摘要1：【目录】减损义务规则；损益相抵规则；可预见规则；过错相抵规则；提示1：司法实践中认定违约损失范围的步骤；提示2：可预见规则不适于故意违约；提示3：双方违约不适于过错相抵规则
【注释１】减损规则为赔偿损失总额的限制规则，包括——（１）减损义务规则；（２）损益相抵规则；（３）可预见规则。
【注释２】《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第１１条第１款明确规定可预见规则，即“民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
【注解】承包人逾期竣工而造成发包人履约保证金被相关部门没收，承包人根据可预见规则不应承担赔偿损失责任。——参考案例：(2015)锡民终字第00822号
摘要2：★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
摘要1：【解读１】买卖合同的出卖人负有哪些义务？——根据民法典第５９８条、第５９９条之规定，买卖合同的出卖人负有以下义务：（１）出卖人基本义务（民法典第５９８条）：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
（２）出卖人交付有关单证和资料的义务（民法典第５９９条）：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料（《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第４条规定：民法典第五百九十九条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。）
【解读２】出卖人有回收义务吗？——根据民法典第６２５条之规定：“依照法律、行政法规的规定或者按照当事人的约定，标的物在有效使用年限届满后应予回收的，出卖人负有自行或者委托第三人对标的物予以回收的义务。”因此，基于绿色原则的要求，出卖人负有法定或者约定的回收义务。
摘要2：★【人民法院案例库｜入库编号：2023-07-2-091-011】出卖人权利瑕疵担保责任的认定｜（１）出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。（２）买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。（３）权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。——参考案例：（2016）沪02民终9503号
摘要1：屋转租是指指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，包括合法的房屋转租和违法的房屋转租。
【注释】（１）原租赁合同解除，出租人有权要求次承租人返还租赁物；（２）转租合同仍然有效，但转租合同客观上成为不能履行的合同，次承租人有权请求解除次承租合同并主张违约责任。
【注解１】房屋转租人向次承租人隐瞒业主关于竞业禁止的约定，致次承租人合同目的不能实现，次承租人可以要求解除转租合同。——参考案例：(2013)徐民终字第2177号
【注解２】承租人与出租人之间的租赁合同订立在法院查封之前，承租人经出租人同意与第三人之间的转租合同虽订立在法院查封之后，但该转租合同不应被认定为无效。——参考案例：（2017）最高法民终338号
→【备注】在法院查封之前签订的租赁合同有效，在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。
【注解３】转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途。——参考案例：(2016)京02民终8068号
【注解４】（１）房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；（２）次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；（３）出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人可以直接基于《物权法》第３４条的规定向次承租人主张返还租赁物；（４）对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的；（５）根据合同的相对性，次承租人因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任。——参考案例：（2020）粤民终2952号
【注解５】生效民事判决解除了房屋租赁合同，原次承租人已失去依据原租赁协议占用房产的依据，出租人据此向次承租人主张腾退房产及收取房屋占用费，符合法律规定。——参考案例：(2018)浙民再594号
摘要2：★【人民法院案例库】房屋转租后室内家电设施出现安全故障引发损害时的责任承担｜1.在房屋租赁合同关系中，出租人有义务保障所提供的房屋及其附属设施符合安全适用的标准。出租人允许承租人转租房屋，并非对出租人权利义务的概括转移。出租人的上述义务并未因房屋转租而转移给承租人。承租人将房屋转租后，相对于次承租人来说，处于“出租人”的地位，对于次承租人同样负有该义务。2.若出租人和承租人均未尽到保障房屋附属设施符合安全适用标准的义务，导致次承租人发生损害的，出租人和承租人的行为构成侵权法上的过错。次承租人可以基于侵权事实的存在，要求出租人和承租人按照各自的过错程度承担相应的赔偿责任。对于出租人和承租人的过错程度，应当结合各自预防和防范风险发生的能力予以认定。——参考案例：（2021）沪02民终4427号
- 日期： 09-18 19:37
- 作者：陈其象律师
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装修装饰
摘要1：合同解除时装饰装修处理——残值损失（剩余租赁期内装饰装修残值损失）即房屋租赁合同在履行期限届满前解除时附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存在的价值。
【注解１】（１）承租人违约致租赁合同解除，只要出租人形式上表达了“不同意利用已形成附合装饰装修物”之意思表示，即可排除承租人诉请补偿（或赔偿）的权利；（２）即便承租人有证据证明出租人实际使用了已形成附合的装饰装修物且被使用的装饰装修物确有实际利用价值，承租人也无权诉请补偿（或赔偿）。——参考案例：(2024)粤01民终2469号；(2023)京02民终4407号；(2023)鄂09民终754号
【注解２】因承租人过错导致解除合同，出租人表示不同意利用房屋装修，承租人自行承担装修损失。——参考案例：(2024)粤01民终2469号
【注解３】虽无证据证明承租人的建造行为经过了出租人的允许，但出租人并未阻止建造建筑物应视为出租人准许建造。——参考案例：(2017)最高法民申3279号
【注解４】（１）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；（２）由出租人负担装修损失，承租人负担营业损失。——参考案例：(2024)粤民申853号
摘要2：★【人民法院案例库】房屋租赁期间装饰装修物的处理规则｜承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。——参考案例：（2016）黑05民终744号
→【备注】承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待——（１）合同无效时，未形成附合的，折价归承租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；（２）合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；（３）合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。
- 日期： 04-18 07:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省张家界市中级人民法院民事判决书(2010)张中民一终字第260号
【提示】出租人企业改制是否属于其行使房屋租赁合同解除权的法定条件？
【裁判观点】出租人企业改制不属于房屋租赁合同解除的法定条件。
摘要2：
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
- 日期： 04-19 17:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条文对转租行为进行了规范，并对转承租人造成的租赁物损失的赔偿责任主体予以了明确，是我国法律中处理转租纠纷的基本法律依据。但该条文却没有对出租人与承租人之间的在先租赁合同提前终止后，承租人与第三人之间的转租合同是否也当然终止进行规定，由此也引发了对该类纠纷如何处理的争议。
摘要2：
摘要1：——当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失
【法理提示】违约条款，是当事人订立合同时约定的当一方未按合同约定履行义务，向对方承担的法律责任内容。违约责任，是违反有效合同义务的后果。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”但如一方的违约明显大于另一方，构成根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。
【摘要１】最高人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当向公安消防监督机构提出消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申请表》，并组织消防验收。消防验收不合格的施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。该法律规定表明，消防验收是建筑工程验收的一个重要组成部分，消防验收合格表明当事人履行了合同义务。因此，交付使用的工程都必须经过消防验收这一重要环节，并且还须验收合格。对于消防验收不合格的工程不得验收，也不得交付使用，以确保工程达到保护公共财产、公民人身及财产安全和维护社会安全的目的。......事实证明，由于酒店消防工程验收不合格，七星公司无法向维也纳公司履行提供酒店经营所必须的消防许可证义务，是导致酒店被处罚和责令停业的主要原因。七星公司理应向维也纳公司承担履行合同不能的违约责任。但由于维也纳公司履行合同过程中，违反“应于每月15日前向七星公司支付当月的租金”之约定，迟延交纳租金，亦存在违约行为。《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失及相应可期待利益及相关所有费用”的约定，应当理解为无论任何一方违约，也无论何种违约，当事人双方均应承担同等的违约责任与同等的违约金数额。本案鉴于双方违约，且双方的违约行为均发生在《租赁合同》解除前，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定与《租赁合同》约定的该违约条款，一审法院在查清事实的基础上，判决驳回当事人关于对方支付500万元违约金的诉讼请求，并无不妥。
摘要2：【摘要２】《租赁合同》还特别约定：“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可期待利益及相关所有费用。”即双方在合同履行前即向违约一方包括双方明确了违约所承担的具体违约金数额，而且无论一方违约还是双方违约，也无论何种违约形态，只要违约事实存在，就应当承担同等的违约金数额。显然，当事人双方订立该条款的宗旨与目的，就是为了将合同的风险与违约责任限制在明确的范围内，以保障《租赁合同》履行过程中因发生违约以及违约后果能够得到有效救济。当事人双方实际履行情况是：七星公司未依约定的期限向维也纳公司提供酒店必须的消防许可证，最终酒店因消防验收不合格，被相关部门罚款与责令停止使用；维也纳公司未依约定的期限足额向七星公司支付房屋租金。双方履行都不符合《租赁合同》约定，都违背了合同应负的义务，且当事人双方违约行为都发生在《租赁合同》解除前。因此，一审判决《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可得利益及相关所有费用”的约定，对当事人双方具有约束力，当事人双方各承担500万元违约金，符合《租赁合同》约定与《合同法》第一百一十二条：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”之规定。二审判决予以维持，也是基于一审判决对此焦点适用法律的正确性。
【解读】（１）双方均存在违约按照合同约定各自承担５００万元违约金，法院判决驳回当事人关于对方支付５００万元违约金的诉讼请求；（２）本案出租方未能依约定期限向承租方提供酒店必需的消防许可证是最终导致双方订立《租赁合同》目的不能实现，系根本违约，后双方协议解除，出租方应当赔偿承租方实际损失。
摘要1：【要旨】承租人存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动但并未改变房屋主体和承重结构情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
【案例】辽宁沈阳中院（2013）沈中民二终字第1456号《陈××与周××房屋租赁合同纠纷案——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析》
摘要2：
- 日期： 09-16 07:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第01255号
【裁判要旨】合同解除后出租人应对自身事务尽到合理的注意义务——房屋租赁合同解除后，出租人未对收回钥匙、水卡、电卡等事务尽到合理注意义务，不得要求原出租人承担占用房屋的使用费。
【裁判摘要】双方在合同第十六条约定合同任何一方需要解除合同的，应提前三十日通知，承租人于2013年10月26日通知出租人解除合同关系，出租人亦收到了解除合同通知，故租赁合同已于2013年11月26日解除。合同解除后，双方当事人应当积极办理交接手续，房屋的出租方应当对自身事务尽到更多的注意义务，在收到解除合同通知后，应当积极主动收回房屋以及房屋的钥匙、水电卡等，以避免损失的产生，出租人要求承租人支付合同解除后的房屋占有使用费的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 09-16 09:29
- 作者：陈其象律师
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根本违约
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2013)苏民终字第0286号
【裁判要旨】房屋租赁合同生效后，双方当事人应按照合同的约定全面履行义务。一方在履行过程中存在过错，但不影响合同目的实现的，不应认定为根本违约而导致租赁合同解除。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬民终字第1236号
【裁判摘要】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。
摘要2：【解读】房屋出租人将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给出租人用于生产，租赁期间因故导致火灾的，应依法承担相应的赔偿责任。
摘要1：——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析
【裁判要点】在解除房屋租赁合同纠纷案件中，需明确合同解除事由、合同解除日期，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担。
【案件索引】一审：辽宁省沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1903号（2013年2月25日）；二审：辽宁省沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第1456号（2013年9月25日）
摘要2：
摘要1：【要旨】（１）出租人取得权属证书或享有有所有权并非房屋租赁合同的有效要件，出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同有效。（２）出租人出租不具有处分权（出租权）的房屋租赁合同属于有效合同，但出租人应当承担违约责任或者因租赁合同解除的赔偿损失责任。
【注释】已经取得建设工程规划许可证或按建设工程规划许可证的规定建设的房屋在尚未取得房屋所有权证前签订租赁合同不因未取得产权证而无效——（１）根据《民法典》第７０３条规定，租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证；（２）《城镇房屋租赁解释》以及《商品房屋租赁管理办法》均未谷底未取得产权证的房屋禁止租赁，《城市房屋租赁管理办法》（部门规章）现已失效；（３）租赁关系体现的是占用的转移（一方让渡其占用获得租金，另一方通过支付租金取得占用以及使用收益），不要求出租人有完整的处分权；（４）出租人无权处分不影响合同效力，出租未取得产权证房屋更不应认定为无效。
摘要2：【注解１】（１）对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。（２）在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。 ——参考案例：（1999）民终字第152号
【注解２】房屋租赁合同在出资人未取得甚至是无法取得房屋权属证书的情况下法院如何认定房屋租赁合同的效力？｜房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，出租人具备当然的主体资格，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以持。——参考案例：(2012)郑民四终字第152号
【注解３】出租人对出租给承租人的场地及房屋虽然没有所有权，但该房地产的所有人将场地及房屋交由出租人经营管理，《租赁合同》签订后，承租人租赁合同的目的已经实现，且没有第三方向其主张权利，故承租人以出租人对案涉场地及房屋没有所有权为由主张其主体不适格，理由不足，不予采信。——参考案例：(2020)鄂01民终8625号
【注解４】原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当。——参考案例：(2022)最高法民申302号
摘要1：【民法典标签】Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】
【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额
摘要2：（续）、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
【注解５】（１）后因履行中发生纠纷，河东村委、永利公司起诉桂深公司，请求解除《土地租赁合同》、返还案涉土地等。（２）(2015)柳市民二终字第377号民事判决，判决解除《土地租赁合同》，桂深公司将案涉土地返还给河东村委、永利公司等。（３）后经强制执行，地上建筑物被拆除，河东村委、永利公司收回案涉土地。——参考案例：(2015)柳市民二终字第377号；(2023)最高法民申701号
- 日期： 04-01 15:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民申618号
【裁判摘要】一审法院于2012年9月13日另案作出（2012）洛民再字第44号民事判决解除华厦公司与新银泰公司的租赁合同，弘韬公司知道租赁合同解除、华厦公司接受新银泰公司装修添附资产的商场后，即于2012年10月23日向洛阳市政法委等有关部门反映积极主张权利，之后申请追加华厦公司为第三人参加诉讼，并未超过诉讼时效。且《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条亦规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”因此，二审判决认定弘韬公司对华厦公司的主张未超过诉讼时效并无不当，华厦公司该项申请再审理由亦不能成立。
摘要2：无
摘要1：【实务要点】租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。
【案例索引】福建厦门中院（2016）闽02民终字3323号《××（厦门）房地产开发有限公司诉骆××房屋租赁合同纠纷案——行使租赁合同任意解除权的限制》
摘要2：无
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第274号
【裁判要旨】虽然房屋因承租人的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性，出卖人应按照合同约定向买受人交付档案资料。
【摘要1】抚顺苏宁电器与抚顺地产公司签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定，抚顺地产公司在向抚顺苏宁电器交付房屋及附属设备、设施的同时，还应将标的物全部图纸、给排水配置图、消防系统图等档案资料交付给抚顺苏宁电器。虽然本案房屋因承租人抚顺中兴公司的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性。据此，抚顺地产公司应按照合同约定交付档案资料。
【摘要2】依据抚顺苏宁电器与抚顺地产公司在《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款以及第五条约定，抚顺地产公司应在2001年9月15日前，腾空并交付涉案房屋及附属设备、设施与档案资料。抚顺地产公司未能实际交付涉案房产，但由于本案房产的所有权过户至抚顺苏宁电器名下，抚顺苏宁电器亦另案提起诉讼要求承租人抚顺中兴公司立即向其交付承租房屋及附属设备设施、并以4547.87万元/年的市场租金标准自2011年6月21日起向其支付租赁费至《租赁合同》解除之日止的房屋占用费及利息损失共计2.4亿元。抚顺苏宁电器的行为表明，涉案房屋虽暂不能归其实际占有、使用，但其已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为抚顺苏宁电器已接收涉案房屋及附属设备设施。抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司对此支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。
【摘要3】抚顺地产公司对于房屋档案资料至今没有移交，构成违约。档案资料与房屋具有可分性，对房屋的使用不构成主要影响，且涉案房屋亦是在正常使用中。对此违约交付资料行为，本院酌定抚顺地产公司按照中国人民银行同期同类存款利息向抚顺苏宁电器支付违约金。
摘要2：【解读】房产所有权已过户至买方受让名下，买受人提起诉讼要求承租人立即向其交付承租房屋并向其支付租赁费表明买受人已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为买受人已接收涉案房屋及附属设备设施，买受人要求出卖人支付违约金的理由不能成立。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终743号
【裁判要旨】当事人一方通知对方解除合同，如果不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。
【裁判摘要１】不符合法律规定的解除合同的情形不能产生解除合同的效力——《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因此，当事人一方通知对方解除合同的，如果不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。．．．．．．综上，新华百货主张大世界实业集团公司、大世界房地产公司构成违约，不能成立，因此，新华百货发出的解除合同的通知，不符合法律规定的解除合同的情形，不能产生解除合同的效力。而新华百货在此情况下单方发出解除合同的通知，并且至今拒不接收案涉房屋，显然已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但对于大世界实业集团公司主张新华百货继续履行合同的请求应否支持，仍应根据《合同法》的相关规定加以分析。
摘要2：【裁判摘要２】出租人请求继续履行的内容并非仅为承租人依约支付租金，请求承租人继续履行的内容包括接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为难以强制履行，构成“债务的标的不适于强制履行”的情形——《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，大世界实业集团公司请求继续履行的内容并非仅为新华百货依约支付租金，更为重要的是，本案所涉项目系商业地产租赁，作为大型百货业态的新华百货依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，大世界实业集团公司请求新华百货继续履行的内容包括新华百货应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，新华百货与大世界实业集团公司之间就是否符合房屋接收条件等问题自2013年起就发生争议，2014年提起本案诉讼，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，在新华百货不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，一审判决判令继续履行案涉合同，显属适用法律错误，故本院对此予以纠正，对大世界实业集团公司主张继续履行合同的请求不予支持。
- 日期： 02-19 16:58
- 作者：陈其象律师
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通知解除
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申4793号
【裁判要旨】当事人一方通知对方解除合同，如果不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。
【裁判摘要】合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《租赁合同》并未约定丹东苏宁公司在出现其解除通知函中载明的相关情形时享有单方解除权。已经生效的（2016）辽民终722号民事判决已认定丹东苏宁公司在合同约定的租赁期限未届满且未经泰丰公司同意的情况下单方以经营状况不理想等原因要求解除合同构成违约。作为违约方，丹东苏宁公司并不享有合同法第九十四条规定的法定解除权。据此，在丹东苏宁公司不享有合同约定解除权，作为违约方也不享有法定解除权的情形下，其向泰丰公司出具解除通知函的行为并不能产生《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力。原审判决确认2013年3月12日解除通知函到达泰丰公司时《租赁合同》即已解除，对《租赁合同》解除时间认定不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终497号
【裁判要旨】租赁合同的解除系基于双方意思表示一致，并非承租人主张的因出租人违约导致解除，对承租人要求出租人支付违约赔偿金的诉讼请求不予支持。
摘要2：【解读】承租人以出租人违约为由向出租人发生解除合同通知书，出租人向法院起诉请求解除租赁合同，属于双方当事人对于解除租赁合同意思表示一致。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终746号
【裁判要旨】承租人经出租人多次催促交接房屋仍未接收案涉租赁房屋，并发函表示无法支付租金，根据《合同法》第九十四条有关“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，出租人依法享有解除合同的权利。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再1号
【裁判要旨】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。
【摘要1】根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用"的规定，建筑工程的验收应以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已竣工验收合格，但不是确定“验收合格"的依据。故艾维克公司认为因明珠大楼酒店未办理竣工验收备案即是未验收合格的相关理由不能成立。
【摘要2】参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的"的规定，艾维克公司虽发函要求对方及时提供相关资料，但因其明知租赁的明珠大楼尚未完成竣工验收，亦未在合同中要求对方提供竣工验收资料的时间，亦未提交证据证明案涉租赁房屋不能实际正常使用的证据，故艾维克公司以此主张合同目的不能实现，事实依据不足，其请求确认2014年7月25日发函行为发生解除合同的法律后果，法律依据不足。
摘要2：
摘要1：——双务合同履行过程中，双方均存在违约行为导致合同无法继续履行，一方当事人请求人民法院适用合同关于单方违约情形下违约责任承担的约定判令对方承担违约责任的，不应支持
【裁判观点】
（1）当事人在双务合同履行过程中均存在一定的违约行为导致合同无法继续履行，一方当事人请求人民法院适用合同关于单方违约情形下违约责任承担的约定判令对方承担违约责任的，人民法院不应支持。
（2）依法成立的合同双方应当按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。
摘要2：【解读1】出租人不及时审批，承租人在装修方案未获出租人批准即进行全面装修的，双方在装修问题上均有一定过错，承租人不构成根本违约。
【解读2】因合同双方当事人在履约过程中对合同约定不够明确的事项未能协商处理产生矛盾导致合同最终被解除，双方均有违约行为，不适用单方违约责任的约定条款，而应当各自承担相应的责任。
- 日期： 03-05 16:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值摊销期间应当根据租赁期限加上承租人享有续租期限作为承租人预期期限确定。——参考案例：(2017)京02民终9296号
摘要2：★【人民法院案例库】房屋租赁期间装饰装修物的处理规则｜承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。——参考案例：（2016）黑05民终744号
→【备注】承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：（１）合同无效时，未形成附合的，折价归承租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；（２）合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；（３）合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。
- 日期： 07-12 19:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终412号
【裁判摘要１】（１）破产属于合同法定解除情形；（２）破产合同解除权属于法定解除权——虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件，但企业破产法第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。本案中，阿里公司破产管理人于2015年2月26日向杨××下发关于变更《商铺租赁合同》的通知书，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司明确通知杨××解除房屋租赁合同。故涉案《房屋租赁合同》在阿里公司管理人通知杨××解除后，已经被解除。因阿里公司破产管理人对未履行完毕的合同可以选择解除或者继续履行，杨××以阿里公司破产管理人没有解除其他租赁人的合同为由主张本案合同不能解除，没有法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】（１）破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利；（２）债务人不当得利属于共益债务——因阿里公司破产管理人单方解除《房屋租赁合同》后，杨××与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨××预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨××作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人之规定，阿里公司在合同解除后继续占有杨××的预付租金符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案中，阿里公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨××之间签订的租赁合同。
摘要2：（续）虽然根据企业破产法第五十三条规定管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，但是该法条针对的是普通债权。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条的规定人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(二)债务人财产受无因管理所产生的债务；(三)因债务人不当得利所产生的债务；(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(六)债务人财产致人损害所产生的债务。阿里公司在合同解除后继续占有杨××预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用的规定，本案租赁合同解除后，阿里公司对杨××预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨××享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
摘要1：解读：（１）《企业破产法》第４２条第３项规定法院受理破产申请后发生的“因债务人不当得利所产生的债务”为共益债务；（２）法院受理破产申请后债务人不当得利属于共益债务。
【注释１】（１）《企业破产法》第５３条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”——该条针对的损害赔偿请求权是指普通债权；（２）破产合同解除后返还预付款系债务人不当得利——属于《企业破产法》第第４２条第３项规定共益债务。
【注释２】破除合同解除后预付租金和装修添附价值属于不当得利的共益债务。
【注解１】破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利，债务人不当得利属于共益债务。——参考案例：(2016)湘民终412号
【注解２】破产管理人取得承租人添附价值没有法律依据，应属于共益债权。——参考案例：(2021)桂民终84号
【注解３】租赁合同解除后装修拍卖款属于不当得利的共益债务。——参考案例：(2023)闽0981民初3106号
【注解４】破产债务应返还承租人租金的债务为破产共益债务。——参考案例：（2023）最高法民再250号
【注解５】装修价值共益债务可以通过司法鉴定确定金额。——参考案例：（2022）闽0802民初4688号
【注解６】最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”——参考案例：(2017)湘民再461号
【注解７】（１）《破产法》第42条规定第3项“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：......(三)因债务人不当得利所产生的债务；......”所称的“不当得利”系指破产程序启动后破产企业获得的不当得利，该不当得利导致破产财产的增加;（２）根据《破产法》第３０条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”在法院受理破产程序前债务人已经取得对价已经是破产财产，因合同解除产生的相应债权非《破产法》第４２条第３项规定的共益债务。——参考案例：(2023)最高法民再270号
摘要2：→【备注１】《破产法解释二》第１１条和第３６条所规定的管理人行使撤销权或所有权保留买卖中可以认定为共益债务的价款，均存在返还价款和返还占有物的双向返还，即已经存在标的物的转移占有问题。
→【备注２】不存在标的物的转移占有的合同解除后产生返还债权，不属于破产法规定的共益债务之不当得利范畴。
→【备注３】我国《破产法》和《破产法解释二》相关条文明确列明应认定为共益债务的情形，并无兜底条款，应严格按照相关规定对共益债务进行认定，不宜类推适用。
→【总结】（１）并非所有不当得利均属于共益债务，只有破产受理后发的不当得利才属于共益债务；（２）只有存在标的物的转移占有的合同解除后产生返还债权才属于破产法规定的共益债务之不当得利范畴。
→【注解】房企与购房人之间房屋买卖合同被法院判决无效同时责令双方相互返还房屋和购房款，判决生效后双方均未履行，破产程序中购房人拒绝交付房屋，以同时履行抗辩权为要求债务人足额退还购房款，能否得到支持？——（1）房屋占有人在债务人进入破产程序前因合同无效而产生的返还不当得利请求权不属于共益债务（共益债务需符合在破产程序中产生与增益破产财产两项要件）；（2）破产程序中债权人以同时履行抗辩权为由（合同无效不存在同时履行抗辩权）主张购房款返债权优先于普通债务清偿不予支持。
【注解８】进入破产程序后租赁合同解除，债务人占有剩余预付租金构成不当得利认定为共益债务优先受偿。——参考案例：(2021)鲁民申10336号
【注解９】合同解除后已给付的剩余商铺经营使用权转让金不能实现给付目的，债务人继续占有构成不当得利，在人民法院受理破产申请后因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。——参考案例：(2021)最高法民再194号
摘要1：解读：租赁到期后承租人拒不迁出工商登记地址——（１）出租人可以向法院起诉要求承租人办理工商注册登记地址的变更迁出（备注：部分法院认为，市场主体住所登记迁出义务不属于人民法院民事诉讼受案范围，法院不予处理）；（２）出租人也可以向工商管理部门投诉，工商管理部门调查核实后将会敦促承租人迁出；若仍不迁出，工商管理部门将其列入异常名录，该地址可以再次办理新的企业注册。
【注释】租赁合同解除后出租人能否起诉要求承租人迁出或注销租赁场所工商登记等义务？——一般认为，由于工商执照的迁出或注销涉及相关行政部门审查，并不属于民事法律调整的法律关系，不具有可诉性。
摘要2：【注解１】出租人请求承租人将工商注册地址迁出并完成相应工商变更登记不属于法院主管范围。——参考案例：(2020)粤03民终22552号
【注解２】出租人要求判令承租人立即对其企业营业场所进行工商变更登记不属于民事案件处理范畴。——参考案例：（2018）苏06民终4610号
【注解３】租赁合同终止后删除网络地图标注的性质｜租赁合同终止后，协助办理网络地图标注删除即属于承租人的附随义务，如怠于履行，势必影响出租人对房屋的使用及日常经营生活，故出租人请求承租人变更或删除百度、高德、腾讯网络地图对案涉房屋地址的标注予以支持。——参考案例：（2018）苏06民终4610号
→【备注】（１）租赁合同解除终止后承租人协助办理网络地图标注删除属于其附随义务；（２）出租人请求承租人协助办理网络地图标注删除于法有据应予支持。
- 日期： 03-21 11:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）《民法典》第７１５条第２款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”（２）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１１条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”（３）根据上述规定，未经出租人同意，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，租赁合同解除可以判决承租人恢复原状拆除租赁物上建筑物。——参考案例：(2023)鲁14民终5号；(2018)闽72民初613号
摘要2：