摘要1：专属（排他性）管辖是指法律（强制性、排他性）规定专门由特定法院管辖的案件（排除一般地域管辖、特殊地域管辖、协议管辖、外国法院管辖）。
专门法院管辖｜根据《人民法院组织法》第１５条第１款规定，专门法院包括——（１）军事法院；（２）海事法院；（３）知识产权法院；（４）金融法院等（２０１８年修改的《人民法院组织法》第１５条有意不在专门法院中列举铁路运输法院）。
【注解１】根据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》第５条、第６条规定，军事法院和地方人民法院管辖争议通过上级法院协调处理（上级法院无权指定管辖），协商不成最终由最高人民法院指定管辖。——参考：《民事审判实务问答》１８２.如何处理军事法院与地方人民法院法院之间的管辖权争议
【注解２】（１）我国不存在不同层级法院的审级职能划分，不存在职能专属管辖；（２）我国仅有地域专属管辖（我国地域专属管辖分为两类——Ａ．依据诉讼客体的特征确定的地域专属管辖；Ｂ．再审之诉、第三人撤销之诉、案外人异议之诉、许可执行之诉等形成之诉由特定法院专属管辖）。
【注解３】《民法典》第３６６条规定的居住权发生纠纷是否按照不动产纠纷适用专属管辖？——不明确。
【注解４】光伏公司租赁屋顶安装光伏电站签订房屋租赁合同是否适用房屋租赁合同专属管辖？——不明确。
→【备注】在原已建好并通水通电的大楼顶上布设光伏发电设备设施不属于建设工程的范畴而属于承揽合同。——参考案例：(2020)粤民申1519号
【注解５】专属管辖不因应诉管辖取得管辖权。——参考案例：(2022)最高法民辖77号
【注解６】执行异议（《民事诉讼法司法解释》第３０４条）、变更和追加异议之诉（《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第３２条第１款）、分配方案异议之诉（《民事诉讼法司法解释》第５０９条）由执行法院专属管辖。
【注解７】电梯采购合同（含安装、检测）的性质是买卖合同而非建设工程施工合同，不适用专属管辖。——参考案例：(2022)最高法民辖134号
→【备注】电梯采购合同（含安装、检测）其中出售电梯系合同主要义务，安装、检测电梯系附随义务，应当依据买卖合同纠纷确定管辖。
【注解８】债权人代位析产纠纷系因不动产分割引起的物权纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖。——参考案例：(2022)京03民终2650号
摘要2：【注解９】施工质量纠纷适用不动产专属管辖。——参考案例：(2020)最高法民辖73号
★【人民法院案例库】不涉及林木、林地权属确认、分割问题的林木、林地权属转让合同纠纷不适用不动产纠纷专属管辖规定。——参考案例：（2022）最高法民辖69号
→【备注】林木、林地权属转让合同纠纷不适用专属管辖。
★【人民法院案例库】管辖协议约定违反专属管辖规定的应认定无效｜管辖协议违反法律关于级别管辖或者专属管辖规定的，应认定协议无效。本案系建设工程分包合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，而不动产纠纷由不动产所在地人民法院专属管辖，故本案应由案涉工程所在地人民法院专属管辖。双方当事人在案涉合同中约定发生争议由合同签订地法院管辖，该签订地并非案涉工程所在地，故该约定违反了《中华人民共和国民事诉讼法》有关专属管辖的规定，应认定为无效。——参考案例：（2021）鲁民辖终138号
★【人民法院案例库】债权人代位析产纠纷涉及共有不动产确权分割的，由不动产所在地人民法院专属管辖｜1.申请执行人可代位提起析产诉讼。实践中，债权人代位析产案件多涉及债权人申请对于夫妻共有财产的析产，涉及动产或者不动产的确权分割。人民法院在确定债权人代位析产纠纷管辖时，应注意区别析产分割的共有物为不动产或者动产，分别确定管辖。2.析产分割的共有物为房屋、车位等不动产的，由不动产所在地人民法院专属管辖；析产分割的共有物为动产的，由被告住所地人民法院管辖。——参考案例：（2023）粤民辖285号
★【人民法院案例库】当事人将建设施工合同与相关的其他合同一并起诉时应依据建设施工合同确定管辖法院｜当事人将建设工程施工合同及相关联的其他合同一并起诉的，由于两份合同系针对同一工程项目，且同时履行，存在关联关系，原告一并起诉后，被告未提出管辖权异议且提出了反诉，在此情形下，人民法院可以一并审理，并按照不动产纠纷确定管辖法院。——参考案例：（2022）最高法民辖77号
★【人民法院案例库】海商事案件的案由界定优先原则及专门管辖约定条款的广义理解原则。——参考案例：（2023）湘民辖终3号
【注解１０】码头经营管理合同纠纷属于海事法院专属管辖。——参考案例：(2019)闽民辖终22号
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
【注释１】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注释２】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注释３】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：(2015)三中民终字第11359号
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：(2016)闽民申903号
★【人民法院案例库】集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年｜2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。——参考案例：（2023）鲁民再104号
- 日期： 03-14 23:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江西省高安市人民法院民事判决书(2008)高民一初字第1046号
【裁判摘要】原被告双方签订转让合同时，应依诚实信用原则，将所转让股份的所有真实情况向对方明确告知。但被告却未将石灰厂已收到行政执法机关责令停止土地违法行为通知书这一对合同签订及履行有重大影响的情况告知两原告，致使两原告在不知情的情况下受让了股份，存在欺诈行为。虽然被告事后补办了临时土地使用证，但该证使用期限为两年，且在使用期限内，因国家、集体建设需要，应无偿拆除建筑物交回土地，与原告在受让时所了解的该厂与村里签订了三十年的土地租赁合同，可以使用三十年的预期相距甚远，原告在受让该厂股份后利益无法得到实现，被告的欺诈行为致使原告无法实现合同目的，因此原告依法有权要求解除合同，原告要求解除合同并要求被告返还转让款的请求予以支持，但要求被告承担利息的请求不予支持，因为被告已实际交付了转让的股份且原告已生产了一段时间。被告孙远见提出反诉要求原告赔偿因申请财产保全造成的损失，但其反诉的对象并不是针对本诉，而只是针对财产保全措施，如财产保全错误的，被告可在本案审理终结后另行起诉，因此对被告的反诉请求不予支持。
摘要2：
摘要1：【97、租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷】
【概念】租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
（１）土地租赁合同纠纷，是指当事人就达成的国家或集体把土地使用权出租给土地使用者，土地使用者支付租金的合同产生的纠纷。
（２）房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。
（３）车辆租赁合同纠纷，是指当事人就达成的车辆出租人把车辆出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还车辆的合同产生的纠纷。
（４）建筑设备租赁合同纠纷，是指当事人就达成的设备出租人把设备出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还设备的合同产生的纠纷。
摘要2：
摘要1：【民法典标签】Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】
【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额
摘要2：（续）、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
【注解５】（１）后因履行中发生纠纷，河东村委、永利公司起诉桂深公司，请求解除《土地租赁合同》、返还案涉土地等。（２）(2015)柳市民二终字第377号民事判决，判决解除《土地租赁合同》，桂深公司将案涉土地返还给河东村委、永利公司等。（３）后经强制执行，地上建筑物被拆除，河东村委、永利公司收回案涉土地。——参考案例：(2015)柳市民二终字第377号；(2023)最高法民申701号
- 日期： 02-13 10:20
- 作者：陈其象律师
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民主议定程序
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第759号
【裁判摘要1】鉴于《民事诉讼法》对发回重审后第二次二审的合议庭成员与第一次二审的合议庭成员不得相同并未做出相关规定，故文柏池的该项再审申请于法无据。综上，文柏池以原审审判组织的组成不合法为由申请再审，本院不予支持。
【裁判摘要2】久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定；文柏池主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。
摘要2：【问题】未经村民会议讨论决定，村委会出租集体土地是否有效？
【裁判要旨】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效——村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书（2014）闽民终字第1292号
【裁判摘要】上诉人陈××、刘××与被上诉人水碓村委会双方签订的《集体林地（使用地）租赁合同》明确约定水碓村委会以出租的方式将林地租赁给陈××、刘××营林，陈××、刘××按年支付租金给水碓村委会，因此，根据合同约定，双方之间所产生的法律关系为租赁法律关系，故原审认定本案为土地租赁合同纠纷，并无不当。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”本案水碓村委会将总面积达3500亩的宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的陈××、刘××，因此，水碓村委会对外出租林地的行为明显违反了《中华人民共和国农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定，故原审判决确认上诉人陈××、刘××与被上诉人水碓村委会双方签订的《集体林地（使用地）租赁合同》为无效合同，并对被上诉人诉请返还集体林地予以支持，于法有据。
摘要2：无
- 日期： 03-23 11:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：法律、行政法规并未禁止农用地用于非农业建设，只是要求必须经过依法批准。约定将农用地用于非农建设未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效合同。
【注解１】在土地承包活动中，法律并未禁止将承包地用于非农建设，而是要求必须经过依法批准，办理农用地专用审批手续。因此，以违反法律强制性规定主张土地承包经营权流转合同无效于法无据。——参考案例：（2017）沪02民终10017号
【注解２】土地出租系双方当事人真实意思表示，合同成立且双方已履行十余年之久，协议在履行过程中并未损害国家、社会公共利益以及第三人的利益，被告方在履行合同过程中未依照法律规定办理建设用地审批手续，其违反的是管理性强制规定，本案的合同实为土地租赁合同，未强制性规定应当办理批准登记手续才生效，因此，该合同有效,原告主张确认合同无效的依据不足，依法应予驳回。——参考案例：(2014)沙民初字第716号
【注解３】（１）合同无效并不能当然否定意思表示的真实性；（２）《走道协议》因违规将农业用地变更用途为走道经法院生效判决确认无效，并不能当然否定原告同意为被告的出行提供便利的意思表示的真实性。在目前各方对于被告是否有条件另辟出行通道各执一词，且原告并未提供证据证明其为被告的出行提供了其他可行的便利条件的情况下，判决被告即时恢复原状条件及赔偿损失的事实基础暂不具备。——参考案例：(2021)京民申379号
摘要2：★【人民法院案例库】出租耕地作非农用途的合同无效｜《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定,《场地租赁合同》应当被确认无效。——参考案例：（2021）浙0213民初5160号
- 日期： 03-31 10:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市第三中级人民法院民事判决书(2015)渝三中法民终字第02060号
【裁判摘要】金永公司自2010年6月起即未在租赁的土地上从事生产经营活动，致使耕地荒芜，即便在x村民小组于2013年提起解除合同之诉后，仍让租赁的耕地荒芜至今，严重违反了国家法律对耕地的特殊保护制度。x村民小组以此为由解除土地租赁合同，于法有据。
摘要2：
- 日期： 01-02 14:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院发布7起善意文明执行典型案例（2020年1月2日）
【典型案例选编目录】1.某投资公司与某资源集团公司等财产保全案件——北京法院通过“换封”方式解除对债务人持有的某上市公司股票的保全冻结为民营企业发展营造更好司法环境；2.北京某房地产公司申请执行北京某生物科技公司等股权转让纠纷案件——北京一中院积极推动对涉案不动产的分割登记、部分查封；3.许某某等申请执行莆田市某房地产公司等借款纠纷系列案件——莆田中院引入战略投资者帮助盘活被执行企业资产；4.左某娃申请执行左某英物权保护纠纷案件——南京秦淮法院帮助被执行人取回被他人强占的房屋；5.中国农业银行顺德勒流支行申请执行顺德某铜铝型材公司等金融借款合同纠纷案件——顺德法院允许承租人继续使用查封厂房实现财产价值；6.重庆某投资公司申请执行青岛某化工公司等借款合同纠纷案件 ——重庆五中院积极化解矛盾顺利一次性执结2.9亿元大案；7.宝山区罗泾镇某村委会申请执行上海某园林公司等土地租赁合同纠纷案件——上海宝山法院多措并举化解矛盾强有力执结土地腾退案
摘要2：
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【案号】重庆市第五中级人民法院民事裁定书（2014）渝五中法民管异终字第02130号
【提示】土地租赁合同纠纷适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】本案系土地租赁合同纠纷，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项之规定，“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。本案中，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》中虽然约定由“被告所在地法院”管辖，但是由于本案系土地租赁合同纠纷，系因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院专属管辖，上诉人与被上诉人的约定违反了《中华人民共和国民事诉讼法》中对专属管辖的规定，应为无效。本案中涉及的土地位于重庆市巴南区界石镇，重庆市巴南区人民法院对本案具有管辖权。
摘要2：
摘要1：【案号】福建省福州市中级人民法院民事裁定书（2016）闽01民辖终475号
【提示】土地租赁合同纠纷适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】本案系因土地租赁合同纠纷引起的管辖权争议。被上诉人作为原审原告，诉请解除与上诉人之间的土地租赁合同、上诉人将租赁的土地恢复耕种并返还以及支付土地租金等。讼争的《土地租赁合同》约定的租赁标的物位于福建省福清市江镜镇酒店村。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第十八条“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，……交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”之规定，原审法院作为不动产所在地法院，对本案依法具有管辖权。
摘要2：
- 日期： 10-15 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。
【案件来源】海南××实业有限公司与海南××房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷上诉案，[海南省高级人民法院(2008)琼民一终字第61号]
摘要2：
- 日期： 10-15 17:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第61号
【裁判摘要】本案中，体育中心享有的土地使用权是通过划拨方式取得的，并非通过出让方式取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”根据该规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉联成公司与体育中心之间的《租用合同》与《补充合同》以及联成公司、华益公司与体育中心之间的《合同转让协议书》并未报经政府相关部门审批。上述合同分别签订于1995年、1996年和1997年，应当适用《中华人民共和国涉外经济合同法》的相关规定审查合同的效力。根据《中华人民共和国涉外经济合同法》第九条第一款的规定，“违反中华人民共和国法律或者社会公共利益的合同无效。”本案所涉《租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》均因违反内地法律的规定而应当认定无效。
摘要2：【解读】未经批准擅自出租划拨土地租赁合同无效。
- 日期： 10-15 17:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：（１）以划拨方式取得用于市政设施的土地使用权出租行为无效（无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使该《租赁合同》合法有效）。——参考案例：（2001）民一终字第73号。（２）除（１）情形外，部分判例认为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条属于效力性强制性规定，未经批准的租赁合同无效；其他大部分判例认为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条管理性规范，未经批准的租赁合同不因此无效。（３）经过批准的划拨地及其地上建筑物租赁合同有效。
【注释１】划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？——存在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条为效力性强制性规范（无效）和管理性规范（有效）两种不同判例。
【注释２】（１）根据《民法典合同编司法解释》第１６条第１款第２项规定，认定划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同有效；（２）但对于国有划拨用于教育的公益性上的建筑出租则可能因损害社会公共利益而无效。
【注解１】宁德中院认定划拨土地租赁合同有效判例→（１）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条、４５条、第４６条规定并未否认未经批准将取得的国有划拨土地使用权出租行为的效力，属于管理性强制规定，仅仅违反了管理性强制规定并不影响合同的法律效力。——参考案例：(2023)闽09民再2号；（２）划拨土地租赁合同有效｜违法将划拨地出租影响的主要是国家土地收益，可以通过上缴租金收益、补办有偿使用手续等途径予以弥补，故该行为并不会从根本上破坏土地管理秩序，《出让转让暂行条例》的相关规定也可以认定为不导致合同无效的“管理性强制性规定”。——参考案例：(2023)闽09民终459号
【注解２】（１）当事人使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，该土地用途为市政公用设施，用作建盖消防培训大楼，不属于公司、企业、其他组织和个人用地，当事人未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，建盖房屋作为酒店连同划拨土地使用权一起出租给他人用于租期长达25年的商业经营，违反了《土地法》和《土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定。（２）无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使《租赁协议书》合法有效。——参考案例：（2001）民一终字第73号
摘要2：【注解３】未经批准擅自出租划拨土地租赁合同无效。——参考案例：(2011)民提字第61号
【注解４】（１）出租划拨土地使用权的主体限定为公司、企业、其他经济组织和个人，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后方可出租。（２）八十中作为义务教育机构，应适用《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，而该条规定是效力性的强制性规定，所以本案涉及的八十中与培训中心双方签订的租赁合同因违法了该条规定应属无效。——参考案例：(2017)陕01民终2382号
【注解５】划拨土地租赁合同有效。——参考案例：（2002）民一终字第4号；（2002）民一终字第41号；(2014)深中法房终字第2266号
【注解６】出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，承租人未缴纳土地收益的，并不影响合同效力。——参考案例：（2000）民终字第115号
【注解７】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条、第４５条的规定并非效力性强制性规范。——参考案例：(2017)最高法民申4695号
【注解８】（１）对于在划拨土地上建设房屋并出租的行为，法律并未绝对禁止，仅是从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家；（２）《暂行条例》关于国有划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，并不属于效力性强制性规定，国有划拨土地使用权及地上建筑物在经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，亦可以租赁。——参考案例：(2014)鄂民一终字第00095号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第759号
【裁判要旨】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效——村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。
【裁判摘要】久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定；文某某主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。
摘要2：
摘要1：解答：村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租，因违反《村民委员会组织法》第２４条规定，租赁合同无效。
摘要2：【注解１】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效｜村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。——参考案例：(2015)民申字第759号
【注解２】村委会将宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的人，明显违反了《农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定，属于无效合同。——参考案例：（2014）闽民终字第1292号
【注解３】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。——参考案例：(2017)鲁民申62号
【注解４】从合同订立程序来看，码头租赁或转让，乃至提起诉讼等是否属于需要村民会议讨论决定的重大事项，法律法规并无强制性规定，该行为应属村委会内部事项，是否履行过该程序，不影响村委会对外已实施的民事活动的效力。——参考案例：(2018)闽72民初613号
- 日期： 10-25 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申2212号
【裁判要旨】“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。
【裁判摘要】本案中，2007年3月，小吴村进行企业改制，李某某与新星纸业有限公司华泰分公司、小吴村委会签订资产买卖合同一份，约定将新星纸业有限公司华泰分公司的厂房、设备等资产出售给李孝民，并约定所涉土地租赁使用费由李某某交予小吴村委会。2008年10月7日，李某某与小吴村委会签订土地租赁合同一份，约定小吴村委会将位于新星纸业有限公司华泰分公司所属范围的土地12677.31平方米（19.035亩）租赁给李某某使用，并对租金数额、支付方式、违约责任等问题进行了明确约定。首先，“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。若房产受让人同时为地产的实际权利人的，可以请求将土地使用权变更至其名下。小吴村进行村办集体企业改制时，双方均认可并未转让案涉土地使用权，李某某未支付案涉土地使用权转让之对价，亦未举证证明其系案涉土地使用权的实际权利人，故李某某据“房地一体”原则主张其应取得案涉土地的使用权、小吴村委会无权再行将涉案土地出租于他的主张，与事实不符，本院不予支持。
摘要2：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1296号
摘要1：【案号】福建省沙县人民法院民事判决书(2014)沙民初字第716号
【裁判摘要】原被告签订的《关于顺发电站土地征用补偿协议》名为“征用”，实为“租用”。根据协议内容可以看出，被告使用原告的土地并未符合征用的特征，不是一次性对原告进行补偿，而是约定于2002年开始，每年支付土地征用费人民币1000元，每十年一次性支付，满五十年后，再作相应的调整，直至该电站废弃为止。且协议第五条约定：“甲方必须协同乙方对电站建设所需用地和地面作物做好征用的协调确认工作，不得将确认补偿范围内的电站建设用地作为村属土地、林木、毛竹林承包、转让、租赁、抵押给任何第三方（堆石碴面积除外）。”为此，该协议不是征用土地的协议，不存在签订合同主体不适格的问题。2.被告新建郑湖顺发水电站未依法办理建设用地审批手续是属于违反管理性强制性规定。理由：（1）被告使用原告林地建设郑湖顺发水电站未办理建设用地审批手续，违反的是《中华人民共和国土地管理法》的关于土地使用审批的规定，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。上述法律条文中规定了用地审批，但无规定未经用地审批必然导致合同无效。而《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、第八十二条规定,擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。通过该责任条款来看，没有办理用地审批的应给予行政处罚和限期改正，并没有规定合同无效。土地使用中的审批是国家加强土地管理的一项制度，是节约用地和保护耕地的一项措施，依法签订土地租赁合同，尽管没有办理审批，也并不能认定损害国家和社会公共利益。因此，法律法规中关于用地审批的规定属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范;（2）被告使用原告林地建设郑湖顺发水电站未办理建设用地审批手续，协议继续履行并未损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益；（3）被告在履行合同过程中因未依照法律规定办理建设用地审批手续，被沙县国土资
摘要2：（续）源局作出行政处罚，此后又作出了“关于没收福建省沙县长虹电能投资有限公司郑湖顺发水电站厂房、宿舍楼各一座处置的决定”，同意将没收的被告的郑湖顺发水电站厂房、宿舍楼各一座又作价11160元卖给被告使用，被告也依约缴纳了相应的价款，且要求被告到有关部门依法办理用地手续，由此更确定对违反未办理建设用地审批的未规定为无效。被告违反未办理用地审批的规定属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。3.违反管理性强制性规范合同并不必然导致合同无效。最高人民法院于2009年7月7日在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中要求人民法院应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。为此，原告以合同签订违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定为由起诉，要求确认合同无效，因该规定属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，违反该规范并不必然导致合同无效。
综上，本院认为，原、被告双方订立的《关于顺发电站土地征用补偿协议》，名为土地征用实为土地出租，系双方当事人真实意思表示，合同成立，且双方已履行十余年之久，协议在履行过程中并未损害国家、社会公共利益以及第三人的利益，被告方在履行合同过程中未依照法律规定办理建设用地审批手续，其违反的是管理性强制规定，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中要求人民法院应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。本案的合同实为土地租赁合同，未强制性规定应当办理批准登记手续才生效，因此，该合同有效,原告主张确认合同无效的依据不足，依法应予驳回。
- 日期： 05-20 16:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省汕头市中级人民法院民事判决书（2020）粤05民终117号
【裁判摘要】农村集体土地对外招投标招租，自然人参加投标，适用《招标投标法》及《实施条例》——本院认为，本案双方当事人的法律关系性质，应当根据相关事实认定。具体到本案，讼争事由是珠池永安居委会、珠池永安经联社经履行法定程序后决定将位于永安村下坞片东侧18亩集体用地公开对外招投标，珠池街道党工委经审查，批复同意珠池永安居委会、珠池永安经联社提出的《永安经联社下坞片东侧约18亩集体用地通过街道“三资”平台公开竞投招租方案》，要求必须严格按照有关规定报街道“三资”平台进行公开竞投。公开竞投后，珠池永安居委会、珠池永安经联社发出谢某某中标的公示，在2019年9月17日，珠池永安居委会、珠池永安经联社与谢建荣约定“自中签之日起须在十五天内到居委会签订合同书”。但珠池永安居委会、珠池永安经联社与谢某某最终没有签订土地租赁合同。．．．．．．由于双方的法律关系性质属于招投标合同关系，即使谢某某存在无故不签约的违约行为，也是违反招投标的合同义务。因此，一审法院根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》的相关规定，判决谢某某缴纳的竞投保证金中的45525.6元不予退还，余款454474.4元应予退还，该判决符合本案的实际情况，可以予以维持。
摘要2：
摘要1：解读：租赁合同纠纷中除“房屋租赁合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖即由不动产所在地法院管辖外，其他租赁合同纠纷（财产租赁合同、融资租赁合同）均不属于专属管辖而适用一般管辖规定。
【注释１】财产租赁合同、融租租赁合同由被告住所地或者合同履行地管辖（不属于专属管辖）。
【注释２】《民事诉讼法司法解释》第１９条规定“财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。”｜财产租赁合同、融资租赁合同的合同履行地——（１）合同约定履行地→（２）租赁物使用地（为合同履行地）。
【注解】（１）《民事诉讼法司法解释》第１９条的规定“财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地”。（２）筑设备租赁合同纠纷，租赁机械使用地为合同履行地。——参考案例：(2020)京01民辖终153号
→【备注】财产租赁合同包括——111.租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷；213.船舶租用合同纠纷（1）定期租船合同纠纷（2）光船租赁合同纠纷；217.船舶属具租赁合同纠纷；218.船舶属具保管合同纠纷；219.海运集装箱租赁合同纠纷
摘要2：★【人民法院案例库】租赁合同中租赁物使用地为合同履行地并以此确定案件管辖地｜审理财产租赁合同纠纷要查明租赁物的权利属性和使用情况，从便利诉讼、方便执行等方面考虑，由租赁物使用地法院管辖较为妥当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十九条规定，财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。需要注意的是，如果合同对履行地有明确约定的，应当从其约定。——参考案例：（2023）黔01民辖终137号
→【备注】挖掘机租赁合同因租赁费产生争议如何确定合同履行地法院？——（１）《挖机租赁合同》未约定管辖及合同履行地，但约定“设备的使用地点及工程情况。工程地点：水晶化工厂院内”。（２）租赁物使用地是财产租赁合同的合同履行地，合同履行地法院具有管辖权。
- 日期： 09-25 09:56
- 作者：陈其象律师
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场地租赁纠纷
摘要1：解读：（１）土地租赁合同纠纷应当不属于因不动产纠纷提起的诉讼，不适用不动产纠纷专属管辖；（２）部分判例认为土地租赁合同纠纷适用《民事诉讼法》第３３条第１项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的专属管辖。
摘要2：
- 日期： 09-25 10:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省厦门市翔安区人民法院民事裁定书(2020)闽0213民初1642号
【裁判摘要】本院经审查认为，厦门大道自然生物科技有限公司与厦门水务集团有限公司签订的《地块租赁合同》约定“本合同执行期间发生争议，协商不成，任何一方均可提交甲方所在的当地人民法院裁决"，因案涉合同约定的内容属土地租赁合同，并不属于房屋租赁合同，不应按照不动产纠纷确定管辖，该协议管辖不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力，故本院对本案无管辖权，该案应由案涉《地块租赁合同》甲方厦门水务集团有限公司住所地即思明区人民法院受理。
摘要2：
- 日期： 09-25 10:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事裁定书(2018)鲁民辖终356号
【裁判摘要】本案应系土地租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十九规定，财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。涉案租赁土地位于山东省东营市，即合同履行地属原审法院辖区。虽然本案的诉讼标的额尚未达到原审法院受理第一审民商事案件级别管辖的标准，但为推进国防和军队改革，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条“上级人民法院有权审理下级人民法院管辖的第一审民事案件……”的规定，原审法院管辖本案并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-25 11:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：出让土地未按照法律规定和出让合同约定进行土地开发和投入而用于出租，法律未明文规定租赁合同无效，如无其他无效情形应属有效。
摘要2：参考：《民事审判实务问答》０７３.出租方未按约定开发土地，又与承租人签订《租赁合同》，将部分土地出租用于建造仓库，该《租赁合同》的效力应如何认定
- 日期： 02-27 16:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5583号
【裁判摘要１】本案案由为租赁合同纠纷，租赁物为土地并非房屋，本案为反诉案件，本诉质证中佰杰房产公司对《凯里军分区土地租赁合同》及《委托经营管理民兵训练中心房屋合同》(以下统称租赁合同)的效力问题并未提出异议，且本诉部分的生效裁判已将双方签订的租赁合同效力确认为有效，本案一审法院亦对此进行了确认。故不存在一、二审法院未审查合同效力的问题，由于双方在本案中争议的实质问题就是凯里军分区在收回案涉房屋后如何补偿佰杰房产公司，故此一、二审按照合同解除的思路审理本案亦无不当。因此，一方面佰杰房产公司主张本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于房屋租赁合同无效的规定，与查明的事实不符，不予支持。另一方面，佰杰房产公司主张因租赁合同无效，凯里军分区应向其全额返还建房款和支付利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】另，对于原审未认定及支持装修价值的问题。一审法院认定房屋装修的当事人并非佰杰房产公司而驳回其该项反诉请求，佰杰房产公司对此并未上诉，视为其对一审判决的认可。在再审申请中，其对此已无提出异议的诉讼权益。
摘要2：
- 日期： 09-22 16:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：未取得规划许可手续的土地租赁合同并非无效合同。
【注释】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第２条规定在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋租赁合同无效，不适用于土地租赁合同。
摘要2：【注解】租赁物为土地并非房屋，主张应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于房屋租赁合同无效的规定，与查明的事实不符，不予支持。——参考案例：(2021)最高法民申5583号
摘要1：解读：土地承包人将所承包的水面养殖用地出租给个人用于填埋建筑生活垃圾的，因违反法律、行政法规的强制性规定租赁合同无效。
摘要2：【注解】双方签订土地租赁合同未明确约定填埋建筑和生活垃圾用途或合同中约定用途为养殖，但承租人在履行过程中擅自将鱼塘用于填埋垃圾——（１）合同应为有效；（２）承租人未依照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
摘要1：解读：农村集体建设用地租赁合同有效——农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。
【注解１】基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。——参考案例：(2016)京03民终4448号
【注解２】（１）未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效；（２）集体建设用地租赁合同有效。——参考案例：(2018)京03民终7545号
【注解３】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。(2018)最高法民再465号
【注解４】（1）集体建设用地使用权在一定条件下可以出租；（2）农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。——参考：最高法院第一巡回法庭法官会议纪要涉及的典型民商事法律问题及观点采纳１２.集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配
【注解５】采用租赁农村集体土地的方式获得了土地使用权，并已建成体育运动场的部分基础设施，后将体育运动场的经营管理权出让，内容并不涉及土地用途的变更，当事人主张体育运动场的经营管理权出让协议书无效的理由不能成立。——参考案例：(2014)川民再终字第10号
【注解６】土地租赁合同效力认定——（１）出租人与承租人合意改变土地用途的，合同无效；（２）构成通谋虚伪行为，伪装行为无效，隐藏行为因合意将农用地用于非农建设，改变土地用途，亦为无效；（３）承租人擅自改变土地用途，导致合同目的无法实现的，出租人有权解除合同；（４）承包方弃耕撂荒、改变土地用途的，发包方有权请求解除土地承包合同。
摘要2：★【人民法院案例库】出租耕地作非农用途的合同无效｜《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定,《场地租赁合同》应当被确认无效。——参考案例：（2021）浙0213民初5160号
★【人民法院案例库】未经办理变更及审批手续而擅自改变农用地性质的协议为无效协议｜1.农村土地承包应当遵守法律、法规，确保土地资源的合理开发和可持续利用。2.根据《中华人民共和国土地管理法》中关于农用地保护的相关规定，未经依法批准不得将承包地用于非农业建设，改变农用地性质必须办理变更以及相应的审批手续，否则相关协议应当认定为无效协议。——参考案例：（2017）苏09民终426号
→【备注】在未经国家土地管理部门批准的情况下，擅自改变土地的农业用途，违反了《土地管理法》第４４条的规定，应当认定为无效合同。