摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
摘要1：租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，即“抵押不破先租赁原则”和“抵押破后租赁原则”。
【注解１】（１）《民法典》第４０５条规定先租后抵，原租赁关系不受抵押权影响；（２）《民法典》未明确规定先抵后租的情形，《民法典》第４０５条规定的反向解释为，如果先抵押后出租，则抵押权实现时抵押权人应可以要求解除租赁关系。
【注解２】《担保法解释》（废止）第６６条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”／“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”——《担保法解释》第６６条未被吸收到《民法典》中，也未保留到《民法典担保制度解释》中，但与《民法典》并不冲突，仍可以指导司法实践（《担保法解释》第６６条针对的应是已经办理抵押权登记的抵押权，对于未办理抵押登记的抵押权则不能适用；对于未办理抵押登记的抵押权，应当适用《担保法制度解释》第５４条第２项关于未经登记动产抵押的出租规定）。
【注解３】先抵押后出租执行标的上的租赁权不能对抗抵押权。——参考案例：(2021)桂执复149号
【注解４】房产查封后设立租赁权不能对抗执行房产受让人。——参考案例：《山东省高级人民法院发布九起执行异议、执行复议典型案例之八——查封、抵押在先而租赁在后，承租人所提异议不作为案外人异议处理》
摘要2：★【人民法院案例库】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权｜订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。——参考案例：（2021）最高法执监39号
★【人民法院案例库】案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定｜判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。——参考案例：（2021）粤04民终1930号
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
【注释１】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注释２】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注释３】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：(2015)三中民终字第11359号
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：(2016)闽民申903号
★【人民法院案例库】集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年｜2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。——参考案例：（2023）鲁民再104号
摘要1：【解读１】房屋租赁合同无效情形——（１）违法建筑租赁合同无效；（２）违法的临建筑房屋租赁合同无效;（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效;（４）租赁期限超过20年，超过部分无效。
【解读２】未经出租人同意的转租合同并非无效合同（民法典７１６条第２款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”）
摘要2：★【人民法院案例库】房屋违法性不影响就房屋租赁合同终止履行达成协议的效力｜出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。——参考案例：（2014）沪一中民二（民）终字第648号
★【人民法院案例库】以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的应予支持｜1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。——参考案例：（2016）赣民再101号
摘要1：房屋租赁合同备案并非合同法定有效要件
摘要2：【注解】租赁合同未经登记不影响合同效力——（１）我国目前对房屋租赁合同实行登记备案制度；（２）根据《商品房屋租赁管理办法》第２３条规定，违反备案登记谷规定的，责令限期改正；逾期不改正的，个人处１０００元以下罚款、单位处１０００原－１万元罚款；（３）根据《民法典》第７０６条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
——参考：《民事审判实务问答》017.租赁合同未经登记不影响合同的效力
摘要1：违反建设工程规划的农村房屋租赁合同不因此无效。
摘要2：【注解】集体建设用地上未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终7545号
摘要1：屋转租是指指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，包括合法的房屋转租和违法的房屋转租。
【注释】（１）原租赁合同解除，出租人有权要求次承租人返还租赁物；（２）转租合同仍然有效，但转租合同客观上成为不能履行的合同，次承租人有权请求解除次承租合同并主张违约责任。
摘要2：★【人民法院案例库】房屋转租后室内家电设施出现安全故障引发损害时的责任承担｜1.在房屋租赁合同关系中，出租人有义务保障所提供的房屋及其附属设施符合安全适用的标准。出租人允许承租人转租房屋，并非对出租人权利义务的概括转移。出租人的上述义务并未因房屋转租而转移给承租人。承租人将房屋转租后，相对于次承租人来说，处于“出租人”的地位，对于次承租人同样负有该义务。2.若出租人和承租人均未尽到保障房屋附属设施符合安全适用标准的义务，导致次承租人发生损害的，出租人和承租人的行为构成侵权法上的过错。次承租人可以基于侵权事实的存在，要求出租人和承租人按照各自的过错程度承担相应的赔偿责任。对于出租人和承租人的过错程度，应当结合各自预防和防范风险发生的能力予以认定。——参考案例：（2021）沪02民终4427号
摘要1：超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。
摘要2：【注解】（１）原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条已经删除；（２）《民法典》第７１７条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”；（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的：Ａ．法院不应当认定超过部分的约定无效；Ｂ．而应当认定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力（即承租人与第三人之间的租赁合同依旧有效，只是超出剩余租赁期限的约定对出租人不具有法律约束力而已）。
摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
【注释１】《城镇方式租赁合同司法解释》第１４条可见“契约地位承受模式说”已经被我刚司法实践采纳，承租人在房屋所有权转移后仍然具有３个方面权利——（１）承租人可基于原不动产租赁合同占有、使用该不动产，不动产的受让人不得以其物权对抗承租人的权利；（２）租赁物的受让人不得擅自对租金进行更改，承租人仍按合同约定的租金支付；（３）租赁物的受让人与转让人对租赁物的修缮负连带义务。
【注释２】“买卖不破租赁”例外情形——（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解】租赁物在租赁期间发生所有权变动，原出租人能否基于产权变更前违约行为行使合同解除权？｜房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。——参考案例：（2006）民一终字第7号
摘要2：★【人民法院案例库】“带租拍卖”中租金归属的确认｜1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。——参考案例：（2021）豫执监352号
★【人民法院案例库】租赁在后，查封在前的财产不适用“买卖不破租赁原则”｜《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2012）沪一中民四（商）终字第1796号
摘要1：名实不符合认定——名为合作开发实为土地使用转让合同、名为开发实为房屋买卖合同、名为开发实为借款合同、名为开发实为租赁合同、名为投资实为借贷合同的共同特征在于不承担经营风险（均涉及转性后合同效力认定问题，如转性后的合同违反法律、行政法规强制性规范，应认定为无效合同）。
摘要2：【解读】名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同，本质上不是合作开发房地产合同，不要求具备合作开发房地产合同有效要件。
【注解１】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同。——参考案例：(2020)最高法民再255号
【注解２】合作开发房地产一方只提供资金，不承担房地产开发的经营风险，只分配固定数量的房屋和车位，双方之间实质为房产买卖关系。——参考案例：(2017)最高法民申4003号
摘要1：【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
摘要2：★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房——参考案例：（2021）渝04民再5号
摘要1：【问题】承租人租赁权能否排除法院执行？
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果，承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，以租赁权排除法院执行，承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同，并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件，则承租人的租赁权不能对抗执行，承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。——参考案例：（2023）桂02民终4038号
【解析】《执行异议之诉司法解释》第２０条本条基本沿袭《执行异议和复议规定》第３１条规定——（１）《执行异议和复议规定》第３１条仅规定“签订租赁合同”和“占有使用不动产”两个条件，本条明确增加第三个条件“已按照合同约定支付租金”（对承租人执行异议作出进一步限制）；（２）本条删除《执行异议和复议规定》第３１条关于以明显不合理的低价承租不动产不予保护的规定（并非意味着此种租赁关系必然得到支持）；（３）对于带租拍卖、变卖等情况下的强制执行，申请执行人有权提出异议，并赋予申请执行人或案外人可以在执行裁定作出后进一步通过执行异议之诉寻求救济。
摘要2：【注解１】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施；（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解２】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为，并未向受让人移交占有租赁物的情况下，承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益)，承租人不能排除法院保全执行行为。
【总结】（１）带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉不应受理——如果执行法院要求承租人对租赁物转移占有、使用，承租人可以提起执行行为异议而不应提起案外人执行异议之诉；（２）不带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉应予受理。
摘要1：解答：（１）租赁合同约定租赁期限超过20年的，20年租赁期限有效，超过20年的超过部分的租赁期限无效，即租赁合同约定情形超过20年的，租赁期限实际上视为20年。（２）当事人之间以任何形式规避最长20年租赁期限的约定均属于无效。（３）对于超过20年期限的，当事人可以采取合伙或者承包经营等方式，但依法不享有承租人所享有的买卖不破租赁的特权。
【解读】（１）并非仅房屋租赁最长期限不得超过２０年；（２）所有租赁合同最长租赁期限均不得超过２０年。
【注释】当事人签订租赁合同约定租赁期限２０年，到期后自动续租２０年，对于”到期后自动续租２０年”的约定因规避《民法典》对租赁合同最长租赁期限的限制应认定无效。——参考：《民事审判实务问答》０７２.当事人约定租赁合同期限２０年，到期后自动续租２０年，该自动续期约定是否有效
摘要2：★【人民法院案例库】集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年｜2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。——参考案例：（2023）鲁民再104号
→【备注】（１）集体建设用地租赁期限不得超过２０年；（２）超过２０年的超过部分无效。
★【人民法院案例库】当事人提前约定租赁合同到期后续租期限，租期超过20年的部分无效｜租赁合同只是临时性移转财产使用权，而非永久性移转财产使用权。如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将租赁权物权化。因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。——参考案例：（2023）京01民终10580号
→【备注】（１）《民法典》第７０５条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”此条规定的核心为避免变相约定超过20年的租赁合同；（２）约定“主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日”，该条款中“应当”一词明显限定了双方的权利义务，即使双方之后就合同内容再行签订合同，但就租赁年限已然进行了约定，明显违反了法律规定。
摘要1：解答：存在严重结构隐患或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的危房租赁合同，违反了《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：......（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；......”之规定，该部门规章规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护，依照《民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定以及《合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，危房租赁合同无效。
【注释】危房租赁合同无效。
摘要2：【注解】违反部门规章的合同如损害社会公共利益和公序良俗应认定为无效｜（１）《商品房屋租赁管理办法》第６条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第６条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。（２）房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗，《租赁合同》无效。——参考案例：（2019）最高法民再97号
- 日期： 03-24 11:24
- 作者：陈其象律师
- 标签：
矿业权租赁合同
摘要1：解答：根据《最高人民法院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１２条规定，矿业权租赁合同自成立之日起生效，未经批准不影响矿业权租赁合同生效。
摘要2：【注解１】诉讼中，采矿权租赁合同未经批准，人民法院应认定该合同未生效。采矿权合同虽未生效，但合同约定的报批条款依然有效。如果一方当事人据此请求对方继续履行报批义务，人民法院经审查认为客观条件允许的，对其请求应予支持；继续报批缺乏客观条件的，依法驳回其请求。——参考案例：(2011)民提字第81号
【注解２】法律法规并不明确禁止采矿权人出租采矿权及附合资产给他人租赁经营。——参考案例：(2014)贺民二终字第246号
摘要1：解答：村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租，因违反《村民委员会组织法》第２４条规定，租赁合同无效。
摘要2：【注解１】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效｜村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。——参考案例：(2015)民申字第759号
【注解２】村委会将宜林地直接以出租的方式对外流转给本集体经济组织以外的人，明显违反了《农村土地承包法》关于国家实行农村土地承包经营制度的强制性规定，属于无效合同。——参考案例：（2014）闽民终字第1292号
【注解３】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。——参考案例：(2017)鲁民申62号
摘要1：解读：根据民法典第７０７条规定，对于未采用书面形式的口头租赁合同，不再一律“视为不定期租赁”，而是只有“无法确定租赁期限的”才“视为不定期租赁”（即口头租赁合同如果能够确定租赁期限的，仍然认定为定期租赁合同，只有无法确定租赁期限的口头租赁合同才视为不定期租赁）。
摘要2：【注解】租赁合同到期后没有签订新合同，按照原合同价款转账且已收取，双方已经通过默示的形式继续延续合同约定的前十年的权利义务关系。——参考案例：(2021)内0203民初6086号
摘要1：解读：公司银行账户交易记录、对外经营性合同、财产材料和对外设立抵押、租赁、借贷相关材料不属于公司会计账簿、会计凭证范围，不属于股东行使知情权的范围。
摘要2：【注解１】银行账户交易记录仅是银行与企业核对财务的联系单，本身不属于公司内部的会计凭证、会计账簿，不属于股东行使知情权的范围。——参考案例：(2021)闽09民终119号
【注解２】公司对外经营性合同、公司财产材料不属于股东知情权范围。——参考案例：(2021)闽09民终122号
【注解３】公司的土地使用权、商品房、商业用房等对外设立抵押、租赁、借贷相关材料不属于股东知情权行使范围。——参考案例：(2021)闽09民终121号
摘要1：解读：未实际占有租赁物（如承包人第三人经营）因未对社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权”的法律效果，不能排除他人强制执行。
【注释】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３１条第１款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人排除强制执行要件——（１）在法院查封之前已签订合法有效的租赁合同；（２）在法院查封之前已经占有使用该不动产。
摘要2：★【人民法院案例库｜入库编号：2023-16-2-470-001】案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定｜判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。——参考案例：（2021）粤04民终1930号
摘要1：解读：租赁合同落款时间存在倒签的可能性，目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，承租人未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，应当认定证据不足以证明房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。
【注释】租赁合同落款时间存在倒签可能性但无法鉴定的，此时举证责任在承租方，承租方未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订的，由承租方承担举证不能的不利后果。
摘要2：★【人民法院案例库】对于当事人提交的证据能否采信，应综合考虑案涉交易情况等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断｜对于当事人提交的证据《房屋租赁协议》能否采信，应综合考虑案涉房屋拍卖经过、当事人主张权利方式、证据提交时间等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断。——参考案例：（2021）最高法民再144号
摘要1：问题：破产管理人能否解除合同？
解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注释１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注释２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除｜（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一——自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二——决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注释３】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注释４】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注释５】根据《企业破产法》第６９条第１款第７项规定，管理人实施“履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同；”应当及时报告债权人委员会；未设立债权人委员会的，管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。
【注释６】（１）我国《企业破产法》对双方均未履行完毕的合同行使解除权的行使标准无明文规定；（２）《企业破产法》第２７条规定的管理人的忠实义务与勤勉义务以及第１３０条规定的法律责任可视为限制管理人行使待履行合同解除权的间接规定。
摘要2：【注解１】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：(2022)最高法民再55号
【注解２】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：(2020)冀民终464号
【注解３】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同。——参考案例：(2019)最高法民终594号；(2020)最高法民申6044号
【注解４】管理人待履行合同解除权的行使首先应遵循是否有利于债务人财产的保值增值｜（１）管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同；（２）如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同；如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权。——参考案例：(2020)最高法民申2255号；(2020)最高法民申2256号
【注解５】利益平衡原则和公共利益原则对管理人合同解除权的限制｜为维护投资人财产不受到巨大损失和在园幼儿合法权益及解决周边居民幼儿入托难问题，对于管理人解除合同的请求不予支持。——参考案例：(2019)豫15民初151号
→【备注】（１）《劳动合同法》第４２条限制管理人在破产程序中对劳动合同的解除权；（２）《保险法》第９２条限制管理人在破产程序中对人寿保险合同的解除权；（３）供水、电、气、暖合同及提供公共交通和网络服务的合同应当限制管理人在破产程序中合同解除权。
【注解６】管理人对于一方已经履行完毕合同应否继续履行？｜（１）根据《企业破产法》第18条第1款规定，对于双方均未履行完毕的合同是否继续履行由管理人决定；（２）对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人应否继续履行法律没有明确规定。鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。——参考案例：最高法民申7497号
【注解７】租赁合同只要在租赁期内承租人与出租人的义务即均未履行完毕，管理人单方解除该租赁合同有法律依据。——参考案例：(2017)湘民再461号
摘要1：解读：（１）房屋租赁合同终止后，承租人和次承租人（次次承租人）丧失占有、使用租赁房屋的合法依据，承租人、次承租人负有返还租赁房屋的义务；（２）次承租人无权占有租赁房屋，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。
【注释】房屋租赁合同终止后，出租人有权起诉承租人和次承租人作为共同被告要求腾房。
摘要2：【注解１】（１）房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；（２）次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；（３）出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人可以直接基于《物权法》第３４条的规定向次承租人主张返还租赁物；（４）对次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的；（５）根据合同的相对性，次承租人因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任。——参考案例：（2020）粤民终2952号
【注解２】已生效的民事判决解除了房屋租赁合同，原次承租人已失去依据原租赁协议占用涉案房产的依据，出租人据此向次承租人主张腾退涉案房产及收取房屋占用费符合法律规定。——参考案例：(2018)浙民再594号
【注解３】（１）租赁期届满后，出租人要求承租人和次承租人腾退房屋的诉讼请求应予支持。（２）负有腾房义务的次承租人应当向出租人就其占用部分支付逾期腾房占有使用费。——参考案例：(2017)沪0101民初7637号
摘要1：解读：租赁合同纠纷中除“房屋租赁合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖即由不动产所在地法院管辖外，其他租赁合同纠纷（财产租赁合同、融资租赁合同）均不属于专属管辖而适用一般管辖规定。
【注释１】财产租赁合同、融租租赁合同由被告住所地或者合同履行地管辖（不属于专属管辖）。
【注释２】《民事诉讼法司法解释》第１９条规定“财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。”｜财产租赁合同、融资租赁合同的合同履行地——（１）合同约定履行地→（２）租赁物使用地（为合同履行地）。
【注解】（１）《民事诉讼法司法解释》第１９条的规定“财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地”。（２）筑设备租赁合同纠纷，租赁机械使用地为合同履行地。——参考案例：(2020)京01民辖终153号
→【备注】财产租赁合同包括——111.租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷；213.船舶租用合同纠纷（1）定期租船合同纠纷（2）光船租赁合同纠纷；217.船舶属具租赁合同纠纷；218.船舶属具保管合同纠纷；219.海运集装箱租赁合同纠纷
摘要2：★【人民法院案例库】租赁合同中租赁物使用地为合同履行地并以此确定案件管辖地｜审理财产租赁合同纠纷要查明租赁物的权利属性和使用情况，从便利诉讼、方便执行等方面考虑，由租赁物使用地法院管辖较为妥当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十九条规定，财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。需要注意的是，如果合同对履行地有明确约定的，应当从其约定。——参考案例：（2023）黔01民辖终137号
→【备注】挖掘机租赁合同因租赁费产生争议如何确定合同履行地法院？——（１）《挖机租赁合同》未约定管辖及合同履行地，但约定“设备的使用地点及工程情况。工程地点：水晶化工厂院内”。（２）租赁物使用地是财产租赁合同的合同履行地，合同履行地法院具有管辖权。
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第４０５条规定，抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有之要件；（２）相反，租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析：（１）同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物；（２）同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
【注释１】（１）原《担保法解释》第６５条、第６６条和《物权法》第１９０条均未明确抵押财产出租和转移占有关系；（２）《民法典》第４０５条规定：＂抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有；否则租赁不破抵押权。
【注释２】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系，即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。
摘要2：★【人民法院案例库】案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定｜判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。——参考案例：（2021）粤04民终1930号
摘要1：解读：（１）承租人主张租赁权排除租赁期内对租赁物强制交付，符合执行异议的受理条件；（２）承租人未向执行法院申报租赁权，有权基于租赁权提出执行异议。——参考案例：(2020)闽执复22号
摘要2：【注释】房屋拍卖成交后案外人以享有租赁权为由申请排除房屋强制交付是否超出异议期限？｜（１）房屋由第三人受让，执行法院尚未向不动产登记部门送达协助变更登记手续，未超过异议期限，否则超过异议期限；（２）房屋由申请执行人或被执行人受让，在执行程序尚未完全终结前则未超过异议期限，否则超过异议期限。——2019年11月29日最高人民法院(2019)最高法执他2号复函规定:....本案中，法院将涉案房屋交给申请执行人抵债后，要求被执行人及相关人员限期腾退房屋，实质上否认了被执行人及相关人员继续占有涉案房屋的权利。案外人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋为由提出异议，阻止在租赁期内强制交付涉案房屋，属于法律规定的案外人异议情形，人民法院应当依照民事诉讼法第227条进行审查处理。”
摘要1：解读１：部分共有人与承租人签订房屋租赁合同是否因未征得其他共有人同意而无效？——部分共有人未经其他共有人同意与承租人擅自订立租赁合同系债权设立行为（负担行为），不适用《民法典》第３０１条关于处分共有财产应当经占份额２／３以上共有人或者全体共有人同意的规定，如不具有其他无效情形的应为有效合同。
解读２：其他共有人能否要求分得租金？——（１）其他共有人可以要求按份分享房屋租金；（２）其他共有人还可以追究签订租赁合同的共有人违约责任或者侵权责任。
解读３：其他共有人能否要求承租人返还共有房屋？——如部分共同人出租共有房屋未改变共有物房屋的性质、用途且其持有共有物份额超过１／２以上，不动产其他按份共有人向承租人主张返还共有物不予支持。
摘要2：【注解】（１）《民法典》第３０１条规定仅适用于处分行为；（２）房屋租赁合同行为系负担行为的债权行为，不适用于《民法典》第３０１条关于无权处分的规定。
摘要1：解读：土地承包人将所承包的水面养殖用地出租给个人用于填埋建筑生活垃圾的，因违反法律、行政法规的强制性规定租赁合同无效。
摘要2：【注解】双方签订土地租赁合同未明确约定填埋建筑和生活垃圾用途或合同中约定用途为养殖，但承租人在履行过程中擅自将鱼塘用于填埋垃圾——（１）合同应为有效；（２）承租人未依照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
摘要1：解读：农村集体建设用地租赁合同有效——农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。
【注解１】基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。——参考案例：(2016)京03民终4448号
【注解２】（１）未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效；（２）集体建设用地租赁合同有效。——参考案例：(2018)京03民终7545号
【注解３】集体建设用地使用权在一定条件下可以出租。(2018)最高法民再465号
【注解４】（1）集体建设用地使用权在一定条件下可以出租；（2）农村集体建设用地使用权出租用于非农建设合同不因此无效。——参考：最高法院第一巡回法庭法官会议纪要涉及的典型民商事法律问题及观点采纳１２.集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配
【注解５】采用租赁农村集体土地的方式获得了土地使用权，并已建成体育运动场的部分基础设施，后将体育运动场的经营管理权出让，内容并不涉及土地用途的变更，当事人主张体育运动场的经营管理权出让协议书无效的理由不能成立。——参考案例：(2014)川民再终字第10号
【注解６】土地租赁合同效力认定——（１）出租人与承租人合意改变土地用途的，合同无效；（２）构成通谋虚伪行为，伪装行为无效，隐藏行为因合意将农用地用于非农建设，改变土地用途，亦为无效；（３）承租人擅自改变土地用途，导致合同目的无法实现的，出租人有权解除合同；（４）承包方弃耕撂荒、改变土地用途的，发包方有权请求解除土地承包合同。
摘要2：★【人民法院案例库】出租耕地作非农用途的合同无效｜《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定,《场地租赁合同》应当被确认无效。——参考案例：（2021）浙0213民初5160号
★【人民法院案例库】未经办理变更及审批手续而擅自改变农用地性质的协议为无效协议｜1.农村土地承包应当遵守法律、法规，确保土地资源的合理开发和可持续利用。2.根据《中华人民共和国土地管理法》中关于农用地保护的相关规定，未经依法批准不得将承包地用于非农业建设，改变农用地性质必须办理变更以及相应的审批手续，否则相关协议应当认定为无效协议。——参考案例：（2017）苏09民终426号
→【备注】在未经国家土地管理部门批准的情况下，擅自改变土地的农业用途，违反了《土地管理法》第４４条的规定，应当认定为无效合同。