【笔记】“以租抵债”能否排除强制执行？
摘要1：解读：（１）租赁法律关系发生在前、其他债权债务关系发生在后，“以租抵债”可以适用买卖不破租赁原则，符合《执行异议和复议规定》第３１条规定可以阻却在租赁内强制交付，但不能排除强制执行；（２）其他债权债务法律关系发生在前，“以租抵债”系债权债务关系（不具有优先性），不适用买卖不破租赁原则，不能阻却法院拍卖和强制交付。
【注释１】（１）破产管理人有权解除破产受理前债务人与债权人签订的以房屋使用权抵偿欠款的以租抵债协议（如以租抵债协议签订于法院裁定受理破产申请前６个月内则构成个别清偿，管理人有权依法主张撤销）；（２）以租抵债协议解除后债权人主张其债权在租金范围内优先受偿不予支持。
【注释２】（１）以租抵债法律性质为新债清偿，新债不履行时旧债务并不消灭（当事人明确约定旧债已经消灭则属于代物清偿）；（２）对于以租抵债协议解除后的债权性质应认定为普通债权而非共益债务。
摘要2：【注解】以租抵债不适用买卖不破租赁原则｜（１）以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2020）最高法民申3044号；（２）“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”原则——参考案例：(2021)最高法民申26号；（３）以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则（债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则）。——参考案例：（2020）最高法民申3044号；（４）房屋使用权抵债合同并非房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2014）民申字第215号；（５）以租抵债实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。——参考案例：(2021)粤执复244号；（６）买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，租赁合同实质是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同，不具有物权性质，不适用买卖不破租赁原则。——参考案例：(2018)苏0381民初130号
→【备注】另外观点｜“以租抵债”可以适用买卖不破租赁规则。——参考案例：(2017)沪02民终11326号