【笔记】债务人破产管理人能否解除房屋租赁合同？
摘要1：问题：破产管理人能否解除合同？
解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注释１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注释２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除｜（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一——自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二——决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注释３】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注释４】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注释５】根据《企业破产法》第６９条第１款第７项规定，管理人实施“履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同；”应当及时报告债权人委员会；未设立债权人委员会的，管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。
【注释６】（１）我国《企业破产法》对双方均未履行完毕的合同行使解除权的行使标准无明文规定；（２）《企业破产法》第２７条规定的管理人的忠实义务与勤勉义务以及第１３０条规定的法律责任可视为限制管理人行使待履行合同解除权的间接规定。
摘要2：【注解１】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：(2022)最高法民再55号
【注解２】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：(2020)冀民终464号
【注解３】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同。——参考案例：(2019)最高法民终594号；(2020)最高法民申6044号
【注解４】管理人待履行合同解除权的行使首先应遵循是否有利于债务人财产的保值增值｜（１）管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同；（２）如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同；如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权。——参考案例：(2020)最高法民申2255号；(2020)最高法民申2256号
【注解５】利益平衡原则和公共利益原则对管理人合同解除权的限制｜为维护投资人财产不受到巨大损失和在园幼儿合法权益及解决周边居民幼儿入托难问题，对于管理人解除合同的请求不予支持。——参考案例：(2019)豫15民初151号
→【备注】（１）《劳动合同法》第４２条限制管理人在破产程序中对劳动合同的解除权；（２）《保险法》第９２条限制管理人在破产程序中对人寿保险合同的解除权；（３）供水、电、气、暖合同及提供公共交通和网络服务的合同应当限制管理人在破产程序中合同解除权。
【注解６】管理人对于一方已经履行完毕合同应否继续履行？｜（１）根据《企业破产法》第18条第1款规定，对于双方均未履行完毕的合同是否继续履行由管理人决定；（２）对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人应否继续履行法律没有明确规定。鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。——参考案例：最高法民申7497号
【注解７】租赁合同只要在租赁期内承租人与出租人的义务即均未履行完毕，管理人单方解除该租赁合同有法律依据。——参考案例：(2017)湘民再461号