摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
【注释１】《城镇方式租赁合同司法解释》第１４条可见“契约地位承受模式说”已经被我刚司法实践采纳，承租人在房屋所有权转移后仍然具有３个方面权利——（１）承租人可基于原不动产租赁合同占有、使用该不动产，不动产的受让人不得以其物权对抗承租人的权利；（２）租赁物的受让人不得擅自对租金进行更改，承租人仍按合同约定的租金支付；（３）租赁物的受让人与转让人对租赁物的修缮负连带义务。
【注释２】“买卖不破租赁”例外情形——（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解】租赁物在租赁期间发生所有权变动，原出租人能否基于产权变更前违约行为行使合同解除权？｜房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。——参考案例：（2006）民一终字第7号
摘要2：★【人民法院案例库】“带租拍卖”中租金归属的确认｜1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。——参考案例：（2021）豫执监352号
★【人民法院案例库】租赁在后，查封在前的财产不适用“买卖不破租赁原则”｜《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2012）沪一中民四（商）终字第1796号
摘要1：【注解１】未经法院准许第三人占有查封财产，申请执行人有权申请法院要求第三人限期搬离。——参考案例：(2019)最高法民申1796号
【注解２】先抵押后出租执行标的上的租赁权不能对抗抵押权。——参考案例：(2021)桂执复149号
【注解３】房产查封后设立租赁权不能对抗执行房产受让人。——参考案例：《山东省高级人民法院发布九起执行异议、执行复议典型案例之八——查封、抵押在先而租赁在后，承租人所提异议不作为案外人异议处理》
摘要2：★【人民法院案例库】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权｜订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。——参考案例：（2021）最高法执监39号
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
- 日期： 04-19 17:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】拍卖也是物的所有权转移的方式之一种，也应当受“买卖不破租赁”原则的约束，因此，有限公司应当受到租赁关系的约束，继续履行租赁合同。
摘要2：
摘要1：房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准
【要旨】在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。
【案例】《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》
摘要2：
- 日期： 01-02 08:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——租赁后于查封的财产不适用“买卖不破租赁原则”
【裁判要旨】《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，诚如本案中所涉及的房产租赁关系，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。
【案号】一 审：上海市奉贤区人民法院（2012）奉民二（商）初字第1979号；二 审：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号
摘要2：
- 日期： 01-02 08:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：我国《合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”原则的规定，既适用于不动产，也适用于动产，既未要求租赁物必须已实际交付，也未要求租赁合同必须登记。这样的规定，可以最大限度地保护承租人，但也有可能损害其他合法权利人的利益。因此，笔者认为在理解“买卖不破租赁”原则的内涵和适用同时，也应关注该原则限制适用情形，这对在司法实践中寻求各方利益的平衡，有着重要意义。
摘要2：
- 日期： 04-07 08:48
- 作者：陈其象律师
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执行
房屋
租赁权
摘要1：——买卖不破租赁不能对抗在先变动的物权
【案号】（2013）江蓬法民一初字第1648号，（2015）江中法民一终字第275号
【裁判要旨】买卖不破租赁使租赁权实现物权化，从而强化了债权效力，增强了其对抗在后发生的物权变动的效力。但租赁权仍为债权的性质不变，租赁权并非在任何情况下都具有优先性。
摘要2：
摘要1：【要旨】在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。
【案例】《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第690号
【裁判要旨】出租人在租赁期间出卖房屋的附随义务及责任——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人将涉案房屋拍卖后，原租赁合同仍然有效，合同的权利义务应直接及于房屋买受人。房屋的出卖人应在房屋售出后，对租赁合同的继续履行做好交接工作；否则应承担违约责任，给承租人造成损失的应当承担赔偿责任。
摘要2：
- 日期： 04-12 21:22
- 作者：陈其象律师
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买卖不破租赁
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2013）执监字第67号
【裁判要旨】租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或者对租赁物主张优先购买权（二者不能同时主张，只能择一行使），但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
摘要2：无
摘要1：解答：（１）租赁合同约定租赁期限超过20年的，20年租赁期限有效，超过20年的超过部分的租赁期限无效，即租赁合同约定情形超过20年的，租赁期限实际上视为20年。（２）当事人之间以任何形式规避最长20年租赁期限的约定均属于无效。（３）对于超过20年期限的，当事人可以采取合伙或者承包经营等方式，但依法不享有承租人所享有的买卖不破租赁的特权。
【解读】（１）并非仅房屋租赁最长期限不得超过２０年；（２）所有租赁合同最长租赁期限均不得超过２０年。
【注释】当事人签订租赁合同约定租赁期限２０年，到期后自动续租２０年，对于”到期后自动续租２０年”的约定因规避《民法典》对租赁合同最长租赁期限的限制应认定无效。——参考：《民事审判实务问答》０７２.当事人约定租赁合同期限２０年，到期后自动续租２０年，该自动续期约定是否有效
摘要2：★【人民法院案例库】集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年｜2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。——参考案例：（2023）鲁民再104号
→【备注】（１）集体建设用地租赁期限不得超过２０年；（２）超过２０年的超过部分无效。
★【人民法院案例库】当事人提前约定租赁合同到期后续租期限，租期超过20年的部分无效｜租赁合同只是临时性移转财产使用权，而非永久性移转财产使用权。如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将租赁权物权化。因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。——参考案例：（2023）京01民终10580号
→【备注】（１）《民法典》第７０５条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”此条规定的核心为避免变相约定超过20年的租赁合同；（２）约定“主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日”，该条款中“应当”一词明显限定了双方的权利义务，即使双方之后就合同内容再行签订合同，但就租赁年限已然进行了约定，明显违反了法律规定。
- 日期： 09-07 07:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭对上述法律问题进行研究后，形成两种观点。
多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有秀权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性的权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。
摘要2：
- 日期： 03-10 11:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】第一编总则；第二编律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引；第一章房屋租赁合同订立前的法律服务；第一节房屋租赁合同订立前的审核与调查；第二节房屋租赁合同广告的审查与调查；第二章房屋租赁合同的内容；第一节合同对租赁房屋基本情况的约定；第二节合同对租金、保证金、定金以及其他费用的约定；第三节合同对租赁期限、房屋交付及返还的约定；第四节合同对房屋使用要求及维修责任的约定；第五节合同对装饰装修的约定；第六节合同对转租的约定；第七节合同解除的约定；第八节合同对违约责任的约定；第九节合同对争议解决的约定；第十节合同的成立、生效、登记与备案；第三章房屋租赁合同的效力；第一节房屋租赁合同的生效；第二节房屋租赁合同的无效情形；第四章房屋租赁合同的交底；第五章房屋租赁合同的履行、变更、转让、解除与终止；第一节房屋租赁合同的履行（包括一房数租问题、扩建问题等）；第二节房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）；第三节房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）；第四节房屋租赁合同的解除与终止；第六章优先购买权问题；第七章诉讼、仲裁前的和解与调解；第八章律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容；第一节法律服务委托合同的签订、履行及相关内容；第二节律师为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示；第三编附则
摘要2：
- 日期： 02-22 09:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民再352号
【裁判摘要】本院再审认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。
摘要2：
- 日期： 02-22 09:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第215号
【裁判摘要】房屋使用权抵债合同并非房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则——《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。．．．．．．根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。
摘要2：
摘要1：——原告上诉后在二审期间可申请撤回起诉
【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3044号
【裁判要旨】以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则——（１）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（２）债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则。
摘要2：【解读】佐仕公司一审诉讼请求：请求确认佐仕公司与闵原公司名下位于舞阳县县城××东段南侧的房产及附属物具有租赁权；并在租赁期限届满前停止执行（2017）豫01执1036号限期搬离公告、停止向最终受让人移交被执行的上述土地、房产及附属物。
摘要1：解读：承租人对法院要求腾房等不带租拍卖有异议，可以向执行法院提出执行异议，对执行异议裁定不服，可以依法提起执行异议之诉，请求判决确认承租人享有租赁权，不得除去租赁权。
【注释１】承租人对不带租拍卖提出异议不属于执行行为异议而属于案外人执行异议——承租人实际上是基于租赁权的实体权利主张买卖不破租赁，要求排除“不带租赁的拍卖”而改为“带租拍卖”，应当适用案外人异议进行审查。
【注释２】承租人对腾退房屋提出异议不属于执行行为异议而属于案外人执行异议——执行法院要求被执行人及相关人员限期腾退房屋实质上否认了承租人继续占有房屋的权利，属于案外人执行异议，人民法院应当按照《民事诉讼法》第２３８条规定进行审查。
→【备注】（１）执行行为异议的基础权利为程序权利，异议的目的是纠正违法的执行行为；（２）案外人异议的基础权利是实体权利，异议的目的是排除和阻却对标的的执行（“足以排除强制执行的民事权益”是所有权或其他足以阻止中执行标的的转让、交付的实体权利）。
【解析】（１）带租执行——承租人依据租赁权提出异议要求排除执行属于执行行为异议和复议；（２）不带租执行——承租人提出异议属于案外人异议和案外人异议之诉。
→【备注】另外观点认为｜（１）租赁权产生于查封之前依据案外人异议进行审查；（２）租赁权产生于查封之后按照执行行为异议进行审查。
【注解】案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，法院应适用案外人异议程序进行审查｜案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。——参考案例：(2018)最高法执监434号
【总结】（１）带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉不应受理——如果执行法院要求承租人对租赁物转移占有、使用，承租人可以提起执行行为异议而不应提起案外人执行异议之诉；（２）不带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉应予受理。
摘要2：★【人民法院案例库】承租人提起执行异议之诉的处理｜申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。——参考案例：（2023）云民终字600号
- 日期： 02-27 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6584号
【裁判摘要】社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物(抵押物)相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物(抵押物)于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物(抵押物)于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。
摘要2：
- 日期： 02-09 15:07
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判摘要】“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”原则——本案的争议焦点为张××对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。从本案证据材料来看，张××、党×于2012年2月8日前借给李×2038万元。由于李×没有能力偿还借款，由购买李×所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张××、党×的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与张××签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张××的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张××欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另外，涉案房屋抵押登记时间为2013年3月29日。张××称其在涉案房屋抵押登记前已经与易恒贞公司签订了《房屋租赁合同》，但从其提交的《房屋租赁合同》来看，该合同有两个落款日期，分别为2012年4月5日和2013年8月1日，张××对此未能作出合理解释，合同的签订日期存疑。同时，结合焦作农商行提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看，涉案房屋于2013年3月26日进行抵押贷款评估时系毛坯房，且张××亦未提交其交纳水电费的相关证据，并不能证明张国政在2013年3月29日之前已经实际占有使用涉案房屋。原审法院认定张××对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：（１）租赁法律关系发生在前、其他债权债务关系发生在后，“以租抵债”可以适用买卖不破租赁原则，符合《执行异议和复议规定》第３１条规定可以阻却在租赁内强制交付，但不能排除强制执行；（２）其他债权债务法律关系发生在前，“以租抵债”系债权债务关系（不具有优先性），不适用买卖不破租赁原则，不能阻却法院拍卖和强制交付。
【注释１】（１）破产管理人有权解除破产受理前债务人与债权人签订的以房屋使用权抵偿欠款的以租抵债协议（如以租抵债协议签订于法院裁定受理破产申请前６个月内则构成个别清偿，管理人有权依法主张撤销）；（２）以租抵债协议解除后债权人主张其债权在租金范围内优先受偿不予支持。
【注释２】（１）以租抵债法律性质为新债清偿，新债不履行时旧债务并不消灭（当事人明确约定旧债已经消灭则属于代物清偿）；（２）对于以租抵债协议解除后的债权性质应认定为普通债权而非共益债务。
摘要2：【注解】以租抵债不适用买卖不破租赁原则｜（１）以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2020）最高法民申3044号；（２）“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”原则——参考案例：(2021)最高法民申26号；（３）以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则（债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则）。——参考案例：（2020）最高法民申3044号；（４）房屋使用权抵债合同并非房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2014）民申字第215号；（５）以租抵债实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。——参考案例：(2021)粤执复244号；（６）买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，租赁合同实质是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同，不具有物权性质，不适用买卖不破租赁原则。——参考案例：(2018)苏0381民初130号
→【备注】另外观点｜“以租抵债”可以适用买卖不破租赁规则。——参考案例：(2017)沪02民终11326号
- 日期： 02-09 15:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】“以租抵债”可以适用买卖不破租赁规则——根据已查明的事实，李××与天磊公司于2013年3月10日就涉案房屋签订了为期十年的房屋租赁合同，后涉案房屋于2013年4、5月分别设定抵押，2016年邰××通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权。在邰××拍得涉案房屋之前，拍卖行提供的《特别告知》及涉案房屋的《房地产估价报告》均可显示，涉案房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示涉案房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响。由此可以认为，即使邰××已通过拍卖程序成为了涉案房屋的所有权人，亦不能导致李××基于其与天磊公司签订的租赁合同而对涉案房屋享有的使用权当然失效。恒企公司、邰××称李××与天磊公司之间的房屋租赁合同虽名为租赁合同但实为以租抵债，故李××与天磊公司之间的债权债务关系不能对抗邰××对涉案房屋享有的物权。但第一，仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为李××与天磊公司的租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据；第二，“买卖不破租赁”的规则本身就是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故本案中恒企公司、邰××欲以权利属性的差别来论证邰××之物权应当优先于李××之债权的主张，显然也是不能成立的。邰××称李××与天磊公司的债权债务关系是虚构的，是为了在涉案房屋被拍卖后仍能继续通过收取租金获利而故意为之，但邰××提供的证据尚不足以证实李××与天磊公司之间的借款关系是虚假的，亦不足以证实李××与天磊公司就涉案房屋签订租赁合同是恶意串通损害他人合法权益的行为。本案中，邰××并未就李××与天磊公司之间房屋租赁合同的效力问题提出主张，而在李××与天磊公司之间房屋租赁合同的效力被否定之前，李××仍然对涉案房屋享有使用权，其与恒企公司之间订立的合同也仍然应当履行。至于邰××所称即使是带租约拍卖亦不应当影响新产权人收益权的问题，不属于本案的处理范围，邰××可以另行主张。基于以上论述，恒企公司应向李××支付合同约定的租金，并应当在合同期满后将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-XXX室房屋交还给李××，逾期交还的亦应当向李××支付相应的占有使用费。
摘要2：
- 日期： 02-21 20:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】以租抵债实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系——本案的焦点问题是复议申请人所主张的对案涉房产的租赁关系能否排除对涉案房产的执行。本案仅从抵押权成立的时间以及《租赁合同》签订的时间看，复议申请人所主张的《租赁合同》签订在前。仅就此而言，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。复议申请人所主张的带租拍卖似有法律依据。但根据复议申请人提交的双方当事人签订的《租赁合同》，清楚地载明“乙方(即复议申请人)同意甲方(即沈某)以租金方式抵偿双方债务。”该《租赁合同》有双方当事人的签字及指模，应当认定为是双方当事人真实意思的反映。其后发生的复议申请人向沈某转款200万元的行为，该转账汇款回单上没有注明款项用途，认定复议申请人向沈某支付租金的证明力并不充分。因此，深圳中院异议裁定认为“双方是以租金方式抵偿双方债务”的认定结论有事实依据。该事实发生时依然有效的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合前述《中华人民共和国合同法》对于租赁合同所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用。基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权。因此，复议申请人所述“买卖不破租赁”的理由在本案中不能成立。综上所述，复议申请人以其主张的租赁权请求排除对案涉房产执行的理由不成立。
摘要2：
摘要1：解读：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条规定，房屋因抵押权而执行拍卖，承租人享有优先购买权。
摘要2：【注解１】法院强制执行过程中处理被执行人房产应当保护承租人的优先购买权，但在买受人受到限定时例外。——参考案例：（2003）甬镇执字第203号；（2007）甬执他字第109号
【注解２】另外观点认为｜房屋因抵押权实现而执行拍卖的，不同于《合同法》规定的优先购买权的条件，故该房屋承租人不能向出租人主张优先购买权。——参考案例：《中国××银行股份有限公司北京西城支行与北京×××餐饮服务有限公司抵押权纠纷上诉案》
【注解３】先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。——参考案例：（2013）同民初字第2115号民事判决书；（2014）厦民终字第1740号民事判决书
摘要1：【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第二百三十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。房屋承租人根据这一规定主张“买卖不破租赁”的，必须属于善意合约且符合出租人在房屋所有权变动以前已将房屋交付给承租人占有居住或对租赁合同进行备案登记的条件，以符合保护承租人居住之基本需求的立法本意，并使第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系。如果不具备上述条件，则该租赁合同的效力具有相对性，不产生对抗买受人的效力，应依法保护善意买受人的合法权益，对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。
【注解】适用买卖不破租赁原则须同时满足４个条件——（１）租赁合同已成立并生效；（２）租赁物已交付承租人；（３）所有权发生变动是在租赁期间；（４）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
摘要2：
- 日期： 09-22 15:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，租赁合同实质是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同，不具有物权性质，不适用买卖不破租赁原则——关于邱××与曹××、周×签订的《商铺房屋租赁合同》以及邱××与周×签订的《商铺房屋租赁补充合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，首先，从合同签订的目的来看，周×（甲方）与邱××（乙方）在《商铺房屋租赁补充合同》第三条约定：自2011年9月1日起，甲方欠乙方借款用乙方租赁甲方的商铺租金来冲抵，余款甲方承诺在房屋租赁期内还清，否则视为甲方违约，甲方自愿将国际商贸城一期门牌号为××、A2的门面房所租赁的商铺房屋抵充甲方所欠乙方的借款。合同签订的目的是邱××为了使自己的债权得到清偿，同意周×以让渡涉案房屋使用权的方式抵偿借款。可见，《商铺房屋租赁补充合同》实质是债务人曹××、周×以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同。其次，从合同的履行来看，邱××与曹××、周×之间并未真实履行租赁合同所要求一方转移房屋使用权，一方支付租金的行为。如果双方当事人能够履行上述义务，本院也可以在执行程序中通过代位执行周×、曹××的租金债权的形式来执行周×、曹××与王×民间借贷纠纷案件，而事实上邱××拒绝履行本院于2015年8月3日作出的（2014）新执字第00784-1号履行到期债务通知书，及2016年8月23日作出的协助执行通知书。再次，从法规规章的规定分析，建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”可见，房屋租赁合同是具有物权性质的合同，而本案双方当事人周×、曹××与邱××从未对房屋租赁合同进行登记备案。综上，买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上。邱××、王×辩称其根据买卖不破租赁原则，有权使用涉案房屋至2020年9月1日，该辩称于法无据，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 09-22 16:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则——据相关法律及司法解释规定，叶××承租讼争房产是在房屋抵押后，在讼争房产的抵押权人因实现抵押权拍卖讼争房产，宸道商贸公司受让讼争房产后，原产权人与叶××的租赁合同对宸道商贸公司不具有约束力。叶××与杨××的租赁合同自然对宸道商贸公司也不具有约束力。宸道商贸公司作为物权人有权要求叶××及杨××搬离讼争房屋，原审判决并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：（１）产权变更后原出租人已经不再是租赁合同的当事人，但现行法律并未限制产权变动后原出租人依据现存有效的租赁合同主张合同权利，原出租人仍然可以追究承租人在产权变更前的违约责任（包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权）；（２）承租人在产权变更前存在违约行为，原承租人在产权变更后仍然可以行使合同解除权。
摘要2：
摘要1：解读：（１）管理人未依据《企业破产法》第１８条行使合同解除权，破产受理前已签订的租赁协议在破产资产处置过程中仍然适用“买卖不破租赁”原则；（２）管理人如认为继续租赁会影响资产处置价格，可以先解除租赁合同再处置资产，回避“买卖不破租赁原则”。
摘要2：【注解】通过破产拍卖程序取得房产后基于买卖不破租赁与承租人继续租赁关系。——参考案例：(2022)京03民终7819号
摘要1：【裁判要旨】《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。
【关联索引】一审：上海市奉贤区人民法院（2012）奉民二（商）初字第1979号民事判决（2012年9月22日）；二审：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号民事判决（2013年1月17日）
摘要2：