【笔记】房地产开发挂靠人能否排除被挂靠人房地产开发企业债权人强制执行？
摘要1：问题：借用他人资质开发房地产（挂靠开发房地产）能否排除强制执行？
解读：房地产开发挂靠关系（房地地产开发资质借用关系）中不具有房地产开发资质的房地产挂靠人不能排除被挂靠人房地产开发企业的债权人的强制执行。
→【备注】（１）当事人之间借用房地产开发资质开发经营合同应属无效；（２）借用资质方以其为执行标的实际所有权人为由提出排除执行应予驳回。
【注解１】借用资质人的债权人申请查封登记在出借人名下的土地使用权或房屋，法院驳回出借人排除执行诉讼请求。——参考案例：（２０１８）甘０４民终４３６号；（２０１６）黑７５民终７０号
【注解２】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行｜（１）借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权，不足以排除强制执行；（２）借用资质参与土地竞拍、开发不能排除强制执行；《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击。——参考案例： (2018)最高法民申2665号
【注解３】（１）房地产开发资质借用关系(房地产开发挂靠关系)中不具有房地产开发资质的房地产挂靠人不能排除强制执行。——参考案例：(2017)最高法民申496号；（２）借用他人资质开发房地产的借用人对房产不享有所有权，不能排除强制执行。——参考案例：(2017)鄂民终301号
【注解４】实践中不动产登记存在物权登记人与实际权利人不一致情形，在执行中应考虑实际权利人的利益，特定情况下可以赋予实际权利人排除执行的权利。——参考案例： (2017)最高法民申4112号
摘要2：【注解４】另外观点认为能够排除执行｜（１）借用人出资购买土地、对房产进行事实上建造行为并已实际占有使用可以排除强制执行。——参考案例：(2017)鲁民终167号；（２）虽然借用资质开发房地产，但并不能以此否定其实际投资开发的”项目房产享有的所有权。——参考案例：(2016)川民终1150号
【注解５】另外观点认为借用资质开发依据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定能否排除执行｜（１）挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行：借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权，不足以排除强制执行；借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定是否享有足以排除强制执行权利。——参考案例：(2019)最高法民申294号；（２）借名开发房地产，实际投资方满足《执行异议和复议规定》第28条规定有权排除执行。——参考案例：(2018)最高法民申2799号；（３）借用资质开发建房适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定审查实际出资人是否享有足以排除执行民事权益。——参考案例： (2017)最高法民申5223号；（４）借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定是否享有足以排除强制执行权利。——参考案例：(2019)最高法民申294号