【笔记】租赁合同落款时间存在倒签可能性，能否认定房屋租赁合同签订时间在房屋办理抵押登记之前？
摘要1：解读：租赁合同落款时间存在倒签的可能性，目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，承租人未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，应当认定证据不足以证明房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。
【注释】租赁合同落款时间存在倒签可能性但无法鉴定的，此时举证责任在承租方，承租方未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订的，由承租方承担举证不能的不利后果。
【注解１】考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，承租人亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明承租人在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。——参考案例：(2018)闽民终1275号；(2019)最高法民申1903号
【注解２】签订合同日期为抵押权注销同日，抵押权注销第二日双方重新抵押权登记设立，能否认定租赁关系在抵押权设立之前？｜（１）基于本案的特殊情况，认为不可直接认定《租赁合同》上显示的签订日为租赁权成立之日，即不可直接认定租赁权在抵押权设立之前成立，并基于此进一步审查《租赁合同》的履行情况，符合常理。（２）从合同签订的情况来看，因《租赁合同》签订的时间点特殊，当事人有义务提供更加充分的证据证明《租赁合同》的签订时间、签订方式、签订过程等基本情况，但其在案件审理中未能提供充分的证据佐证合同签署于2015年6月25日抵押登记注销后至2015年6月26日抵押登记设立前这一期间，故上述合同的签订时间存疑。故原审法院基于现有证据，认定双方之间未形成足以有效对抗抵押权之租赁关系，当事人不足以证明其已于查封前实际占有使用租赁房屋，并无不当。——参考案例：(2020)最高法民申481号；(2019)闽民终1337号
【注解３】虽然《鉴定意见书》表明，《保证借款合同》中陈某某的手写签名笔迹形成于借款期限处“2013年7月25日”、“2014年7月25日”手写笔迹之前，《保证借款合同》中借款期限的填写时间确有可疑之处，但是主债务人陈某及另外三个保证人陈某某２、陈某某３、史某某对借款担保的事实均无异议，亦无证据显示陈某某２、陈某某３、史某某与漳平聚缘小贷公司存在恶意串通骗取陈某某担保的行为，仅凭《保证借款合同》中笔迹形成时间的瑕疵，尚不足以证明本案的借款担保是虚假的，故对陈某某的抗辩
摘要2：（续）本院不予采纳，陈某某仍应承担保证责任。——参考案例：（2017）闽08民终1402号
【注解４】同一不动产上抵押权与租赁权的关系及房屋租赁权的认定｜（１）同一不动产上，若租赁权设立在先，鉴于租赁权易于成立且难辨真伪的特点，应建立租赁权登记制度，防止虚假租赁出现；若抵押权设立在先，则应考虑租赁权对抵押权的实现是否有影响，并不必须涤除租赁权。（２）案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。——参考案例：(2016)浙民申595号
【注解５】本案原告在其物业被查封后与他人倒签租赁合同、捏造租赁事实并就此起诉要求确认租赁合同效力的行为，可定性为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的行为，双方就此进行的诉讼应认定为恶意的虚假诉讼，还可依据《民事诉讼法》第102条第（1）项、第104条的规定，予以制裁。——参考案例：（2008）穗中法民五终字第3405号
★【人民法院案例库】对于当事人提交的证据能否采信，应综合考虑案涉交易情况等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断｜对于当事人提交的证据《房屋租赁协议》能否采信，应综合考虑案涉房屋拍卖经过、当事人主张权利方式、证据提交时间等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断。——参考案例：（2021）最高法民再144号