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最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号

更新时间:2023-02-11   浏览次数:12377 次 标签: 土地使用权典型案例 城市房地产管理法第三十八条

文章摘要:

【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

文章摘要2:

【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。