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业主委员会是否具备诉讼主体资格?

更新时间:2023-11-17   浏览次数:2906 次 标签: 业主委员会 其他组织 诉讼主体资格

文章摘要:

物权法和《物业管理条例》对业主委员会的法律地位均未作出明确规定

文章摘要2:

【注解】业主委员会的诉讼行为经业主大会决定并授权,业主委员会具有原告主体资格。——参考案例:福建省宁德市中级人民法院民事裁定书(2021)闽09民终745号

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物权法和《物业管理条例》对业主委员会的法律地位均未作出明确规定 回目录

1.《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》规定:根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。

2.《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》规定:业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。

3.最高人民法院民一庭提出的司法倾向性意见认为:依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事项,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼;与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只是规定了业主委员会可以作为诉讼主体的事项,没有明确业主委员会的诉讼主体资格。 

陈其象律师提示 回目录

①业主委员会是业主大会召开期间,经全体业主选举产生的办事机构:

A.业主委员会类似于《民法通则》规定的其他组织;

B.业主委员会应当具有民事诉讼主体资格/但司法实践对业主委员会的诉讼地位没有定论。 

②房地产开发公司指定的前期物业管理公司与业主委员会未签订物业管理合同,业主委员会可提起对物业公司的诉讼[北京市朝阳区美然动力街区业主委员会与北京美晟房地产开发有限责任公司等物业服务合同纠纷上诉案》,载国家法官学院《中国审判案例要览》2006年民事审判案例卷]:小区业主与物业公司的合同在业主委员会成立之日终止,且业主委员会未与物业公司继续签订物业管理委托合同,而是另行选择其他物业管理公司。根据现行有关物业管理的规定,在出现如物业服务合同终止,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会等情形时,业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼,业主委员会为适格诉讼主体

③最高人民法院苏泽林副院长《关于立案审判专业化的若干问题》的讲话:“业主委员会是业主大会的执行机构,从便利诉讼的角度出发,应当认可业主委员会的诉讼主体资格,业主委员会提起诉讼应当得到业主大会授权。” 

相关文章 回目录

法条链接 回目录

《物业管理条例》

  第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

  第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持: 

  (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同; 

  (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 

  前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 

  第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。 

  第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。 

  物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 

  第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。 

  物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。 

·最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函  

·最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案请示的复函 

·广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复

经典案例 回目录

·青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2007年第9期】

【裁判摘要】

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后,即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人,有义务依约进行物业管理,要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定,有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正,以维护小区正常的物业管理秩序,维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时,物业管理公司作为合同一方当事人,有权依法提起诉讼。

二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题,不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺"买一楼房屋送花园”,以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实,即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产,其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

三、业主不得违反业主公约及物业管理规定,基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权,如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分,业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定,不得擅自破坏该庭院绿地,损害小区其他业主的合法权益。

·朗琴园小区业委会与润博公司业主共有权纠纷案

【提示】当小区内的土地使用权遭受侵害时,业主委员会有权代表小区全体业主向人民法院提起侵权诉讼 

【摘要】最高人民法院民一庭认为:小区业主在买房时,一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该小区内的全体业主对小区规划范围内的公共空间占用的土地共同享有,其权利及于地表、地上和地下,并在该领域范围内排除他人的侵害或干预。当小区内的土地使用权遭受侵害时,业主委员会有权代表小区全体业主向人民法院提起诉讼,要求行为人通知侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,保护业主共同的小区土地使用权。 

·北京鸿图展翔物业管理有限公司与北京市朝阳区九台2000家园业主委员会物业服务合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】

①作为全体业主的代表机构,业委会有权为全体业主的公共利益代表全体业主向物业公司提起诉讼。

②由于公约中规定“产权人有权监督物业管理的收费情况,并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目;物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议,接受产权人及管委会的监督”,故业委会有权要求物业公司提供公共区域进行出租经营的收支帐目以供查阅。 

·章小桦与佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会侵权纠纷上诉案 

【裁判摘要】本案属于因被告等部分业主对其专有部分的利用违反全体业主的共同利益而引起的纠纷,是涉及全体业主共同利益纠纷诉讼,可由业主委员会作为原告提起诉讼,故原告应具有诉讼主体资格,代表全体业主进行诉讼。 

·川江教师新村业主委员会诉沈阳城花物业管理有限公司物业管理委托合同纠纷案 

【裁判摘要】 

①据法理和有关行政规章可以确认本案原告(反诉被告)业主委员会属于民诉法中列举的“其他组织”的民事主体地位,可以依法提起诉讼或者应诉。

②双方在合同中约定被告每年向原告支付6万元作为业主委员会活动经费及小区公益性活动,该条约定并不违反物业管理条例的相关规定,被告应按约定履行,对原告要求判令被告给付尚欠的3万元活动经费的请求,本院予以支持。 

·香江花园业主委员会诉绿色馨家园物业公司在物业管理委托合同期满时拒不撤出侵权案 

·温州市银都花园业主委员会诉温州市建设房地产开发公司商品房买卖合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院(2005)民一终字第12号民事裁定书

【摘要】关于业主委员会作为原告诉讼主体是否适格问题。根据法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现,业主可通过法律途径解决。业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系,不是相关合同一方当事人。按照《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。业主委员会主张的诉讼请求,涉及全体业主拥有的共有权,虽然无法以单个业主名义实际取得份额,但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额,该项共有权可以由全体业主共同主张和行使。

·福建省宁德市中级人民法院民事裁定书(2021)闽09民终745号

【裁判摘要】宁德市蕉城区××××小区业主委员会经过法定程序选举产生,并经过了备案。业主委员会是业主大会的常设执行机构,主要负责区分所有建筑物的日常管理。其一审提供的《宁德市蕉城区××××小区业主大会会议纪要》亦证明业委会执行业主大会的决定,履行其职责。显然业主委员会的诉讼行为经业主大会决定并授权。况且,业主委员会可以对损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、恢复原状等向人民法院提起诉讼。故对此应作出实体判决,一审裁定以诉讼事项经业主大会决定并授权而驳回起诉有误,应予纠正。

·最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民再344号

【裁判摘要】(1)业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,可以成为民事诉讼活动的主体;(2)业主委员会符合“其他组织”条件,是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,对于业主共有事项和物业共同管理事项,可以自己名义提起诉讼——《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)载明:“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》([2005]民立他字第8号)载明:“根据《物业管理条例》的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见,业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件,是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,对于业主共有事项和物业共同管理事项,可以自己名义提起诉讼。......虽然国电业委会并非国电家园小区业主与宏基房产公司签订的《商品房买卖合同》的当事人,但是国电业委会该项起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题,系国电家园小区业主基于该小区共有部分享有的共有利益,属于该小区业主因共有部分物权产生的法定之债,并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债,故国电业委会有权代表国电家园小区业主就该项请求提起诉讼。.......因该两项诉讼请求系基于《商品房买卖合同》而主张的权利,合同之债具有相对性,业主是商品房买卖合同的权利义务主体,是与本案有直接利害关系的人。国电业委会并非案涉《商品房买卖合同》的当事人,且业主委员会的诉讼权利能力应仅限于业主大会有权决定的事项范围,即业主共有和物业共同管理事项,而该两项诉讼请求涉及的事项不属于上述范围,故二审法院裁定驳回国电业委会针对该两项请求的起诉并无不当。......本案中,国电公司该项诉讼请求系源于宏基房产公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务,却收取了业主的物业费而主张的权利,该事项属于损害全体业主公共利益的情形,业主委员会应当依法履行与物业管理有关活动的职责,故国电业委会在有业主大会授权的情形下,可以就该项诉讼请求提起诉讼。综上,对于国电业委会一审起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项,国电业委会系适格原告,一、二审法院认定国电业委会不是本案适格原告系适用法律错误,应予纠正。