简法｜《民法典》承包人行使建设工程价款优先受偿权条件有哪些？
摘要1：解答：承包人行使建设工程价款优先受偿权条件包括——（１）建设工程质量合格（不要求建设工程竣工）；（２）行使建设工程价款优先受偿权人是与发包人订立建设工程施工合同的承包人；（３）发包人未按照约定支付工程价款（不要求建设工程施工合同有效性）；（４）发包人经承包人催告后，在合理期限内仍未支付建设工程价款；（５）建设工程依其性质宜折价、拍卖；（６）承包人与发包人协议将工程折价或者申请人民法院将该工程依法拍卖；（７）承包人在合理期限内（最长不超过１８个月）行使建设工程价款优先受偿权；（８）承包人没有放弃建设工程价款优先受偿权或者放弃建设工程价款优先受偿权损害建筑工人利益的。
【注释１】建设工程价款优先受偿权的享有应当以建设工程质量是否合格为条件，而不应以合同是否有效为条件。
【注释２】（１）建设工程价款优先受偿权以发包人欠付工程款为前提；（２）承包人因自身原因导致施工质量不合格或工程未按约定进度完成，承包人无权要求发包人支付工程款，承包人不能行使工程款优先受偿权。
【释义】立法者认为，承包人按照本条规定行使优先受偿权应注意以下几点：(１)应当达到付款条件。(２)发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。(３)承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。(４)建设工程折价或者拍卖后所得的价款如果超出发包人应付的价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得的价款不足以清偿承包人的价款债权的，承包人可以请求发包人支付不足部分。(５)根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖，如国家重点工程、具有特定用途的工程等不易折价或者拍卖，应当拆除的违章建筑无法折价或者拍卖。——参见黄薇主编:《中华人民共和国民法典合同编释义》,法律出版社2020 年版,第693~694页。
摘要2：【注解１】（１）工程质量合格是行使建设工程价款优先受偿权的前提条件；（２）发包人擅自使用工程应认定工程质量合格，承包人主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。——参考案例：(2019)最高法民终889号
【注解２】建设工程施工合同有效并非承包人行使工程价款优先受偿权的前提条件。——参考案例：（2022）最高法民终118号
【注解３】（１）工程未竣工验收不支持建设工程价款优先受偿权。——参考案例：（2012）常民终字第0001号；（２）工程目前尚未竣工，双方发生争议并诉讼后，未确定欠付工程款的数额，由于工程价款结算没有完成，不存在发包人在应付款期限内未按期支付承包人工程款的情形，不具备优先受偿权的条件，主张优先受偿权不不予支持。——参考案例：(2013)内民一终字第168号
【注解４】经济适用房可以行使建设工程价款优先受偿权。——参考案例：(2012)黔高民终字第17号
【注解５】工程未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等手续，属于“不宜折价、拍卖”的情形，不符合当事人可行使工程价款优先受偿权的条件。——参考案例：(2020)最高法民终840号