摘要1：未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。
【注释】（１）《民法典》第７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）转租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，收回租赁房屋（转租人继续占用房屋已经没有法律和合同依据，出租人当然有权要求转租人腾退房屋；出租人和转租人解除了租赁合同，转租人和次承租人的转租合同已经没有了履行的基础，合同已经无法实际履行，次承租人不能以其与转租人的债权对抗出租人行使物权的权利）。
【注解１】未经出租人同意的擅自转租合同不属于无效合同。——参考案例：(2021)京03民终1917号；(2020)沪02民终2453号
【注解２】承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化不构成转租。——参考案例：(2019)最高法民再16号
【注解３】店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。——参考案例：(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号
【注解４】以承租房屋为条件与他人合作是否构成转租？｜（１）以承租房屋与他人合作构成转租要符合特定条件：一是在形式上，合同的权利义务相对人是否变更；二是在结果上，是否侵犯了出租人对租赁物的收益权与处分权，是否增加了出租人要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损；（２）如果不符合２个条件则不构成转租。——参考案例：（2013）三亚民二初字第91号；（2015）琼民三终字第29号
【注解５】因违法转租解除租赁合同无须追加次承租人参加诉讼。——参考案例：(2021)沪0116民初12804号
【注解６】房屋受让人应受转租异议期约束｜若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。——参考案例：（2022）苏0211民初1548号
摘要2：★【人民法院案例库】涉众型涉农案件不动产腾退执行的方法指引｜在涉众型涉农案件不动产腾退执行中，被执行人将案涉土地违约转租给次承租人的，人民法院可以加强府院联动和面对面释法明理，促使申请执行人与次承租人达成和解，避免强制腾退引发后续系列诉讼，促成矛盾纠纷源头化解。——参考案例：（2021）沪0116执524号
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【裁判摘要】（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权——首先，关于《租赁合同》第17.6条的效力。涉案合同第17.6条约定了爱琴海购物中心在一定条件下的单方解除权。该条款以销售坪效排名作为解除事由，实际上也就是确立了租赁合同领域的“末位淘汰制”。而销售坪效是衡量店铺经营效益和竞争力的重要指标。从王×与爱琴海购物中心约定的租金收取方式来看，双方约定的非固定租金，而是以销售额的18%作为租金的计算方式，即王×所承租商铺的经营状况与爱琴海购物中心的租金收益直接相关。在此情况下，出租人实际上与承租人共担经营风险、共享经营收益，客观上能促进双方共同改善和提高店铺的经营能力，对实体经营具有积极作用。因而，作为经营管理中的新形式，不能单纯因为该约定赋予了出租方末位淘汰解除权就认定该约定无效。在以扣点作为租金收益的情况下，约定末位淘汰不会使双方的利益失衡，也不会单方面加重承租人责任，故可以认定该约定有效。其次，《租赁合同》第17.6条约定的解除合同的条件是否已经成就。从第17.6条的内容来看，解除合同的条件为“乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同”。但合同对何为同一经营区域、何为同品类、销售坪效采用日还是月的标准、哪些商铺列入排名（有无例外情况）、销售额的统计办法等均没有给出确定具体的约定。而在本案中，王×就提出爱琴海购物中心提交的坪效统计表不完整，有遗漏商户以及品类划分前后不统一等问题。爱琴海购物中心也在本案中对此作出回应，称某些商铺因已准备撤铺、存在擅自转租、欠缴租金等多种不列入坪效排名的情况。解除权的行使，是会产生合同权利义务终止的重大民事法律行为。在约定末位淘汰解除权的情况下，爱琴海购物中心未就销售坪效考核制定任何书面的考核办法或规则，还单方面确定某些商铺不参加排名，其做法显然缺乏与承租方的合意，亦使人对其坪效统计表的完整性和真实性产生合理怀疑。综上，本院认为爱琴海购物中心单方解除合同的条件未成就，租赁合同因爱琴海购物中心的原因提前解除，王×作为承租人有权要求爱琴海购物中心就相关装修损失予以赔偿，具体数额本院根据装修举证情况、剩余租期、装修折旧等因素酌情判处。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《民法典》第７１６条第２款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效，未经出租人同意的转租合同不因此无效。
【注释１】（１）未经出租人同意转租合同不属于无效合同；（２）承租人擅自转租与次承租人签订的租赁合同有效，出租人可以在知道或者应当知道转租之日起６个月内提出异议行使合同解除权，解除其与承租人之间的租赁合同。
【注释２】（１）《民法典》对转租合同的效力没有直接明确规定；（２）结合《民法典》删除原《合同法》第５１条规定＋《民法典》第５９７条规定未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同＋《民法典》第７２３条规定第三人主张权利致使承租人不能对标的物使用、收益承租人可以请求减少租金或不支付租金→转租他效力不受出租人是否同意影响。
【注释３】承租人未经出租人同意将租赁物部分转租——（１）出租人享有法定解除权；（２）出租人有权选择仅解除涉及转租部分合同或解除整个租赁合同。
【注释４】承租人未征得出租人同意转租或转租期限超过租赁合同的租赁期限影响的是转租合同的履行而非转租合同的效力，转租合同仍然有效。
摘要2：【注解１】（１）现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效；（２）是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(次承租人基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《房屋租赁合同》系合法有效的。——参考案例：(2021)京03民终1917号
【注解２】（１）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。（２）认定转租合同无效无法律依据。——参考案例：(2014)临商终字第467号
【注解３】在承租人未经出租人同意转租的情况下，法律规定出租人可以解除合同，并未规定转租合同无效，即无论何是否取得房屋产权人的同意均不会影响转租合同的效力。——参考案例：(2021)粤20民终10450号
【注解４】承租人擅自转租获得租金差价是否属于不当得利？｜（１）因擅自转租的合同有效，承租人作为转租合同中的出租人其向次承租人收取租金具有合同依据，不构成不当得利，不应返还给次承租人或出租人；（２）承租人转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利。——参考案例：(2018)鄂05民终3122号
【注解５】无权转租的解除权的行使主体是出租人，次承租人主张解除合同不予支持。——参考案例：(2014)盐民终字第1409号
→【备注】承租人未经出租人同意转租，次承租人能否以对此不知情为由主张解除合同？｜次承租人不能以此为由主张解除合同——（１）次承租人基于误信承租人转租系经出租人同意的事实可能构成重大误解或欺诈，次承租人可以行使撤销权而非合同解除权；（２）如果出租人行使合同解除权收回房屋，转租合同客观上成为不能履行的合同，次承租人可以承租人违约违约要求承担相应的违约责任。
- 日期： 09-21 19:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或者应当知道承租人转租；（２）承租人应当承担举证证明出租人什么时间知道或应当知道承租人有转租行为的义务，否则不能作出出租人同意转租的推定——金融超市、沙××签订的《房屋租赁合同》中明确约定了在承租期限内金融超市不得私自将铺面转让他方经营，如私自转让沙××有权终止合同并扣除预付房租及保证金。该约定系当事人双方真实意思表示，系双方共同制定的规则，合同双方应全面遵守约定。本案中，合同约定禁止承租人金融超市擅自转租，金融超市主张转租行为已得到沙××的同意，但其提交的证据沙××出具的证明判断分析，沙××书写的证明仅表明同意在其房产注册华泰证券，并无明确同意金融超市将涉案房产转租他方经营，从当事人双方签订禁止转租的合同分析，金融超市明知合同约定禁止转租，其将承租来的房产转租他方经营，应取得房屋所有权人明确同意转租的证明及意思表示，本案中金融超市的提交的《证明》不能证实房屋所有权人同意金融超市转租涉案房屋，金融超市“转租行为得到沙××同意”的上诉理由不能成立，应予驳回。金融超市诉称“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为出租人同意转租。2012年至2014年沙××没有就金融超市转租的事实向提出过异议，期间达两年之久，足以推定沙××对转租行为的认同，故转租行为合法有效”之上诉理由。本院认为，出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或者应当知道承租人转租，金融超市应举证证明沙××什么时间知道或者什么时间应当知道金融超市有转租的行为，本案中沙××自述，华泰证券公司的工作人员在2014年8月因房屋问题找其沟通时才知道金融超市将房屋转租给华泰证券公司。经核实，华泰证券负责人证实在2014年8月其主动找到沙××了解房屋情况，是第一次与沙××相识，双方的陈述相互印证2014年8月沙××知道其购买的房产由金融超市转租给华泰证券公司。金融超市在一审、二审阶段除提交沙××书写的证明外，未提交其他证据证明沙××早在2014年8月前就已知道金融超市有转租行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
摘要2：（续）没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本院认为，现有证据不能证实沙××早已知晓金融超市有转租的行为，上诉人金融超市此点上诉理由不能成立，应予驳回。
摘要1：解读：（１）行政主管部门或其受委托人为履行社会保障职能作为出租人与承租人签订的公共租赁住房、廉租房、公有住房等房屋租赁合同——应当认定为行政协议，属于行政复议或行政诉讼的受理范围，不属于民事案件受理范围；（２）国家机关、企事业单位作为出租人与承租人签订具有实物工资或者福利性质的房屋租赁合同——不属于平等主体之间的民事法律关系，不作为民事案件受理；（３）行政主管部门或者其受托人、国家机关、企事业单位作为出租人与承租人以平等协商或公开竞价方式签订的不具有社会保障功能或福利性质的房屋租赁合同——属于平等主体之间的民事法律关系，属于民事案件受理范围。
【注释】（１）公租房、廉租房、公共租赁住房的转租合同性质为民事合同，属于法院民事案件受理范围；（２）公租房、廉租房、公共租赁住房的转租合同因违反公序良俗而无效。——参考案例：北京市第二中级人民法院北京市住房和城乡建设委员会联合发布住房租赁典型案例｜案例2：公租房擅自转租合同无效
摘要2：★【人民法院案例库】涉直管公房租赁纠纷不属于民事案件受案范围｜承租人基于工作单位安排入住直管公房，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同、承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不属于民事案件的受案范围。——参考案例：（2019）渝03民终459号
→【备注】未签订公房租赁合同时是否属于民事案件受案范围的认定——公房的使用权期限具有永续性，在承租人基于工作单位的安排而人住直管公房时，虽然承租人与公房管理部门未签订租赁合同，承租人未交纳租金，但仍属于依照国家福利政策而租赁公有住房的范畴，不适用合同法关于不定期租赁法律关系的规则，不属于民事案件的受案范围。
- 日期： 03-13 15:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：案例1：提前解约免租期租金损失由谁承担
【摘要】综合《房屋委托出租协议》的约定以及免租期的设定初衷，应认定《房屋委托出租协议》约定的90天免租期与3年的租赁期间相联系，某公司仅履行一年即要求解除《房屋委托出租协议》，如若享受90天的免租期有违公平原则，故王某要求某公司支付未履行合同期间所对应的免租期租金5200元属于合理诉求，法院予以支持，判决某公司给付王某5200元免租期租金。
案例2：公租房擅自转租合同无效
【摘要】损害社会公共利益的合同无效，公租房具有保障性质，杜某与赵某签订的承租房屋合同违反了国家对于公租房的管理秩序及城市管理秩序，系无效合同。
案例3： 承租期间装修房屋装修物品归谁所有
【摘要】姜某与姜某某、刘某某之间就涉案房屋的租赁事宜达成口头协议，双方形成不定期租赁关系。后经双方协商一致，姜某从涉案房屋内搬出。在双方未就涉案房屋内的装饰装修事宜进行约定的情况下，对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物，可由姜某拆除。在姜某未完全搬离并拆除相关未附合的装饰装修物时，姜某某、刘某某即将门锁更换，姜某某、刘某某应当给予姜某相应的补偿。对于补偿款的数额，法院综合考虑房屋装修情况及使用年限等酌情判决姜某某、刘某某赔偿姜某装饰装修物品损失3000元。
案例4：出租房屋变成违法交易场所房东疏于管理被处罚
案例5：出租房甲醛浓度超标出租人应承担责任
摘要2：
- 日期： 03-21 14:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】无权转租的解除权的行使主体是出租人，次承租人主张解除合同不予支持——本案的争议焦点是上诉人蒋××是否具有转租协议的解除权。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条文明确了解除权的行使主体系出租人。本案中，原审第三人万豪宾馆与被上诉人袁××在签订的租赁合同中约定了若承租人擅自转租则出租人有权解除合同，该合同条款对万豪宾馆与袁××具有约束力，万豪宾馆对该合同具有解除权。2、上诉人蒋××与被上诉人袁××在达成转租合意后签订了转租协议，该协议内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该协议不存在合同解除的法定或约定条件，原审第三人万豪宾馆在收到征询函后亦未明确表示要求解除案涉转租协议，故上诉人要求解除转租协议无事实和法律依据，本院不予支持。3、由于上诉人要求解除案涉转租协议无依据，且又未能提供证据证明被上诉人存在违约事实，故其要求被上诉人返还转让费并支付3万元违约金和可期待利益损失8万元的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。
摘要2：