【笔记】未经出租人同意转租合同是否无效？
摘要1：解读：（１）《民法典》第７１６条第２款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效，未经出租人同意的转租合同不因此无效。
【注释１】（１）未经出租人同意转租合同不属于无效合同；（２）承租人擅自转租与次承租人签订的租赁合同有效，出租人可以在知道或者应当知道转租之日起６个月内提出异议行使合同解除权，解除其与承租人之间的租赁合同。
【注释２】（１）《民法典》对转租合同的效力没有直接明确规定；（２）结合《民法典》删除原《合同法》第５１条规定＋《民法典》第５９７条规定未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同＋《民法典》第７２３条规定第三人主张权利致使承租人不能对标的物使用、收益承租人可以请求减少租金或不支付租金→转租他效力不受出租人是否同意影响。
【注释３】承租人未经出租人同意将租赁物部分转租——（１）出租人享有法定解除权；（２）出租人有权选择仅解除涉及转租部分合同或解除整个租赁合同。
【注释４】承租人未征得出租人同意转租或转租期限超过租赁合同的租赁期限影响的是转租合同的履行而非转租合同的效力，转租合同仍然有效。
摘要2：【注解１】（１）现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效；（２）是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(次承租人基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《房屋租赁合同》系合法有效的。——参考案例：(2021)京03民终1917号
【注解２】（１）目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。（２）认定转租合同无效无法律依据。——参考案例：(2014)临商终字第467号
【注解３】在承租人未经出租人同意转租的情况下，法律规定出租人可以解除合同，并未规定转租合同无效，即无论何是否取得房屋产权人的同意均不会影响转租合同的效力。——参考案例：(2021)粤20民终10450号
【注解４】承租人擅自转租获得租金差价是否属于不当得利？｜（１）因擅自转租的合同有效，承租人作为转租合同中的出租人其向次承租人收取租金具有合同依据，不构成不当得利，不应返还给次承租人或出租人；（２）承租人转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利。——参考案例：(2018)鄂05民终3122号
【注解５】无权转租的解除权的行使主体是出租人，次承租人主张解除合同不予支持。——参考案例：(2014)盐民终字第1409号
→【备注】承租人未经出租人同意转租，次承租人能否以对此不知情为由主张解除合同？｜次承租人不能以此为由主张解除合同——（１）次承租人基于误信承租人转租系经出租人同意的事实可能构成重大误解或欺诈，次承租人可以行使撤销权而非合同解除权；（２）如果出租人行使合同解除权收回房屋，转租合同客观上成为不能履行的合同，次承租人可以承租人违约违约要求承担相应的违约责任。