- 日期： 07-20 08:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布）
【摘要】根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
【解读】
①区分未经验收合格的房屋是否为当时施行的《消防法》所规定的必须验收的房屋而区分租赁合同的效力：
A.必须验收的，应当认定租赁合同无效：出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
B.不是必须验收的，不应以未经验收合格为由认定租赁合同无效：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
②区别消防验收和消防检查：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
摘要2：【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止（废止原因：与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突）
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
【注释】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
【注解１】签约时房屋未通过竣工验收与消防验收不影响预租合同的效力。——参考案例：(2008)民一终字第124号
【注解２】（１）有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。（２）以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。——参考案例：（2000）民终字第126号
【注解３】（１）任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。（３）作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解４】（１）房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。（２）预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。——参考案例：（1998）民终字第116号
【注解５】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解６】《消防法》第十三条第二款、《建筑法》第六十一条第二款的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。——参考案例：(2014)黔六中民终字第765号
【注解７】（１）承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。（２）在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。——参考案例：(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【注解８】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。——参考案例：(2014)渝高法民提字第00127号
摘要2：【注解９】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任｜承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。——参考案例：(2014)鲁民一终字第360号
【注解１０】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。——参考案例：（2013）扬民终字第1236号
【注解１１】未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格｜不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。——参考案例：（2014）厦民终字第2883号
【注解１２】（１）《城镇房屋租赁合同解释》仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。（２）当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。——参考案例：(2012)民申字第507号
【注解１３】（１）建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。（２）写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。——参考案例：(2015)三中民终字第05296号
【注解１４】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
摘要1：【要旨】（１）未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；（２）但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
【注释】（１）租赁房屋具有建设工程规划许可证，当事人仅以租赁房屋未办理工程竣工验收合格手续为由要求确认房屋租赁合同无效不予支持；（２）租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用，承租人有权解除合同。
→【备注】（１）《建筑法》第６１条第２款规定的立法目的在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，并非对房屋交易或租赁市场等私法领域的规制，并非否认私法行为的效力；（２）根据《民法典合同编解释》第１６条规定，由建设单位承担行政责任就能够实现《建筑法》第６１条第２款强制性规定的立法目的，认定未竣工验收房屋租赁合同不因违反强制性规定而无效。
【注解１】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同｜根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
【注解２】作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。——参考案例：（2003）民一终字第55号
【注解３】（１）《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。（２）租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。——参考案例：《××××酒店管理（北京）有限公司等诉上海××实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案》
【注解４】主体工程及装修工程在竣工后，申请消防验收未获通过，即擅自投入使用，违反了《消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。——参考案例：（1999）民终字第166号
【注解５】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。——参考案例：(2018)最高法民再1号
【注解６】《建筑法》第六十一条第二款规定以及《消防法》第十三条规定，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
摘要2：（续）具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。——参考案例：（2020）黔06民终684号
【注解７】（１）租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。（２）屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解８】《建筑法》第６１条第２款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴。——参考案例：(2020)黔民申2659号
【注解９】租赁房屋尚未竣工验收能否作为免除承租人支付租赁费的法定事由？｜租赁房屋虽然尚未竣工验收但不影响承租人租赁房屋使用目的的实现，承租人不能以此为由作为免除自身支付租赁费的法定事由。——参考案例：(2023)甘民终94号
摘要1：（１）违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证、违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑：未取得规划许可证的城乡建筑、违反临时建筑管理规定的临时建筑都属于违法建筑。
（２）违章建筑是指违反了法律、法规、规章中关于建筑规划、施工许可的相关规定或者在明确禁止进行建筑的区域内进行施工建设后形成的建筑物、构筑物。
【注释】租赁标的物违法导致租赁合同无效在违法原因消失后无效合同转化为有效合同前提为合同效力尚未被司法机关或仲裁机构确定，否则不能转为为有效合同。
【注解１】（１）《城乡规划法》第４０条对于城乡范围内的工程建设应取得建设工程规划许可证的法律规定属于强制性的法律规定，不应以乡一级政府的许可而改变未取得建设工程规划许可证的房屋的性质。（２）以得到乡土地管理部门认可但未取得建设规划许可证的房屋作为租赁标的的租赁合同仍应认定无效。——参考案例：(2015)三中民终字第06036号
【注解２】（１）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁协议无效。（２）但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。——参考案例：(2013)徐民终字第1445号
【注解３】违法建筑签订的《土地房屋租赁合同书》无效。——参考案例：(2014)鄂民一终字第00072号
【注解４】（１）房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。（２）如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。（３）出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。——参考案例：《丁××与石×房屋买卖合同纠纷案》
【注解５】房屋预租合同的效力如何认定｜双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租
摘要2：（续）赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。——参考案例：(2017)最高法民终171号
【注解６】（１）行政机关违反法定程序拆除未取得建筑规划许可房屋的，应确认拆除行为违法；当事人提出恢复房屋原状等赔偿请求不予支持。（２）因强拆行为造成屋内合法财产损失的，行政机关应予赔偿。——参考案例：(2016)最高法行申43号
【注解７】房屋至今未经消防验收合格并不导致案涉《租赁合同》无效。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解８】租赁物为土地并非房屋，当事人主张应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于房屋租赁合同无效的规定不予支持。——参考案例：(2021)最高法民申5583号
【注解９】违章建筑房屋租赁合同无效。——参考案例：(2022)鄂01民终11735号
【注解１０】房屋租赁合同的标的物是在未取得建设工程许可证的情况下擅自建成的，该房屋租赁合同为无效。——参考案例：(2014)民申字第1798号
★【人民法院案例库】房屋违法性不影响就房屋租赁合同终止履行达成协议的效力｜出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。——参考案例：（2014）沪一中民二（民）终字第648号
★【人民法院案例库】以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的应予支持｜1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。——参考案例：（2016）赣民再101号
【注解１１】虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，房屋租赁合同应属有效。——参考案例：(2020)最高法民申103号
- 日期： 01-10 17:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——未经消防验收房屋出租合同的效力认定
【案号】（2011）杭余民初字第287号；（2012）浙杭民终字第114号
【裁判要旨】依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。
摘要2：
摘要1：——当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失
【法理提示】违约条款，是当事人订立合同时约定的当一方未按合同约定履行义务，向对方承担的法律责任内容。违约责任，是违反有效合同义务的后果。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”但如一方的违约明显大于另一方，构成根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。
【摘要１】最高人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当向公安消防监督机构提出消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申请表》，并组织消防验收。消防验收不合格的施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。该法律规定表明，消防验收是建筑工程验收的一个重要组成部分，消防验收合格表明当事人履行了合同义务。因此，交付使用的工程都必须经过消防验收这一重要环节，并且还须验收合格。对于消防验收不合格的工程不得验收，也不得交付使用，以确保工程达到保护公共财产、公民人身及财产安全和维护社会安全的目的。......事实证明，由于酒店消防工程验收不合格，七星公司无法向维也纳公司履行提供酒店经营所必须的消防许可证义务，是导致酒店被处罚和责令停业的主要原因。七星公司理应向维也纳公司承担履行合同不能的违约责任。但由于维也纳公司履行合同过程中，违反“应于每月15日前向七星公司支付当月的租金”之约定，迟延交纳租金，亦存在违约行为。《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失及相应可期待利益及相关所有费用”的约定，应当理解为无论任何一方违约，也无论何种违约，当事人双方均应承担同等的违约责任与同等的违约金数额。本案鉴于双方违约，且双方的违约行为均发生在《租赁合同》解除前，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定与《租赁合同》约定的该违约条款，一审法院在查清事实的基础上，判决驳回当事人关于对方支付500万元违约金的诉讼请求，并无不妥。
摘要2：【摘要２】《租赁合同》还特别约定：“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可期待利益及相关所有费用。”即双方在合同履行前即向违约一方包括双方明确了违约所承担的具体违约金数额，而且无论一方违约还是双方违约，也无论何种违约形态，只要违约事实存在，就应当承担同等的违约金数额。显然，当事人双方订立该条款的宗旨与目的，就是为了将合同的风险与违约责任限制在明确的范围内，以保障《租赁合同》履行过程中因发生违约以及违约后果能够得到有效救济。当事人双方实际履行情况是：七星公司未依约定的期限向维也纳公司提供酒店必须的消防许可证，最终酒店因消防验收不合格，被相关部门罚款与责令停止使用；维也纳公司未依约定的期限足额向七星公司支付房屋租金。双方履行都不符合《租赁合同》约定，都违背了合同应负的义务，且当事人双方违约行为都发生在《租赁合同》解除前。因此，一审判决《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可得利益及相关所有费用”的约定，对当事人双方具有约束力，当事人双方各承担500万元违约金，符合《租赁合同》约定与《合同法》第一百一十二条：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”之规定。二审判决予以维持，也是基于一审判决对此焦点适用法律的正确性。
【解读】（１）双方均存在违约按照合同约定各自承担５００万元违约金，法院判决驳回当事人关于对方支付５００万元违约金的诉讼请求；（２）本案出租方未能依约定期限向承租方提供酒店必需的消防许可证是最终导致双方订立《租赁合同》目的不能实现，系根本违约，后双方协议解除，出租方应当赔偿承租方实际损失。
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书(2014)渝高法民提字第00127号
【裁判要旨】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。
摘要2：
- 日期： 09-16 11:49
- 作者：陈其象律师
- 标签：
消防验收合格
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第519号
摘要2：
- 日期： 09-16 11:51
- 作者：陈其象律师
- 标签：
消防验收合格
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2014)鲁民一终字第360号
【裁判要旨】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任——承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬民终字第1236号
【裁判摘要】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。
摘要2：【解读】房屋出租人将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给出租人用于生产，租赁期间因故导致火灾的，应依法承担相应的赔偿责任。
摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2013)深中法民终字第2112号
【裁判摘要】我国有关消防方面的法律法规对于竣工后的建设工程履行了竣工验收备案手续的，规定公安机关消防机构应出具备案凭证，并未规定需出具备案是否合格的意见；只有对竣工后的建设工程进行消防验收，才规定由公安机关消防机构出具消防验收合格或不合格的意见，故将双方签订的《资产转让协议书》约定的“消防合格证”理解为消防验收合格材料更符合我国法律法规的规定和人们对该词语含义的通常理解。虽然涉案幼儿园在办理开业前履行了消防备案手续，但该幼儿园至今未经消防验收，履行了消防备案手续并不表明该幼儿园已具备法律、法规、防火设计规范技术标准规定的验收合格条件，而消防是否合格系重要的物业验收项目，幼儿园作为幼儿集体学习、生活的场所，其消防是否合格关系到进入该场所的人员生命健康是否保障，亦关系到幼儿园能否合法持续开办，双方当事人约定交付的消防验收合格材料属涉案交易的重要文件。上诉人仅提供了涉案幼儿园使用场地中的××村×栋已办理消防备案手续的证据，并未提交证据证明涉案幼儿园其余使用场地已办理消防备案手续，且上诉人至今未能提供涉案幼儿园的消防验收合格材料，亦不能提供证据证明该幼儿园已具备法律、法规、防火设计规范技术标准规定的消防验收合格条件，在本院向双方释明可向公安机关消防机构主动申请消防验收以判定涉案幼儿园是否符合消防验收合格条件时，上诉人亦表示不申请，可视为上诉人无法提供相关消防验收合格文件。基于上述情况，被上诉人不予支付剩余转让款项，属于行使不安抗辩权的合法范畴，上诉人至今无法提供涉案幼儿园经消防验收合格的材料，双方签订的《资产转让协议书》已无法继续履行，被上诉人提出解除合同，符合事实及法律规定，原审法院予以支持并判决上诉人返还被上诉人已经支付的500000元并无不当，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 04-22 16:49
- 作者：陈其象律师
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违章建筑
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第507号
【裁判摘要】当事人在《协议书》中明确约定，晶都公司、嘉怡公司负有房屋装修义务，保证交付的酒店必须经消防验收合格、产权不得有争议、交付的设施设备能够正常经营，且拥有合计10个月的期间履行约定的交付行为。由此，《协议书》并非要求出租方晶都公司向承租方新明珠公司直接交付未经验收合格的租赁物，而是要求其交付“必须经消防验收合格”的酒店。该约定符合相关法律规范之要求。其次，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。晶都公司关于《协议书》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立。
摘要2：
摘要1：【要旨】（１）未经消防验收合格的房屋租赁合同，不应当认定为无效合同，但因消防验收不合格导致租赁房屋无法使用的承租人享有有合同解除权；（２）对于国务院公安部门规定必须进行消防验收合格才能交付使用的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，司法实践中存在认定未经消防验收合格的房屋租赁合同无效的情形。
【注释１】（１）租赁物属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第１３条规定必须经过消防机构验收的房屋——属于特殊建设工程，该类建筑物涉及广大人民群众的人身安全、社会公共安全，影响社会公共利益，未经验收或者验收不合格应认定租赁合同无效；（２）租赁物不属于法律规定必须经消防机构验收——该类建筑物施行备案抽查制度，分类管理，经抽查不合格应当停止使用，并不必然否定和限制私权领域的房屋使用和收益，法院不应以未经消防验收合格而认定合同无效。
→【备注】相反裁判观点认为｜原审法院认定双方签订合同和约定交付房屋的时间均在依法应当进行消防验收的工程通过消防验收之前，违反了《消防法》的强制性规定，认定《租赁合同》无效，显属法律适用错误。——参考案例：(2022)新民申561号
【注释２】（１）一次消防审验的义务人通常为出租人——一次消防审验是指建筑物主体在建设之前所需的消防设计审查或备案以及建设工程竣工所需的消防验收或者备案。（２）二次消防审验是指对建筑物进行装修、扩建、改造等功能性利用之前进行的消防设计审查及验收。二次消防审验手续的办理义务人为建设单位，在租赁合同没有约定的情况下出租人不承担办理二次消防审验手续义务。（３）租赁房屋交付承租人后因房屋未进行二次消防审验而被相关行政部门责令停产停业，出租人不承担承租人由此产生的停产停业损失。——参考案例：(2021)陕09民终1149号
→【备注】消防审验义务区别于消防安全责任义务（详见《安全生产法》第４９条，《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第８条规定）。
【注解１】未经竣工验收合格和消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同｜根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：（2021）最高法民申4912号
【注解２】（１）出租《消防法》第１０条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不
摘要2：（续）合格的，应当认定租赁合同无效；（２）租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；（３）租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。——参考案例：(2009)深宝法民三初字第783号
【注解３】未经消防验收房屋出租合同的效力认定｜（１）依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。（２）但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。——参考案例：（2012）浙杭民终字第114号
【注解４】（１）《建筑法》第六十一条第二款规定以及《消防法》第十三条规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《城镇房屋租赁合同司法解释》第８条第３项的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。（２）合同签订前已经取得建设工程规划许可证，出租商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，《商铺租赁合同》属有效合同。——参考案例：（2020）黔06民终684号
【注解５】租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，属于《城镇房屋租赁合同司法解释》第８条第３项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。——参考案例：(2017)陕民再110号
【注解６】（１）《消防法》规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定；（２）未经消防验收不必然导致租赁合同无效。——参考案例：(2018)最高法民申871号
【注解７】租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
摘要1：电气火灾一般是指由于电气线路、用电设备以及供配电设备出现故障释放的热能，在具备燃烧条件下引燃本体或者其他可燃物而造成的火灾。分为漏电火灾、短路火灾、过负荷火灾、接触电阻过大火灾。
摘要2：【注解１】火烧熔珠——火灾往往熔断导线并在熔断导线端点形成熔珠。
【注解２】短路熔珠｜（１）原发性短路形成的熔珠（发生在火灾之前）——原发性短路熔珠内的气孔很少、很小；（２）继发性短路而形成的熔珠（着火之后火灾火焰使导线绝缘损坏而形成的短路）——继发性短路熔珠内部存在很多肉眼可见的孔洞（存在很多气孔）。
【注解３】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生电气火灾各承担５０％赔偿责任（起火点没有过错不承担责任）。——参考案例：(2015)浙民申字第1295号
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
- 日期： 02-07 16:01
- 作者：陈其象律师
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讼也问答
摘要1：【目录】１.未经消防验收合格的房屋租赁合同是否有效？２.出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？３.房屋租赁期满后次承租人逾期腾房，出租人能否要求承租人承担逾期腾房占有使用费？４.出租没有产权证的房屋租赁合同是否无效？５.承租人的租赁权能否排除法院执行？６.房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效？７.租赁合同约定租赁期限超过20年是否有效？８.长期租赁合同约定单方终止合同应当提前一个月通知对方并支付一个月租金作为违约金，该约定是否有效？９.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？１０.租赁标的物单项验收合格但未经整体验收合格，租赁合同是否有效？１１.签订租赁合同签订在法院查封前，法院查封后能否转租？１２.什么是分期履行“同一债务”？１３.出租人同意承租人重新装修，其无权要求承租人恢复原状或者赔偿损失１４.简法|因不可归责于双方事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及其他损失如何承担？１５.简法|因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值能否按照双方约定的预期租赁期限摊销？１６.危房租赁合同是否无效？１７.采矿权租赁合同未经批准是否生效？１８.简法｜土地承租人对出租土地是否享有优先购买权？１９.划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？２０.简法｜名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同，是否需要具备房合作开发房地产合同有效要件？２１.村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租签订的租赁合同是否有效？２２.当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地，能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金？２３.租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物应双倍支付租金是否有效？２４.口头租赁合同是否一律视为不定期租赁合同？
摘要2：
- 日期： 06-16 16:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申818号
【裁判摘要】本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2017)陕民再110号
【摘要】我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉亨公司、东大万尚签订租赁合同，虽系双方协商订立，但因涉案租赁房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，嘉亨公司亦未提交有效证据证明在一审法庭辩论终结前其建设行为经主管部门批准，其行为违反了上述法律的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的无效情形，一、二审认定涉案租赁合同无效并无不当。
- 日期： 06-17 16:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生火灾承担５０％赔偿责任——崔××承租的营业房发生火灾时，恰逢2013年2月12日春节假期，商铺无人，火灾导致商铺内财物被烧毁。经金华市公安消防支队婺城区大队对火灾现场进行勘查，已作出了火灾事故认定书，认定起火部位为七号店铺，起火原因系电气线路故障引燃周边可燃物蔓延所致。火灾造成的经济损失，经浙江省金华市金建价格评估有限公司根据五一村合作社和崔××双方的委托以及提供的相关资料（进货清单、发票、店铺陈立示意图）和描述，通过评估人员的现场勘查、清点，核实，整理出损失物品清单，并结合有无残值留存等情况，作出火灾损失的价格评估报告，确定了评估标的在价格评估基准日的价值。上述火灾事故认定书、火灾损失的价格评估报告一审中经各方当事人质证，各方对其真实性均不持异议。因此，原审将此作为本案审理的依据，并无不当。现五一村合作社认为火灾事故认定书中对引起电气线路故障的原因未提及，要求结合火灾现场勘验笔录及技术鉴定报告进行分析。经审查，金华市公安消防支队婺城区大队从火灾现场提取的物证有熔珠、节能灯残骸及单股铜导线等，经委托公安部消防局上海火灾物证鉴定中心进行技术鉴定，结论为电热熔痕和二次短路熔痕、火烧熔，故确认火灾系电气线路故障引燃所致。本案现无其他证据证明火灾发生系因7号店铺徐××的过错或其他外力原因所致，五一村合作社作为商铺的所有人和管理人，将未经消防验收合格的商铺出租他人经营，对商铺使用的电气线路在改造后又未进行有效的安全检查，对火灾事故的发生负有一定的责任，而作为承租人崔××对所租房屋是否已经消防验收未尽到必要的注意义务，亦负有一定的责任。原审按租赁双方在涉案事故中应承担的责任，经综合考量，酌情判令双方各按50%的比例承担责任，并无不当。
摘要2：【案号】浙江省金华市中级人民法院民事判决书(2014)浙金民终字第1358号
【摘要】本案火灾发生在春节期间，五一村合作社未提供徐××对崔××租赁店铺火灾的发生存在过错的相应证据，其要求徐××对崔××的损失承担赔偿责任缺乏事实依据。综合考量本案火灾的起火原因、起火时间、五一村合作社出租未取得合法产权及未经消防验收的房屋获利、五一村合作社对崔××租赁房屋进行电器线路改造、崔××未尽到谨慎审核及安全经营的义务等案件现实情况，原审法院判决五一村合作社对本案损失承担50%的责任未超出其应尽的责任范围。
摘要1：【注解１】原告根据鉴定结论主张产品损失，但公安部门的火灾现场勘验材料中并无产品受损的描述，原告在火灾发生后又对现场进行了清理，现无法根据残留物确定产品受损情况，故原告按自行申报的产品主张损失，证据不充分，本院不予采信。——参考案例：(2015)丹后民初字第590号
【注解２】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生电气火灾各承担５０％赔偿责任（起火点没有过错不承担责任）。——参考案例：(2015)浙民申字第1295号
【注解３】（１）承租人负有妥善保管租赁物的义务，如因保管不善造成租赁物毁损、灭失须承担赔偿责任；（２）租赁物因发生火灾尚处于封控状态，出租人作为无过错的出租方亦无法进入房屋，由此产生的租金等损失应由过错方承担。——参考案例：(2023)粤0607民初390号
【注解４】租赁合同约定承租人为消防安全责任人，发生火灾并非因承租人的原因造成，出租人主张出租人支付火灾造成建筑物损毁的复原费用及评估费不予支持。——参考案例：(2022)粤06民终1494号
【注解５】（１）火灾损失根据起火原因和火灾成因的认定；（２）出租人将案涉仓库分隔出租，仓库起火后被认为“无有效防火分隔”，该责任在出租人。——参考案例：(2016)陕民再29号；(2016)最高法民抗22号
摘要2：
- 日期： 05-03 14:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】奥格斯公司自2014年1月3日起享有解除权后，在长达一年多的时间内不但继续使用涉案租赁物进行酒店经营，而且还就租金的缴纳、租赁物急需解决的问题（包括无消防验收合格证等）与腾源公司多次进行函件沟通。腾源公司也就上述反映问题积极进行整改，并最终取得了消防验收合格手续。这表明虽然合同约定的解除权事由已经发生，但合同双方当事人均在以实际行动继续积极履行合同。而奥格斯公司在此情况下行使合同解除权，显然与这一年多以来合同双方积极履行合同的行为相悖，也与双方的合同预期不符。因此，原审判决认定《关于解除合同赔偿损失的函》不应当发生解除《涪陵新区培训中心整体经营权租赁合同》的效力并无不当，奥格斯公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
【裁判摘要２】关于一审法院不支持奥格斯公司关于鉴定费用的诉讼请求是否违法的问题。经查，经奥格斯公司申请，一审法院依法委托重庆中咨工程造价咨询有限责任公司对涪陵新区酒店室内装饰工程的工程造价进行了司法鉴定，并作出了鉴定结论。但奥格斯公司没有举证证明鉴定费用已实际发生，也没有举证证明鉴定费用的具体金额。本院对奥格斯公司要求腾源公司承担鉴定费用的诉讼请求不予支持。
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】租赁房屋未经消防工程验收或消防验收不合格的，其租赁合同并非一律无效——在司法实践中，不能简单地以租赁房屋未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定其无效，而应区分不同情况分别作出处理：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
摘要2：
- 日期： 03-19 08:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本院经审查认为，本案再审审查期间的争议焦点在于万×公司对美格公司的工程款债权2681362元是否享有建设工程价款优先受偿权。根据《建工司法解释(一)》第四十一条的规定，建设工程价款优先受偿权行使期限以发包人应当给付建设工程价款之日起算。案涉《消防工程施工承包合同》明确约定工程竣工验收后，万×公司30天内递交结算书，美格公司60天内完成审核并在审核后 30个工作日内支付结算总价的95%，留5%的保修金。案涉消防工程已于2019年1月25日全部通过消防验收合格，万×公司应当按照合同约定的期限向美格公司递交结算书，由美格公司在约定期限内审核并支付除质保金外工程款。但是，在案证据未能体现万×公司于申报破产债权前向美格公司递交结算书或主张工程款，也无证据证明因美格公司原因导致案涉工程款无法结算。且一审庭审时，万×公司对于美格公司陈述的“案涉消防工程最迟在 2019年底交付”并无异议。无论是按上述合同约定的应支付工程款时间，还是以工程实际交付之日(即2019年底)作为应给付工程款时间，万×公司于2023年7月21日向美格公司破产管理人申报债权并主张工程价款优先受偿权，已经超过法定的优先权行使期限。案涉合同还明确约定质保金保修期满后15天内无息退还，以及质保期自工程竣工合格之日起计算两年，原审法院据此认定质保金的应付款时间为2021年2月9日，符合合同约定。因此，无论是质保金还是除质保金外工程款，万×公司在本案中主张工程价款优先受偿权,均已超过法定的优先权行使期限原审判决认定万×公司不享有本案建设工程价款优先受偿权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-30 14:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】承包方以发包方在未经竣工验收的情况下擅自使用工程为由，主张按照已完工的事实来支持其诉请，属于对逻辑概念的认识错误，亦缺乏确实、充分、有效的证据，明显有悖法律、行政法规、司法解释的立法原意，依法不能成立——关于涉案工程究竟是否已完工，原判认定已完工并由晟瑞丰公司向懿达公司支付合同包干价中的剩余工程款是否正确的问题。......故在本案中的装饰装修合同无效的情况下，依照上述法律、行政法规的有关规定并参照有关部门规章，应由施工方懿达公司负责提交证明其完成工程量的进度单据，并负有证明其已向晟瑞丰公司提交了竣工报告、验收报告及结算报告的举证责任。懿达公司至今仍未能举证证明其已完成了全部工程量且已提交了竣工报告、验收报告及结算报告，也未能提交以其他方式通知晟瑞丰公司工程已竣工、提请竣工验收及结算的证据，故应承担举证不能的法律后果。本院认为，在建设工程施工中，当事人各方必须依法认真地履行各自的法定义务。《建设工程司法解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。但该条适用的前提条件是合同虽然无效，但是工程已经竣工验收合格的情形。而本案中的装修工程未经竣工验收合格，双方对是否完工存在争议，故不适用该规定。懿达公司未能提交经过双方当事人签字确认的任何工程进度单据等基础性施工资料，没有确实、充分、有效的证据证明工程已全部完成，亦未参照合同或依照法律、行政法规及施工规范履行提交竣工报告、验收报告及结算报告的义务。故懿达公司以晟瑞丰公司在未经竣工验收的情况下擅自使用了涉案工程为由，主张按照已完工的事实来支持其诉请，属于对逻辑概念的认识错误，亦缺乏确实、充分、有效的证据，明显有悖上述法律、行政法规、司法解释的立法原意，依法不能成立。本院认为，工程竣工验收合格的前提首先是施工人已经完成了全部施工任务。本案中，在涉案工程未经竣工验收、未经结算和已完成工程量不明的情况下，应由主张工程已完工的懿达公司负责提交能够证明施工进度的单据，并提供其已向对方及时提交了竣工报告、验收报告、结算报告的证据。懿达公司所称双方都在工地现场，沿用的是口口相传的交易习惯和交涉方式，该主张并不足以推定工程已竣工。故必须由承包方懿达公司承担进一步的举证责任。懿达公司提交的证据不足以证明其已完成了涉案的装修工程，依法应承担举证不能的法律后果。
摘要2：（续）原判认定因晟瑞丰公司擅自使用而据此推定工程已完工，有悖立法原意，没有法律依据。综上所述，本案懿达公司与晟瑞丰公司签订的《工程承包合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，但是双方对于合同的真实性均认可，且也是按照该合同约定的施工内容和付款方式等实际执行。故该合同对本案仍具有参考作用。双方签订的《工程承包合同》约定：“全部装修工程完工经晟瑞酒店验收合格，并经消防验收合格5日内，晟瑞酒店向懿达公司支付总价款的55%，即345.4万元”，而根据本案查明的事实，该装修工程未经晟瑞酒店验收合格，且至今未经消防验收合格，而懿达公司认可于本案诉讼前晟瑞丰公司已付工程款488万元。向懿达公司主张合同无效，并诉请支付全额工程款，其主张的利益大于合同有效情况下的可得利益。根据民事合同及民事诉讼诚实信用的基本原则，“法不保护非法利益”，当合同被依法确认无效的情况下，合同当事人不能获得比合同有效更大的利益。原判虽认定合同无效正确，但对双方当事人的举证责任分配不当，并以发包方晟瑞丰公司擅自使用的理由来主观推定工程已完工，进而判决支持懿达公司要求晟瑞丰公司支付剩余工程款的诉求，显属适用法律错误，导致处理结果不当。
- 日期： 03-14 11:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】首先，双方当事人均认可《租赁合同》的真实性，且《租赁合同》系经双方真实意思表示的事实。其次，案涉房屋虽不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性要求，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，《租赁合同》不存在无效情形，原审法院认定《租赁合同》无效，显属法律适用错误。
摘要2：【案号】新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民事判决书(2021)新27民终352号
【摘要】2017年11月2日博乐市吉祥盛房地产公司与霍一鸣双方签订了《吉祥盛商业广场租赁管理合同》，约定交付商铺时间为2017年11月11日。2020年4月14日，吉祥盛商业广场消防验收合格。双方签订合同和约定交付房屋的时间均在通过消防验收之前。《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。故，霍一鸣与博乐市吉祥盛房地产公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，为无效合同。
- 日期： 03-22 13:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同——关于双方签订的《房屋租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机构验收的，人民法院不应以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”之规定，某工业科技公司所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《中华人民共和国消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定。某复合材料公司提出的某工业科技公司经营范围不包含房屋出租，亦不属于法律规定的合同无效的情形。故双方所签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。同理，本院对某复合材料公司二审提交的证据一之证明目的不予采信。
摘要2：【裁判摘要２】（１）因合同解除后双方的权利义务关系即终止，主张的租金实际是指房屋占用费；（２）出租人将租赁物上锁期间属于出租人行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间，出租人关于承租人应支付占有使用费的主张不予支持——关于案涉租金计算问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金438600元/年，支付方式为每半年一支付。某复合材料公司自2023年1月27日并未再支付租金，故某复合材料公司应支付自2023年1月27日至双方合同解除之日即2023年5月10日的租金。一审根据双方合同约定，计算得出2023年1月27日至2023年5月10日止某复合材料公司尚欠的租金为125772元，并无不当。某工业科技公司主张某复合材料公司应支付2023年5月10日之后的租金，因合同解除后双方的权利义务关系即终止，此时某工业科技公司主张的租金实际是指房屋占用费。根据查明的事实，2023年5月6日晚，某工业科技公司将公司大门加锁，防止某复合材料公司晚上搬东西。一审中某复合材料公司提交2023年5月8日报警录像视频证实，因某工业科技公司将公司大门上锁，致某复合材料公司人员及设备不能出厂而报警。某工业科技公司锁门阻止某复合材料公司搬运设备、物品的行为，应为基于双方的租赁关系且前期租金未得到清偿的情况下，而行使扣留某复合材料公司存于租赁物内动产的法定权利的行为，该期间是某工业科技公司行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间。故某工业科技公司关于某复合材料公司应支付自2023年5月10日后的占有使用费的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。同理，本院对某复合材料公司二审提交的证据二之证明目的予以采信。