摘要1：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过 法释〔2012〕8号）
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。
【目录】一、买卖合同的成立及效力二、标的物交付和所有权转移三、标的物风险负担四、标的物检验五、违约责任六、所有权保留七、特种买卖八、其他问题
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告（法释[2003]7号）——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第三条修改为：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
摘要2： 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7.将第二十六条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
8.将第二十七条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
9.条文顺序作相应调整。
摘要1：房屋拆迁安置与补偿是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置并对其所受损失予以补偿的行为。
【注解１】《商品房买卖合同解释》第七条【删除】规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形——甲厂与乙拆迁办签订的《拆迁安置协议书》约定，乙拆迁办拆迁甲厂的房屋后，以某特定位置、面积的所有权房屋安置甲厂。但该安置协议书中拆迁甲厂的房屋中，甲厂仅对部分被拆迁房屋享有产权，对大多数被拆迁房屋并不享有产权，仅享有承租的权利，此种情形能否适用《商品房买卖合同解释》第七条的规定？
【注解２】２０２１年１月１日起已经删除《商品房买卖合同解释》第７条规定，被拆迁人安置房优先权已经成为历史！
【注解３】２０２１年１月１日起删除《商品房买卖合同解释》第７条、第８条、第９条，惩罚性赔偿条款不再适用——《民法典》删除第１１３条第２款规定，原《商品房买卖司法解释》第７条、第８条、第９条惩罚性赔偿条款不再有制定依据，且该三条规定的“惩罚性赔偿”使用了“可以”、“不超过一倍”这类不确定性词汇进行表述，给予了法官审理此类案件时享有极大的自由裁定权，造成法律适用的极大不确定性：（１）原《合同法》第１１３条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”／“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”（２）《民法典》第５８４条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
【注解３】（１）《商品房买卖合同解释》第７条已经删除，被拆迁人安置房优先权已经成为历史；（２）被拆迁人仍然可以依据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行。——参考案例：(2018)最高法民终709号
【注释１】《商品房买卖合同解释》第７条已经删除，但并不意味着被征收人丧失对安置房享有的权利，只不过考虑到征收安置房在满足特定的条件前无法
摘要2：（续）市正常流通，对此类纠纷不宜在商品房买卖合同司法解释中予以规定。
【注解４】安置房安置房是否优先于抵押权准予排除强制执行？｜（１）被拆迁人对于补偿安置房屋主张的优先取得权利应顺位在抵押权之前予以保护。——参考：最高法会议纪要：被拆迁人对补偿安置房屋具有优先取得权（与安置房屋在后买受人、抵押权人的优先性比较）；（２）拆迁安置户有权排除抵押权人申请执行安置房。——参考案例：(2019)最高法民申6875号
【注解５】安置房可以排除强制执行的其他案例——（２０１８）最高法民申７２３号；（２０１８）最高法民终６９２号；（２０１７）最高法民申２３０２号；（２０１８）最高法民终１２９９号。
★【人民法院案例库】被拆迁人对还迁房享有的拆迁安置补偿权益可以排除抵押权人申请的强制执行｜1.拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。2.拆迁人、被拆迁人、房地产开发企业签订协议约定，由被拆迁人向房地产开发企业购买房屋作为还迁房，用于安置被拆迁人，以履行拆迁人的拆迁安置义务，房屋的位置、面积确定的，可以认定为“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”。——参考案例：（2024）最高法民再140号
★【人民法院案例库】基于产权置换取得的房屋在符合特定化等条件后具有排除强制执行的效力｜经产权置换的房屋，当事人依照约定履行了原房屋的产权交付手续，应视为已履行了全部价款支付义务，且产权置换的房屋系用于居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于消费者物权期待权保护的规定，具有足以排除强制执行的效力。——参考案例：（2020）内执异20号
★【人民法院案例库】被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有的权益是否足以排除强制执行｜法律维护被拆迁（征收）人合法权益的精神是一以贯之的。被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。——参考案例：（2020）最高法民申1586号
【注释２】政府平台公司不属于购房消费者。
摘要1：什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？
【目录】擅自抵押、抵押欺诈行为；一房两卖行为；无预售许可证行为；变更规划行为；迟延交房；迟延办证；房屋质量问题：规定在司法解释第12条、第13条第1款；房屋面积误差；无法得到贷款
摘要2：【注解】商品房买卖合同约定逾期交付有卖方承担违约责任，合同继续履行，能否排除《商品房买卖合同解释》第１９条规定的法定解除权？｜合同约定“卖方未能在约定期限履行的，应当承担违约责任，合同继续履行”，该约定不发生排除买方法定解除权的效力。——参考案例：(2016)最高法民申3131号
★【人民法院案例库】开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担｜1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。——参考案例：（2024）苏09民终4784号
摘要1：什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?
摘要2：【注解１】（１）《商品房买卖解释》第１４条第２款规定出卖人逾期办证违约责任“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍；（２）在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，人民法院可参照《买卖合同解释》第１８条第４款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
——参考：《民事审判实务问答》０６９.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任
【注解２】在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果，逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例：(2020)最高法民终1265号
摘要1：所有权保留是在转移财产所有权的商品交易中，根据法律规定或当事人的约定，财产所有人转移财产占有于对方当事人，而仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人交付价金或完成特定条件时，该财产的所有权才发生转移的一种法律制度。
【解读】买卖合同中约定所有权保留的，出卖人和买受人各享有哪些权利？
（１）出卖人享有取回权（民法典第６４２条第１款）：当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：（一）未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；（二）未按照约定完成特定条件；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。
（２）买受人享有赎回权（民法典第６４３条第１款）：出卖人取回标的物后，买受人在双方约定或者出卖人指定的合理回赎期限内，消除出卖人取回标的物的事由的，可以请求回赎标的物。
【注释１】所有权保留、融资租赁以及追索权的保留均属于担保物权。
【注释２】所有权保留特殊规则——（１）所有权保留约定的客体不包括不动产（《买卖合同解释》第２５条）；（２）所有权保留登记对抗；（３）出卖人享有法定取回权，行使取回权系合同继续履行并不产生解除合同后果；（４）买受人在一定期限内享有法定回赎权。
【注解１】在买卖合同约定有所有权保留条款的情况下，当卖方在交付了货物后要求买方支付拖欠的货款时，买受人能否以所有权保留条款作为抗辩理由不履行付款义务，而要求卖方取回自己的货物？｜买方不能以其尚未支付价款或未完全支付价款为由提出抗辩，主张标的物所有权尚未转移给其而拒绝支付价款，要求卖方取回标的物。——参考案例：《卖方北铁开发公司诉买方吉元公司支付所有权保留买卖合同拖欠的货款买方以卖方应取回该部分货物抗辩案》
【注解２】买卖合同中双方当事人约定卖方虽未将货物实际交付给买方，但货物的所有权已转移给买方的，此约定有效。——参考案例：（2000）经终字第163号
→【备注１】合同法并未对拟制交付作出明确规定，最高人民法院裁判肯定了买卖合同履行中拟制交付效力。
→【备注２】买卖合同双方当事人约定拟制交付的，卖方未达到融资目的双重买卖的，构成无权处分，合同无效，第三人不具有善意的，不能受到善意取得保护。
【注解３】所有权保留内部约定不得对抗善意第三人。——参考案例：(2014)辽民三终字第212号
摘要2：【注解４】已在诉讼中主张债权请求权的当事人无权在执行中依据所有权保留主张物权请求权。——参考案例：（2009）甬镇民执字第1151号
【注解５】（１）所有权人以调解方式处分被查封财产的行为无效；（２）不动产所有权保留条款不能对抗已办理抵押第三人。——参考案例：（2009）民监字第255号
【注解６】所有权保留标的物之取回权及可确定损失的判定。——参考案例：（2013)新民商初字第0013号
【注解７】所有权保留的买卖合同中，买方未按约定交付价款的，因要求继续支付价款与确认所有权保留之间不存在冲突，只要双方当事人签订的买卖合同合法有效，则卖方就可以既要求买方继续履行支付剩余价款的义务和承担违约金，又要求法院确认在买方未付清货款前，标的物的所有权归卖方所有。——参考案例：（2010）南民终字第971号
【注解８】买受人构成违约时，出卖人是否可将标的物取回？｜在所有权保留的买卖合同中，若买受人的行为构成违约，出卖人可行使取回权占有标的物；买受人在出卖人取回标的物后，可行使回赎权重新占有标的物，否则，出卖人有权对标的物予以处分。——参考案例：（2010）甬鄞邱商初字第308号
【注解９】应提起案外人执行异议之诉，其在本案中以买卖合同纠纷起诉缺乏法律依据，起诉应予驳回。——参考案例：(2014)佛中法民二终字第565号
【注解１０】在保留所有权人提起的执行异议之诉中经审理认定作为买受人的被执行人未取得案涉动产的所有权且不存在行使取回权的阻却事由的，对于案外人排除执行的诉讼请求应予支持。——参考案例：(2018)最高法民申4307号
【注解１１】（１）保留所有权动产已添附到其他财产上且强行拆除明显不符合经济效益原则的，对于案外人的排除执行的诉讼请求不予支持，其可通过另诉等方式进行救济。；（２）机组设备已经安装在船舶内部固定位置，机组设备所有权人不能排除对船舶的执行请求拆除机组设备。——参考案例：(2018)最高法民申3732号
【注解１２】（１）未登记的所有权保留不能对抗已经登记动产抵押。——参考案例：(2019)苏02民终1645号；（２）登记的所有权保留与第三人抵押权善意取得的权利冲突。——参考案例：(2021)新23民初201号
→【备注】所有权保留与担保物权谁优先
摘要1：《民法典》第５９７条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”／“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”无权处分是指没有处分权而处分他人财产，无权处分合同不属于无效合同。
摘要2：【解读】出卖人物无权处分致使标的物所有权不能转移，买受人可以解除合同吗？——《民法典》第５９７条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”／“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”（１）出卖人物无权处分致使标的物所有权不能转移，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任；（２）出卖人无权擅自出卖法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物而出现标的物所有权无法转移的情形，买受人如何寻求法律救济则要看相关法律、行政法规的规定。
【注解】《民法典》第５９７条已经就无权处分所订立的买卖合同的效力问题作出规定，所以《民法典》将原《合同法》第５１条关于无权处分的规定废止，同时将《买卖合同解释》第３条删除。
摘要1：发票能否认定为付款凭证？增值税发票能否作为付款凭证？
发票作为一种凭证记载的主要是商（产）品销售、提供或者接受服务等经营性活动的状况，实践中存在一方收到对方开具的发票后再另行付款的情况。
增值税专用发票证明力：增值税专用发票本身只是交易双方的结算凭证，只能证明双方存在债权债务关系的可能性，并不能证明双方存在债权债务关系的必然性。
【普通发票证明力】合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证（前提条件）｜（１）买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，法院应予支持；（２）但有相反证据足以推翻的除外。——参考案例：(2005)民一终字第82号
→【备注１】（１）根据《发票管理办法》第３条规定，发票既是完税凭证，也是付款凭证；（２）持有发票方具有已付款的优势证据地位，对方主张未付款必须举证证明其发票是应持有方要求仅为做账之用而没有实际付款的事实。
→【备注２】另外观点认为｜发票具有结算功能，但在不是现金交易的情况下仅持有发票并不能作为付款已完成的依据，发票持有人应该提供支付款项的支票存根、转账记录、银行对账单等用以对付款事实加以证明。——参考案例：(2013)民提字第46号
摘要2：【注解１】企业购进货物是否必须在验收入库或者付款后才能申报抵扣增值税进项税额？——自２００３年开始企业购进货物就无需在验收入库或付款后才能申报抵扣增值税进项税额，只要取得的增值税专用发票合法皆可直接申报抵扣。
【注解２】增值税专用发票，是由国家税务总局监制设计印制的，只限于增值税一般纳税人领购使用的，既作为纳税人反映经济活动中的重要会计凭证，又是兼记销货方纳税义务和购货方进项税额的合法证明；是增值税计算和管理中重要的、决定性的、合法的专用发票。
【注解３】（１）普通发票只是一种商事凭证；（２）增值税专用发票不仅是一种商事凭证还是一种扣税凭证。
【注解４】（１）增值税专用发票有四联：第一联为存根联(用于留存备查)，第二联为发票联(用于购买方记账)，第三联为抵扣联(用作购买方的扣税凭证)，第四联为记账联(用于销售方记账)；（３）增值税普通发票有三联：第一联为存根联，第二联为发票联，第三联为记账联。
【注解５】《买卖合同解释》第５条第１款规定：“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。”（１）仅凭增值税发票不能证明标的物已经交付（增值税发票只能证明双方存在债权债务关系的可能性）；（２）买卖双方对交付标的物没有争议，增值税发票及税款抵扣资料可以作为债权债务结算凭证，能够证明双方存在债权债务关系。
摘要1：合同解释是指在合同当事人对合同条款理解不一致、合同条款矛盾时，有权机关（法院、仲裁机构）对条款真实含义的确认。
【注释１】《民法典》第１４６条第１款规定合同解释本质上是意思表示解释（适用意思表示解释的一般规则即民法典第１４２条第１款规定）。
【注释２】合同各文本词句解释规则（民法典第１４６条第２款）：
（１）前提条件：
Ａ．合同文本采用两种以上文字订立（仅适用于书面形式合同）；
Ｂ．并约定各种文字具有同等效力（前提条件）。
（２）解释规则：
Ａ．各文本使用词句一致的：对各文本使用的词句推定具有相同含义；
Ｂ．各文本使用词句不一致的：应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。
【注释３】如果合同各文本使用词句不一致的，不能推定各文本使用的词句具有相同含义。
【注释４】合同约定“本合同一式两份，均具有同等效力，双方各执一份”，与《民法典》第４６６条第２款规定无关（“合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。”）《民法典》第４６６条第２款规定的适用前提条件是“合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的”，如果并非采用两种以上文字订立则不存在适用前提。
摘要2：【注释５】《民法典合同编司法解释》第１条第１款规定｜法院解释合同条款时——（１）应当以词句的通常含义为基础；（２）结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则；（３）参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义。
【注释６】《民法典合同编司法解释》第１条第２款规定｜合同解释以当事人之间共同理解为准——有证据证明当事人之间对合同条款有不同于词句的通常含义的其他共同理解，一方主张按照词句的通常含义理解合同条款的，人民法院不予支持。
【注解７】《民法典合同编司法解释》第１条第３款规定｜合同有效解释原则和债务人负担较轻解释原则——对合同条款有两种以上解释，可能影响该条款效力的，人民法院应当选择有利于该条款有效的解释；属于无偿合同的，应当选择对债务人负担较轻的解释。
【注解８】合同解释原则——（１）使更多条款有效原则；（２）更有目的性原则；（３）具体条款优先原则。——参考案例：(2019)最高法民终519号
【注解９】当事人对合同约定的“地下室正负零为第一次付款节点（周期）"是否包括主楼与裙楼的理解发生分歧，按照合同的实际履行情况及诚实信用原则，主楼部分与裙楼部分应分别各自结算为宜。——参考案例：(2020)最高法民再12号
摘要1：我国合同法关于合同解释原则有文义解释规则、整体（体系）解释规则、合同目的解释规则、按照交易习惯解释规则、依诚信原则进行解释规则、真意解释规则、格式条款特殊解释规则等。
摘要2：★【人民法院案例库】法院对合同争议条款的解释方法｜在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的在于委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的已经开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始进行实际销售”。——参考案例：（2014）津高民一终字第0031号
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
【注释】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
【注解１】签约时房屋未通过竣工验收与消防验收不影响预租合同的效力。——参考案例：(2008)民一终字第124号
【注解２】（１）有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。（２）以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。——参考案例：（2000）民终字第126号
【注解３】（１）任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。（３）作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解４】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解５】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解６】《消防法》第十三条第二款、《建筑法》第六十一条第二款的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。——参考案例：(2014)黔六中民终字第765号
【注解７】（１）承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。（２）在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。——参考案例：(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【注解８】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。——参考案例：(2014)渝高法民提字第00127号
摘要2：【注解９】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任｜承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。——参考案例：(2014)鲁民一终字第360号
【注解１０】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。——参考案例：（2013）扬民终字第1236号
【注解１１】未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格｜不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。——参考案例：（2014）厦民终字第2883号
【注解１２】（１）《城镇房屋租赁合同解释》仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。（２）当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。——参考案例：(2012)民申字第507号
【注解１３】（１）建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。（２）写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。——参考案例：(2015)三中民终字第05296号
【注解１４】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民六(商)终字第38号
【裁判要旨】向投保人交付保险条款是保险人负有的法定义务，保险人对交付保险条款负有举证责任，在保险人未能充分举证的情况下，法院依据证据规则，认定保险人未交付保险条款。鉴于现行法律对未交付保险条款的法律后果没有作出明确规定，因此，法院结合合同解释规则中文义解释方法、目的解释方法对保单所列明的保险项目进行了通常、合理的解释。
摘要2：
摘要1：——如何认定书面合同的变更
【案号】最高人民法院（2009）民一提字第89号民事判决书
【法理提示】当事人在合同履行过程中，只要对合同变更协商一致，除法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的外，就可以认定合同变更；当事人通过书面形式订立合同的，变更合同原则上也应采用书面形式；或者采用书面以外的如口头形式以及包括事实行为等在内的其他形式变更合同的，只要当事人没有争议，也可以认定为合同变更。如果当事人就除书面形式以外的是否变更合同的情形理解不一致引发争议，就应当适用《合同法》第七十八条的规定，视为当事人对合同变更的内容约定不明，推定为合同未变更。
【摘要】关于华太公司是否延期完工问题。双方均认可实际施工日期超出合同约定工期74天。合同约定的工程造价为651万余元，实际施工过程中工程量增加至8505849元，即造价增加了30.7%，工期亦应相应延长30.7%，即延长72天。增加零星工程，以及工程施工过程中的停电均应相应适当延长工期。综上，华太公司并未对工程造成延误，浙江省高级人民法院再审判决华太公司承担1.6万元工程延误的违约责任不当，应予纠正。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第47即），人民法院出版社2011年版，第189-191页。
【解读1】如果属于合同“主要条款”，即当事人的名称或者姓名、标的和数量【即《合同法》第13条第1款前三项的条款，包括第（一）项当事人的名称或者姓名和住所、第（二）项标的、第（三）项数量】，约定不明确，并且不能通过适用《合同法》第61条、第62条的规定予以确定，即应认定“合同未变更”，当事人应当按照原合同履行。
【解读2】如果属于合同“一般条款”的内容（即《合同法》第12条第1款前三项之外的条款），约定不明确，并且不能通过适用《合同法》第61条、第62条的规定的方法予以确定，即应认定该“约定不明确的内容未变更”，当事人应当按照变更后的合同履行，仅该项不明确的内容按照原合同的约定履行。
摘要1：反立约人规则在房屋拆迁安置补偿合同解释中的适用分析
【裁判要旨】在房屋拆迁安置补偿合同中，倘若对合同条款的解释既可能有利于立约人，又或者有利于反立约人时，则按照有利于反立约人的意思进行解释。对格式合同文本提供者即拆迁安置补偿义务人进行适当约束，倾向保护被拆迁人的利益。
【案号】（2011）皇民二初字第2757号；（2011）沈中民二终字第2739号
摘要2：
摘要1：【问题提示】在公司股权转让纠纷中涉及第三人利益时应如何处理?
【要点提示】审理公司股权转让合同纠纷，应当注意运用合同法的规定考察合同双方当事人的争议，遵循合同解释的各项规则，探察当事人的真实意思；在案件处理可能涉及案外人利益从而使判决执行受影响时，应当注意释明，做到案结事了。
【裁判规则】
①合同虽存有语义模糊的地方，但通过当事人各方的行为可以解释清楚，可以认定该协议合法有效。
②未告知股权受让人与其业务范围、股权价值具有重大影响的事实，构成根本违约：A.营业执照登记的住所不实的问题，不构成转让股权的实质瑕疵；B.股权转让方在转让其持有公司的100％股权时并未告知公司房地产企业待定资质的真实情况亦未移交公司的房地产待定资质证书，由于房地产企业资质问题直接影响公司的业务范围，影响公司股权的价值，故此种未告知的行为和未移交的事实构成实质违约，致使合同目的无法实现。
③股权转让协议中约定转让房地产开发公司的全部所有者权益，分公司是总公司所有者权益的一部分，理应一并转让：未告知分公司和转让分公司的事实构成违约，但并不能当然解除合同（未达到解除合同违约程度）。
④在股权转让合同纠纷有可能涉及第三方时的处理问题：由于股权受让方确认公司新股东是依据其指令登记的名义股东，因新股东并未参与本案诉讼，法院无法确认此事实，所以，在公司现有登记股东拒绝变更登记时，股权受让方应当向股权出让方承担无法恢复股东身份的赔偿责任。
【案例索引】一审：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10302号(2007年6月21日)(未上诉)
摘要2：【权威收录】最高人民法院中国应用法学研究所《人民司法案例》2009年第3辑（总第69辑）
摘要1：——合同解释方法的运用于合同效力的认定
【案号】最高人民法院（2007）民二终字第7号民事判决书
【提示】委托贷款合同当事人关于“贷款合同直接约束委托人和借款人”的约定有效。
【摘要】在委托贷款法律关系中，存在两种法律关系，即委托人与受托人之间的委托法律关系及受托人与借款人之间的借款法律关系，但严格依照合同的相对性原则，按照两种法律关系起诉和分别列明诉讼主体，不利于高效快捷地解决争议。《合同法》对该问题进行了规定，即由于第三人原因不履行债务的，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，合同可以直接约束委托人和第三人。此外，依据处分原则，第三人也可以对诉权进行自主约定。因此，尽管最高人民法院《关于如何确定委托贷款纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）对委托贷款合同纠纷案件中的诉讼主体进行了规定，但其不应排除当事人间的合法约定。本案中，当事人双方在《委托贷款合同》第1条明确约定：“借款人承认贷款人作为委托人的代理人的法律地位，承认该贷款合同直接约束委托人和借款人。”该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。
【裁判要旨】担保人约定为借款人通过银行委托贷款方式向债权人贷款提供担保，虽然在嗣后借款人与银行签署的委托贷款合同中非作为担保人，但通过对借款合同文义解释、整体解释和目的解释方法，可以认定担保人系为委托贷款关系提供担保。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2007)民二终字第99号
【裁判摘要】对于合同条文的解释，必须探究合同当事人内在的、真实的意思表示，而判断合同当事人真实意思表示的首要方法，是判断合同条文的字面意思表示，即文义解释的方法。只有在文义解释不能确定合同条文的准确含义时，才能运用其他的解释方法。
【裁判要旨】当事人签订的数份合同分别约定了仲裁管辖和法院管辖的，应视为当事人真实意思表示，各管辖约定有效。
【最高人民法院认为】关于本案当事人之间所签订的九份外币借款合同关系，首先，当事人在有关合同中并没有明确约定或者表示本案所涉九份合同之间的相互关系；其次，从各个借款合同内容及特征来看，借款金额及履行行为也都是分别独立的，并不能看出各个合同之间的关联性；再次，从合同解释角度来看，当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示，判断当事人真实的意思表示首要方法是判断当事人字面的意思表示。这正所谓合同解释中的文义解释方法，只有在文义解释不能确定该条款的准确含义时，再运用其他解释方法去确定合同条款的含义以及填补合同的漏洞。本案除第一份借款合同之外，其余借款合同条款中均明确写明：当发生纠纷时，交由当地人民法院审理，应该认定该约定就是当事人真实意思。本案有关借款合同所涉的诉讼条款虽属格式合同中的条款，但按照通常的理解并不能对此条款引起不同的理解，因此不应该适用我国合同法有关格式条款解释规则。万杰医院关于原审法院对本案所涉的后八份借款合同纠纷案件不具有管辖权的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
摘要2：【解读】合同解读的首要方法是文义解释方法。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第90号
【裁判摘要】
一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
【裁判观点1】预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
【裁判观点2】根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定所有人有权选择处分财产的方式解除合同，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，本院对此予以纠正。
【裁判观点】根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据蜀都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。
摘要2：【裁判要旨】当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。【裁判要点】
1．预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。
2．无论当事人一方是否有权单方解除合同，因对方在收到解除通知的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故该解除通知也就不产生解除双方合同关系的效力。
3．处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。在买卖标的物转移之前，出卖人不能依据《物权法》第三十九条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）之规定，选择处分财产的方式解除合同。
——《预约与本约的区分与界定——申请再审人成都××通讯连锁有限公司与申请再审人四川××实业有限责任公司、一审第三人四川××控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》，载《民事审判指导与参考》2014年第1辑(总第57辑)
摘要1：【问题提示】合同解释是什么？应如何把握?
【要点提示】合同解释在法官审判、执行实践中至关重要，但不同人引用导致的结果有时差别很大，甚至大相径庭，这就要求法官裁决时综合运用多种解释方法，努力追求法律真实，切实维护当事人合法权益。
【裁判要旨】工程保修金未约定支付期限应依法确定为两年——仲裁裁决对未明确约定支付期限的工程保修金确定1年时间违反相关规定及行业习惯，被执行人申请不予执行的，应予支持。
【案例索引】执行：淄博市中级人民法院（2010）淄仲执字第148-2号（2010年9月7日）；执行复议：山东省高级人民法院（2010）鲁执复议字第66号（2010年12月10日）
摘要2：
摘要1：——如何理解第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿
【裁判要旨】根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
【法理提示】根据商品房买卖合同司法解释第八条制定背景及目的，其规定的惩罚性赔偿制度主要针对的是房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与合同法第一百一十三条第一款规定的可得利益赔偿同时适用。
【摘要】考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对万通公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑某某主张的已付房款一倍即5035400元赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑某某已经占有案涉商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑某某进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑某某请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持并无不当，最高人民法院予以维持。
摘要2：【解读1】根据指定《商品房买卖合同解释》时的合同法理论，解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失系合同解除后出卖人应承担的责任（不同于违约责任），不超过已付购房款一倍的赔偿责任系出卖人因其恶意违约行为而应承担的惩罚性赔偿责任。上述两种责任并行不悖，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人同时承担上述两种责任。
【解读2】根据现有的合同法理论研究成果，《合同法》第113条规定的可得利益损失亦适用于合同解除的情形，而非以合同继续履行为前提。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，第251-253页】
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第153号
【裁判摘要】当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人基于实际交易需要而签订合同，在特定条件下会作出特定的意思表示，只要其意思表示是真实的，且不违背法律的强制性或者禁止性规定，即应当予以保护。
【裁判要旨】合同约定欠款“只能在待冶炼厂有色金属项目盈利后偿还”，后双方该合作项目因未获国家批准而自行终止。“只能”的约定，具体限定了所欠债务履行的条件和范围，该条件就是冶炼厂履行其认可的所欠债务的前提条件，合作项目系因国家不批准而自行终止，且无证据证实条件不成就为债务人故意行为所致，故债务人无须向债权人偿还债务。
【裁判规则】当事人基于实际交易需要在特定条件下作出特定的真实意思表示，不违背法律的强制性或禁止性规定的，即予以保护。
【摘要１】从2003年5月19日的《补充协议》关于“乙方欠甲方金属铜792．56吨，只能在长白长顺有色金属冶炼厂和朝鲜惠山青年铜矿合作项目成功投产盈利后在乙方股份盈利中偿还”之约定内容看，双方此处所附的条件属于一种延缓条件，即限制民事法律行为效力发生，使法律行为只有当约定的事实出现时才发生效力的条件；若该条件成就，则民事法律行为始发生效力，中兴冶炼厂、李某某应负偿还所欠金属铜之债；若条件不成就或不可能再成就，则民事法律行为也就确定地不生效，中兴冶炼厂、李某某无须履行其给付义务。本案中，双方均认可合作项目没有盈利，珠铜公司并自认合作项目系因国家不批准而自行终止，由此反映本案所附的返铜及付款条件已不可能成就，且无证据证实条件不成就为中兴冶炼厂、李某某的故意行为所致，故中兴冶炼厂、李某某无须向珠铜公司偿还协议中约定所欠的金属铜或相应款项。综上所述，珠铜公司诉请中兴冶炼厂、李某某返还系争数量的铜锭及赔偿相应损失的依据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：驳回珠铜公司的诉讼请求。
摘要2：【摘要２】中兴冶炼厂的943．52吨欠铜债务“只能在长白长顺有色金属冶炼厂和朝鲜惠山青年铜矿合作项目成功投产盈利后在乙方股份盈利中偿还”的约定如何理解。本院认为，对于合同的解释，应当严格按照合同法的规定和当事人的约定。广东省高级人民法院二审判决将“只能在长白长顺有色金属冶炼厂和朝鲜惠山青年铜矿合作项目成功投产盈利后在乙方股份盈利中偿还”理解为双方对返还欠铜方式的约定，其理由在于认为双方没有约定该项目未能成功投产和盈利时中兴冶炼厂应否偿还欠铜属于约定不明确。该认定并不符合合同解释的规则。因为，本案合同双方只是对合同条款内容的理解产生了争议，并不属于合同没有约定或者约定不明的情形。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在2003年5月19日《补充协议》中，“只能在长白长顺有色金属冶炼厂和朝鲜惠山青年铜矿合作项目成功投产盈利后在乙方股份盈利中偿还”所要表达的意思是明确的。即使把“在长白长顺有色金属冶炼厂和朝鲜惠山青年铜矿合作项目成功投产盈利后在乙方股份盈利中偿还”理解为返还方式的约定，也仅限于“只能以这种方式”，而没有约定其他的替代方式。从合同文义来看，“只能”的约定，具体限定了欠铜债务履行的条件和范围，该条件就是中兴冶炼厂、李某某履行其认可的欠铜债务的前提条件。就本案而言，有关补充协议履行中的风险双方都应当能够预见。当事人基于其实际的交易需要而签订合同，在特定的条件会根据其需要作出特定的意思表示，只要其意思表示是真实的、不违背法律的禁止性规定，不存在欺诈与胁迫的情况，即应当予以尊重和保护。
摘要1：——未违反账户监管承诺，对造成质权人损失不应承担赔偿责任
——证券公司及其营业部未违反账户监管承诺，对质押国债被平仓清算造成质权人损失不应承担赔偿责任
——以网上国债为质押标的物时各方权利及义务的认定
【案号】最高法院以(2006)民二终字第82号民事判决书
【裁判要旨】处于回购状态的国债作为质押物本身存在瑕疵，可能导致优先受偿权无法实现，银行明知这种风险，仍愿意接受该种质押方式，其应对质押物的价值减少带来的损失自行承担责任。
【裁判规则】根据《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据这一合同解释规则，“营业部对申请人或出质人的国债交易负责监控，保证申请人或出质人国债账户市值与资金账户余额之和在质押期间不低于某数额”，这一条款所承诺的责任应当认定为监控责任而非保证责任。
摘要2：
摘要1：——依据《合同法》第一百二十五条规定的合同解释原则，探究当事人对合同条款的理解之真意
【案号】最高人民法院（2010）民一终字第99号
【法理提示】合同是当事人通过合意对其未来事物的安排。但，限于交易经验和法律知识的缺乏， 当事人不可能对未来发生的所有情况事先都有充分的预见。所以，合同出现某些漏洞或当事人对某些条款产生不同的理解，在所难免。这些问题的存在，直接阻碍了当事人及时对合同的约定作出履行，有的由此引发诉讼。对当事人就合同某些条款理解不一致产生的争议，人民法院应根据《合同法》第一百二十五条之规定，按照合同所使用的语句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定当事人订立该争议条款的真实意思。
摘要2：【解读】对合同所使用的语句、订立的原因、背景与目的进行解释，确定承包人是否有权主张人工费调整差价款。
【案例来源】最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第45辑），人民法院出版社2011年版，第179-184页
摘要1：【裁判要旨】安全文明施工费是按照国家现行的建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准和有关规定，购置和更新施工防护用具及设施、改善安全生产条件和作业环境所需要的费用。当事人一方主张安全文明施工费应由行业主管部门进行核定后才可以计取，缺乏法律依据。
【裁判规则】案涉工程已经竣工并交付使用，发包人欠付工程款利息应从工程交付之日起算。
【裁判摘要１】《施工合同解释》第十八条规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”......二审庭审中，安邦公司陈述对工程交付之日为2013年3月20日没有异议，但认为工程款利息起算时间应为金建公司起诉之日2013年10月25日。本院认为，在案涉工程已经竣工并交付使用的情况下，安邦公司以工程没有验收合格为由，主张欠付工程款利息从金建公司起诉的时间开始计算，不符合本案事实，也有违上述司法解释规定。原审判决认定2013年3月20日为工程价款应付之日，将安邦公司应支付的14545185.83元工程款利息计算方式确定为自2013年3月20日起，按照年利率22%计算两年半至2015年9月19日，自2015年9月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，证据充分，适用法律正确。
摘要2：【裁判摘要２】竣工验收后当事人在结算协议中补充约定的垫资利息实为欠付工程款利息，不具有垫资利息的性质，发包人应依据工程款利率标准支付欠付工程款利息——关于欠付工程款利息计算问题。首先，关于利率标准。《决算协议》约定：“按决算总额扣除甲方（安邦公司）付给乙方（金建公司）的工程款及决算里面的利润、税金，剩余部分都是垫资款，垫资款按年利率22%计算，计算时间从乙方进场之日起，垫资利息计算的时间为两年半。”从该约定内容看，双方当事人约定的垫资款实质为欠付工程款，而对垫资款利息的约定也应视为对欠付工程款利息的约定。《施工合同解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”据此，原审判决将《决算协议》约定的年利率22%确定为计算案涉欠付工程款利息的利率标准，并无不当。其次，关于利息起算时间。《施工合同解释》第十八条规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”根据本案查明的事实，2012年9月30日监理公司出具案涉工程竣工验收报告并申请备案，因缺少设计单位意见，未能完成竣工备案。二审庭审中，安邦公司陈述对工程交付之日为2013年3月20日没有异议，但认为工程款利息起算时间应为金建公司起诉之日2013年10月25日。本院认为，在案涉工程已经竣工并交付使用的情况下，安邦公司以工程没有验收合格为由，主张欠付工程款利息从金建公司起诉的时间开始计算，不符合本案事实，也有违上述司法解释规定。原审判决认定2013年3月20日为工程价款应付之日，将安邦公司应支付的14545185.83元工程款利息计算方式确定为自2013年3月20日起，按照年利率22%计算两年半至2015年9月19日，自2015年9月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，证据充分，适用法律正确。安邦公司上诉请求从金建公司起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算欠付工程款利息，理由不能成立，本院不予支持。
摘要1：解答：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第６条之规定——（１）建设工程施工合同无效的赔偿损失责任，根据谁主张谁举证原则，由主张赔偿损失方承担举证责任；损失大小无法确定的，可以参照合同约定内容确定损失大小；（２）发包方可以根据合同约定的建设工期确定承包人工期延误的损失，由法院结合双方过错程度、过错与损失之间因果关系等因素作出裁判。
→【备注】《建设工程司法解释（一）》第６条确立了建设工程施工合同无效且损失大小无法确定情况下可以参照无效合同约定计算损失的规则。
【注释１】建设工程施工合同无效时赔偿损失举证责任｜（１）提出主张索赔的一方应当承担举证责任；（２）举证责任内容——对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系。
【注释２】建设工程施工合同无效可以参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小。
【注释３】即使因承包人原因导致施工合同无效的情况下，但由于发包人原因产生的窝工损失仍的，仍应当由造成窝工损失的过错方发包人承担。
【注释４】建设工程施工合同无效能否参照无效合同约定内容确定无效合同赔偿损失？——建设工程施工合同无效的法律后果赔偿损失可以参照无效合同约定内容确定赔偿损失（其他无效合同不能参照无效合同约定内容确定无效合同赔偿损失）。
【注释５】发包人是否有权参照无效建设工程施工合同的工期及工期违约责任主张工期索赔——（１）合同无效条款不再对当事人具有约束力，合同中关于工期的约定及工期违约责任均归于无效；（２）根据《工程施工合同解释（一）》第２条的规定，可以参照合同约定的工期及延误责任确定；（３）无效施工合同中的工期条款可以参照适用；（４）可以通过工期进行鉴定以确定合理工期，从而判断是否存在工期延误实际损失。
【理解与适用】无效建设工程施工合同能否参照合同约定赔偿损失？｜从平衡合同双方当事人利益的角度出发，在无效施工合同对损失赔偿标准有明确约定的前提下，并基于无效施工合同参照合同约定支付工程折价补偿款的处理原则，在司法实践中也可以参照合同约定赔偿损失。——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）理解与适用》，人民法院出版社２０１９年版，第８９页。
摘要2：【注释６】（１）《民法典》第７９３条适用范围仅限于工程价款的折价补偿，无效施工合同可以据以“参照”的只是与工程款计算有关的条款而不能扩大至违约责任条款，施工合同无效的情况下依照无效的施工合同追究过错方违约金责任缺乏必要依据；（２）《建设工程施工合同解释（一）》第１５条仅赋予质量纠纷情况下发包人对实际施工人的诉权而不能涵盖其他类型赔偿责任。
【注释７】折价补偿与损害赔偿不同｜（１）折价补偿为消除对方不当得利的方法，不以过错为条件——建设工程质量合格适用折价补偿；（２）损害赔偿以过错为条件——建设工程质量不合格适用过错赔偿原则。
【注解１】（１）合同无效可以参照合同约定的工期及延误责任确定。——参考案例：(2017)最高法民申1230号；（２）施工合同无效，能否直接参照合同约定工期计算相关损失？｜施工协议如无效则其中关于工期约定的条款亦无效，不能直接适用该工期作为判断是否存在延误的依据，可通过鉴定确定案涉工程的合理工期，在施工协议无效情形下，仍参照该协议中违约金条款约定计算损失缺乏依据。——参考案例：（２０１７）最高法民再５５号；（３）施工合同无效时不承担工期延误违约责任，在合同无效的情形下施工方承担的不是违约责任而是参照无效合同的相关约定确定工期延误的赔偿责任。——参考案例：(2017)闽民再210号
【注解２】工期延误诉讼不能突破合同相对性｜（１）在发生建设工程质量问题时发包人可以突破合同相对性，以实际施工人为被告提起诉讼；（２）工期延误不属于建设工程质量问题，应根据合同相对性原则以该合同的相对人作为责任义务人，非合同相对方的实际施工人不向发包方承担工期延误责任。——(2017)闽民再210号
【注解３】建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。——参考案例：(2022)最高法民终49号
→【备注】（１）建设工程施施工合同无效，发包方请求承包方按照合同约定支付工程逾期违约金、未达到优质工程标准违约金和未达到安全文明工地标准违约金的诉讼请求不能成立，但有权主张赔偿损失；（２）无效合同赔偿损失需要证明对方过错以及过错与损失之间因果关系，区别于违约赔偿损失不需证明对方过错。
【注解４】违法建筑的无效施工合同按照双方过错承担损失赔偿责任。——参考案例：(2019)粤12民终758号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再110号
【裁判摘要】案涉工程造价以海峡公司提交的《工程竣工结算报告》为依据缺乏事实基础，二审判决适用法律有误｜1.根据《建设工程施工合同解释》第二十条：“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持"的规定，承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款，其前提必须是当事人对“发包人在约定期限内不予答复即视为认可竣工结算文件”这一内容有明确的约定，即必须是双方当事人协商一致的结果。2006年4月25日最高人民法院作出的[2005]民一他字第23号《复函》进一步明确：建设工程施工合同格式文本中通用条款的约定，不能简单地推论出，双方当事人具有发包人收到竣工结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包人提交的竣工结算文件的一致意思表示，承包人提交的竣工结算文件不能作为工程款结算的依据。尽管该《复函》中所述合同格式文本中具体通用条款的条目与本案所涉合同格式文本中通用条款的条目有所不同，但该《复函》的实质精神是明确的，即双方当事人必须具有“发包人收到竣工结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包人提交的竣工结算文件"的一致意思表示，才能据此办理。2.京典公司与海峡公司2010年11月3日签订的《建设工程施工合同》通用合同条款第17.5.1.4条虽有“发包人未在合同约定时限内出具书面审查意见的，视同认可承包人的竣工结算报告"的内容，但专用合同条款就同一事项进行约定时，双方未将前述通用合同条款的内容写入专用合同条款所对应的内容之中。换言之，本案中，同一合同项下的通用条款和专用条款对同一事项作出了不同的约定。如何认定不同约定的法律效力，就需要结合建设工程施工合同中通用合同条款和专用合同条款的不同地位以及合同解释的有关规定加以分析认定。首先，建设工程施工合同中的通用合同条款一般是指工程建设主管部门或行业组织为合同双方订约的便利，针对建设工程领域的共性问题，给订约双方提供的可通用的合同条款和范本。通用合同条款作为格式条款，不是合同双方事先通过谈判，协商一致后确定的条款。建设工程施工合同中的专用合同条款是订约双方根据各方需要，针对合同项下工程项目的具体事项，经过谈判协商而作出的相应约定，系订约双方协商一致的结果。
摘要2：（续）在专用合同条款就同一事项作出与通用合同条款中示范性内容不一致的约定时，应该理解为订约双方通过协商对通用合同条款中的相关事项进行了修改或者变更，双方当事人应该遵从专用合同条款的约定。针对合同法律文本适用的先后顺序，案涉《建设工程施工合同》专用合同条款第1.4条亦作了如此约定，即优先适用专用合同条款。因此，双方是否达成了“发包人在约定期限内不予答复即视为认可承包人提交的竣工结算文件"的一致意思表示，应以专用合同条款的约定为认定依据。其次，如前所述，通用合同条款是格式条款，专用合同条款是当事人协商确定的非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。就本案而言，通用合同条款确定了发包人对承包人结算资料的审查时限，同时也确定了发包人逾期未提交审查意见的法律后果（即视为认可承包人提交的竣工结算文件）；专用合同条款仅约定发包人对承包人结算资料的审查时限，而未约定发包人逾期未提交审查意见的法律后果。这种情况下不能作出发包人即接受了通用合同条款所预设的法律后果的解释，因为“视为认可承包人提交的竣工结算文件";这一责任后果，相对于发包人承担的在约定期限内不予答复的不利后果而言，并不具有唯一性。因此，在本案中不应作出“双方就‘发包人收到承包人竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件’达成了一致约定";这一事实的认定。．．．．．．由此，二审判决认定京典公司与海峡公司就“发包人在约定期限内不予答复即视为认可承包人提交的竣工结算文件";达成了一致，缺乏足够的事实基础。本案不具备适用《建设工程施工合同解释》第二十条的前提条件，二审判决适用该条规定以海峡公司提交的《工程竣工结算报告》作为认定案涉工程款的依据，属适用法律错误。
【解读】仅在工程施工合同通用条款约定“发包人在约定期限内不予答复即视为认可竣工结算文件”内容的是否有效？——通用合同条款确定了发包人对承包人结算资料的审查时限，同时也确定了发包人逾期未提交审查意见的法律后果（即视为认可承包人提交的竣工结算文件）；专用合同条款仅约定发包人对承包人结算资料的审查时限，而未约定发包人逾期未提交审查意见的法律后果。这种情况下不能作出发包人即接受了通用合同条款所预设的法律后果的解释。
摘要1：问题：鉴于条款是否具有法律约束力？
解读：（１）“鉴于条款”鉴于条款是否具有法律效力司法实践中存在争议，不宜在鉴于条款中约定具体的权利义务尤其是重要的权利义务条款；（２）“鉴于条款”在合同解释及事实确认上可以起到辅助性作用。
摘要2：
摘要1：解读：
（１）主客观相统一合同解释规则（《民法典合同编司法解释》第１条第１款）——Ａ．根据《民法典》第４６６条第１款规定，合同条款解释规则采用《民法典》第１４２条第１款有相对人意思表示的解释规则（应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义）；Ｂ．《民法典合同编司法解释》第１条第１款规定应当采用主客观相统一的同解释规则，即“应当以词句的通常含义为基础，结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义”。
（２）误载无害真意规则（《民法典合同编司法解释》第１条第２款）——有证据证明当事人之间对合同条款有不同于词句的通常含义的其他共同理解，应当按照词句的通常含义理解合同条款。
【注释】误载无害真意规则是客观标准的例外——如果双方当事人的内心真意是一致的，但基于某种原因双方作出的意思表示行为（依据客观标准）与其内心真意并不相符，仍应认定双方达成合意（以内心真意为内容）。
（３）合法解释规则（《民法典合同编司法解释》第１条第３款）——对合同条款有两种以上解释，可能影响该条款效力的，应当选择有利于该条款有效的解释。
（４）有利于债务人解释规则（《民法典合同编司法解释》第１条第３款）——属于无偿合同的，应当选择对债务人负担较轻的解释。
【注释１】（１）有利于债务人解释规则仅限于无偿合同领域；（２）对于有偿合同不适用有利于债务人解释规则。
【注释２】《民法典》第１４２条采取主客观相统一解释立场（以客观主义为主、主观主义为辅是我国合同解释应当采取的解释原则之一）——（１）第１款规定有相对人的意思表示解释“应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”；（２）无相对人的意思表示解释“不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思”。
摘要2：★【人民法院案例库】法院对合同争议条款的解释方法｜在当事人对合同条款的理解有争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，以探求当事人之真实意思。在我国现行法律框架下，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，并结合具体案情，确定该条款的真实意思。从文义解释的角度看，通常意义上，楼盘的“开盘”具有两种含义，一种是指楼盘开始对外销售；另一种是指举行开盘仪式。如果双方当事人在合同中并未对“开盘”的含义作出明确，则就“开盘”一词单独进行文义解释无法探明当事人之真实意思，此时应当参考交易习惯进行确定。如果双方当事人均未就房地产行业交易习惯中“开盘”的明确含义提供证据加以证明，则亦无法依习惯解释方法确定“开盘”之含义。于此，应当依据双方订立合同的目的来确定合同条款用语的含义。双方当事人订立合同的目的在于委托人获得房地产销售所得价款，受托人获得代理费用。在举行“开盘”仪式之前，受托人已经进驻销售场地开始履行前期营销职责，并实际销售多套房产，双方订立的合同已经实质履行，合同目的已经开始实现，因此应当认定“开盘”的含义是指“取得销售资格并开始进行实际销售”。——参考案例：（2014）津高民一终字第0031号
摘要1：【裁判摘要１】（1）因人民法院已经受理对发包人的破产申请，建设工程价款优先受偿权的确认不仅涉及通泰公司的权利，还涉及长浏公司其他众多债权人的利益，事关社会经济秩序稳定，因此不可仅从承包人的角度，认为《2021新建设工程合同解释》的规定更有利于承包人一方而予以溯及适用；（2）最迟可以将承包人申请强制执行及人民法院立案执行之日认定为应当给付建设工程价款之日——首先，本案纠纷发生在《2021新建设工程合同解释》生效之前。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”但本案中，因人民法院已经受理对长浏公司的破产申请，建设工程价款优先受偿权的确认不仅涉及通泰公司的权利，还涉及长浏公司其他众多债权人的利益，事关社会经济秩序稳定，因此不可仅从通泰公司的角度，认为《2021新建设工程合同解释》的规定更有利于通泰公司一方而予以溯及适用。其次，《中华人民共和国民法典》施行之前，涉及建设工程价款优先受偿权行使期限的规定，包括《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)(以下简称《批复》)《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(法释〔2018〕20号)(以下简称《2019建设工程合同解释二》)。《2019建设工程合同解释二》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，第二十六条规定：“本解释自2019年2月1日起施行。本解释施行后尚未审结的一审、二审案件，适用本解释。……最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用”。本案系《2019建设工程合同解释二》施行后未审结的二审案件，应当适用《2019建设工程合同解释二》第二十二条，认定通泰公司行使建设工程价款优先受偿权的期限为自发包人应当给付建设工程价款之日起六个月。长浏公司未及时足额支付工程款及利息，通泰公司于2017年6月5日向一审法院提起诉讼，2017年9月28日一审法院作出民事调解书，2018年3月28日通泰公司对上述民事调解书申请强制执行。最迟可以将通泰公司申请强制执行
摘要2：（续）及人民法院立案执行之日认定为长浏公司应当给付建设工程价款之日。而通泰公司在2019年7月31日才主张行使优先受偿权，显然已经超过了《2019建设工程合同解释二》第二十二条规定的自发包人应当给付工程价款之日起六个月的期限。
【裁判摘要２】承发包方之间借款不属于工程欠款，不属于建设工程价款优先受偿权范围——关于通泰公司主张的8500万元是否属于建设工程价款优先受偿权的范围｜《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号)第六条第二款的规定：“当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。”本案中，通泰公司系与长浏公司签订借款协议，且双方多次通过《借款财务成本展期支付协议》《函证》并在诉讼中以达成调解协议的方式明确上述款项性质为借款。因此通泰公司主张8500万元应按工程欠款处理，并可就该部分享有优先受偿权，无事实和法律依据。
摘要1：【裁判摘要】主张合同约定价格低于其成本价的依据是《工程造价咨询报告书》中载明的社会平均成本，该社会平均成本不能等同于企业的个别成本，因其申请再审未提交证明其自身成本的其他相关证据，故主张合同约定的价格低于其自身成本没有事实依据——杭萧钢构公司申请再审称，（一）根据《中华人民共和国建筑法》第十八条第一款、《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）第三条第一款、第三十三条、第四十一条第二项以及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条第五款的规定，投标价或中标价低于成本价，则投标无效。而根据浙江中汇工程咨询有限公司（以下简称中汇公司）出具的《工程造价咨询报告书》认定标的工程的社会实际成本为391713722元，也就是说本案的合同结算价（276537393元）仅为成本价的70%，显然明显低于成本价，故该价格条款应当无效，且该价格条款已失去了参照付款的价值，香利公司和中联三星公司要求继续参照合同约定的价格来支付工程款不应得到支持，而应该按照标的工程的实际成本来支付款项。（二）本案的无效不同于一般的建设工程施工合同无效，一般的合同无效，参照合同约定支付工程价款并不会产生发包人与承包人任何一方的显失公平；而本案中若仍参照合同约定价支付工程价款将造成显失公平的后果。故在价格条款因违反法律强制性规定失去参照付款价值的情况下，工程款的结算不应当再继续适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《施工合同解释》）的第二条，而是应根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条关于合同无效后的处理原则进行结算。在合同被确认无效后，已经履行的内容不能适用返还的方式使合同恢复至签约前的状态，而只能按照折价补偿的方式处理。据此，应根据中汇公司出具的《工程造价咨询报告书》认定的工程成本价391713722元进行结算。综上，杭萧钢构公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院认为，首先，《招标投标法》第三十三条所称的“低于成本”，是指低于投标人的为完成投标项目所需支出的个别成本。每个投标人的管理水平、技术能力与条件不同，即使完成同样的招标项目，其个别成本也不可能完全相同，个别成本与行业平均成本存在差异，这是市场经济环境下的正常现象。本案中，杭萧钢构公司主张合同约定价格低于其成本价的依据是中汇公司出具的《工
摘要2：（续）程造价咨询报告书》中载明的社会平均成本，该社会平均成本不能等同于杭萧钢构公司的个别成本，因其申请再审未提交证明其自身成本的其他相关证据，故杭萧钢构公司主张合同约定的价格低于其自身成本没有事实依据。其次，建设工程施工合同无效后，根据《施工合同解释》第二条的规定，可以参照合同约定结算工程价款。该条规定体现的精神是尊重合同各方当事人的真实意思，也就是说，虽然合同被认定无效，但工程已经竣工验收合格，如不参照合同约定来结算支付工程价款，有违诚实信用的民法基本原则。而且，本案中，杭萧钢构公司虽然主张案涉工程因存在合同约定不予调价范围外的风险因素，以及在实际施工过程中存在增加的工程量而不应当仅参照固定单价计价，但其并未提供充分的证据加以证明，故其应当承担相应的不利后果。因此，一审、二审判决参照《钢架构住宅合同》和《“世纪家园二期”钢结构住宅合同补充协议》的约定结算案涉工程价款符合本案的实际情况以及《施工合同解释》第二条规定的精神，杭萧钢构公司认为一审、二审判决参照《钢架构住宅合同》和《“世纪家园二期”钢结构住宅合同补充协议》的约定结算案涉工程价款错误没有事实和法律依据。
【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2013)浙民终字第27号
【裁判摘要】（1）补偿款从性质上讲应是垫资及资金利息损失的补偿，应属案涉工程价款结算条款，而非违约条款；（2）作为本案价款结算条款内容之一的补偿费，在补充协议依法被确认无效的情况下，仍可参照适用作为结算的依据——本案中，《“世纪家园二期”钢结构住宅合同补充协议》系针对2004年12月27日《钢结构住宅合同》而签订，其主要内容是明确工程款支付及违约责任事宜。根据该补充协议第1条及第3条的约定，本案所争议的补偿款从性质上讲应是对杭萧钢构垫资及资金利息损失的补偿，相关协议条文应属案涉工程价款结算条款，而非违约条款。一审法院以《钢结构住宅合同》及上述补充协议无效为由，对补偿款的约定不予参照适用属法律适用不当。根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予以支持。”因此，作为本案价款结算条款内容之一的补偿费，在补充协议依法被确认无效的情况下，仍可参照适用作为结算的依据。