摘要1：【民法典标签】Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】
【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额
摘要2：（续）、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
【注解５】（１）后因履行中发生纠纷，河东村委、永利公司起诉桂深公司，请求解除《土地租赁合同》、返还案涉土地等。（２）(2015)柳市民二终字第377号民事判决，判决解除《土地租赁合同》，桂深公司将案涉土地返还给河东村委、永利公司等。（３）后经强制执行，地上建筑物被拆除，河东村委、永利公司收回案涉土地。——参考案例：(2015)柳市民二终字第377号；(2023)最高法民申701号
摘要1：【案号】山西省高级人民法院(2014)晋行终字第104号
【裁判摘要】上诉人起诉要求确认太谷县人民政府进行的城南片区拆迁及建设为违法行政行为，因上诉人对征收决定已经另行起诉，那么在该案对征收决定是否违法没有做出处理之前，本案不应受理；关于上诉人所诉拆迁中使用了断路、断水、断电等违法手段，还采用了暴力、恐怖手段，严重影响了上诉人的通行权，水电供应中断给上诉人的生活形成极大不便的理由，由于上诉人16人当中有的已经拆迁完毕，有的还没有拆迁，有的列入了下一批拆迁范围，所以16人的事实依据并不相同，在本案中作为共同原告提起诉讼不妥；上诉人的第二个诉求是停止违法拆迁和建设行为，因16人的拆迁情况各不相同，其所诉的违法拆迁和建设行为的事实依据各不相同，也不能作为共同原告予以受理。
摘要2：无
- 日期： 04-30 08:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申11588号
【裁判摘要】法定起诉条件的审查逻辑（在确定了存在可诉的行政行为之后，审查是否符合其他法定起诉条件）——关于法定起诉条件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款罗列规定了十余种。就处理具体案件而言，有无比照审查次序，不可一概而论，原因是并非每个案件都必得全部涉及所列众多法定起诉条件。法定起诉条件只要不符其一，便应驳回起诉。尽管如此，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项规定的起诉需有事实根据和第四项规定的起诉事项属于人民法院受案范围这两个法定起诉条件却需优先审查。《中华人民共和国行政诉讼法》第一章总则中的第六条规定的对行政行为进行合法性审查的原则决定了必须首先存在可诉的行政行为，第二章规定了行政诉讼的受案范围，进一步界定了可诉行政行为的种类。若不以存在可诉的行政行为为前提和基础，便审查是否具有原告诉讼主体资格、是否超过法定起诉期限、是否错列被告等法定起诉条件，则不合法定起诉条件之间的内在逻辑关系。在确定了存在可诉的行政行为之后，审查是否符合其他法定起诉条件才得以顺理成章。本案中，二审法院仅查明再审申请人起诉称2016年1月其房屋被再审被申请人断水断电至今，但并未查明再审被申请人是否确实作出了再审申请人所诉称的断水断电行为。尚未认定存在再审申请人所诉称的行政行为及再审申请人当时已较为完整地知道或应当知道行为主体为再审被申请人等行政行为的内容，二审法院便直接以再审申请人诉称的时间计算起诉期限，实属欠妥。
摘要2：
摘要1：解读：关停行为具有行政可诉性。
摘要2：【注解１】（１）“关停行为”包括下发相关通知、批复、督查送阅件、供电局停电、水务局停水等一系列行政行为，以起诉不符合“有具体的诉讼请求和事实根据”的起诉条件为由驳回起诉存在不当；（２）“关停行为”本身完全可以表现为一种行政事实行为，不宜苛求当事人必须择出其中的某一个具体程序性环节才允许起诉。——参考案例：(2017)最高法行申4073号
【注解２】政府通知停电行为属于行政诉讼的受案范围。——参考案例：(2017)最高法行申8513号
摘要1：解读：（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋；（３）承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
【注释１】（１）承租人未按约定支付租金，出租人实施的强行锁门、断水断电行为不属于自助行为；（２）合同中约定承租人欠付租金时，出租人可以强行锁门、断水断电的，该约定原则上对双方具有约束力。但是，约定的行为方式或出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于其欠付的租金数额、比例及过错程度的，应当予以否定。
【注释２】出租人因出租人违约而将租赁物上锁（加锁）属于不当私力救济，出租人主张租赁物上锁期间的租金或占有使用费不予支持——（１）出租人在租赁期限内应保持租赁物适租，即使承租人拖欠租金费用亦不能免除出租人该义务；（２）出租人将租赁物上锁或堵门实际是由出租人的原因导致承租物无法使用，出租人要求出租人承担租赁物上锁期间的租金／占有使用费不予支持。
【注释３】承租人欠付租金时出租人断水、断电造成承租人营业损失赔偿责任认定因素｜（１）房屋租赁合同是否对出租人采取断水断电措施进行约定——房屋租赁合同明确约定出租人有权采取断水断电措施，出租人采取断水断电措施属于按照合同约定行使权利（履行抗辩权），不应承担损失赔偿责任；（２）出租人是否将断水断电提前通知承租人；（３）出租人采取断水断电措施是否超过必要限度。
【注解１】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解２】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解３】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
【注解４】出租人采取断电行为催租被判决赔偿承租人９３８万元多损失。
摘要2：（续）——参考案例：(2021)最高法民申1579号
【注解５】（１）承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。（２）出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，其自助行为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。——参考案例：（2011）浙杭民再字第11号
【注解６】出租人将租赁物上锁期间属于出租人行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间，出租人关于承租人应支付占有使用费的主张不予支持。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
【注解７】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费。——参考案例：(2021)粤06民终16918号
【注解８】出租人采取断电等措施属于依约行使权利，并无明显不当，出租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失均系因其不能持续经营所致，并非因出租人的过错造成，因此其要求出租人给予赔偿不予支持。——参考案例：(2021)京02民终17508号
【注解９】出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持。——参考案例：(2022)津02民终5697号
【注解１０】（１）出租人采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定出租人存在违约或者侵权行为；（２）出租人将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，承租人在收到通知后未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大应自行承担。——参考案例：(2021)粤20民终2685号
【注解１１】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当。——参考案例：(2020)豫民申5289号
- 日期： 03-22 13:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费——本案二审争议焦点为：驰辉公司应支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的占有使用费金额。本案中，星汽车公司上诉主张涉案《租赁合同》已约定驰辉公司逾期不交租，星汽车公司有权采取即时断水断电等措施，且驰辉公司亦未提供证据证明因星汽车公司实施的停电行为对其使用涉案租赁物造成影响，因此，驰辉公司应全额支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的占有使用费予星汽车公司。经审查，由于星汽车公司在驰辉公司逾期支付占有使用费的情况下对涉案租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用。星汽车公司的停水停电行为导致驰辉公司无法正常生产经营，一审法院综合驰辉公司因停电所造成的影响及双方履行合同的情况，酌定驰辉公司按合同约定的租金标准的50%支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的使用费共87316元，并无不当，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 03-22 14:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）租赁合同约定出租人有权经提前1个工作日通知出租人后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，该约定客观上会对承租人的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。（２）现出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持——关于被上诉人格调中天公司于租赁期间对上诉人尚品珠宝行实施断水、断电、封锁店铺等行为，是否构成严重违约的问题。尚品珠宝行自2019年7月1日计租开始后从未交纳过租金，存在违约行为。根据双方《商铺租赁合同》的约定，格调中天公司有权经提前1个工作日通知尚品珠宝行后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。但该约定客观上会对尚品珠宝行的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。现格调中天公司没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其于2020年1月19日实施断电的行为欠妥。但尚品珠宝行仅依此即主张格调中天公司未通知即实施断电的行为构成严重违约，依据尚显不足，其就此所提上诉意见，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 03-22 14:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。刘×在未与东宇公司重新签订租赁合同的情况下即开始装修，并在长达将近一年的时间迟延履行支付租金的义务，刘×的违约行为是导致双方合同解除的主要原因。东宇公司虽称多次催告刘娟支付租金，但并没有提交催告的证据，也未给予刘娟合理的期限，且通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致刘×损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担。原审法院根据双方的过错程度酌定东宇公司赔偿刘×装修残值损失10万元，并无明显不当，故刘娟的申请理由不能成立。
摘要2：