【笔记】出租人能否采取断水、断电、断气和锁门等措施收回出租房屋？
摘要1：解读：（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋；（３）承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
【注释１】（１）承租人未按约定支付租金，出租人实施的强行锁门、断水断电行为不属于自助行为；（２）合同中约定承租人欠付租金时，出租人可以强行锁门、断水断电的，该约定原则上对双方具有约束力。但是，约定的行为方式或出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于其欠付的租金数额、比例及过错程度的，应当予以否定。
【注释２】出租人因出租人违约而将租赁物上锁（加锁）属于不当私力救济，出租人主张租赁物上锁期间的租金或占有使用费不予支持——（１）出租人在租赁期限内应保持租赁物适租，即使承租人拖欠租金费用亦不能免除出租人该义务；（２）出租人将租赁物上锁或堵门实际是由出租人的原因导致承租物无法使用，出租人要求出租人承担租赁物上锁期间的租金／占有使用费不予支持。
【注释３】承租人欠付租金时出租人断水、断电造成承租人营业损失赔偿责任认定因素｜（１）房屋租赁合同是否对出租人采取断水断电措施进行约定——房屋租赁合同明确约定出租人有权采取断水断电措施，出租人采取断水断电措施属于按照合同约定行使权利（履行抗辩权），不应承担损失赔偿责任；（２）出租人是否将断水断电提前通知承租人；（３）出租人采取断水断电措施是否超过必要限度。
【注解１】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解２】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解３】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
【注解４】出租人采取断电行为催租被判决赔偿承租人９３８万元多损失。
摘要2：（续）——参考案例：(2021)最高法民申1579号
【注解５】（１）承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。（２）出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，其自助行为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。——参考案例：（2011）浙杭民再字第11号
【注解６】出租人将租赁物上锁期间属于出租人行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间，出租人关于承租人应支付占有使用费的主张不予支持。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
【注解７】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费。——参考案例：(2021)粤06民终16918号
【注解８】出租人采取断电等措施属于依约行使权利，并无明显不当，出租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失均系因其不能持续经营所致，并非因出租人的过错造成，因此其要求出租人给予赔偿不予支持。——参考案例：(2021)京02民终17508号
【注解９】出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持。——参考案例：(2022)津02民终5697号
【注解１０】（１）出租人采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定出租人存在违约或者侵权行为；（２）出租人将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，承租人在收到通知后未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大应自行承担。——参考案例：(2021)粤20民终2685号
【注解１１】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当。——参考案例：(2020)豫民申5289号