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最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复

摘要1:最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复(2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过)
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于2002年10月11日由最高人民法院审判委员会第1245次会议通过。现予公布,自2003年4月18日起施行。
【摘要】
  一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。
  二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。
  三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题,应依据法释[2002]14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
  国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。
  本批复自公布之日起施行,正在审理或者尚未审理的案件,适用本批复,但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。

摘要2:最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
  1.将第一条修改为:
  “根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(三)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。”
  2.将第二条修改为:
  “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权设定抵押,未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的,不影响抵押合同效力;履行了法定的审批手续,并依法办理抵押登记的,抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。”
  3.将第三条修改为:
  “国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的,如无其他法定的无效情形,不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”

土地使用权出让合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是土地使用权出让合同?1.1什么是土地使用权出让?1.2什么是土地使用权出让年限?1.3什么是建设用地审批基本流程?2.什么是无效国有土地使用权出让合同?3.什么是土地使用权出让方式?4.受让方可以主张解除土地使用出让合同情形有哪些?4.1什么是土地使用权出让合同解除?4.2什么是支付土地闲置费和无偿收回土地使用权?5.什么是土地用途变更?6.什么是土地出让合同履行违约责任?

摘要2:无

土地使用权出让合同

摘要1土地使用权出让合同是指由市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。   

摘要2:【解读】2015年5月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条规定:“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内,与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议,属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理:(一)政府特许经营协议;(二)土地、房屋等征收征用补偿协议;(三)其他行政协议。”《国有土地使用权出让合同》完全符合行政协议的内涵,因此而产生的纠纷,一方有权依据行政诉讼法提起行政诉讼。

土地使用权出让

摘要1土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

摘要2

土地使用权出让方式

摘要1:出让土地使用权是指土地使用者向国家支付土地使用权出让金,国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为。土地使用权出让方式包括拍卖、招标、挂牌、协议出让四种。

摘要2

附录 A 国有土地使用权出让预申请书示范文本

摘要1:附录 A
国有土地使用权出让预申请书示范文本国有土地使用权出让预申请书______国土资源局:  我方现申请受让位于____(位置)编号为___的地〔地段中____平方米的土地使用权,具体四至为:_

摘要2

附录 B 国有土地使用权出让公告文本格式

摘要1:附录 B 国有土地使用权出让公告文本格式1、国有土地使用权招标出让公告格式    _______国土资源局国有土地使用权招标出让公告  ______告字 〔 〕
号  

摘要2

附录 C 国有土地使用权出让须知示范文本

摘要1:附录 C 国有土地使用权出让须知示范文本1、国有土地使用权招标出让须知示范文本国有土地使用权招标出让须知  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有

摘要2

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

摘要1:中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990年5月19日,国务院)

摘要2:1.国家土地管理局政策法规司关于对《〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉有关条款的请示》的答复
2.对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条解释的请示的批复
3.关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的批复
4.国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条含义的请示的答复
5.国家土地管理局关于对贯彻《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》若干问题的答复
6.国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的答复

国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复

摘要1:国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复(国税函[2009]603号)
【摘要】根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。

摘要2

国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复

摘要1:国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复(国税函〔2008〕662号)
【摘要】根据现行契税政策规定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

摘要2

崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第106号
【裁判摘要】
  (一)根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力约定所附条件,是指在合同中特别约定一定的条件,以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件,不符合法律规定。
  (二)根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第四条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。
  (三)根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在 2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。
  (四)解除权在实体方面属于形成权,在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下,人民法院不能依职权径行裁判。
【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除,不影响和限制合同的效力。  
【裁判摘要1:国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委

摘要2:(续)颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。  
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。  
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。  
③国家政策不允许情形,虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效,但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时,应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。  
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定,事后完成审批则合同效力得到补正,该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效

时间房地产建设集团有限公司与玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第82号
【提示】挂牌出让国有土地使用权公告属于邀约邀请——国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约。
【裁判摘要】根据合同法第十五条第一款的规定,国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价,并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约,双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。
【裁判规则】刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制,在发出要约邀请后,要约邀请人撤回要约邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系,撤回要约邀请不产生合同上的责任。
【裁判意见】
①明确国有土地使用权出让合同属于民事合同;
②明确国有土地使用权出让公告的法律性质是要约邀请;
③明确出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任,而非合同上的违约责任。
④在缔约阶段所发生的信赖利益的损失,必须通过独立的信赖利益的赔偿请求权而予以保护[应为法律特别规定的请求权],受害人可以直接依据缔约过失请求有过失一方承担责任。

摘要2:【解读1】挂牌出让行为公共行为的法律性质为要约邀请——《合同法》第十五条第一款明确载明:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”而刊登于报刊之上的挂牌公告与拍卖公告、招标公告相同,亦是向不特定主体发出的以吸引或者邀请相对方发出要约为目的的意思表示,该表示中并不包括合同成立的主要条件,特别是未包括价格条款,其实质只是希望挂牌人提出价格条款,属于当事人订立合同的预备行为,因此其性质而言应为一种“要约邀请”,时间公司2002年11月21日的报价则为本案的“要约”。
【解读2】要约邀请撤回——我国法律对要约邀请的撤回未作条件限制。在发出要约邀请以后,要约人撤回其邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任(取消要约邀请应视为当事人的一项民事权利)。

桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:柳州市全威电器有限责任公司与柳州超凡房地产开发有限责任公司、南宁桂馨源房地产有限公司转让合同纠纷案
【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

摘要2:【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。

泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权出让纠纷案

摘要1:【提示1】国有土地使用权出让合同解除后,受让方在承担了违约责任后,出让方无权继续占有土地使用权出让金,受让方可主张重新受让土地或退还已付出的土地出让金。
【裁判要旨】泰丰公司在合同约定的期限内没有交情土地使用出让金,是不履行合同债务的行为,构成违约,应承担违约责任,其无权要求返还定金和主张土地出让方赔偿占用资金期间的银行利息。
【裁判摘要】国有土地使用权出让合同解除后,出让方没有退还收取的定金,已经是对受让方的违约行为进行了制裁。除此以外,受让方没有对出让方造成其他损害,也没有从出让方获取到任何利益,出让方不退还受让方交付的土地使用权出让金,理由不能成立。受让方主张请求重新受让土地与主张侵请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一,不可能同时提出者两项请求。因此,受让方只主张重新受让土地,不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利:一旦重新受让土地的请求不能满足时,则退还土地出让金就成为其必然的请求。
【提示2】地方政府规章的规定既未经行政法规授权,又与行政法规抵偿的,是无效的。
【裁判摘要】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条没有出让金不予退还的规定。该条例第53条规定:“本条例由国家土地管理局负责解释。”因此,山西省实施办法第11条规定的“不予退还”,既未经行政法规授权,又与行政法规抵触,是无效的。
【裁判意见】法院首次公开确认与行政法规抵触的地方政府规章无效。

摘要2

青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案——能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效
【裁判摘要】  
  一、对于双方当事人意思表示真实,约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益,且已经过公证的合同,应认定已经成立。
  二、根据合同法的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。  
  三、合同部分内容无效,但不影响其他部分效力的,应当认定合同其他部分内容有效。   
【提示】土地使用权出让合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。  
【裁判摘要】根据《合同法》第44条和《土地管理法》第44条的规定,未经政府批准农转用土地的土地使用权出让合同无效。根据《合同法》第56条规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,应认定双方当事人签订的土地使用权出让合同其中经过政府批准的部分土地使用权出让有效,未经政府批准的部分土地使用权出让无效,其他合同条款仍然有效。对于出让人关于涉案合同项下转让的土地是不可分物,不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张,不予支持。  
【裁判意见】
①涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制,超出的部分无效,未超出的部分有效,在一个合同条款中既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来确定的;
B.所谓质上的无效,是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。  
②只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或合同目的的违法或其他条款的有效性对当事人没有实际意义,无法实现合同目的特殊情况下,才能确认合同全部无效。

摘要2:【解读1】土地使用权出让合同项下部分土地经过审批、部分未经审批,该合同是否可以认定部分有效部分无效?
①部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.量上的无效:通常这种无效条款具有独立性和可分性,即独立于合同的其他有效部分并可与之分离;
B.质上的无效:只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有意义、无法实现合同目的等特殊情况下才能确认合同全部无效。
②本案中,部分合同条款无效是量上的无效,其与合同的其余部分可以分离,故不应认定合同全部无效。
【解读2】未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效。

青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第84号
【裁判摘要】
  一、对于双方当事人意思表示真实,约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益,且已经过公证的合同,应认定已经成立。
  二、根据合同法的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。  
  三、合同部分内容无效,但不影响其他部分效力的,应当认定合同其他部分内容有效。  
【提示】土地使用权出让合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
【摘要】根据《合同法》第44条和《土地管理法》第44条的规定,未经政府批准农转用土地的土地使用权出让合同无效。根据《合同法》第56条规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,应认定双方当事人签订的土地使用权出让合同其中经过政府批准的部分土地使用权出让有效,未经政府批准的部分土地使用权出让无效,其他合同条款仍然有效。对于出让人关于涉案合同项下转让的土地是不可分物,不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张,不予支持。
【裁判意见】
①涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制,超出的部分无效,未超出的部分有效,在一个合同条款中既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来确定的;
B.所谓质上的无效,是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。
②只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或合同目的的违法或其他条款的有效性对当事人没有实际意义,无法实现合同目的特殊情况下,才能确认合同全部无效。
【裁判要旨】合同双方当事人未约定以催告为解除合同的前提条件,故解除权人解除合同,未对对方进行催告不构成违约——在合同未约定行使合同合同解除权期限,亦未约定解除合同前进行催告,一方在约定的解除条件已成就情况下,依法有权行使合同解除权。

摘要2

出让人按照联合竞买的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的,另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人

摘要1:当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权,并由一方办理土地摘牌手续,领取土地成交确认书,签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后,签订合同的竞买人就出让合同的履行、解除等单独起诉出让人的,另一_方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

摘要2

贵州省水城县人民政府与海南省洋浦鑫荣实业公司等土地使用权出让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(1997)民终字第83号
【裁判摘要】签订土地使用权出让合同时,虽然所涉土地尚未征收转为国有土地,但合同签订后补办了有关征地手续的,符合法律有关规定,该合同认定有效。

摘要2

湖南天成房地产开发有限公司与岳阳市国土管理局等土地使用权出让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2001)民一终字第50号
【裁判要旨】签订土地使用权出让合同时,虽然所涉土地尚未征收转为国有土地,但合同签订后补办了有关征地手续的,符合法律有关规定,该合同认定有效。
【提示】签订土地使用权出让合同时,土地尚未转为国有土地,但其后补办有关手续的应认定合同有效。
【裁判摘要】国土局与当事人签订《国有土地使用权出让合同》时,虽然所涉土地尚未征用转为国有土地,但其后补办了有关征地手续,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定,一审法院认定双方签订的《国有土地使用权出让合同》及其补充合同有效是正确的。土地出让方在未办齐有关征地手续的情况下,签约出让土地使用权,导致交地延误,致使受让人不能按照合同约定时间实际取得受让土地,应承担违约责任。鉴于规划部门对尚未交付的土地重新调整了规划,双方又不能改变投资项目、异地开发达成协议,故上述合同应终止履行。

摘要2

《崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案》裁判要旨

摘要1:【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除,不影响和限制合同的效力。  
【裁判摘要1:国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。  
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。  
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。  
③国家政策不允许情形,虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效,但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时,应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。  
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。  
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让

摘要2:【续】同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定,事后完成审批则合同效力得到补正,该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效的山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书认定,路国强在2001年8月签订《国有土地使用权预约协议》后,送给于志军价值3万元的购物卡。于志军于2003年1月以购车为由,向路国强索要33万元。于志军利用时任崂山区国土局局长职务的便利条件受贿和索贿,是其个人犯罪行为,已由有关法院对其追究了相应的刑事责任。崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权预约协议》和《国有土地使用权出让合同》,是具体落实山东省青岛市人民政府有关招商引资项目,于志军在签订有关协议时虽然担任崂山区国土局局长,但不具有决定有关协议和合同是否签订的权力和责任。作为时任崂山区国土局局长的于志军,在签订有关协议后向对方索要 33万元购车款的事实,不能证明崂山区国土局与南太公司签订有关国有土地使用权预约协议和出让合同时,恶意串通,损害国家利益。没有证据证明崂山区国土局与南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中存在恶意串通,损害国家利益的情形。故崂山区国土局以此为由主张认定有关国有土地使用权出让合同无效,证据不足,不予采信。
【裁判规则】解除权属于形成权,必须通过独立的形成之诉予以保护,在无当事人主张的情况下法院不能依职权径行裁判。
【裁判意见】胜诉方承担全部诉讼费用(判决驳回原告诉讼请求,诉讼费由被告负担)——由于双方纠纷成讼以及原告关于继续履行合同的诉讼请求不能得到支持的根本原因,是被告的行为造成的,被告应当为诉讼成本付出代价,即承担本案的全部诉讼费用。
【要旨】以政府审批行为作为合同生效条件视为未附条件——根据《合同法》规定精神,当事人在订立合同时,将法定的审判权作为合同生效条件的,视为未附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审判权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的,同样视为未附条件,所附“条件”不产生限制合同效

上诉人长沙兆盛房地产有限公司、上诉人长城信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:上诉人长沙兆盛房地产有限公司、上诉人长城信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷案——国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
【法理提示】国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定,不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论,更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第54辑),人民法院出版社2013年版,第179-181页】
【解读】国有土地使用权出让合同与转让合同区别。

贵阳市国土资源局与贵州太升房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同二审纠纷案

摘要1:贵阳市国土资源局与贵州太升房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同二审纠纷案——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中,双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况,根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下,不宜以日千分之一的标准确定违约金,否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金,意味着其可以低成本地变相向守约方融资,无异于鼓励违约行为,不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时,受让人仍然没有交清全部土地出让金,过错程度焦点,因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第68辑),人民法院出版社2017年版,第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳,属于行政规章,在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定,但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少,人民法院可以进行调整。

海南香江德福大酒楼等与海口市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号
【裁判摘要】本案国有土地使用权出让合同目前仍应认定为民事合同。首先,国有土地使用权出让合同系当事人双方协商订立,遵循平等、自愿、有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定:“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”这表明土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时二者的法律地位是平等的。国有土地使用权出让合同系国家作为土地所有者与土地使用者签订的设定用益物权(土地使用权)的合同,政府土地管理部门作为土地所有者的代表,与作为合同相对方的土地使用者系平等民事主体。其次,国有土地使用权出让合同双方当事人权利义务对等。土地管理部门的主要权利是收取土地出让金,主要义务是在一定期限内向对方提供土地使用权;土地使用者的主要权利是在一定期限内获得相应土地使用权,主要义务是支付出让金和按照法律法规规定及合同约定的用途开发利用土地。房地产管理法第十五条规定:“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第十六条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”上述规定赋予了双方当事人平等的合同解除权,守约方享有的违约赔偿请求权应属于民事权利性质。

摘要2:【摘要】本院注意到,目前在理论界和司法实践中确有观点认为国有土地使用权出让合同系行政合同。其主要理由是:国有土地使用权出让合同的出让方为政府调控管理土地资源和执行土地政策的土地管理部门,即行使行政职权的行政机关;合同目的是土地管理部门通过签订出让土地合同这一管理方式,合理保护及开发利用有限的土地资源,进而实现社会公共利益;合同内容中将土地管理部门的法定职责细化为不得协商的合同条款,且与合同相对方的权利义务并不对等;合同履行方面土地管理部门享有优益权:可以为实现公共利益和行政管理目的,在履约中单方变更、解除合同,甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚行为。这些观点也具有一定的合理性,考虑到相关合同中融入了行政职权、对合同纠纷的审理需要对行政行为的合法性展开审查等因素,通过行政诉讼对行政行为的合法性与合同争议一并审查,亦便于争议的一揽子解决。但是,现行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权合同定性为民事合同,《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确,审判实践中基本依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。在现行法律没有修改的情况下,本案纠纷不宜作为行政争议纳入行政诉讼的范围。本院还注意到,修改后的行政诉讼法第十二条第(十一)项有将此类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向,但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施,不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理,再依据新修改的行政诉讼法及其司法解释作出判断,此处不予赘述。
【解读】国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围,当事人因国有土地使用权出让合同产生争议并提起民事诉讼应予受理并进行实体审理——2015年修改的《行政诉讼法》实施后,已有高院裁判文书依据该法认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围(有待未来司法明确)。

财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知

摘要1:财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知(财综〔2021〕19号)

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 共183条 1234567››