自行承担。如何解决这一冲突，法律、行政法规及相关司法解释均没有明确规定。我们认为，出现发包人擅自适用建设工程的情况，承包人对发包人擅自使用部分，不应再承担质量保修责任，因为本条规定的发包人承担质量责任范围为除地基基工程和主体结构质量以外的所有质量问题，与前述法律规定的质量保修责任的范围是重叠的，如果承包人对发包人擅自使用的建设工程部分仍应承担保修责任，则本条规定就失去了其意义。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ１５３

　　第十七条  Ⅱ（８）【质量保证金返还期限的确定】有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

　　（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

　　（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；

　　（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

　　发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）

　　第八条【质量保证金返还期限的确定】有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

　　（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。

　　（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

　　（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

　　发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

　　【解读】仅文字性修改（删除“起”字）。

　　第十八条Ⅰ（２７） 【管理质量】因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失 的，保修人应当承担赔偿责任。

　　保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第二十七条【管理质量】因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

　　保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

　　【解读】仅文字性修改（将“损害”修改为“损失”）。

《建筑法》

　　第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

　　建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

　　第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。

　　建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

　　第八十条　在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

·建设工程质量管理条例

　　第三十九条　建设工程实行质量保修制度。

　　建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

　　第四十条  在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

·住房城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知

　　第二条　本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

　　缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

　　缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

　　第七条　发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。

　　第八条　缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

　　第九条　缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

　　由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。

　　第十条　缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。

　　第十一条　发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的，发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还的，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。

·房屋建筑工程质量保修办法

　　第三条　本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

　　本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

　　第四条　房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

　　第七条　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

　　（五）装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　第八条　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　第十三条　保修费用由质量缺陷的责任方承担。

　　第十七条　下列情况不属于本办法规定的保修范围：

　　（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

　　（二）不可抗力造成的质量缺限。

《住宅室内装饰装修管理办法》

　　第三十二条　在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

城市房地产开发经营管理条例（2020修订）

　　第三十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《商品房销售管理办法》

　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》  

　　11、问：建设工程质量不合格，发包人拒绝由承包人修复而另行委托他人修复的，承包入应否承担修复费用？

　　答：因承包人的原因造成建设工程质量不合格的，承包人应当承担合理的修复费用。发包人无正当理由拒绝由承包人修复而另请他人修复的，因另请他人而增加的费用不应由承包人承担" 

福建省高级人民法院关于建设工程施工合同纠纷疑难问题解答（2022）

（五）建设工程质量异议

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第十三条【管理质量】建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

　　第二十七条【管理质量】因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

　　保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）

　　第八条  有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

　　（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。

　　（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

　　（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

　　发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

·于某与江苏南通三建集团有限公司及一审第三人孝昌县比得福建筑劳务有限公司建设工程分包合同纠纷申请再审民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第1332-1号

【提示】分包合同无效时，合同中关于质量保证期及质量保证金的约定，对双方当事人仍然具有法律约束力。

【裁判要旨】司法实践中对于分包合同无效时，合同中有关质保期以及质保金的约定仍然对双方当事人具有约束力，分包方以合同无效为由要求退还质保金，难以得到法院支持。

【裁判摘要】于刚与南通三建公司之间签订的《补充协议》虽然为无效的工程施工分包协议，但是协议中关于质量保证期及质量保证金的约定，对双方当事人仍然具有法律约束力，作为施工人于刚对涉案工程仍应承担维修义务。因二审期间于刚施工工程的质量保证期尚未届满，故对于刚要求返还质量保证金的诉讼请求未予支持，并无不当。

·申请复议人淄博市博山区房产管理局不服淄博市中级人民法院执行裁定案

【问题提示】合同解释是什么？应如何把握?

【要点提示】合同解释在法官审判、执行实践中至关重要，但不同人引用导致的结果有时差别很大，甚至大相径庭，这就要求法官裁决时综合运用多种解释方法，努力追求法律真实，切实维护当事人合法权益。

【裁判要旨】工程保修金未约定支付期限应依法确定为两年——仲裁裁决对未明确约定支付期限的工程保修金确定1年时间违反相关规定及行业习惯，被执行人申请不予执行的，应予支持。

【案例索引】执行：淄博市中级人民法院（2010）淄仲执字第148-2号（2010年9月7日）；执行复议：山东省高级人民法院（2010）鲁执复议字第66号（2010年12月10日）

·扬州京华城中城生活置业有限公司诉北京中色建设工程有限公司工程验收交付后质量问题减损措施费用承担纠纷案

（2013）参阅案例6号

【案号】江苏省高级人民法院（2011）苏民终字第0118号

【裁判摘要】建设工程竣工验收合格后，在质保期内出现质量问题，承包人应履行保修义务。在承包人不及时维修，而发包人损失将扩大的情况下，发包人可以采取适当的措施防止损失及其扩大，支出的合理费用应由承包人承担；发包人也有责任的，应根据其责任酌情分担。

·荣达公司与新丰公司建设工程施工合同纠纷案  

【裁判要旨】工程经竣工验收合格后出现质量问题，除非涉及主体、地基基础，一般不对工程质量进行整体鉴定，可以通过要求承包方承担保修责任予以解决。

·上诉人杭州赛信数码科技有限公司因与被上诉人建德市建设局建设工程施工合同纠纷案  

【案号】浙江省杭州市中级人民法院（2008）杭民二终字第574号

【裁判要旨】当建设工程在质保期内出现质量问题发生返修时，质量保证金（保修金）应当用于支付因维修所产生的费用。如合同约定承包人未履行维修义务的情况下发包人可另请他人维修，亦不能免除承包人的质保维修义务，发包人另请他人维修所产生的实际费用仍应在质保金内扣除。

·江苏胜威建设有限公司诉刘某等建设工程施工合同纠纷案  

【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第0653号

【裁判要旨】缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同约定。缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体由发、承包方在合同中约定。如当事人双方未约定缺陷责任期，缺陷期为自竣工之日起24个月。

·大连铭泰房地产开发有限公司与大连浩盛建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案  

【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第90号

【裁判要旨】防水工程保修期未满，防水工程质量保证金单独按比例计算支付——根据双方合同约定，建设工程施工合同中关于各项工程保修期不一致的，如果其他工程保修期已满，但防水工程保修期未满的，防水工程质量保证金应单独按比例计算支付。

·阿尔山市人民政府与中铁九局集团第一工程有限公司建设工程施工合同纠纷申请案  

【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第259号

【裁判要旨】双方约定工程缺陷责任期的，应当按照约定于缺陷责任期届满后返还质量保证金——建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。双方约定工程缺陷责任期的，应当按照约定于工程缺陷责任期届满后返还，不能按约定返还还应当支付相应的利息损失。

·福建章诚隆建设工程有限公司诉厦门经济特区房地产开发集团有限公司建设工程施工合同纠纷案  

【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民抗字第79号

【裁判要旨】承包方收到维修函件后，未及时回复维修要求并进行现场核查的，开发商委托第三方进行工程维修造成现场情况改变，开发商对工程质量问题承担主要责任，承包方承担次要责任。

·江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2014年第8期（总第214期）】

【裁判摘要】

承包人交付的建设工程应符合合同约定的交付条件及相关工程验收标准。工程实际存在明显的质量问题，承包人以工程竣工验收合格证明等主张工程质量合格的，人民法院不予支持。

在双方当事人已失去合作信任的情况下，为解决双方矛盾，人民法院可以判决由发包人自行委托第三方参照修复设计方案对工程质量予以整改，所需费用由承包人承担。

【裁判规则】工程存在质量问题，承包人以工程竣工验收合格证明等主张工程质量合格的，不予支持。

·陕西省咸阳市建筑安装工程总公司与宁夏银峰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案——发包人不得仅以与分包人另行签订分包合同并实际支付工程款为由，抗辩总承包人给付分包部分工程款的请求

【案号】最高人民法院（2014）民一终字第70号

【裁判摘要】关于保修期内发生的工程维修费是否应从工程总造价中扣除的问题：本案中，银峰公司虽然提交了案涉工程售后方面的证据，证明涉案工程部分存在质量问题需要维修，但其并未提供证据证明已向咸阳公司发出维修的通知。而且，银峰公司也没有提供关于维修的相关凭证已送达咸阳公司的证据。因此，咸阳公司有权按约定不承担银峰公司委托其他人员修理所支出的费用。

·青海方升建筑安装工程有限责任公司与青海隆豪置业有限公司建设工程施工合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2015年第12期(总第230期)】

【摘要】隆豪公司主张已完工程需要维修花费248 000元，根据甘肃土木工程科学研究院出具的鉴定意见书，隆豪公司主张的工程质量问题，主要是由于方升公司在施工中施工措施不到位或未按图纸施工造成的。在案涉工程通过验收的情况下，因合同解除方升公司已撤场，由方升公司进行维修已无可能。因此，对该部分维修费用 248 000元应由方升公司向隆豪公司支付。方升公司提出的不应支付隆豪公司维修费用248 000元的上诉理由不成立，不予支持。

·吉首市新天地房地产开发有限公司、湖南建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再137号

【裁判要旨】当事人对质量保修金的返还约定的应从其约定，质量保修金的返还不影响承包人履行工程保修义务。

【裁判摘要】建设工程质量保修金是指发包人与承包人在建设工程施工合同中约定，从应付工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。当事人对质量保修金的返还有约定的，应从其约定。质量保修金的返还不影响承包人依照法律规定或合同约定应当履行的工程保修义务。

·海天建设集团有限公司、云南建展房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终659号

【裁判规则】双方合同约定质保金返还的条件为，保修期满且无工程质量问题或者所产生的质量问题已得到妥善解决，在上述条件未能全部满足情况下，发包人有权拒绝返还质保金——根据双方施工合同的约定，保修期满且无工程质量问题或者所产生的质量问题已得到妥善解决的，发包方应将保修金返还承包人。关于返还质保金。现双方均认可案涉房屋出现了漏水等问题，并对出现问题的原因各执一词，建展公司并与案外人就漏水修复签订了施工合同进行了部分修复，另有部分房屋质量问题尚未得到妥善解决。因此，海天公司现仅以工程质保期已届满为由主张返还质保金，不能得到支持。

·锦宸集团有限公司、呼伦贝尔市天顺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终846号

【裁判要旨】施工合同无效，质保金条款也无效。

【裁判摘要】本院认为，根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条第一款规定：“质量保证金为发包人与承包人在建设施工合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”质量保证金的交纳和返还应依当事人约定。本案中，各方当事人对于一审判决认定案涉五份建设工程施工合同无效均无异议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉五份建设工程施工合同无效，故双方关于在工程结算价款中预留5%质量保证金的约定亦无效。一审判决按双方合同约定预留结算价款5%质量保证金缺乏合同和法律依据，显属不当，本院予以纠正。

·中建二局第四建筑工程有限公司、黑龙江省日出康城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书（2018）最高法民终922号

【裁判规则】合同中关于质保金的约定属于结算条款，不因施工合同无效而免除承包人留取质保金的义务。

【裁判摘要】关于应否扣除质保金的问题。本案中，案涉《工程施工合同》约定“工程质保金为最终结算总价的5%，工程竣工验收满2年，甲方无息返还质保金的70%，竣工验收满5年后，甲方无息返还剩余30%的质保金”，该约定属于结算条款的一部分，不因合同无效而免除中建二局四公司留取质保金的义务。综上，根据法律规定和合同约定，质保金应当扣留。

·重庆锦通建设（集团）有限公司、贵州世邦房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终117号

【裁判规则】施工合同无效，施工人仍然负有配合验收和质量保修义务。

【摘要2】至于30万元工程质保金，尽管《建设工程施工合同》无效，锦通公司作为建设工程的施工人仍然负有配合验收和质量保修义务，《补充协议》约定“自乙方交房之日起，满两年后，7个工作日内无息退还乙方"，故一审认定未达支付条件正确，锦通公司应待条件成熟时主张。

·辽阳亚龙房地产开发有限公司与中国建筑第八工程局有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案

——本案是否符合发回重审的法定条件以及承包人预留保修金义务应否免除

【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终135号

【裁判要旨】一审法院对于被告就工程质量提出的反诉应当受理而未受理，属于适用法律错误，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的严重违反法定程序的情形，不符合发回重审的法定条件；合同双方约定了工程保修期及质量保修金，即使发包方在工程竣工验收前擅自使用了建设工程，保修期满前承包方也不必然免除其支付保修金的义务。

【裁判规则】合同双方约定了工程保修期和质量保修金，尽管发包人在工程验收前擅自使用，但承包人对地基基础工程和主体结构的质量仍应当承担责任，故在保修期满前承包人无权要发包人返还保修金。

【注解】质量保证金返还日期应遵循合同约定——本案中双方在施工合同中既约定了预留质量保证金的比例即工程结算价款的５％，又约定可分三期返还质量保证金的具体日期。至二审判决日施工合同约定的５年保修期尚未届满，发包人有权预留质量保证金的１０％。一审判决未考虑施工合同对于质量保证金返还日期的约定，二审判决对此予以更正。

·中国新兴建设开发总公司与国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案

——建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终252号

【裁判要旨】质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同，质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程施工合同解除后，如果双方当事人对合同解除后是否预留质量保证金没有特别约定，在认定发包人应付工程款时不可直接适用原合同中有关质量保证金的条款，仅在特定情形下有适用余地，法院在认定时应持谨慎态度。

【裁判摘要】本案中，因资金问题，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且新兴公司在一审时的诉请之一就是解除《建设工程施工合同》，在此情形下，在新兴公司和国泰纸业公司之间，案涉工程不可能再满足竣工这一条件，故有关质量保证金的返还问题不能直接适用上述规定。鉴于案涉工程已于2015年1月停工，至今已经超出两年，在此期间，国泰纸业公司并未提出证据证明案涉工程存在质量问题以及需要进行质量返修，故其主张应继续扣留质量保证金没有依据，其应按照已经认定的数额向新兴公司支付工程欠款及损失费用。

【解读】在工程尚未完工、建设工程施工合同解除的情况下。对于已完工程部分，发包人在支付工程款时，能否以预留质量保证金为由暂扣部分工程款？合同约定的质量保证金条款是否仍然适用？——原则上不可直接适用质量保证金条款；同时，合同解除也不影响承包人对已完工部分承担保修义务。

·江苏新龙兴建设集团有限公司、腾冲县金鹰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终24号

【裁判要旨】工程已超过2年的缺陷责任期，发包人主张预留质保金的依据不足。

·安徽万特投资发展有限公司与中色十二冶金建设有限公司等建设工程施工合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终108号

【要旨】发包人向承包人返还工程质量保修金后，并不影响承包人在保修期限内继续承担工程质量保修责任。

·杭州神通交通工程有限公司、贵州省公路工程集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终337号

【裁判要旨】项目业主、项目公司、监理人并未确定缺陷责任期的起算时间，自公路工程交工验收合格之日起算缺陷责任期，符合建筑行业一般规范和行业惯例。

·美建建筑系统（中国）有限公司、青海明瑞房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终59号

【裁判要旨】建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。

·沈阳星辰房地产开发有限公司、江苏顺通建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终918号

【裁判要旨】工程尚未完工但施工合同已经解除，质保金应退还承包人。

·天津国华信达实业股份有限公司、邯郸市华信实业集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终936号

【解读】工程尚未完工但施工合同已经解除，质保金应退还承包人。

·阜康市柏峰房地产开发有限公司诉新疆兵团水利水电工程集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终587号

【裁判摘要】虽然案涉合同因水利水电公司行使解除权且被一审法院判决确认解除，由于质保金的功能是为应对案涉工程在质量保修期内可能发生的质量问题以暂缓给付相应工程款的形式作出的担保，因此，根据该合同条款的性质，案涉合同的解除并不影响其中的质保金条款，该条款仍应拘束双方当事人。但是，由于双方当事人未在《建设工程施工合同》及《建筑工程施工合同补充协议》中明确约定质保期，参照财政部、建设部发布的《建设工程价款结算暂行办法》第十四条第五款的规定，质保金待工程交付使用一年后清算。案涉工程于2014年7月完成主体工程验收，至本案诉讼时，已经超过1年，因此，柏峰公司主张扣除质保金的理由不能成立。

·泸州市第七建筑工程公司、云南乾泰投资有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终753号

【要旨】质量保修期与缺陷责任期系不同的概念。

·东建建设集团有限公司、青海景洲房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终915号

【裁判规则】发包人未经验收擅自使用之后又经各方共同验收合格的，不得以擅自使用免除质量保修责任。

·中天建设集团有限公司等与汪某某等建设工程施工合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终750号

【裁判摘要】施工合同无效，合同约定质保金扣留比例及返还时间约定不具有约束力——关于质保金返还问题，因案涉施工合同无效，质保金条款亦无效，合同中关于质保金扣留比例及返还时间的约定，对合同当事人不具有法律约束力。美亚公司依据合同约定主张扣留质保金不能成立，案涉工程价款质保金应随工程款一并返还。一审法院判决美亚公司按照合同约定返还质保金不当，本院予以纠正。

·浙江省东阳第三建筑工程有限公司、青海泰阳房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1622号

【裁判摘要】在工程交付后，若发现需要整改修复的部分，青海泰阳公司应当首先通知东阳三建公司整改，确认整改项目及工程量，若东阳三建公司拒绝整改，其方可委托第三方进行整改。现青海泰阳公司未提交证据证明其已通知东阳三建公司而东阳三建公司拒绝整改，故一审判决认定青海泰阳公司自行委托第三方进行整改的费用不应作为已付工程款予以扣除，并无不当。

·杭州钱江制冷压缩机集团有限公司、李某某、杭州天行建筑装饰股份有限公司建设工程合同纠纷二审民事判决书

【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2020）浙01民终11097号

【裁判摘要】约定质保金５年保修期满２年后返还应当按照质保金最长的返还期限２年返还——案涉质保金的返还期限，因钱江公司和天行公司在《补充协议（一）》约定质保金在保修期（5年）满二年后返还，该约定违反了《建设工程质量保证金管理办法》（建质【2016】295号）关于“质保金系缺陷责任期内建设工程出现缺陷进行维修的资金”和“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年”等规定，即质保金最长的返还期限应为2年，故按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释【2018】20号）第八条规定，钱江公司应在案涉工程竣工验收之日起满2年后即2018年12月2日前向天行公司返还质保金。

·谢某某等与北京首创奥特莱斯房山置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2018)京02民终9196号

【裁判摘要】涉案房屋《住宅质量保证书》载明，防水工程质量保修期限、外窗与入户门质量保修期限等不得低于5年，其上并无重新起算保修期的内容体现，且相关法律、法规等亦未对商品房现房买卖关系中售房人需对住宅质量承担维修后重新起算保修期的义务进行明确规定。故谢××关于自首创奥莱公司将涉案房屋漏水部位维修完毕且经双方确认之日起重新起算保修期的请求，缺乏充分的依据，一审法院对该项请求未予支持并无不当。

·中国华某科工集团有限公司、新疆昆仑钢铁有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终304号

【裁判摘要】关于95%工程款和5%质保金付款条件。根据业已查明的事实，案涉工程已于2013年6月3日前交付昆钢公司使用并投产。因此，工程款的付款条件已成就，昆钢公司应支付全部工程款，并自工程实际交付之日起算利息。虽然案涉《系统工程合同》专用条款26.2条有关于“工程竣工结算完成后付至95%，剩余的5%系作为质保金，在质保期满后一个月内付清”的约定，但双方当事人在竣工结算方面并未按照约定的程序和条件进行，双方也未能举证证明双方对竣工结算达成了新的约定，故昆钢公司关于本案95%工程款和5%质保金付款应当分段计息的主张不能成立，本院不予采信。

·海天建设集团有限公司、西安华峰置业有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终340号

【裁判摘要】质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同,质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。建设工程质量保证金对应的是“缺陷责任期”,而非保修期。缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金(已缴纳履约保证金的除外)的期限,自工程实际竣工日期起计算。保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算。保修义务是承包人的法定义务。本案中，根据已查明事实，案涉工程系未完工工程。双方当事人现已解除合同，但已完工部分仍应按照《复工协议》约定的质保金条款，对于合同约定的缺陷责任期已经到期的部分，应返还质保金并承担法定保修义务；对于缺陷责任期未至届满的，应预留至期满再行返还。华峰公司返还工程质量保证金后,不影响海天公司依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。

·江西太平洋宇洪建设有限公司、理县文泰水电开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终455号

【裁判摘要】因发包人原因导致工程停工，且停工期限超出约定的质保金期限的，发包人应当返还质量保证金——质保金是否应当退还｜文泰公司认为，案涉工程至今没有竣工验收，质保金不满足合同约定的退还条件，不应退还。本院认为，案涉工程因文泰公司未依约对宇洪公司报送的工程资料进行签证、未及时支付进度款等违约行为而于2013年8月停工，至今已七年之久，已远远超过案涉工程质保期限，且文泰公司已经进入破产重整，如再以竣工验收为条件扣留宇洪公司质保金显然不合理，故一审法院认定文泰公司应向宇洪公司返还质保金70.3万元并无不当。

·福建九鼎建设集团有限公司、云南佳鸿宇合实业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终337号

【裁判摘要】质保金条款属于结算条款，合同解除不影响质保金条款效力，在合同约定的条件满足时，工程质量保证金应返还施工方——工程总价款5%的质保金是否应当扣除。福建九鼎认为合同解除后，质保金条款不再适用，故不应扣除质保金。本院认为，质保金条款属于结算条款，合同解除不影响质保金条款效力，因此在合同约定的条件满足时，工程质量保证金才应返还施工方。虽然案涉工程未完工，但福建九鼎的质量保修义务并不因此免除。根据《建设工程施工合同》中《工程质量保修书》之约定，工程质量保修金按实际完成工程结算总价款5%扣留5年，案涉工程于2016年1月8日完成主体封顶，至今工程未竣工验收，也未交付使用，质量保修期尚未届满，故福建九鼎主张质保金不应扣除的理由不能成立。

·万利建设有限公司、商丘华程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终774号

【裁判摘要】关于质保金应否扣除问题。建设工程质保金是用于保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。本案中，《施工总承包框架协议》约定了质保金的提取比例以及支付办法，但鉴于该《施工总承包框架协议》已被认定为无效不再履行，结合两年保修期已满，万利公司主要对主体进行了施工，后续工程由其他公司继续施工，原审认定不再提取质保金并无不当。但是，并不因此而免除万利公司对于其已经完成建设工程在合理使用期限内对地基基础工程和主体结构质量的保修责任。

·江苏省华建建设股份有限公司、重庆栩宽房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终132号

【裁判摘要】首先，本案合同解除系因发包人违约，承包人并无可归责事由。合同约定的质保期最长为五年，但工程停工至今五年有余，扣留质保金，有悖于公平正义。其次，在施工过程中监理单位对分部工程的质量进行了把控并确认验收合格，栩宽公司亦未主张工程存在质量问题，案涉合同业已解除，上述质保金条款终止履行。再次，承包人的保修义务是法定义务，保证金条款虽然终止履行但不免除华建公司对其施工工程的质量保修法定责任。华建公司关于本案案涉质保金不应暂扣的理由成立，应予支持。

·浙江省东阳第三建筑工程有限公司、烟台经纬实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终920号

【裁判摘要】发包人对工程未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对工程质量保修义务，发包人有权按照约定在欠付工程款中扣除保证金——关于工程价款中是否应当扣除1%质保金的问题｜东阳三建对保修期自2015年4月30日起算无异议。根据《烟台经纬广场施工总承包合同》专用条款第26.3条约定，至2020年4月30日，剩余的1%质保金全部到期，对此，烟台经纬亦予以认可。综合考虑本案实际情况，为避免当事人诉累，本院认定，在计算案涉工程总价款时，不再扣除质保金。当然，是否扣除质保金不影响施工人按照合同约定对工程质量承担保修责任，如烟台经纬有证据证明东阳三建施工的工程出现质量问题，自可另行主张权利。

·四川省第一建筑工程有限公司、昭通市泰斗房地产开发经营有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终557号

【裁判摘要２】《建设工程质量保证金管理办法》关于缺陷责任期最长二十四个月的规定，并非法律关于质保金返还期限不得超过二年的强制性规定——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年……"本案中，双方当事人对于质保金的返还期限在《建设工程施工合同》中进行了明确约定，即“质保金在分部工程两年质保期满后退还，防水质保金在五年防水工程质保期满后退还"，因本案工程尚有部分地下安装工程需待消防工程完毕后方可施工完成，且五年防水工程质保金的返还期限尚未届满。一审法院结合本案实际情况未予支持一建公司质保金返还的请求并无不当。一建公司主张《建设工程质量保证金管理办法》第二条关于“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定"的规定系法律关于质保金返还期限不得超过二年的强制性规定没有依据，本院不予采信，其上诉请求返还工程质保金及利息，本院不予支持。

·周某某、七冶博盛建筑安装工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终587号

【摘要】合同无效并不意味着实际施工人对所建工程就无需承担质量保修义务，施工合同约定的质保金条款，对实际施工人具有约束力——以七冶公司为发包人、周××为承包人签订的《建设工程内部承包合同》，因属于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项所规定的“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”而被认定为无效，但合同无效并不意味着实际施工人对所建工程就无需承担质量保修义务。作为《建设工程内部承包合同》附件的《工程质量保修书》明确约定，质量保修期从工程实际竣工之日算起，分单项竣工验收的工程按单项工程分别计算质量保修期，并根据土建、屋面防水、道路、管线安装等不同的工程分别约定了1至5年不等的质量保修期。工程质量保修金为施工合同价款的3%，质量保修期满2年，七冶公司扣留全部质保金的30%后，14天内将剩余部分全部返还周××，质量保修期满5年后14天内七冶公司将剩余保修金全部返还周××。．．．．．．，故原审依照合同约定扣除结算总价3%的费用作为质保金并无不当。周××如认为七冶公司未依约按期退还质保金，可就质保金之退还另行主张。

·重庆国际贸易集团有限公司、贵州省金沙县天誉合投资管理有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终583号

【裁判摘要】发包人擅自使用未竣工验收工的建设工程，承包人仍应承担保修责任——天誉合公司为案涉工程支出的维修费用1,401,581元应计入国贸公司收到的工程款中。首先，案涉三个5万平方米工程虽然分别进行了竣工验收，但工程整体上没有竣工验收，国贸公司作为施工方，依法应对其施工存在的工程质量问题承担质量保证责任。而国贸公司主张建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，承包人不承担维修责任。因案涉工程的质量问题均发生于质量缺陷期内，故国贸公司依法应当承担案涉工程的维修费用。一审法院认为天誉合公司可以维修费用抵扣本案的工程款并无不当。

·中国核工业华兴建设有限公司、南京欣网视讯文化传播有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终1241号

【裁判摘要】（１）发包方主张工程竣工验收合格后无法使用存在工期延误损失不予支持；（２）发包方主张工程竣工验收合格后无法使用的损失应当通过质保程序主张——欣网视讯公司还主张华兴公司应当赔偿其案涉大楼自2017年11月1日起至今无法使用的损失。本院认为，首先，根据前述分析，案涉工程已于2017年11月1日验收合格，故欣网视讯公司关于2017年11月1日之后存在工期延误损失的相关主张，本院不予采信。其次，工程竣工验收合格后，欣网视讯公司虽然主张案涉大楼存在防火涂料厚度不足等质量不符合要求需要整改的情形，但未提交充分有效证据证明其于质保期内向华兴公司提出了质量保修等请求，或者其已实际采取自行维修或委托第三方维修等措施避免损失发生或扩大；且欣网视讯公司在本案中亦未对工程质量问题提出鉴定申请，故本院对其相关理由不予采信。此外，欣网视讯公司亦无充分有效证据证明案涉工程未办理竣工验收备案与不动产权属证书实质影响了案涉大楼的实际使用；根据2017备忘录第二条约定，办理竣工验收备案与不动产权属证书系由欣网视讯公司负责，结合前述分析，欣网视讯公司提交的证据亦不足以证明华兴公司对此存在过错。综上，欣网视讯公司主张华兴公司承担自2017年11月1日至今的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。一审判决驳回欣网视讯公司关于该部分损失赔偿的反诉请求，并无不当，本院予以维持。

·最高人民法院民事判决书 (2020)最高法民终483号

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2950号

【裁判摘要1】承包人离场时上不具备相应承建资质的施工合同无效——三建公司上诉称，三建公司于2017年8月15日取得了建筑工程施工总承包特级资质，根据建设工程司法解释一第五条的规定，承包人在建设工程竣工前取得相应资质等级，合同应认定为有效，三建公司的资质不影响合同效力。本院认为，对合同效力的评判应建立在合同订立和履行的基础之上。三建公司在订立合同及其后施工的全过程中均不具备相应资质。该公司于2015年4月7日离场时尚不具备相应承建资质，于离场后两年取得相应资质的事实，不符合建设工程司法解释一第五条规定的情形，对合同效力不产生影响。

【解读】质保金是发包人从应付工程款中预留的资金，属于工程价款一部分，符合退还条件的质保金属于建设工程价款优先受偿权的范围。

【裁判摘要２】扣留工程质量保证金的期限为缺陷责任期而非质量保修期——关于质量保证金。．．．．．．本院认为，建设工程司法解释二第八条第一款第一项规定，当事人约定的工程质量保证金返还期限届满，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持。《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定，缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发包方和承包方在合同中约定。本案中，双方约定了各项工程的质量保修期，并约定质量保证金为合同造价的4％，在工程竣工结算时预留，土建、安装、防水工程各自保修期限到期后，按造价比例自保修期满后14天内分别无息退还承包人。其他保修项目由承包人负责直至保修期满后无息退还，地下车库工程预留质量保证金待质保期满后30日内，一次性付清。2015年4月7日，凯创公司收回工程，质量缺陷责任期应自此日起计算。按照《建设工程质量保证金管理办法》的规定，以及双方的约定，截至一审判决作出时间2019年12月27日，本案各项工程均已过保修期，已扣留的质量保证金应予退还，并支付保修金利息。

【注解】缺陷责任期是扣留工程质量保证金的期限，缺陷责任期内承包人承担的是质量缺陷修复义务，保修期内承包人承担的是保修义务——（１）缺陷责任期满，发包人应当按照合同约定退还工程质量保证金；缺陷责任期最长不得超过2年的规定，超过2年的期限不能认定为缺陷责任期。（２）工程质量保证金的返还与保修期没有必然联系，发包人不能以保修期未届满为由拒绝向承包人返还工程质量保证金。

·天津市高级人民法院民事判决书(2021)津民终49号

【裁判摘要】关于城投公司是否应向中海公司返还质保金以及质保金的数额问题，“施工合同”约定合同价款5%作为质量保证金，如中海公司在质保期内依约履行了质量保修义务，则从工程竣工验收合格之日开始，每一年后支付结算价款的1%。中海公司在质保期内未依约履行质量保修义务，一审法院已认定由中海公司承担相应的维修费用，并依据司法鉴定结论将相应维修费用从中海公司应取得的质保金中予以扣除。中海公司已通过承担维修费用的方式承担了质量保修责任，城投公司应向中海公司支付剩余质保金。城投公司主张其不应向中海公司支付剩余质保金，缺乏依据，本院不予支持。．．．．．．一审法院依据鉴定结论认定涉讼工程共发生维修费1,898,590元，并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再166号

【裁判摘要】未经竣工验收擅自使用只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务——关于原判决认定在欠付工程款中扣除质保金是否正确的问题｜案涉《补充协议》约定“工程款支付方式：……工程全部完成具备竣工条件付到80%工程款，余下工程款扣除3%保修金外在工程竣工验收后一个月内支付完毕，3%保修金按照国家规定时间期满后七日内一次性付清"。根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修"，第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算"，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。"施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终305号

【裁判摘要】发包人反诉请求承包人承担保修义务责任与承包人本诉请求支付拖欠的工程款及相关利息不是基于同一事实，之间不具有因果关系，反诉不予受理——智弘公司在一审期间对海天公司提起反诉。一审法院认为，智弘公司在案涉工程竣工后未经验收擅自使用，自其实际使用之日起即应认定工程已经验收合格，智弘公司反诉请求海天公司承担保修义务责任，与本诉请求支付拖欠的工程款及相关利息不是基于同一事实，之间不具有因果关系，故对智弘公司的反诉不予受理。一审法院的认定符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，且智弘公司已经就案涉工程主体结构质量问题向广西壮族自治区北海市中级人民法院提起诉讼，其诉讼权利未受影响。智弘公司关于一审法院不受理其反诉违反法定程序的主张不能成立。