强制性规定
摘要1：强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定。认定合同违反强制性规定的合同无效时，应当是违反效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，人民法院不得以违反管理性强制性规定为由认定合同无效。
摘要2：无
无效建设工程施工合同
摘要1：什么是无效建设工程施工合同？建设工程施工合同无效的法律后果、处理原则有哪些？
【标签】 Ｄ１５３【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】；Ｄ７９０【建设工程招投标活动的原则】；Ｄ７９１【建设工程的发包、承包、分包】；Ｄ７９３【建设工程合同无效、验收不合格的处理】
建设工程施工合同无效的法定情形主要包括——（１）签约主体（是否有相应资质）、（２）签约提前条件（是否需要进行招标）、（３）签约起由（是否存在非法转包、违法分包）等。
【注释１】
（１）《民法典》第７９３条第１款规定“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”——但未规定在有多份无效合同时参照哪个“合同”；
（2）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第２４条规定“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的 ，人民法院应予支持。”／“实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的 ，人民法院应予支持。”——多份无效合同时参照实际履行的合同，如果实际履行的合同难以确定则可以参照最后签订的合同结算工程价款（参考案例：(2019)最高法民申6923号）。
【注释２】跨地区施工——外地施工企业未在工程所在地建设主管部门办理登记备案手续不影响设工程施工合同效力。
【注解１】对矿洞进行挖掘和矿石开采应有矿山施工的相应资质。——参考案例：(2011)云高民一终字第125号
【注解２】建设工程施工合同无效，发包方应当以折价补偿的方式全额承担工程款而非按照无效合同过错分担工程款。——参考案例：(2018)最高法民再414号
【注解３】无法证明补贴在案涉合同签订前下发，亦无法证明补贴目的是用于专项建设案涉工程，不能直接说明案涉项目使用了国有企业自有资金，是由国有企业实际控制的，应认定涉案工程不属于必须招投标的项目，未进行招投标不导致合同无效。——参考案例：(2017)最高法民终612号
【注解４】工程总承包合同（光伏发电项目EPC合同）性质被认定为买卖合同，工程总承包合同效力不能按照建设工程施工合同的效力规则来认定。——参考案例：(2019)鲁13民终6862号
摘要2：【注解５】未取得安全生效许可证的煤矿企业建设工程施工合同无效｜对于法律规定生产必须拥有安全生产许可证的煤矿企业，在未取得许可证之前即与他人签订合作劳务协议并开工建设的，属于违反法律强制性规定的情形，该协议应被确认为无效。——参考案例：(2017)最高法民终200号
★【人民法院案例库】建设工程合同无效但工程经竣工验收合格的，工程款结算依据如何确定｜双方当事人就同一建设工程签订的数份施工合同均被认定无效时，应通过双方订立合同的磋商过程、合同文字的表述、合同履行情况、诉讼过程中的权利主张，以及各方面综合因素考虑，探究双方当事人的真实意思表示，并以此作为工程款结算的依据。无资质的实际施工人不能按照定额标准结算工程款，除非发包人与承包人协商一致，将依据定额结算工程款作为合同内容的一部分。固定价款合同履行中客观情况发生重大变化并不当然适用情势变更原则，而要考虑这种重大变化是否可以预见，以及能否导致订立合同的基础动摇或丧失。——参考案例：（2014）吉民再字第14号
★【人民法院案例库】不具备相应施工资质订立的海洋工程施工合同无效｜相较于陆上风电，海上风电设施架设成本更高，建设施工难度更大，施工单位必须具备相应资质和施工能力方可进行海上风电、海岸与近海等工程建设施工。因施工单位没有海上风电工程施工资质，亦不具备相应能力，致使原定施工安排受阻、合同不能履行。当事人虽然要求解除合同，但人民法院应在全面查清案件事实的基础上，依法认定不具备相应资质的施工人签订的涉海工程建设合同无效，并合理确定各方当事人的权利义务和法律责任。——参考案例：（2022）苏72民初1534号
建设工程居间合同效力有争议
摘要1：建设工程居间居间合同效力目前在司法裁判中有争议——（１）建设工程居间合同（中介合同）只要是双方真实的意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，不违背公序良俗，即应认定有效，居间人（中介人）按约定收取居间费（报酬）亦属合法行为，应该受到法律保护；（２）但建设工程的居间行为应限定在合法范围内，不得违反《民法典》《招标投标法》《建筑法》等相关法律法规的规定，否则居间合同（中介合同）会被认定为无效合同。建设工程居间合同在依法认定为无效合同的情形下，（如挂靠、转包、违法分包等），居间合同无效，居间人不得主张居间费。
【注释１】无效合同的居间合同无效，居间费不受法律保护｜（１）无效合同的居间合同无效，主张居间费用不予支持。——参考案例：(2020)苏01民终10148号；（２）非法介绍工程不受法律保护，约定收取工程信息费不受法律保护。——参考案例：(2013)民提字第92号；（３）无效合同的居间报酬及违约金主张不成立。——参考案例：(2021)桂民申772号
【注释２】无效居间合同的处理｜（１）居间合同无效，对居间费酌定支持。——参考案例： (2021)豫民申176号；（２）居间合同无效，判决酌定承担部分劳务费用。——参考案例：（2020）苏民申7606号；（３）居间服务合同无效，预付款可作为其提供媒介服务的折价补偿没有返还的必要。——参考案例： (2020)桂民申3929号
摘要2：【注解１】居间合同约定的居间事项系促成签订违反法律法规强制性规定的无效建设工程施工合同的，该居间合同因扰乱建筑市场秩序，损害社会公共利益，应属无效合同，居间方据此主张居间费用不予支持。——参考案例：(2020)苏01民终10148号
→【备注】300万居间费打水漂。
【注解２】非法介绍工程不受法律保护｜非法介绍工程规避行政主管部门对招投标的监管，导致建设工程施工合同无效，约定借此收取工程信息费不受法律保护。——参考案例：(2013)民提字第92号
【注解３】无效合同的居间报酬及违约金主张不成立。——参考案例：(2021)桂民申772号
【注解４】居间事项系促成违反法律、行政法规强制性规定的无效建设工程合同，居间合同无效，对居间费可酌定支持。——参考案例：(2021)豫民申176号
【注解５】约定的居间事项违反法律的强制性规定的居间合同无效，酌定承担部分劳务费用。——参考案例：（2020）苏民申7606号
【注解６】（１）违反法律法规强制性规定的居间服务合同无效；（２）《居间合同》认定无效双方均有过错，相互负返还义务，无法返还应给予折价补偿，预付款项可作为其提供媒介服务的折价补偿没有返还的必要。——参考案例：(2020)桂民申3929号
【注解７】（１）依照法律规定必须进行招投标的建设工程项目，建设方所发布的招标信息因受发布时间、地点、方式的制约而并非众所周知，因此向从事建设工程施工的企业或个人报告招标信息并撮合建设方与施工方通过洽商签订《建设工程施工合同》是现实中客观存在的现象，且不属于法律禁止的行为，认定《居间合同》有效是正确的；（２）法院行使自由裁量权，将当事人约定的工程总金额5%的居间报酬调整为1%并无不当。——参考案例：(2014)民提字第74号
村民委员会活动原则
摘要1：【注解１】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项并没有明确规定未经村民会议讨论决定的相关合同无效，且村委会签订的合同仅涉及合同双方当事人的利益，该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，村委会与他人签订的合同的行为并不为法律所禁止，故该条规定并不属于效力性强制性规定，不能仅以违反民主议定原则为由认定村委会转让集体所有的股份行为无效。——参考案例：(2018)湘08民终113号
【注解２】（１）《村民委员会组织法》第二十四条所规定的村集体土地承包问题，涉及重大社会公共利益。主张该条款不是效力性强制条款，没有法律依据。（２）《土地承包法》规定荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以通过拍卖的方式实施承包经营，是关于承包经营方式的规定，“四荒”土地仍然属于村集体所有，承包经营方案需要村民会议讨论，主张“四荒”土地可以直接通过拍卖实施承包，不需要经过村民会议讨论，没有法律依据。——参考案例：(2015)民申字第2760号
【注解３】（１）根据《村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，应按照该法第二十二条“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意”的规定程序，召开村民小组会议予以决定；（２）故原审以被申请人未按法律规定的程序随意处分村集体财产，违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的第五种情形，认定申请人与被申请人所签土地租赁协议属无效协议并无不当。——参考案例：(2015)甘民申字第547号
【注解４】（１）《村民委员会组织法》第二十四条规定系规定的内部决议程序问题，目的是为了防止村集体利益受到侵害。（２）无证据证明拍卖侵害了村集体权益，不能仅凭未按照《村民委员会组织法》第二十四条规定进行民主议定程序而否认本案拍卖行为的效力。——参考案例：(2016)鲁民终1601号
【注解５】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效｜村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。——参考案例：(2015)民申字第759号
摘要2：【注解６】村委会将宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的人，明显违反了《农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定，属于无效合同。——参考案例：（2014）闽民终字第1292号
【注解７】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。——参考案例：(2017)鲁民申62号
【注解８】（１）村委会有权提起诉讼；（２）村委会提起诉讼的行为并非处分财产行为而是通过司法程序行使救济权利的行为，不属于村民委员会组织法第２４条规定的必须经过村民会议决议的事项。——参考案例：(2020)最高法民再216号
【注解９】农村集体所有制企业的资产属于村民集体所有，该企业被征收后的补偿款亦属于村民集体所有。未经村民会议授权，村民委员会擅自对外签章承诺将该村集体企业的部分财产份额或企业被征收后的部分补偿款份额转让给他人的，违反了村民委员会组织法的规定，该承诺或约定应属无效。——参考案例：（2020）沪02民终9965号
【注解１０】集体经济组织未经规定程序即处分重大财产，该处分行为违反了法律的强制性规定，自始无效。——参考案例：(2018)最高法民申2753号
【注解１１】召开的村民代表大会参会人员未达到法定组成人员的三分之二，会议表决结果不合法，村委会的村民集体亦未授权所选出的五名代表全权委托书，所选出的代表亦无权签订协议。——参考案例：(2018)最高法行申2474号
合同效力
摘要1：合同效力是双方当事人订立合同的效果意思产生的法律效力，是指依法成立的合同在当事人之间所产生的法律拘束力。
【目录】合同一般拘束力（内容都一样）；生效合同拘束力（内容具有特定性、不同性）；当事人超越经营范围订立合同效力；合同效力种类；合同效力；几份合同不一致以哪一份合同为准，法律没有直接规定；法院应主动审查合同效力；主张合同无效受合同相对性原则限制；合同有效要件（实质为《民法通则》第55条及《合同法》第44条第2款规定）；九民纪要解读：合同效力
【标签】Ｄ１４３【民事法律行为有效的条件】；Ｄ１４４【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】；Ｄ１４５【限制民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】；Ｄ１４６【虚假表示与隐藏行为的效力】；Ｄ１４７【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】；Ｄ１４８【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】；Ｄ１４９【受第三人欺诈的民事法律行为的效力】；Ｄ１５０【以胁迫手段实施的民事法律行为的效力】；Ｄ１５１【显失公平的民事法律行为的效力】；Ｄ１５２【撤销权的消灭】；Ｄ１５３【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】；Ｄ１５４【恶意串通的民事法律行为的效力】；Ｄ１５５【无效、被撤销的民事法律行为自始无效】；Ｄ１５６【民事法律行为部分无效】；Ｄ１５７【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】；Ｄ５０２【合同生效时间】；Ｄ５０３【被代理人对无权代理合同的追认】；Ｄ５０４【越权订立的合同效力】；Ｄ５０５【超越经营范围订立的合同效力】；Ｄ５０６【免责条款效力】；Ｄ５０７【争议解决条款效力】；Ｄ５０８【合同效力援引规定】
摘要2：【注解】（1）一审法院可以释明对合同未成立、无效或者被撤销的法律后果；（2）一审法院未释明（一审法院并没有违反职权，没有出现适用法律错误的情形，当事人不得以一审法院未释明为由提起上诉），当事人提起上诉的，二审法院可以直接释明并改判（二审法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决，可以直接释明并改判）；（3）如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。——参考：《民事审判实务问答》271.二审法院对合同未成立、无效或被撤销的法律后果的释明及处理
效力性强制规定和管理性强制规定
摘要1：认定合同违反强制性规定时，应当是违反效力性强制性规定而非管理性强制性规定，人民法院不得以违反管理性强制性规定为由认定合同无效。
【解读１】（１）《民法典》第１５３条第１款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”立法者明确抛弃了司法实践中广为采用的“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”二元化区分模式，转而授权法官考察强制性规定的规范目的以判断合同是否应归于无效；（２）《民法典》第１５３条第１款之规定无法得出管理性强制性规范不影响合同效力的结论，违反管理性强制性规范的合同未必是有效合同。
【解读２】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。——参考：(2018)最高法民终790号
摘要2：【注释１】（１）效力性强制性规定和管理性强制性规定的区分是针对公法上的强制性规定所作的分类而不是针对私法规范的分类；（２）公司法属于私法，《公司法》第１６条不属于效力性或者管理性强制性规范。
【注释２】法律规范分类｜（１）任意性规范；（２）强行性规范——Ａ．强制性规范；Ｂ．禁止性规范（管理性规范和效力性规范。
【注释３】（１）《民法典合同编通则司法解释》施行后不再区分效力性强制规定与管理性强制规定，不再据此确定合同效力；（２）应当在认定民事法律行为违反法律、行政法规强制性规定的基础上，审查是否存在司法解释第１６条第１款、第２款规定的情形，存在该情形则属于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效。
绝对无效合同类型
摘要1：绝对无效合同法定情形是指《合同法》第52条规定无效合同情形
摘要2：问题：借款人骗取银行贷款，能否以”以合法形式掩盖非法目的”认定借款合同无效？
【解读１】
（１）第一种观点合同绝对无效：只要一方怀有＂非法目的”，即使另一方不知情合同也无效；
（２）第二种观点只有当事人对“非法目的”达成合意合同才无效，不能以借款人单方存在“非法目的”为由认定借款合同无效，而只能认定为可撤销合同。
（３）“以合法形式掩盖非法目的”认定合同无效，需要合同双方当事人对“非法目的”达成“合意”（只有以非法的“合意”才能否定以真实意思“合意”为基础成立的合同的效力）；仅有一方存在“非法目的”，即使当事人已经构成刑事犯罪的，也不能构成否定合同效力的理由。
【解读２】“以合法形式掩盖非法目的”中的“目的”应当是合同双方共同的目的而非单独哪一方目的；如果仅仅是合同一方的目的而非双方的共同目的并不属于“以合法形式掩盖非法目的”的构成要件，在效力认定上也得不出合同无效的结论。
【注解】担保公司超出经营范围多次对外出借款项，借款合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7906号
未经消防验收合格的房屋出租而签订的租赁合同是否有效？
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
【注释】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
【注解１】签约时房屋未通过竣工验收与消防验收不影响预租合同的效力。——参考案例：(2008)民一终字第124号
【注解２】（１）有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。（２）以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。——参考案例：（2000）民终字第126号
【注解３】（１）任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。（３）作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解４】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解５】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解６】《消防法》第十三条第二款、《建筑法》第六十一条第二款的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。——参考案例：(2014)黔六中民终字第765号
【注解７】（１）承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。（２）在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。——参考案例：(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【注解８】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。——参考案例：(2014)渝高法民提字第00127号
摘要2：【注解９】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任｜承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。——参考案例：(2014)鲁民一终字第360号
【注解１０】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。——参考案例：（2013）扬民终字第1236号
【注解１１】未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格｜不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。——参考案例：（2014）厦民终字第2883号
【注解１２】（１）《城镇房屋租赁合同解释》仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。（２）当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。——参考案例：(2012)民申字第507号
【注解１３】（１）建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。（２）写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。——参考案例：(2015)三中民终字第05296号
【注解１４】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效？
摘要1：【要旨】（１）未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；（２）但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
【注释】（１）租赁房屋具有建设工程规划许可证，当事人仅以租赁房屋未办理工程竣工验收合格手续为由要求确认房屋租赁合同无效不予支持；（２）租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用，承租人有权解除合同。
→【备注】（１）《建筑法》第６１条第２款规定的立法目的在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私法领域的规制，并非否认私法行为的效力；（２）根据《民法典合同编解释》第１６条规定，由建设单位承担行政责任就能够实现《建筑法》第６１条第２款强制性规定的立法目的，认定未竣工验收房屋租赁合同不因违反强制性规定而无效。
【注解１】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同｜根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
【注解２】作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解３】（１）《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。（２）租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。——参考案例：《××××酒店管理（北京）有限公司等诉上海××实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案》
【注解４】主体工程及装修工程在竣工后，申请消防验收未获通过，即擅自投入使用，违反了《消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。——参考案例：（1999）民终字第166号
【注解５】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。——参考案例：(2018)最高法民再1号
【注解６】《建筑法》第六十一条第二款规定以及《消防法》第十三条规定，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
摘要2：（续）具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。——参考案例：（2020）黔06民终684号
【注解７】（１）租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。（２）屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解８】《建筑法》第６１条第２款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴。——参考案例：(2020)黔民申2659号
【注解９】租赁房屋尚未竣工验收能否作为免除承租人支付租赁费的法定事由？｜租赁房屋虽然尚未竣工验收但不影响承租人租赁房屋使用目的的实现，承租人不能以此为由作为免除自身支付租赁费的法定事由。——参考案例：(2023)甘民终94号
科隆公司等与海实公司买卖合同纠纷上诉案
摘要1：科隆公司等与海实公司买卖合同纠纷上诉案——关联企业之间的交易只要符合连环买卖合同的特征，且不违反法律、行政法规的强制性规定的，仍应认定为买卖合同
【最高人民法院民一庭意见】关联企业之间的交易，标的物数量、规格等基本一致，仅仅单价上有所差异，但只要符合连环买卖合同的特征，且不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定是买卖合同，而不能因为关联企业参与买卖而被认为系自买自卖或者其他合同行为。
摘要2：最高人民法院民一庭：《关联企业之间的交易只要符合连环买卖合同的特征，且不违反法律、行政法规的强制性规定的，仍应认定为买卖合同》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2012年第3辑（总第51辑），人民法院出版社2012年版，第155-158页
最高人民法院民事判决书（2012）民二终字第23号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2012）民二终字第23号
【提示】转让房地产公司全部股权不能认定为变相转让土地使用权并据此认定股权转让合同无效。
【裁判要旨】本案争议双方两次股权转让后，虽然出让方将房地产公司的全部股权转让给了受让方，但原属该目标公司的建设用地使用权权属始终登记于目标公司名下，属于目标公司的资产，并未因股权转让而发生流转。因此，不能仅以转让了房地产公司的全部股权，而认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，并因此认定股权转让合同无效。
【裁判摘要】虽然通过两次股权转让后，金长润公司和兴嘉公司向泰邦公司转让了兴荣公司100％的股权，但因金长润公司、兴嘉公司、泰邦公司均不是浅水湾项目建设用地使用权的主体，故浅水湾项目建设用地使用权并未因此发生流转，其一直处于兴荣公司名下，属于兴荣公司的资产。泰邦公司持有兴荣公司100％的股权后，其与兴荣公司仍属两个相互独立的民事主体，泰邦公司与兴荣公司在人格和财产上仍相互独立，泰邦公司依法不得直接处分兴荣公司的财产。因此，不能仅以泰邦公司受让了兴荣公司100％的股权，而认定该两个股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，进而以该行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，而否定该两份股权转让合同中有关转让兴荣公司100％股权的内容的法律效力。故金长润公司和兴嘉公司提出的关于其与泰邦公司签订的两份股权转让合同中转让兴荣公司100％股权的内容无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。有关两个项目的开发建设及配合义务的内容，系各方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律、法规的强制性规定，也依法有效。
【解读1】旨在转让土地使用权的股权转让协议的效力——两次股权转让后，虽然受让方取得了目标公司100%股权，但目标公司的建设用地使用权并未因股权转让发生流转。受让方持有目标公司100%股权后，其与公司仍属两个相互独立的民事主体，不能因此就当然认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，进而以该行为目的非法为由否定股权转让合同的效力。
【摘要】双方对税费承担产生争议的主要原因系因合同约定不明并且双方对合同条款理解不一致所致。《合同法》第六十七条、第六十八条所规定的抗辩权应以对方当事人负有应当先履行的债务为条件，该项债务应属当事人明确约定的合同义务。．．．．．．本案系因约定不明的合同义务应如何
摘要2：（续）恰当履行产生的争议，对此在当事人不能自行协商解决的情况下，可请求人民法院确定合同含义，但在合同含义未予明确，即承担上述税费义务的责任主体未予确定之前，泰邦公司、兴荣公司以对方当事人未履行该义务为由而停止履行合同明确规定应由其履行的合同义务，并不符合行使抗辩权的法定条件。
【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第611号
【裁判规则】
①公司股权整体转让，但属公司开发项目建设用地使用权权属始终登记在公司名下，属于公司资产，并未因股权转让而发生流转。故不能以公司股权整体转让而认定股权转让行为实为建设用地使用权转让行为。
②《房地产管理法》第39条针对的是转让房地产而非股权——《房地产管理法》第39条有关“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”规定，明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为，受让目标公司全部股权后，以实际转让的标的物系房地产主张合同无效的，不予支持。
③《合同法》第67条、第68条所规定的抗辩权应以对方当事人负有先履行债务为条件，该项债务应属当事人明确约定的合同义务。股权转让双方当事人因约定不明的合同义务应如何恰当履行产生争议，在不能自行协商解决或请求法院确定合同义务之前，一方以对方未履行该义务为由停止履行合同明确规定应当由其履行的合同义务，不符合行使抗辩权的法定条件。
④股权转让合同履行过程中，一方履行合同并未明确约定的义务且存在不当履行情形，该不当履行行为并不构成《合同法》所规定的一方当事人应向对方履行的义务，对方以此行使抗辩权的不予支持。
【解读2】一方当事人不能以对方未履行合同约定不明的义务为由而主张同时履行抗辩权，停止履行合同明确约定应由其履行的义务。
【简法】合同约定不明的义务不能主张同时履行抗辩权，即同时履行抗辩权的义务必须是明确的义务。
【解读3】《合同法》第52条第3项规定“以合法形式掩盖非法目的”，《民法总则》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”如违反的是管理性强制规定（《城市房地产管理法》第39条属管理性强制性规定），不能仅因此认定该隐藏行为无效。
最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第98号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第98号
【提示】以转让公司股权的方式实现企业资产转让的，不违反国家强制性规定。
【裁判摘要】关于当事人所签协议的性质和效力问题。从本案双方当事人签订的《整体收购博峰公司协议》、《股权转让协议》及相关补充协议内容看，双方当事人的真实意思系转让博峰公司的全部股权，永昌公司因此取得博峰公司及其全部资产的控制权。包括属于无形资产的探矿权。本院认为，股权转让均会伴随着资产控制权的主体发生变化。由于目前尚无对此类变化应办理相关审批手续的规定，因此，以转让公司及股权的方式实现企业资产转让的，不违反国家强制性规定。关于逃避税收问题。如果依照国家税收管理规定，当事人的转让行为应缴纳相关税费而未缴纳，其属于行政处罚调整的范围，并不导致转让协议的无效。故一审判决认定双方当事人签订的《整体收购博峰公司协议》、《股权转让协议》及相关补充协议有效是正确的。永昌公司该项上诉请求法律依据不足，不予支持。
摘要2：【解读1】以转让公司股权的方式实现企业资产转让的，不违反国家强制性规定。
【解读2】逃避税收属于行政处罚调整范围不导致股权转让协议无效——当事人的股权转让行为应缴纳相关税费而未缴纳，属于行政处罚调整的范围，并不导致转让协议的无效。
福建省厦门市中级人民法院[2003]厦经初字第229号；福建省高级人民法院[2005]闽民终字第180号
摘要1：【要点提示】当事人在合同关于适用香港法律的约定，规避了我国内地强行性法律的适用，不发生适用香港法律的效力，应当适用中国内地法律。对于确认合同效力的诉讼，应当不受诉讼时效的限制。而对于返还财产等有关财产内容的请求的诉讼时效起算时间，应当是当事人知道或者应当知道需要提出请求的时间；如果权利人提出权利主张，应当从主张权利之日起计算。对于政府机关出具的函件是安慰函还是担保书，应当从函件的内容进行分析，看有无明确提供担保的意思表示。担保不能推定。
【裁判要旨】第三人出具《确认函》，但未明确表示承担保证责任或代为还款的，不能推定其具函行为构成《担保法》意义上的保证。
【裁判规则】对外担保约定使用国外法律违反法律强制性规定——涉外合同当事人选择法律适用时，不得规避我国强制性或禁止性法律规范，否则无效。《境内机构对外担保管理办法》和《境内机构对外担保管理办法实施细则》在对外担保上的管理和限制形成的经济秩序，构成社会经济秩序的一部分，部门规章所保护的利益，亦构成社会公共利益的一部分。保证合同无效，担保人当然不再承担保证合同所载明的担保责任，但担保人要根据相应的过错承担缔约过失责任。
【案例索引】一审：福建省厦门市中级人民法院[2003]厦经初字第229号（2004年12月20日）；二审：福建省高级人民法院[2005]闽民终字第180号（2005年7月28日）
摘要2：
江苏省高级人民法院（２００５）苏民二初字第０００９号
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院（２００５）苏民二初字第０００９号
【裁判摘要】
一、公司法（１９９３年）原第一百四十七条第一款关于“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年内不得转让”的规定，旨在防范发起人利用公司设立谋取不当利益，并通过转让股份逃避发起人可能承担的法律责任。
二、股份有限公司的发起人在公司成立后三年内，与他人签订股权转让协议，约定待公司成立三年后为受让方办理股权过户手续，并在协议中约定将股权委托受让方行使的，该股权转让合同不违反公司法原第一百四十七条第一款的规定。协议双方在公司法所规定的发起人股份禁售期内，将股权委托给未来的股权受让方行使，也并不违反法律的强制性规定，且在双方正式办理股权登记过户前，上述行为并不能免除转让股份的发起人的法律责任，也不能免除其股东责任。因此，上述股权转让合同应认定为合法有效。
【裁判规则】双方合同关于按转让金额的5倍即41 500万元支付特别赔偿金的约定，显然过分高于违约行为造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予以适当减少。本案中，张桂平应当对王华的违约行为给其造成损失的事实承担相应的举证责任。鉴于张桂平不能对王华违约给其造成的流动资金贷款利息损失之外的其他损失事实进一步举证证明，其要求王华按股份转让金数额的5倍即41 500万元向其支付特别赔偿金，王华对此持有异议，故对张桂平的主张不予支持。对于王华的违约责任，应以8100万元被王华占用期间的流动资金贷款利息为相应参考依据，予以适当调整，酌定王华向张桂平支付500万元人民币的违约金。
摘要2：【裁判要旨】禁售期内签订股权转让合同但约定禁售期满后办理转让手续的有效——在《公司法》规定的股份禁止转让期内，股份有限公司的发起人与他人订立股份转让协议，约定在股份禁止转让期后转让股份的，并不违反《公司法》第一百四十七条关于“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年内不得转让”的禁止性规定，应认定为合法有效。
【解读1】股份有限公司发起人在股份禁止转让期内签订的约定在禁止转让期满后办理转让手续的股份转让协议有效。
【解读2】股权转让合同双方约定在《公司法》规定的发起人股东禁售期内，将股权委托给未来的股权受让方行使不违反法律强制性规定。
【解读３】修订后的公司法第１４１条将限制发起人转让股份的期限缩短为1年。
【解读４】《公司法》第１４１条第１款的立法目的：防范发起人利用公司设立谋取不正当利益，并通过转让股份逃避发起人可能承担的发起人责任。该条所禁止的发起人转让股份应是对股份变动行为的禁止，而不是对签订合同行为的禁止，双方当事人之间订立合同的行为应为有效（属于附期限的民事法律行为）。
【解读５】公司法未规定发起人承担责任需要具备股东身份。因此，对发起人持有的股权转让设置一定的转让期限限制并不影响发起人责任的承担。
上海市第二中级人民法院民事判决书（2001）沪二中经终字第530号
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书（2001）沪二中经终字第530号
【裁判摘要】法院认为，林某和胡某将其全部股权转让给高某的行为有效。理由如下：
一、转让股权是三方当事人的真实意思表示
1、购买林某和胡某的股权是高某的真实意思表示。公司成立后，高某、林某和胡某因在经营中产生分歧，均提出要转让自己所有的股权。在这种情况下，高某可以选择解散公司，也可以选择购买其他两个股东的股权继续经营公司。后高某同意购买林某和胡某对公司的股权，并形成股东大会决议。因此，购买林某和胡某的股权是高某的真实意思表示。
2、股权转让的价格由三方当事人协商确定。林某和胡某转让给高某的股权的价格是以转让股权时的公司净资产总额作为计算依据，按照三方的出资比例予以确定。上述公司净资产总额及据此计算出的买卖价格均经三方当事人同意，是三方当事人的真实意思表示。
二、转让股权不违反公司章程和法律强制性规定
1、林某和胡某将其全部股权转让给高某有法律依据。根据《公司法》第三十五条第一款的规定，股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。公司章程也作出了相同的规定。因此，林某和胡某享有向高某转让全部股权的权利。
2、林某和胡某其全部股权转让给高某没有违反公司章程和法律强制性规定。《公司法》第二十条第一款规定有限责任公司由二个以上五十个以下股东共同出资设立，该条规定的是设立有限责任公司时的发起人人数，即设立有限责任公司必须由二个以上五十个以下的发起人。但在公司成立后，由于转让股权等原因，出现公司只剩下一名股东的情况时，公司是否必须解散，《公司法》未作出强制性规定。公司章程也未规定股东转让股权，出现公司只剩下一名股东的情况时，公司必须解散。因此，林某和胡某将其全部股权转让给高某不违反公司章程和法律强制性规定。
摘要2：【裁判摘要续】三、转让股权不损害公司股东和债权人的利益
高某购买林某和胡某的全部股权后，客观上形成了公司只有一名股东的情形，高某要继续经营，可以寻找新的合作伙伴，保持有限责任公司的形式不变；也可以向工商管理部门申请变更企业的性质，由有限责任公司变更为个人独资企业。前者，高某以其持有的股份对公司承担责任，变更后的公司以其全部资产对公司的债务人承担责任。由于公司的资产没有减少，因此不损害债权人的利益。后者，因个人独资企业是由一个自然人投资，财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，故公司变更为个人独资企业后，对高某来说，高某对企业的债务承担无限责任，经营风险增大，需要说明的是，高某经营风险的增大是其自愿选择的结果，即高某购买林某和胡某的全部股权后知道企业的性质会发生变化并愿意承担企业性质变更后加重的财产责任，故转让股权不损害高某的利益；对公司的债权人而言，债权人的债权的担保财产范围增大，不仅包括原公司的全部资产，还包括高某个人的财产，债权人的债权得到更好的保障。
综上所述，林某和胡某将其全部股权转让给高某是三方当事人的真实意思表示，既不违反公司章程和法律强制性规定，也不损害公司股东和债权人的利益，不应确认为无效。股东大会决议成立后，高某分别与林某和胡某签订借款协议，即，高某由支付股权转让金转为向林某和胡某归还借款。据此，高某承担的股权转让金的支付义务已经履行完毕，高某亦可依约办理有关变更手续。原审法院仅以股权转让后公司股东人数低于二人为由确认股权转让行为无效，缺乏法律依据，本院予以纠正。
最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25％以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的，转让合同有效，转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求，由于没有提出具体的损失数量和相应的证据，不予支持，予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持，故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求，既与三方当事人在本案合同中的约定不符，又不符合定金罚则的适用范围，该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立，不予支持，予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。
摘要2：【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果，该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果，也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此，如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条规定的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。也就是说，如果属于房屋建设工程，没有完成开发投资额的25%以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件的，如果当事人签订了转让合同，同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ，房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记，但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，以及没有按照出让合同约定进行投资开发，也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件，只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著：《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第２款的约定，办理完成土地过户的相关手续”的判决。
梅州市梅江区农村信用合作联社江南信用社诉罗××储蓄合同纠纷案
摘要1：【裁判摘要】
一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，所谓强制性规定是指效力性强制性规定。仅是针对特定主体的对内管理行为、不涉及公共利益的规定，不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。
二、银行作为专业金融机构，对于关乎储户切身利益的内部业务规定，负有告知储户的义务。如银行未向储户履行告知义务，当双方对于储蓄合同相关内容的理解产生分歧时，应当按照一般社会生活常识和普遍认知对合同相关内容作出解释，不能片面依照银行内部业务规定解释合同内容。
摘要2：【裁判要旨】仅是针对特定主体的对内管理行为、不涉及公共利益的规定，不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。
【摘要】关于涉案储蓄存单中八年存期的约定的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释(二)》第十四条的规定，所谓强制性规定是指效力性强制性规定。据此，国务院《储蓄管理条例》第二十二条“储蓄存款利率由中国人民银行拟订，经国务院批准后公布，或者由国务院授权中国人民银行制定、公布”和第二十三条“储蓄机构必须挂牌公告储蓄存款利率，不得擅自变动”的规定，是对金融机构关于储蓄存款利率拟订、公布、变动等的管理性规定，不是对储蓄机构对外签订、履行储蓄存款合同的效力性规定，不影响储蓄机构在从事民事活动中的行为的效力，不能以储蓄机构违反该项规定为由，确认涉案储蓄合同关于存期的约定无效。而中国人民银行广东省分行于1996年5月发布的《转发中国人民银行总行关于降低金融机构存、贷款利率的通知》第六条关于取消八年期存款利率种类的规定属于部门规章，不属法律法规，不能导致双方签订的合同条款无效。在没有法律法规明确规定涉案存单关于八年存期的约定为无效条款的情况下，不能仅根据上述规定确认该约定无效。
最高人民法院（2002）民一终字第75号民事判决书
摘要1：——在建房屋作为租赁标的物应否受法律保护
【来源：《民事审判指导与参考》（总第16集），法律出版社2004年版，第256-258页】
【案号】最高人民法院（2002）民一终字第75号民事判决书
【提示】以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。
【裁判要旨】在建房屋作为租赁标的物受法律保护。对于合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
摘要2：【解读1】当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的房屋租赁合同受国家法律保护。
【解读2】房屋租赁作为我国民间一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的传统租赁制度，由来已久。近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了以往先有房屋再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案即为其中一例。陕西兵器工业西北公司以其在建的北方大厦作为租赁标的物，与他人签订《租赁合同书》。此后，承租人又将其承租部分与他人签订《房屋转租合同》。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
在建房屋出租，是出租人在不丧失标的物所有权的前提下，通过提前吸收承租人租金的方式，达到融通资金，盘活资产的目的。承租人可以通过分期支付租金获取房屋使用权和收益，即双方都可以从中获得利益的满足。因此，人民法院根据案件具体情况，依法正确判定此类合同效力，对于鼓励当事人交易，促进我国房地产市场稳步健康发展，起到了积极向上的作用。
最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书
摘要1：【案号】最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书
【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。
【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。
摘要2：【解读1】租赁标的物未经整体验收合格的，当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。
【解读2】本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的租赁合同无效。
【解读3】《建筑物》第61条和《消防法》第10条均为法律的强制性规定。
【解读4】本案确立了审理此类纠纷案件的原则：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担承租合同无效的法律后果。
【解读5】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
最高人民法院民事判决书（2013）民一终字第138号
摘要1：【提示】对于双方当事人之间存在委托收购股权且代持关系还是借款关系均无直接书面证据的，法院将根据民事证据优势证据原则综合各方面证据予以判断。
【裁判要旨】虽然薛某某与陆某某之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同，但薛某某向陆某某汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质，陆某某虽然主张为借款，但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实，依据优势证据原则认定双方之间存在薛某某委托陆某某收购股权并且代持股权的关系，理据充分，并无不当。
【裁判摘要】薛某某主张，案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。本院认为，公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛某某的该项主张无法律依据，本院不予支持。
摘要2：【提示】现行法律不禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的——未完成投资总额２５％，以转让房地产项目公司股权形式实现项目转让，股权转让合同有效。
【裁判要旨】公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。
【法理提示】双方未签订代持股权的书面合同，但已经支付了股权转让款，对方虽然主张为借款法律关系，但未能提供其他证据证明的，依据优势证据原则并结合相关案件事实，确信双方代持股权法律关系的存在具有高度可能性的，应当予以确认。
【解读１】未签订代持股权书面合同应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质。
【解读２】无处分权不影响股权转让合同的效力。
【王丹：《未签订代持股权书面合同的，应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质——薛××与陆××、江苏苏浙皖××市场发展有限公司、江苏××房地产开发有限公司委托代理合同纠纷二审案》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2016年第2辑（总第66辑），人民法院出版社2016年版，第212～215页。
【注解】对于双方当事人之间存在委托收购股权且代持关系还是借款关系均无直接书面证据的，法院将根据民事证据优势证据原则综合各方面证据予以判断——虽然薛××与陆××之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同，但薛××向陆××汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质，陆××虽然主张为借款，但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实，依据优势证据原则认定双方之间存在薛××委托陆××收购股权并且代持股权的关系，理据充分，并无不当。
浙江省慈溪市人民法院（2007）慈民二初字第519号
摘要1：【案号】浙江省慈溪市人民法院（2007）慈民二初字第519号
【问题提示】如何认定合同性质和类型？公司的法定代表人未经股东会决议为公司债权提供担保是否有效？
【要点提示】
在判断认定合同类型时，不应仅根据合同名称来认定，更应分析当事人的权利义务和合同目的来归类。
《公司法》第十六条第一款规定“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”，违反该强制性规范的担保合同应为无效。
【裁判要旨】公司法定代表人越权代表公司签章为他人提供担保，其代表行为本身是有效的。但是就代表公司做出的担保行为的效力而言，因为未经过公司股东会或董事会的决议，违反了《公司法》的强制性规定，该担保行为无效。
摘要2：【裁判摘要】
（１）根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中的原告对于被告公司法定代表人的越权行为并不存在知道或者应当知道的过错，因此，该法定代表人的代表行为有效。但是，此处的代表行为有效是指代表人与被代表人之间的代表关系有效，并不能因此决定代表人所做行为本身的效力。
（２）根据《中华人民共和国公司法》第十六条第一款的规定，“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”这一条款旨在保护公司内部中、小股东的利益不受控股股东的侵害，属于法律上的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于本案中被告公司的法定代表人签订担保合同的行为未经该公司股东会的决议，因此，本案担保合同因违反法律的强制性规定而无效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条的规定，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”导致本案保证合同无效的原因在于被告公司法定代表人代表本公司对原告债权进行担保的行为未经本公司股东会决议，违反了法律的强制性规定；按照常理，债权人也无需审查债务人与担保人之间的内部关系，原告对担保合同的无效无过错。因此，原告要求被告公司对应支付的货款及利息承担连带赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
最高人民法院民事判决书(2013)民二终字第33号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民二终字第33号
【提示1】为短期融资目的而进行的股权转让及回购应为合法——当事人之间出于短期融资需要，而非以长期牟利为目的而进行的股权协议转让及回购等安排，其合法性应予承认。
【裁判摘要1】股权协议转让、股权回购等作为企业之间资本运作形式，已成为企业之间常见的融资方式。如果并非以长期牟利为目的，而是出于短期融资的需要产生的融资，其合法性应予承认。
【提示2】国有资产转让应评估的规定并非效力性强制性规定——国务院《国有资产评估管理办法》虽为行政法规，但关于国有资产转让应进行评估的规定并非效力性强制性规定。
【摘要2】1992年国务院发布的《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，其第三条关于国有资产占有单位在资产拍卖、转让等五种情形下，应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《合同法》五十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，该内容并非效力性强制性规定。国家国有资产管理局于1992年经国务院授权制定的《国有资产评估管理办法实施细则》性质应属部门规章，该细则第十条规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本实施细则的规定立项、确认，该经济行为无效效。”鉴于该细则属于部门规章，不是法律、行政法规，根据《合同法》第五十二条规定，不能直接否认案涉《股权转让协议书》的效力。
摘要2：【来源：《商事审判指导》2014年第1辑（总第37辑）】
【规则1】附回购条件的股权转让协议有效——股权协议转让、股权回购等作为企业之间资本运作形式，已成为企业之间常见的融资方式。如果并非以长期牟利为目的，而是出于短期融资的需要产生的融资，其合法性应予承认。
【规则2】未履行国有资产评估程序的股权转让协议有效——《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，有关评估的规定虽为强制性规定，但并非效力性强制性规定，违反该条款不影响合同效力，尤其是交易价格未造成国有资产流失，没有损坏国家和社会公共利益的情况下。
【规则3】未履行国有资产转让审批手续的股权转让协议有效——《股份有限公司国有股权管理暂行办法》系行政规章，并非法律或行政法规，合同内容违反其中有关审批的规定并不当然无效，尤其未造成国有资产流失，没有损坏国家和社会公共利益的情况下。
【摘要】关于案涉股权转让中资产评估对《股权转让协议书》效力的影响。其二，1992年国务院发布的《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，其第三条关于国有资产占有单位在资产拍卖、转让等五种情形下，应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《合同法》五十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，该内容并非效力性强制性规定。国家国有资产管理局于1992年经国务院授权制定的《国有资产评估管理办法实施细则》性质应属部门规章，原审法院关于该细则系行政法规的认定错误，应予纠正。该细则第十条规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本实施细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”鉴于该细则属于部门规章，不是法律、行政法规，根据《合同法》第五十二条规定，不能直接否认案涉《股权转让协议书》的效力。
【解读】名股实债的效力——股权转让实为融资借贷应认定无效的理由不能成立：
（１）股权回购条款本身是合法有效的；
（２）“短期牟利”（非以长期牟利为目的）的股权回购其合法性应予承认；
（３）根据《民间借贷解释》第１１条规定，企业之间生产经营需要签订的借款合同不再被认定为无效合同。在此情况下，即使是“长期牟利”的股权回购协议也应认定其合法有效。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第334号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第334号
【裁判要旨】股东转让合同的受让人用于向标的公司增资的款项不能用于向出让方支付股权转让价款，当事人在股权转让合同中的类似约定，违反了法律的强制性规定，依法应确认为无效条款。
【摘要】沪西公司、琉泰公司用于增资的款项不能作为其支付股权转让的款项。经法定验资机构审验并出具验资报告之后，沪西公司和琉泰公司向宝马公司账户汇入的资金性质已经确定为增资款项，如果沪西公司和琉泰公司在宝马公司变更注册资本登记前挪用该笔资金，构成虚假增资；如果沪西公司和琉泰公司宝马公司变更注册资本登记后将该笔资金用于支付股权转让款，构成抽逃出资。无论是虚假出资还是抽逃出资，均系违法行为。故案涉股权转让合同第五条第（二）项的约定，违反了法律的强制性规定，依法应确认为无效条款。由于该条款的无效不影响合同其他部分的效力，故合同其他部分仍然有效，案涉股权转让合同的效力应当认定为部分无效合同。
摘要2：【解读】股权转让合同中约定受让人以用于增资的款项作为支付股权转让款的约定因违反法律强制性规定而无效。
广东省高级人民法院民事判决书（2009）粤高法民二终字第4号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书（2009）粤高法民二终字第4号
【裁判摘要1】关于《委托拍卖合同》的效力问题。人民法院的生效法律文书是对案件各方当事人权利进行裁判的公开性文书，涉及物权的生效法律文书具有与登记、交付等公示方法相同的效力，因而可以产生物权变动的效力，导致物权设立、变更、转让或者消灭。本院作出的（1998）粤法民初字第12号生效民事调解书确认，美华公司同意将其位于深圳市福田区金田B118-29号地块所建的美华大厦一至十六层（包括地下停车场及其红线范围内的土地）产权归中信银行所有，故中信银行已依法取得该房产的产权，中信银行作为权属人有权对美华大厦一至十六层进行包括拍卖在内的权利处分。中信银行基于此与金槌拍卖行签订的《委托拍卖合同》是中信银行对其权益的自由处分，也是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，为有效的合同，金槌拍卖行有权依中信银行的委托对标的物进行拍卖。
摘要2：【裁判摘要2】关于《拍卖成交确认书》的效力问题，金槌拍卖行接受中信银行委托对美华大厦一至十六层进行整体拍卖，并在《深圳商报》、《深圳特区报》等报刊上刊登了《拍卖公告》，声明了参加竞买美华大厦的相关事宜。金槌拍卖行在拍卖前发布的《拍卖资料》及《竞买须知》中均如实明确了美华大厦第十六层处于司法查封状态，买受人须承担拖欠一冶公司工程款的事实，鸿燊公司也无提供其它证据表明金槌拍卖行存在隐瞒拍卖物真实情况等欺骗竞买人的事实。金槌拍卖行同时还通知了一冶公司作为承建商享有优先购买权，一冶公司未参与竞买。金槌拍卖行履行了《中华人民共和国拍卖法》规定的拍卖人的法定义务，其拍卖行为合法有效。鸿燊公司在明知《拍卖资料》及《竞买须知》内容的基础上，参与竞买并与金槌拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》再次确认拍卖房产为在建工程，未竣工验收，曾在国土部门办理过楼花证，经我院生效法律文书确认至中信银行名下，但中信银行未办理过户手续，开发商美华公司拖欠承建商一冶公司工程款截止2003年3月底为本金人民币5664385.58元，利息1510688.78元，一冶公司已查封了第16层房产，建筑批文，图纸资料在一冶公司，鸿燊公司必须全部承担2003年6月3日中信银行与一冶公司签订的《协议书》中约定的中信银行处置美华大厦后需向一冶公司支付工程款人民币7175074.36元及滞纳金的偿还责任的事实，同时还明确约定，买受人不得因拍卖标的第十六层被法院查封或一冶公司对拍卖标的物的任何权利而主张拍卖无效，也不得以前述理由要求返还竞买保证金。上述事实表明，鸿燊公司明知拍卖标的物第十六层经一冶公司申请被司法查封的情况，并同意在第十六层处于司法查封状态下买受标的物，同时自愿放弃以上述理由主张合同无效的权利。故《拍卖成交确认书》是金槌拍卖行与鸿燊公司之间的真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，亦为有效合同。《拍卖成交确认书》签订后，鸿燊公司未按约定支付拍卖价款显属违约，应当按照合同约定承担保证金不予退还的违约责任，故鸿燊公司关于要求中信银行退还1500万保证金、赔偿利息损失并要求金槌拍卖行对上述保证金本息承担连带责任的主张，理据不足，本院不予支持。
最高人民法院民事裁定书（2013）民申字第1632号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2013）民申字第1632号
【提示】建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，不属于强制性规定。
【裁判要旨】《建筑法》第7条规定关于建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，属于建筑业管理规定，不属于法律、行政法规强制性规定。
摘要2：【裁判摘要】关于北京一建在案涉建设工程施工合同履行过程中是否存在违约以及违约责任比例的问题。本院认为，首先，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效中的“法律、行政法规的强制性规定”，系指效力性强制性规定。而《中华人民共和国建筑法》第七条及建设部《建筑工程施工许可证管理办法》中，关于建设单位应当于建筑工程开工前申领施工许可证的规定，属于建筑业管理规定，且后者从法律效力层级上看系部门规章。因此，北京一建以双方《建设工程施工合同》第三条对开工时间的约定违反法律、行政法规强制性规定为由，认为该约定无效，缺乏事实和法律依据。
【解读】施工许可正是由建设行政主管部门颁发的准予建筑工程开工的文件。施工许可证属于行政许可范畴，其目的是通过行政许可环节的审查保证建设行为的合法性。未取得施工许可证仅表明建设行为非法，施工人不得进行施工，但这属于施工合同的履行范畴即法律上的履行不能，不能以此认定施工合同无效。施工许可证是行政主管部门对建设施工行为的行政管理措施，不影响施工合同的效力。
最高人民法院民事判决书(2009)民二终字第00117号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2009)民二终字第00117号
【裁判要旨】《证券法》中关于“证券公司变更百分之五以上股权的股东需经证监会批准”的规定属于管理性强制性规定。违反该规定仅导致受让方的股东资格受到限制，并不影响股权转让合同的效力。
【裁判规则】股东变动是股权转让协议的履行问题而非协议成立的问题。股权转让为股东权利，是否转让由当事人自行决定，当事人有权订立转让合同。股权转让目标公司的股权名册变更后完成股权转让形式要件。
【法条链接】《证券法》
第一百二十九条【变更批准】证券公司设立、收购或者撤销分支机构，变更业务范围或者注册资本，变更持有百分之五以上股权的股东、实际控制人，变更公司章程中的重要条款，合并、分立、变更公司形式、停业、解散、破产，必须经国务院证券监督管理机构批准。
证券公司在境外设立、收购或者参股证券经营机构，必须经国务院证券监督管理机构批准。
第二百一十八条【擅自设立分支机构和经营机构的处罚】证券公司违反本法第一百二十九条的规定，擅自设立、收购、撤销分支机构，或者合并、分立、停业、解散、破产，或者在境外设立、收购、参股证券经营机构的，责令改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足十万元的，处以十万元以上六十万元以下的罚款。对直接负责的主管人员给予警告，并处以三万元以上十万元以下的罚款。
证券公司违反本法第一百二十九条的规定，擅自变更有关事项的，责令改正，并处以十万元以上三十万元以下的罚款。对直接负责的主管人员给予警告，并处以五万元以下的罚款。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第383号
【摘要】《证券法》第一百二十九条规定，证券公司变更持有百分之五以上股权的股东，须经国务院证券监督管理机构批准。该法第二百一十八条第二款规定：“证券公司违反本法第一百二十九条的规定，擅自变更有关事项的，责令改正，并处以十万元以上三十万元以下的罚款。对直接负责的主管人员给予警告，并处以五万元以下的罚款。”《证券公司监督管理条例》第七十一条规定：“任何单位或者个人未经批准，持有或者实际控制证券公司5%以上股权的，国务院证券监督管理机构应当责令其限期改正；改正前，相应股权不具有表决权。”据此，法律和行政法规对于证券公司变更持有百分之五以上股权的股东未经国务院证券监督管理机构批准的，规定了国务院证券监督管理机构应当责令限期改正，并处罚款以及相应股权不具有表决权等，但未规定只有经该机构批准相关股权转让合同才生效或者未经批准合同无效。故梅雁公司称依上述《证券法》第一百二十九条等规定，主张其与吉富公司订立的《股份转让协议》及《股份转让协议之补充协议》因未经行政审批而属于未生效合同，并无法律依据。原审判决基于上述协议出于双方真实意思表示，维持该合同效力不损害公共利益，认定梅雁公司与吉富公司转让广发证券8.4%的股权未经办理批准手续，违反了证券管理的相关规定，但不对合同效力产生影响，双方之间股权转让协议应属有效合同，适用法律并无不当。
【解读】证券公司变更持有百分之五以上股权的股东应经证券监督管理机构批准的规定，不属于效力性强制性规定。
惠尔普法|国有资产转让应经评估的规定是否属于效力性强制性规定？
摘要1：解答：国有资产转让应评估的规定属于管理性规定而非效力性强制性规定，违反该规定并不因此导致国有资产转让合同无效。
【注解１】国有资产转让应评估的规定并非效力性强制性规定｜国务院《国有资产评估管理办法》虽为行政法规，但关于国有资产转让应进行评估的规定并非效力性强制性规定。——参考案例：(2013)民二终字第33号
【注解２】在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。——参考案例：(2014)民提字第216号
【注解３】国有资产在未进行评估的情况下迳行转让，可能导致国有资产流失，从而损害到国家利益，认定协议因违反法律法规效力性强制性规定而无效属适用法律正确。——参考案例：(2016)闽01民终5368号
【注解４】国有企业转让土地使用权未经批准、未经评估、未在规定场所交易不会导致转让合同无效｜《企业国有资产监督管理条例》、《国有资产评估管理办法》中关于国有资产转让需经批准、评估并在规定场所交易的规定属于管理性强制性规定，国有企业转让土地使用权违反上述规定不会导致转让合同无效。——参考案例：(2016)最高法民申876号
【注解５】《国有资产评估管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章，而《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。——参考案例：(2013)民一终字第18号
【注解６】《国有资产评估管理办法》第3条关于国有资产在转让前应当进行评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不必然导致合同无效。——参考案例：(2013)民申字第2036号
【注解７】《国有资产评估管理办法》第三条规范的是国有资产占有单位处置国有资产的行为，属于管理性强制性规定，不能据此确认合同的效力。——参考案例：(2014)民申字第304号
【注解８】国有资产转让须经评估的强制性规定是管理性而非效力性的。——参考案例：(2013)民申字第2119号
【注解９】《企业国有产权转让管理暂行办法》、《国有资产评估管理办法》等法律、法规并未作出企业国有资产转让未经评估则行为无效的强制性规定。《国有资产评估管理办法实施细则》第十条规定：“对于应当进行
摘要2：（续）资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”但该细则系部门规章。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，案涉股权转让未经评估并未违反法律、行政法规的强制性规定。华电财务公司主张其向国恒公司转让华商基金公司34％股权的行为违反行政法规及部门规章，双方签订的《股权转让与保证协议》无效的再审申请理由不能成立。——参考案例：(2015)民申字第715号
【注解１０】根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产占有单位进行资产转让的，应当进行资产评估。该规定属于强行性规定，而非任意性规定。国有资产占有单位进行资产转让时未依照上述规定进行资产评估的，转让合同无效；受让人在知道或者应当知道所受让的资产属于国有资产，且未依法进行报批和评估的情况下，仍以明显不当的低价受让该国有资产的，不属于善意受让人。——参考案例：(2008)民申字第461号
【注解１１】本案系争房屋系国有资产，依据国务院1991年颁布的《国有资产评估管理办法》第三条、第九条、第十二条以及国务院国有资产监督管理委员会、财政部于2003年联合颁布的《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定，签订转让国有资产合同应履行必备的法定前置程序。原审判决据此认定《协议书》无效并无不当。——参考案例：(2013)民申字第1301号
简法｜国有资产评估转让是否属于效力性强制性规定？
摘要1：解答：关于《国有资产评估管理办法》第３条规定的性质，最高人民法院经历了从效力性规范到管理性规范的认识过程，国有资产评估转让规定属于管理性规定而非效力性强制性规定。
摘要2：【注解１】根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产占有单位进行资产转让的，应当进行资产评估。该规定属于强行性规定，而非任意性规定。国有资产占有单位进行资产转让时未依照上述规定进行资产评估的，转让合同无效；受让人在知道或者应当知道所受让的资产属于国有资产，且未依法进行报批和评估的情况下，仍以明显不当的低价受让该国有资产的，不属于善意受让人。——参考案例：(2008)民申字第461号
【注解２】国有资产转让应评估的规定并非效力性强制性规定｜国务院《国有资产评估管理办法》虽为行政法规，但关于国有资产转让应进行评估的规定并非效力性强制性规定。——参考案例：(2013)民二终字第33号
【注解３】国有资产转让应评估的规定并非效力性强制性规定——国务院《国有资产评估管理办法》虽为行政法规，但关于国有资产转让应进行评估的规定并非效力性强制性规定。——参考案例：(2013)民申字第2036号
【注解４】在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。——参考案例：(2014)民提字第216号
【注解５】（１）《企业国有产权转让管理暂行办法》、《国有资产评估管理办法》等法律、法规并未作出企业国有资产转让未经评估则行为无效的强制性规定；（２）股权转让未经评估并未违反法律、行政法规的强制性规定。——参考案例：(2015)民申字第715号
【注解６】国有资产交易的有关规定并非效力性强制性规定，不能作为判断债权转让合同效力的依据。——参考案例：(2019)最高法民申3729号
【笔记】《民法典》实施后人民法院确认合同无效依据是什么？
摘要1：解读：人民法院根据民法典第１５３条第１款的规定确认合同无效，应当以法律、行政法规的效力性强制性规定为依据，不得以法律、行政法规的其他规定或者地方性法规、行政规章为依据。
【解析１】如何理解“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”？——根据《民法典合同编司法解释》第１６条第１款规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第１５３条第１款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（一）强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；（二）强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；（三）强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；（四）当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；（五）法律、司法解释规定的其他情形。
【解析２】违反旨在规制合同订立后的履行行为的强制性规定是否无效？｜根据《民法典合同编司法解释》第１６条第２款规定——（１）法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。（２）但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。
【解析３】违反强制性规定不导致合同无效情形如何处理？｜根据《民法典合同编司法解释》第１６条第３款规定——（１）依据前两款认定合同有效，但是当事人的违法行为未经处理的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。（２）当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。
摘要2：【解析４】如何认定“违背公序良俗的民事法律行为无效”情形？｜根据《民法典合同编司法解释》第１７条规定——（１）合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第１５３条第２款的规定认定合同无效：（一）合同影响政治安全、经济安全、军事安全等国家安全的；（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的；（三）合同背离社会公德、家庭伦理或者有损人格（２）人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。
【解析５】“应当”“必须”或者“不得”等表述是否一定属于强制性规范？——根据《民法典合同编司法解释》第１８条规定，法律、行政法规的规定虽然有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利的，人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。
★【人民法院案例库】根据立法目的判断强制性规范对合同效力的影响｜１. 对于兼具买卖和承揽特点的投资建房非典型合同，一方当事人以另一方未取得商品房预售许可证明主张合同无效的，该合同不因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定而无效。2.人民法院应当结合强制性规范的立法目的来认定其对具体个案所涉合同效力的影响。通过分析立法目的，强制性规范所规制的对象和场景与特定合同所约定的内容不相同，认定合同有效不会导致公共利益受到损害的，此种情形下即使违反强制性规范并不必然导致合同无效。——参考案例：（2023）京民终948号
【笔记】《民法典》实施后如何认定违反效力性强制性规定合同无效？
摘要1：解读：（１）《民法典合同编通则司法解释》施行后不再区分效力性强制规定与管理性强制规定，不再据此确定合同效力；（２）应当在认定民事法律行为违反法律、行政法规强制性规定的基础上，审查是否存在司法解释第１６条第１款、第２款规定的情形，存在该情形则属于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效。
摘要2：