上海市金山区人民法院民事判决书(2021)沪0116民初12804号
摘要1：【裁判摘要】因违法转租解除租赁合同无须追加次承租人参加诉讼——根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。根据上述法律规定及本案原告所主张的解除事由，本案争议焦点在于原告是否享有上述法律所规定的解除权，也即原告是否同意被告转租以及是否知道或者应当知道被告转租但未在六个月内提出异议。首先，尽管2017年被告承继租赁权时案涉土地是以出租后再转租的模式进行流转，但是《备忘录》明确约定被告与种植户所签合同不得超出原协议规定的期限，此后被告与原告签订的《流转合同》又一次明确未经原告同意被告不得再次流转。被告承继案涉土地租赁权是在果蔬公司经营模式改革的背景下，从《会议纪要》、《备忘录》等历史文件来看案涉土地租赁权的转移需要稳妥处理当时已经存在的种植户的权益。尽管被告承继租赁权时确实存在转租情形，但结合《备忘录》、《流转合同》的约定及上述历史背景，本院认为被告在承继案涉土地租赁权时仅就当时存在的转租获得了同意，对于超出原转租期限的转租并未获得原告的同意。相反，《流转合同》明确表示了不得再次流转的意思。其次，被告以原告参与海韵合作社的经营管理事务为由认为其转租原告知晓并同意。但是，根据查明的事实，海韵合作社所承租的面积仅有22.52亩，占被告转租面积的比例很小；且是唯一一家企业模式经营的次承租人，与众多个人形式的次承租人相比不具有代表性。仅以海韵合作社的情形难以认定原告对整个案涉土地的转租均为知晓或者同意。最后，被告承租案涉土地后将土地分割、连续转租给众多次承租人。原告据以行使解除权的转租事实发生在2021年3月，是被告与部分次承租人续签转租合同。即便在该转租事实发生之前原告知道被告转租，但难以否认原告在新的转租事实发生后六个月内即对被告的新的转租行为提出了异议。考虑到案涉土地系农业用地，被告分割转租、连续签订短期转租合同的行为确实给土地管理等带来了困难及安全隐患。同时，被告对于转租期限已经届满的土地也未及时收回，表明其对于案涉土地疏于维护、管理，置合同约定而不顾。退一步而言，即便原告对之前转租未提异议也不能否定新的转租事实所成立的解除权。综上，本院认为，原告行使解除权符合合同约定，且正当予以行使，故确认《流转合同》于双方庭审中确认的被告收到解除通知的时间即2021年6月23日解除。
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