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青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛××木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案

更新时间:2023-06-19   浏览次数:8175 次 标签: 土地使用权典型案例 合同部分无效 合同部分条款无效

文章摘要:

——能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效
【裁判摘要】  
一、对于双方当事人意思表示真实,约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益,且已经过公证的合同,应认定已经成立。
二、根据合同法的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。  
三、合同部分内容无效,但不影响其他部分效力的,应当认定合同其他部分内容有效。   
【提示】土地使用权出让合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。  
【裁判摘要】根据《合同法》第44条和《土地管理法》第44条的规定,未经政府批准农转用土地的土地使用权出让合同无效。根据《合同法》第56条规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,应认定双方当事人签订的土地使用权出让合同其中经过政府批准的部分土地使用权出让有效,未经政府批准的部分土地使用权出让无效,其他合同条款仍然有效。对于出让人关于涉案合同项下转让的土地是不可分物,不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张,不予支持。  
【裁判意见】
①涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制,超出的部分无效,未超出的部分有效,在一个合同条款中既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来确定的;
B.所谓质上的无效,是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。  
②只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或合同目的的违法或其他条款的有效性对当事人没有实际意义,无法实现合同目的特殊情况下,才能确认合同全部无效。

文章摘要2:

【解读1】土地使用权出让合同项下部分土地经过审批、部分未经审批,该合同是否可以认定部分有效部分无效?
①部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.量上的无效:通常这种无效条款具有独立性和可分性,即独立于合同的其他有效部分并可与之分离;
B.质上的无效:只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有意义、无法实现合同目的等特殊情况下才能确认合同全部无效。
②本案中,部分合同条款无效是量上的无效,其与合同的其余部分可以分离,故不应认定合同全部无效。
【解读2】未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效。