摘要1：租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，即“抵押不破先租赁原则”和“抵押破后租赁原则”。
【注解１】（１）《民法典》第４０５条规定先租后抵，原租赁关系不受抵押权影响；（２）《民法典》未明确规定先抵后租的情形，《民法典》第４０５条规定的反向解释为，如果先抵押后出租，则抵押权实现时抵押权人应可以要求解除租赁关系。
【注解２】《担保法解释》（废止）第６６条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”／“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”——《担保法解释》第６６条未被吸收到《民法典》中，也未保留到《民法典担保制度解释》中，但与《民法典》并不冲突，仍可以指导司法实践（《担保法解释》第６６条针对的应是已经办理抵押权登记的抵押权，对于未办理抵押登记的抵押权则不能适用；对于未办理抵押登记的抵押权，应当适用《担保法制度解释》第５４条第２项关于未经登记动产抵押的出租规定）。
【注解３】先抵押后出租执行标的上的租赁权不能对抗抵押权。——参考案例：(2021)桂执复149号
【注解４】房产查封后设立租赁权不能对抗执行房产受让人。——参考案例：《山东省高级人民法院发布九起执行异议、执行复议典型案例之八——查封、抵押在先而租赁在后，承租人所提异议不作为案外人异议处理》
摘要2：★【人民法院案例库】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权｜订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。——参考案例：（2021）最高法执监39号
★【人民法院案例库】案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定｜判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。——参考案例：（2021）粤04民终1930号
摘要1：【注解１】未经法院准许第三人占有查封财产，申请执行人有权申请法院要求第三人限期搬离。——参考案例：(2019)最高法民申1796号
【注解２】先抵押后出租执行标的上的租赁权不能对抗抵押权。——参考案例：(2021)桂执复149号
【注解３】房产查封后设立租赁权不能对抗执行房产受让人。——参考案例：《山东省高级人民法院发布九起执行异议、执行复议典型案例之八——查封、抵押在先而租赁在后，承租人所提异议不作为案外人异议处理》
摘要2：★【人民法院案例库】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权｜订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。——参考案例：（2021）最高法执监39号
- 日期： 05-14 19:40
- 作者：陈其象律师
- 标签：
抵押不破租赁
摘要1：抵押权与租赁权的关系
摘要2：
摘要1：最高人民法院执行局关于云南齐宝酒店申请复议案的复函（2008年12月16日 [2008]执复字第2号）
最高人民法院执行局《关于案外人主张租赁权的执行异议被驳回应依何种程序进行救济的函》
【摘要】本案中，齐宝酒店对执行标的物上享有租赁权的主张一旦被确认，按照我院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，该租赁权负担应当由买受人承受，最终导致执行法院无法将所拍卖房产向买受人交付占有。齐宝酒店所提起的异议从性质上应为实体异议。因此，齐宝酒店对于你院驳回其实体权利异议的裁定不服，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定应当向执行法院提起异议之诉，或者按审判监督程序处理，而不能向我院提起复议。你院[2006]云高执字第25-2号民事裁定错误将齐宝酒店的实体异议视为程序异议，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条之规定赋予其向我院提起复议的权利，属于适用法律错误。综上，请你院自行撤销[2006]云高执字第25-2号民事裁定，对齐宝酒店的异议依法重新作出新的民事裁定。
【要旨】案外人对执行标的物主张享有租赁权属于实体异议——案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议，性质上应为实体异议。案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。
摘要2：
- 日期： 01-01 21:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：执行程序中租赁权的认定与处理
摘要2：
摘要1：——基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响
【裁判要旨】基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，即买受人不受原租赁合同约束。这一规则的适用条件是：有效的抵押权；抵押权已登记；抵押权生效先于租赁合同的生效。法院强制执行过程中处理被执行人房产应当保护承租人的优先购买权，但在买受人受到限定时例外。
【裁判意见】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院强制执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权，但在买受人受到限定时除外。
【案号】（2003）甬镇执字第203号；（2007）甬执他字第109号
摘要2：
摘要1：房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准
【要旨】在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。
【案例】《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》
摘要2：
- 日期： 01-02 08:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
抵押不破租赁
摘要1：【裁判要点】抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束。
摘要2：
- 日期： 04-07 08:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
执行
房屋
租赁权
摘要1：——买卖不破租赁不能对抗在先变动的物权
【案号】（2013）江蓬法民一初字第1648号，（2015）江中法民一终字第275号
【裁判要旨】买卖不破租赁使租赁权实现物权化，从而强化了债权效力，增强了其对抗在后发生的物权变动的效力。但租赁权仍为债权的性质不变，租赁权并非在任何情况下都具有优先性。
摘要2：
摘要1：【要旨】在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。
【案例】《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》
摘要2：
- 日期： 05-15 14:10
- 作者：陈其象律师
- 标签：
抵押不破租赁
摘要1：1.抵押权设立后抵押财产出租的，实现抵押权时的抵押财产买受人不受原租赁合同的拘束，但是除买受人受到限定外，在拍卖、变卖抵押财产时应保护承租人的优先购买权。
2.抵押权登记设立后抵押财产出租或发包，实现抵押权时抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价取得抵押财产，承租人或承包人主张优先购买权的，不予支持。
3.标的物先租赁后抵押的，租赁权可以对抗抵押权而继续有放存在。
4.标的物先抵押后租赁的，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。
5.标的物先租赁后抵押的，承租人的优先购买权优先于抵押权人的抵押权。
6.《物权法》第一百九十条规定中的“抵押财产出租”的准据时点，应理解为租赁物交付的时间，而非租赁合同订立的时间。
7.承租人以租赁物上有抵押权为由解除租赁合同是否应予支持，应当根据抵押权对租赁合同的目的实现是否有重大影响来判断。
摘要2：
- 日期： 07-05 02:26
- 作者：陈其象律师
- 标签：
租赁财产执行
摘要1：【要旨】为保护抵押权的顺利实现，担保法司法解释对抵押财产抵押后的出租行为采取了对抵押权人和受让人绝对无效的态度。而拍卖司法解释则在平衡抵押权人、债务人二者利益的基础上，在具体案件中视在后设定的租赁权是否对抵押权的实现构成障碍，来决定是否对抵押权人和拍定人无效。按照后法优于前法的法律适用原则，本案应适用拍卖司法解释。关于如何除去在后设定的租赁权问题，由于抵押财产一般均须登记，权利设定的时间比较容易判断，为避免当事人诉累，在后设定的租赁权影响抵押权的实现时，我们认为应当由执行法院在执行程序中直接以裁定除去某甲与某乙之间的租赁权。
摘要2：
- 日期： 05-29 18:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答
浙江省高级人民法院办公室印发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知（浙高法办〔2014〕39号）
摘要2：
- 日期： 08-09 16:06
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：上海市高级人民法院关于印发《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》的通知（沪高法[2015]75号）
摘要2：
- 日期： 08-09 16:08
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：浙江省高级人民法院办公室印发《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的通知（浙高法办〔2014〕39号）
摘要2：
摘要1：【问题】承租人租赁权能否排除法院执行？
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果，承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，以租赁权排除法院执行，承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同，并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件，则承租人的租赁权不能对抗执行，承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。——参考案例：（2023）桂02民终4038号
【解析】《执行异议之诉司法解释》第２０条本条基本沿袭《执行异议和复议规定》第３１条规定——（１）《执行异议和复议规定》第３１条仅规定“签订租赁合同”和“占有使用不动产”两个条件，本条明确增加第三个条件“已按照合同约定支付租金”（对承租人执行异议作出进一步限制）；（２）本条删除《执行异议和复议规定》第３１条关于以明显不合理的低价承租不动产不予保护的规定（并非意味着此种租赁关系必然得到支持）；（３）对于带租拍卖、变卖等情况下的强制执行，申请执行人有权提出异议，并赋予申请执行人或案外人可以在执行裁定作出后进一步通过执行异议之诉寻求救济。
摘要2：【注解１】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施；（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解２】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为，并未向受让人移交占有租赁物的情况下，承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益)，承租人不能排除法院保全执行行为。
【总结】（１）带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉不应受理——如果执行法院要求承租人对租赁物转移占有、使用，承租人可以提起执行行为异议而不应提起案外人执行异议之诉；（２）不带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉应予受理。
- 日期： 06-10 21:56
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监397号
【裁判要旨】承租人无权在执行异议程序中排除查封措施——承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封错误不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。
摘要2：【注解】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施，（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
- 日期： 04-16 16:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申4755号
【裁判摘要】韩某某因不服后沙峪镇政府作出的限拆决定，向顺义区政府申请行政复议。根据原审法院查明的事实，该限拆决定是后沙峪镇政府针对案涉违法建设房屋的所有权人作出的，韩某某系部分房屋的租赁权人。韩某某所主张的租赁权系债权，韩某某的相关权益应通过民事途径依法予以救济，后沙峪镇政府作出案涉限拆决定，无需考虑韩某某的租赁权，故韩某某与案涉限拆决定不具有利害关系，原一、二审法院认定顺义区政府决定驳回韩某某的行政复议申请符合法律规定，裁定驳回韩某某的起诉和上诉，并无不当。
摘要2：【解读】房屋承租人与限期拆除决定不具有利害该项——（１）限期拆除决定是行政机关针对涉案房屋的所有权人作出的，行政机关作出限期拆除决定无须考虑房屋租赁权；（２）房屋租赁权人的相关权益应通过民事途径予以救济，其与限期拆除决定不具有利害关系。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终1206号
【裁判要点】租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物。在抵押权人实现抵押权时，承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。
【摘要】关于抵押财产上存在租赁权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。因此，一审法院判决农行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款在主债权范围内优先受偿，有事实和法律依据。苏某某以其在先租赁抵押物为由，认为农行酒泉分行对案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款不享有优先受偿权的辩称意见不能成立。
摘要2：
摘要1：
摘要2：
摘要1：解读：承租人对法院要求腾房等不带租拍卖有异议，可以向执行法院提出执行异议，对执行异议裁定不服，可以依法提起执行异议之诉，请求判决确认承租人享有租赁权，不得除去租赁权。
【注释１】承租人对不带租拍卖提出异议不属于执行行为异议而属于案外人执行异议——承租人实际上是基于租赁权的实体权利主张买卖不破租赁，要求排除“不带租赁的拍卖”而改为“带租拍卖”，应当适用案外人异议进行审查。
【注释２】承租人对腾退房屋提出异议不属于执行行为异议而属于案外人执行异议——执行法院要求被执行人及相关人员限期腾退房屋实质上否认了承租人继续占有房屋的权利，属于案外人执行异议，人民法院应当按照《民事诉讼法》第２３８条规定进行审查。
→【备注】（１）执行行为异议的基础权利为程序权利，异议的目的是纠正违法的执行行为；（２）案外人异议的基础权利是实体权利，异议的目的是排除和阻却对标的的执行（“足以排除强制执行的民事权益”是所有权或其他足以阻止中执行标的的转让、交付的实体权利）。
【解析】（１）带租执行——承租人依据租赁权提出异议要求排除执行属于执行行为异议和复议；（２）不带租执行——承租人提出异议属于案外人异议和案外人异议之诉。
→【备注】另外观点认为｜（１）租赁权产生于查封之前依据案外人异议进行审查；（２）租赁权产生于查封之后按照执行行为异议进行审查。
【注解】案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，法院应适用案外人异议程序进行审查｜案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。——参考案例：(2018)最高法执监434号
【总结】（１）带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉不应受理——如果执行法院要求承租人对租赁物转移占有、使用，承租人可以提起执行行为异议而不应提起案外人执行异议之诉；（２）不带租拍卖的案外人基于租赁权提出执行异议之诉请求排除执行的执行异议之诉应予受理。
摘要2：★【人民法院案例库】承租人提起执行异议之诉的处理｜申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。——参考案例：（2023）云民终字600号
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第４０５条规定，抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有之要件；（２）相反，租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析：（１）同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物；（２）同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
【注释１】（１）原《担保法解释》第６５条、第６６条和《物权法》第１９０条均未明确抵押财产出租和转移占有关系；（２）《民法典》第４０５条规定：＂抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有；否则租赁不破抵押权。
【注释２】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系，即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。
摘要2：★【人民法院案例库】案外人在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物是租赁权对抗抵押权的必要条件，应结合租金支付、水电费转账记录等综合判定｜判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。——参考案例：（2021）粤04民终1930号
摘要1：解读：（１）根据《民事诉讼法司法解释》第３０５条之规定，案外人提起执行异议之诉必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；（２）承租人请求法院确认其对执行标的享有租赁权及执行拍卖中公告权利受限的诉讼请求明显不符合《民事诉讼法司法解释》第３０５条规定的起诉条件，应当驳回起诉。
摘要2：【注解１】承租人提起案外人执行异议之诉应当如何确定诉讼请求？——（１）《执行异议和复议规定》第３１条第１款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”（２）承租人提起案外人执行异议之诉的诉讼请求应当是“请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产”，或者类似内容。
【注解２】承租人执行异议之诉仅仅要求确认租赁权和带租拍卖，没有明确提出排除执行（即阻止移交占有），不符合承租人执行异议之诉要件——（１）根据《民事诉讼法司法解释》第３０５条第１款第２项规定，案外人执行异议之诉必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；《执行异议和复议规定》第３１条第１款股东，即承租人执行异议之诉必须有明确的请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的诉讼请求（如请求对租赁物不清场等类似内容）；（２）根据《民事诉讼法司法解释》第３１０条第２款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”承租人执行异议之诉可以提起请求确认租赁合同有效和享有租赁权。
摘要1：解读：（１）承租人主张租赁权排除租赁期内对租赁物强制交付，符合执行异议的受理条件；（２）承租人未向执行法院申报租赁权，有权基于租赁权提出执行异议。——参考案例：(2020)闽执复22号
摘要2：【注释】房屋拍卖成交后案外人以享有租赁权为由申请排除房屋强制交付是否超出异议期限？｜（１）房屋由第三人受让，执行法院尚未向不动产登记部门送达协助变更登记手续，未超过异议期限，否则超过异议期限；（２）房屋由申请执行人或被执行人受让，在执行程序尚未完全终结前则未超过异议期限，否则超过异议期限。——2019年11月29日最高人民法院(2019)最高法执他2号复函规定:....本案中，法院将涉案房屋交给申请执行人抵债后，要求被执行人及相关人员限期腾退房屋，实质上否认了被执行人及相关人员继续占有涉案房屋的权利。案外人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋为由提出异议，阻止在租赁期内强制交付涉案房屋，属于法律规定的案外人异议情形，人民法院应当依照民事诉讼法第227条进行审查处理。”
摘要1：【裁判摘要】优先租赁权同等条件界定——双方在该合同中约定：合同终止前，吴××如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向华祥公司和红星美凯龙洛江分公司提出申请，并重新签订书面合同，在同等条件下吴××享有优先承租权；红星美凯龙洛江分公司因吴××逾期占用展位等，有权停止对吴××的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施；合同终止后，吴××展位的全部装修归红星美凯龙洛江分公司所有，吴××不得拆除、破坏，红星美凯龙洛江分公司无须为此向吴××再支付任何费用和补偿。合同签订后，华祥公司、红星美凯龙洛江分公司依约交付租赁物，吴××依约支付租金。该合同于2017年7月31日到期，现吴××未能提供证据证明其于2017年5月31日前曾向被申请人提出过续约的申请，且据华祥公司、红星美凯龙洛江分公司提供的证据表明，被申请人已对讼争商场展位重新进行规划，吴××经营的项目种类与规划后的商场展位性质不同，不具备同等条件的前提，吴××不享有合同约定的优先承租权。此外，由于合同到期后吴××未及时撤出租赁的场地，红星美凯龙洛江分公司有权以合理方式封闭展位，无须支付任何补偿费用，吴××应自行承担不愿接收商场展位内的物品而造成的损失，且根据约定合同终止后吴××所投入的装修设施归红星美凯龙洛江分公司所有，吴××无权主张要求装修赔偿。因此，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。
摘要2：——商场商铺优先租赁权行使的司法认定
【裁判要旨】租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利；对于优先租赁权中“同等条件”的界定，应综合考量租金、租赁期限、支付方式、保证金、房屋用途以及基于一般社会观念的基本人身信赖感等多种因素。
【案件索引】一审：福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1441号（2018年4月4日）；二审：福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终3443号（2018年8月28日）
【解读】同等条件界定——（１）租金、租赁期限与支付方式；（２）保证金、房屋用途、承租范围（是整体还是局部）、违约责任以及对房屋的装修、改造等其他条件；（３）基于一般社会观念的基本人身信赖感（如果承租人在承租期间存在违约行为致使“信赖基础丧失”则应允许双方不再续签租赁合同）。
摘要1：解读：抵押权设立后抵押财产出租且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖（即不带租拍卖）。
【注解】先抵押后出租执行标的上的租赁权不能对抗抵押权。——参考案例：(2021)桂执复149号
摘要2：★【人民法院案例库】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权｜订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。——参考案例：（2021）最高法执监39号
★【人民法院案例库】承租人提起执行异议之诉的处理｜申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。——参考案例：（2023）云民终字600号
摘要1：解读｜法拍卖成交后原有权利负担规则→（１）担保物权原则上应采取涂销主义——担保物权因司法拍卖而消灭，变价款优先支付给担保物权人。（２）用益物权等原则上应采取承受主义——财产查封前设立的用益物权及租赁权不因拍卖而消灭，于买受人取得所有权后移转给买受人；如果权利设立在担保物权之后，如采取承受主义将使得拍卖的财产因用益物权负担而降低拍卖价格造成担保物权人无法足额受偿，应由执行法院以裁定方式将权利涤除后再行拍卖。
摘要2：★【人民法院案例库】“带租拍卖”中租金归属的确认｜1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。——参考案例：（2021）豫执监352号
★【人民法院案例库】形成于抵押权设立后的租赁权，不妨害抵押权实现的，可在征得申请执行人同意后不予涤除｜拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。——参考案例：（2019）浙09执155号
→【备注】（１）抵押权设立后形成的租赁权并非必须涤除——租赁权未妨害抵押权实现的，在财产处置时可带租拍卖。（２）租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题——只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。
摘要1：【入库编号：2023-16-2-470-001】
【裁判要旨】判定租赁权是否具有对抗抵押权效力时应注意：一是案外人是否在抵押权设立之前合法实际占有使用租赁物；二是案外人对占有使用租赁物起始时间负举证责任，有关事实真伪不明时，案外人承担不利后果；三是不能仅以案外人提交租赁合同、租赁物移交确认书等书面所载内容认定案外人占有使用租赁物起始时间，而应结合租金支付、水电费缴纳等费用转账记录、租赁物所在小区物业管理人员证言、当初设定抵押时第三方评估机构评估报告等公信力较高、不易事后伪造材料加以认定。
【关联索引】一审：广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民撤1号民事判决（2020年12月24日）；二审：广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04民终1930号民事判决（2021年8月16日）
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】被执行人在宅基地上改建的民宿等房产，具有较高价值但又难以拍卖变现的，在不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的情况下，可以采取拍卖该房产一定年限租赁权的方式，在保障被执行人基本生存权的同时，以获得的租金用于清偿被执行人的债务。
【关联索引】执行： 江西省 婺源县人民法院 （2023）赣1130执1240号之一 执行裁定（2023年9月20日）
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。
【关联索引】执行依据：北京市方圆公证处（2019）京方圆执字第00331号执行证书（2019年10月25日）；执行：浙江省舟山市中级人民法院（2019）浙09执155号（2020年11月25日）
摘要2：【注解１】抵押权设立后形成的租赁权并非必须涤除；租赁权未妨害抵押权实现的，在财产处置时可带租拍卖。
【注解２】租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题，只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。