最高人民法院关于蔡敏卿与蔡奕新等房屋买卖纠纷上诉案的复函
摘要1：最高人民法院关于蔡敏卿与蔡奕新等房屋买卖纠纷上诉案的复函（１９９１年３月２２日）
摘要2：
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月22日 京高法发[2010]458号）
摘要2：
房屋买卖合同
摘要1：未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？ 未办理过户登记的房屋买卖合同依法有效。
摘要2：
未取得产权证房屋买卖
摘要1：未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？
摘要2：
房屋买卖合同定金性质
摘要1：房屋买卖合同定金性质约定不明确的，如何处理？
摘要2：
唐×与程××房屋买卖合同纠纷案
摘要1：【裁判要旨】在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。
【裁判摘要】涉案合同不涉及有效与无效的问题，而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下，程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时，应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性，并不能证明民事行为的成立，且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》，唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。
摘要2：【提示】本案缺少合同成立的主体导致合同不成立。
【解读】在私章所代表的一方否认章为其所有、盖章是其所为，即否认与对方成立房屋买卖合同关系时的举证责任——应由主张合同关系成立的一方当事人举证证明该枚私章为对方所有以及盖章行为为对方所为或对方委托他人所为。
【裁判要旨】通常情况下，法人或者其他组织在对外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有、盖章行为是其所为时，该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系，此时就涉及就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此，在私章所代表的一方否认该私章为其所有、盖章行为是其所为，即否认与对方成立合同关系时，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。
【解读】当事人就合同关系是否成立存在争议的，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。
名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同
摘要1：名实不符合认定——名为合作开发实为土地使用转让合同、名为开发实为房屋买卖合同、名为开发实为借款合同、名为开发实为租赁合同、名为投资实为借贷合同的共同特征在于不承担经营风险（均涉及转性后合同效力认定问题，如转性后的合同违反法律、行政法规强制性规范，应认定为无效合同）。
摘要2：【解读】名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同，本质上不是合作开发房地产合同，不要求具备合作开发房地产合同有效要件。
【注解１】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同。——参考案例：(2020)最高法民再255号
【注解２】合作开发房地产一方只提供资金，不承担房地产开发的经营风险，只分配固定数量的房屋和车位，双方之间实质为房产买卖关系。——参考案例：(2017)最高法民申4003号
房屋买卖合同无效，可依信赖利益受损获赔
摘要1：房屋买卖合同无效，可依信赖利益受损获赔
摘要2：
丁××与石×房屋买卖合同纠纷案
摘要1：【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
摘要2：【解读】附有违法建筑（违章建筑）且与不动产登记的权利状态不一致的买卖合同的效力认定（有效说）——认为当事人订立违法建筑买卖合同是有效的，其理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的行为，与出卖人的物权处分行为的效力无关；违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立；违法建筑无法初始登记的导致无法办理产权过户登记亦不能影响买卖合同的效力。
处理农村房屋买卖合同纠纷案件的原则
摘要1：处理农村房屋买卖合同纠纷案件的原则
摘要2：
四川省成都市中级人民法院民事判决书（2008）成民终字第2318号
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2008）成民终字第2318号
【提示】房屋回购与流押的区别？
【裁判要旨】房屋回购等特别约定，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。
摘要2：【裁判摘要】罗开明、王明珍与何春霖自愿签订《协议》，约定罗开明、王明珍将涉案房屋卖给何春霖，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该《协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托江洪玺与何春霖所签《房屋买卖合同》，也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何春霖依约支付完购房款之后，罗开明、王明珍协助何春霖办理了该房屋的过户登记，何春霖已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订《协议》后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定，即：何春霖负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用，承诺同意罗开明、王明珍在此期间回购该房屋，且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务；罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元的义务，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。根据《协议》约定，罗开明、王明珍在2006年9月13日之前有权回购该房屋，但前提条件是“将所有债务一次性结清”。本案中，罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件，故其在2006年9月13日之后已无权要求按照《协议》约定回购该房屋。此外，根据罗开明于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订《房屋出租协议》的事实，应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人，双方之间另就涉案房屋形成了租赁关系。综合上述分析，应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据《协议》就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。另外，罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张，与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且，关于何春霖取得该房屋所有权的条件，双方约定的是何春霖支付完购房款，而非罗开明、王明珍未按期归还债务，此不符合我国现行立法所规范的流押的法律特征，故不能以双方约定违反了我国法律关于禁止流押的强制性规定为由而认定《协议》中关于房屋买卖部分无效。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
摘要1：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）
摘要2：【目录】一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力；二、预约合同的效力和履行；三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；四、房屋买卖中阳合同的效力；五、购房指标转让合同的效力；六、无权处分合同的效力和履行；七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担；八、冒名签订房屋买卖合同的效力；九、连环买卖中的合同效力；十、借名买房的认定和处理；十一、请求合同继续履行的处理；十二、商品房不符合交付条件的处理；十三、买受人拒绝接收商品房的处理；十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定；十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位；十七、第三人过户登记请求权的行使；十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行；十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用；二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理；二十一、逾期办证违约金过高的判断标准；二十二、违约金分别主张与分段主张的调整；二十三、违约金诉讼时效的认定；二十四、民间借贷与代理售房的处理；二十五、民间借贷与以房抵债的处理；二十六、以房抵债与调解；二十七、适用范围
最高人民法院民事判决书(2013)民提字第90号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第90号
【裁判摘要】
一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
【裁判观点1】预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
【裁判观点2】根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定所有人有权选择处分财产的方式解除合同，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，本院对此予以纠正。
【裁判观点】根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据蜀都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。
摘要2：【裁判要旨】当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。【裁判要点】
1．预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。
2．无论当事人一方是否有权单方解除合同，因对方在收到解除通知的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故该解除通知也就不产生解除双方合同关系的效力。
3．处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。在买卖标的物转移之前，出卖人不能依据《物权法》第三十九条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）之规定，选择处分财产的方式解除合同。
——《预约与本约的区分与界定——申请再审人成都××通讯连锁有限公司与申请再审人四川××实业有限责任公司、一审第三人四川××控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》，载《民事审判指导与参考》2014年第1辑(总第57辑)
房屋买卖合同纠纷
摘要1：【82、房屋买卖合同纠纷（1）商品房预约合同纠纷（2）商品房预售合同纠纷（3）商品房销售合同纠纷（4）商品房委托代理销售合同纠纷（5）经济适用房转让合同纠纷（6）农村房屋买卖合同纠纷】1.房屋买卖合同，是指出卖人将房屋（商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋）所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。2.房屋买卖合同纠纷，是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。
摘要2：无
【笔记】商品房买卖合同和房屋买卖合同纠纷是否属于专属管辖？
摘要1：【要旨】房屋买卖合同纠纷（政策性房屋买卖纠纷适用专属管辖除外）、商品房买卖合同纠纷，应当根据案件情况分别对待——（１）如果涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等物权纠纷的，应适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖；（２）如果不涉及物权纠纷的，则不应适用专属管辖的规定，而应按按照《民事诉讼法》第23条规定的合同纠纷确定管辖。
【注解】原告诉求被告配合办理土地及房屋过户手续不属于专属管辖｜原告起诉要求被告配合办理案涉土地及房屋过户手续，虽涉及不动产，但并非因不动产所有权、使用权等权利确认发生纠纷而引起的诉讼，不属于应适用专属管辖的情形——参考案例：(2019)最高法民辖78号
→【备注】原告通过拍卖实际接收了拍卖标的，诉求被告配合办理位于土地及房屋的过户手续。
摘要2：★【人民法院案例库】共有产权保障住房买卖合同纠纷可以按照不动产纠纷确定管辖｜政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。——参考案例：（2021）沪0107民初25146号
北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
摘要2：【解读】根据生活经验，基于下列四项推定，足以形成张某某与新华公司之间已经形成房屋买卖合同关系且已经履行的内心确信：
（１）张某某主张２０００元属房屋使用费不合常理；
（２）２０００元与房屋价格相当，更符合购房款性质；
（３）能够体现张某某转让房屋产权的真实意思；
（４）表明张某某长期对他人占有使用该房屋并无异议。
惠尔普法|违章建筑房屋买卖合同是否有效？
摘要1：解答：已经过行政处罚的违章建筑，城乡规划主管部门未要求限期拆除，应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，房屋买卖合同不因此而无效。
【注释】（１）违章建筑租赁合同无效；（２）违章建筑房屋买卖合同并非绝对无效（属于保留使用建筑物的违章建筑买卖合同有效）。
摘要2：【注解１】未取得相关审批手续的农村集体所有的土地上建设的房屋所产生的房屋买卖争议不属于人民法院民事案件受案范围。——参考案例：(2019)苏07民终629号；(2021)津民申1413号
【注解２】（１）买卖违法建筑物的合同并非绝对无效；（２）属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物不应因此认定买卖合同无效。——参考案例：(2014)民提字第216号
【注解３】买卖违章建筑属于违反管理性而非效力性的强制规定，主张合同无效不予支持。——参考案例：(2024)赣10民终1110号
最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
摘要2：【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终12040号
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终12040号
【裁判摘要】本案的争议焦点为刘某某、孙某某与金某签订的《房屋买卖合同》是房屋买卖合同，还是民间借贷合同的担保。根据本案所查事实，双方签订的《房屋买卖合同》详尽约定了房屋的基本情况、权属情况、成交价格及付款方式、交付及权属转移情况、违约责任等，该合同明确约定了首期房款为75万元，并未约定该款为借款，也未约定该款的利息，且金某给刘某某、孙某某出具的转账回单上注明的是“已收到房款”，再有孙某某、刘某某与金某、案外人ＸＸ飞签订的《协议书》载明金某承诺收到75万元首付款当日即偿还ＸＸ飞64万元借款；如金某能够在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还孙某某、刘某某，双方签订的原《房屋买卖合同》自行废止，孙某某、刘某某将所购房屋退还金某；如金某不能在上述期间内全额退款，原《房屋买卖合同》继续履行，现金某并未在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还孙某某、刘某某，故按照该合同的约定双方之间的《房屋买卖合同》应当继续履行，因此，综合本案实际情况及上述情形，可以得出金谋为清偿ＸＸ飞的债务出售自己房屋、双方为房屋买卖合同关系的结论，金谋提供的证据并不足以证明其与刘某某、孙某某之间存在确凿的民间借贷合同关系。原审法院据此对金谋所主张的要求按照民间借贷关系处理双方纠纷的诉请不予支持，并按照房屋买卖合同关系处理双方之间的纠纷，认定事实和适用法律并无不当。
摘要2：【解读】当事人之间是房屋买卖还是民间借贷关系，法院需要综合双方举证情况，根据房屋买卖合同形式及内容、支付的款项性质及约定的房屋买卖继续履行条件等因素综合衡量认定。
简法|出卖人签订房屋买卖合同后死亡，房屋买卖合同是否终止？买受人能否要求继承人继续履行合同？
摘要1：解答：（１）出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，房屋买卖合同并非自然终止，合同义务应当由继承人继续履行；（２）买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
【注释】（１）房屋买卖合同履行过程中，房屋出卖人死亡的，买受人有权要求出卖人之继承人协助继续履行合同；（２）如出卖人没有继承人，或继承人均放弃继承的，买受人可以通过向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权。
【注解】（１）出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，合同义务应有继承人继续履行；（２）出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。——参考案例：(2016)沪01民终10452号
摘要2：★【人民法院案例库】房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定｜不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。——参考案例：（2012）沪二中民二（民）终字第1430号
→【备注】判决买受人继承人办理相关手续将房屋产权登记为买受人继承人共同共有，并实际交付......
★【人民法院案例库】存款人死亡后继承人可提起储蓄合同纠纷之诉｜对于纯属财产性质的合同，一方当事人死亡的，不应影响合同的效力，合同债权可由其继承人一并继承，存款人死亡，其第一顺序合法继承人有权继承存款人的银行存款本金及利息。——参考案例：（2017）鲁1203民初866号
→【备注】合同一方死亡，合同还需要继续履行吗？——（１）对于纯属财产性质的合同(比如买卖和租赁合同)，一方当事人死亡的，不应影响合同的效力；（２）对于具有人身依附性的合同(如服务合同)，一方当事人死亡的，合同效力自然终止。
简法|注销网签能否认定为房屋买卖合同解除？
摘要1：解答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，网签是办理过户登记的前置程序。注销网签不能推定双方合意终止履行而只能推断双方中止履行，注销网签并不必然导致房屋合同解除。但注销网签后，一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，视为以行为表示不履行合同，视为预期违约，对方取得合同法定解除权，有权解除房屋买卖合同。
摘要2：【注解】（１）注销网签只能推断双方中止履行（不能推定双方合意终止履行）；（２）注销网签不导致合同解除；（３）注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记视为以行为表示不履行合同（视为预期违约），对方取得合同法定解除权，有权解除房屋买卖合同。
简法｜名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同，是否需要具备房合作开发房地产合同有效要件？
摘要1：解答：名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同，本质上不是合作开发房地产合同，不要求具备合作开发房地产合同有效要件，但应当具备土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同有效要件，否则应当认定土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同无效。
摘要2：【注解】双方是基于房地产开发而形成的房屋买卖合同关系，其效力不受出卖人是否取得商品房预售许可证约束。——参考案例：(2016)鲁民终2254号；(2017)最高法民申4003号
【笔记】房屋买卖合同纠纷是否适用不动产纠纷专属管辖？
摘要1：解读：（１）政策性房屋买卖合同纠纷和涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷专属管辖；（２）其他不涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷（包括商品房买卖合同纠纷）不适用不动产纠纷专属管辖，而应当按照合同纠纷确定管辖。
【注解１】过户登记的诉讼请求，根据其请求权发生的权利依据分为合同纠纷及物权纠纷，分别对应不同的法院管辖规则。因借名买房导致实际权利人诉请出名人过户登记的，适用不动产专属管辖。——参考案例：(2015)三中民终字第15752号
【注解２】买受人基于房屋买卖等合同诉请出卖人过户登记属于合同之诉，依法适用合同纠纷管辖或者协议管辖而不适用不动产专属管辖规定。——参考案例：(2016)京02民辖终526号
【注解３】（１）不具有专属管辖权的法院不能将专属管辖案件与其他案件合并审理；（２）对房屋买卖合同纠纷的管辖属于专属管辖，应由房屋所在地人民法院管辖。受理其他纠纷案件的法院，将房屋买卖合同纠纷合并审理属于程序违法。——参考案例：（2001）民二提字第14号
【注解４】涉及以房抵债的房屋买卖合同纠纷属于合同纠纷而不属于物权纠纷，不适用不动产专属管辖。——参考案例：(2017)浙04民辖终202号
【注解５】（１）以房抵债协议系买卖合同补充协议，是买卖合同项下债务履行方式，不适用专属管辖规定。——参考案例：(2018)湘01民辖终186号；（２）以房抵债涉及房屋处分属于物权纠纷，适用不动产专属管辖。——参考案例：(2014)穗中法立民终字第2215号；（３）以房抵债协议，抵债的房产与当事人协议管辖的法院属异地，故协议管辖的约定违反了《民事诉讼法》关于不动产纠纷专属管辖的规定。——参考案例：(2013)浙杭辖终字第452号
摘要2：★【人民法院案例库】共有产权保障住房买卖合同纠纷可以按照不动产纠纷确定管辖｜政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。——参考案例：（2021）沪0107民初25146号
【笔记】如何认定《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定合法有效的书面买卖合同？
摘要1：解读：（１）房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同；（２）一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同，或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定的情形。
解析：《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条系基于物权期待权的请求权——“合法有效的书面买卖合同”应当基于《城市房产管理法》第４１条及《城市房地产转让管理规定》第７条、第８条等法律规范的内容进行判断。
【注解１】房屋买卖《预收款专用票据》不是书面合同，不能排除执行。——参考案例：(2021)最高法民终1214号
【注解２】对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。——参考案例：(2021)最高法民再221号
【注解３】案外人与被执行人虽未签订书面房屋买卖合同，但可以提供证据证明其已交纳购房款以及实际占有房屋且未办理过户并非自身原因造成，可以排除强制执行。——参考案例：(2020)新民申2332号
【注解４】无效的经济适用房买卖合同不能排除强制执行。——参考案例：(2020)新40民终1826号
【注解５】签订的《商品房买卖合同》的房屋登记在第三人名下，第三人不持异议，应当认定被查封前已签订合法有效的买卖合同。——参考案例：(2019)最高法民再226号
【注解６】买受人签订的房屋买卖合同已被生效判决解除，双方之间已经不存在合法有效的房屋买卖合同，不享有排除强制执行的民事权益。——参考案例：(2021)最高法民申6659号
摘要2：★【人民法院案例库】购买抵债房屋的案外人排除执行的条件认定｜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并非仅指购房人与开发商直接签订房屋买卖合同，还包括直接与所有权人签订合同以及与以房抵债的债权人签订合法有效的合同等情形。购房人通过中介机构与以房抵债的债权人签订了购房协议、支付了购房款，在开发商同意的情形下完成了更名并实际居住，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，主张其享有的民事权益足以排除执行的，人民法院应予支持。——参考案例：（2022）冀民终629号
→【备注１】购房人通过中介机构与以房抵债的债权人签订购房协议属于《执行异议和复议规定》第２８条第１项、第２９条第１项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。
→【备注２】购房人“在法院查封前已签订书面房屋买卖合同”不仅包括与开发商签订还包括与所有权人、以房抵债的债权人等人签订“书面房屋买卖合同”。
【笔记】当事人签订房屋买卖合同作为借款担保能否对房屋排除强制执行？
摘要1：解读：借款人与出借人签订商品房买卖合同担保作为借款担保，双方实为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系，出借人不享有排除强制执行的实体权利。
摘要2：【注解１】当事人签订房屋买卖合同作为借款担保，不能适用《执行异议和复议规定》第２８条排除执行。——参考案例：(2020)最高法民申5847号
【注解２】当事人签订房屋买卖合同作为借款担保不能排除执行。——参考案例：(2016)最高法民再113号
【人民法院案例库】房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定
摘要1：【裁判要旨】不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。
【关联索引】一审：上海市静安区人民法院（2010）静民一（民）初字第2956号民事判决（2012年2月8日）；二审：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1430号民事裁定（2012年7月13日）
摘要2：
【人民法院案例库】购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效
摘要1：【裁判要旨】
1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。
2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。
【关联索引】一审：北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初3092号民事判决（2020年6月19日）
摘要2：
【笔记】购买校舍改造小产权房屋买卖合同是否无效？
摘要1：解读：购买校舍改造小产权房屋买卖合同应属无效。
摘要2：★【人民法院案例库】购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效｜1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。——参考案例：（2020）京0119民初3092号
【笔记】房屋买卖合同卖方请求确认合同解除能否由房屋所在地法院管辖？
摘要1：解读：房屋买卖合同卖方请求确认合同解除，不予返还已付定金等，可以由房产所在地法院管辖。
摘要2：【注解】房屋买卖合同为双务合同，虽存在多个合同义务，但其特征义务为交付房产，故应以合同交易的房产所在地为合同履行地。——参考案例：(2024)最高法民辖22号
→【备注】房屋买卖合同卖方诉请法院判决确认解除合同，不予返还已付定金等，以合同交易的房产所在地为合同履行地。