- 日期： 07-18 20:50
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2013年11月25日最高人民法院审判委员会第1597次会议通过）
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2013年11月25日由最高人民法院审判委员会第1597次会议通过，现予公布，自2014年3月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
四、修改《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”
2.将第一部分标题修改为：
“一、融资租赁合同的认定。”
3.将第一条修改为：
“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”
4.删除第三条、第四条、第六条、第七条、第九条、第十条、第十一条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条。
5.将第五条修改为：
“承租人拒绝受领租赁物，未及时通知出租人，或者无正当理由拒绝受领租赁物，造成出租人损失，出租人向承租人主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
6.将第十二条修改为：
“有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（二）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（三）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。”
摘要2： 7.将第十九条修改为：
“租赁物不符合融资租赁合同的约定且出租人实施了下列行为之一，承租人依照民法典第七百四十四条、第七百四十七条的规定，要求出租人承担相应责任的，人民法院应予支持：
（一）出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起决定作用的；
（二）出租人干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的；
（三）出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。
承租人主张其系依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，对上述事实承担举证责任。”
8.将第二十一条修改为：
“出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。
出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。”
9.将第二十二条修改为：
“出租人依照本解释第六条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。”
10.将第二十五条修改为：
“当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为三年，自租赁期限届满之日起计算。”
11.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-18 22:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函（2000年12月25日 法研[2000]122号）
【摘要】租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定。
摘要2：
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
★【人民法院案例库】因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定｜1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。3.合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。——参考案例：（2020）云民再38号
→【备注】因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任何一方违约。
摘要1：房屋承租人应当如何支付租金？承租人延付租金，出租人应当如何处理？因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有哪些救济权利？
摘要2：【注解１】租金按销售额比例支付不属于合作经营协议而属于租赁合同。——参考案例：(2019)皖民终861号；(2020)最高法民申5212号
【注解２】租赁合同约定出现国家法律、法规和政策变化时，合同双方经协商后租金可做调整的，租金可以适当调整。——参考案例：(2019)豫17民终2852号；(2021)豫民申2648号
【注解３】未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商应当对业主租金损失承担补充责任。——参考案例：（2011）朝民初字第18104号民事判决书；（2012）二中民终字第6554号民事判决书
【注解４】拒绝行使代偿权的次承租人对转租合同无法履行不具有过错。——参考案例：(2018)甘民申756号
【注解５】因合同解除后双方的权利义务关系即终止，主张的租金实际是指房屋占用费。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
【注解６】（１）在承租人未支付租金并失去联系已构成违约的情况下，出租人作为守约方有权要求其承担违约责任。但同时出租人也负有防止损失扩大的法定义务。（２）《民法典》第５９１条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”此处的“适当措施”并非意指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。（３）出租人在已知对方违约且无法联系后期间长达两年多时间未采取有效司法救济措施，存在怠于行使权利的情形，应对由此扩大的损失承担相应责任（将房屋租金计算至给予合理追偿与准备诉讼期为宜，此后的损失系因出租人未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持）。——参考案例：(2025)新民再233号
→【备注】（１）承租人未支付租金并失去联系已构成违约的情况下将房屋租金计算至给予合理追偿与准备诉讼期为宜；（２）此后的损失系因出租人未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持。
摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
【注释】（１）买卖不破租赁原则以真实有效的租赁关系为适用条件——如果租赁合同无效则不能主张买卖不破租赁；（２）买卖不破租赁以承租人占用事实状态为前提而不以租赁合同登记备案为必要——租赁物在交付给承租人之前或者承租人已经不再占用租赁物排除买卖不破租赁原则适用。
【注释１】《城镇方式租赁合同司法解释》第１４条可见“契约地位承受模式说”已经被我刚司法实践采纳，承租人在房屋所有权转移后仍然具有３个方面权利——（１）承租人可基于原不动产租赁合同占有、使用该不动产，不动产的受让人不得以其物权对抗承租人的权利；（２）租赁物的受让人不得擅自对租金进行更改，承租人仍按合同约定的租金支付；（３）租赁物的受让人与转让人对租赁物的修缮负连带义务。
【注释２】“买卖不破租赁”例外情形——（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解１】租赁物在租赁期间发生所有权变动，原出租人能否基于产权变更前违约行为行使合同解除权？｜房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。——参考案例：（2006）民一终字第7号
【注解２】在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的，买受人不能要求承租人返还租赁物。——参考案例：(2014)民抗字第23号
【注解３】房屋受让人应受转租异议期约束｜若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。——参考案例：（2022）苏0211民初1548号
摘要2：★【人民法院案例库】“带租拍卖”中租金归属的确认｜1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。——参考案例：（2021）豫执监352号
★【人民法院案例库】租赁在后，查封在前的财产不适用“买卖不破租赁原则”｜《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。——参考案例：（2012）沪一中民四（商）终字第1796号
摘要1：融资租赁合同是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
民法典标签：Ｄ７３５【融资租赁合同定义】｜Ｄ７３６【融资租赁合同内容和形式】｜Ｄ７３７【融资租赁合同无效】｜Ｄ７３８【租赁物经营许可对合同效力影响】｜Ｄ７３９【融资租赁标的物交付】｜Ｄ７４０【承租人拒绝受领标的物的条件】｜Ｄ７４１【承租人行使索赔权】｜Ｄ７４２【承租人行使索赔权不影响支付租金义务】｜Ｄ７４３【索赔失败的责任承担】｜Ｄ７４４【出租人不得擅自变更买卖合同内容】｜Ｄ７４５【租赁物的所有权】｜Ｄ７４６【融资租赁合同租金的确定】｜Ｄ７４７【租赁物质量瑕疵担保责任】｜Ｄ７４８【出租人保证承租人占有和使用租赁物】｜Ｄ７４９【租赁物致人损害的责任承担】｜Ｄ７５０【承租人对租赁物的保管、使用和维修义务】；Ｄ７５１【租赁物毁损、灭失对租金给付义务的影响】；Ｄ７５２【承租人支付租金义务】｜Ｄ７５３【出租人解除融资租赁合同】｜Ｄ７５４【出租人或承租人解除融资租赁合同】｜Ｄ７５５【承租人承担赔偿责任】｜Ｄ７５６【租赁物意外毁损灭失】｜Ｄ７５７【租赁期限届满租赁物归属】｜Ｄ７５８【租赁物价值返还及租赁物无法返还】｜Ｄ７５９【支付象征性价款后租赁物归属】｜；Ｄ７６０【融资租赁合同无效租赁物归属】
摘要2：【注解１】《民法典》第７３７条新增规定“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”
【注解２】原《合同法》第２４２条规定“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。”《民法典》删除这一规定——（１） 在承租人破产情形下，如果破产管理人选择继续履行合同并按照约定支付租金，则出租人不能解除合同取回标的物；（２）如果破产管理人虽然选择继续履行合同但未按照约定支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付，则出租人既可选择要求出租人支付全部租金，也可选择解除合同并取回租赁物（破产取回权）。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第304号
【提示】给付租金请求权的诉讼时效期间从最后履行期限届满之日起算。
【裁判摘要】虽然《工商综合楼租赁使用合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达18年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。在《工商综合楼租赁使用合同》正常履行且双方合作愉快、交往顺利的情况下，海港区工商局有理由相信华侨大酒店会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，其未在2000年当期租金履行期限界至时立即主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对华侨大酒店的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。华侨大酒店于2001年被吊销营业执照，但与本案租赁合同相关的权利义务均由其股东八大处公司顺利承接，未对海港区工商局行使权利造成实际影响，华侨大酒店提出海港区工商局应在其营业执照被吊销后及时主张权利，其主张没有充分的事实依据。尽管本案争议租金的履行期限是2000年12月15日，但租赁合同履行期至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，海港区工商局对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务。
【解读1】
①对于定期金债权的诉讼时效起算点，并没有确定一个绝对的标准，即绝对的认为从最后一期履行期限届满之日起算或者从每一期履行期限届满之日起算，而是明确应根据个案的具体情况进行认定。
②最高人民法院发函（2004）22号《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示的答复》规定，“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。”只是对个案的法律问题作出的规定，并非司法解释，不具有普适性。
摘要2：【解读2】分期缴纳租金的租赁合同应按照最后一期租金计算诉讼时效。
【裁判规则】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在一定争议。在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并结算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
- 日期： 04-26 10:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：黄河租赁公司诉新鸿陶瓷公司欠付融资租赁合同租金被反诉未组织商检致其受行政处罚要求判令合同无效案
摘要2：
摘要1：——施工单位依照合同约定承担违约金后不再承担赔偿责任
【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民提字第39号
【提示】施工单位按照合同约定承担延期交工的违约金，其违约金的性质属于赔偿性违约金。因此，建设单位在依照合同约定取得违约金赔偿后，即可认定为已获得赔偿。在此情况下，建设单位再以当地租金标准主张赔偿金，不予支持（除非施工方提供证据证明，其违约金不足以弥补其实际损失，其尚可再主张损失赔偿，如建设方已经与他人签订房屋租赁合同，因房屋延期交房造成了实际损失等）。
【裁判摘要】最高人民法院认为，双方当事人约定工程开工的时间为2000年3月28日，实际开工日期为2000年5月1日，而2000年4月新疆一建在用于施工的《安全施工组织设计》中明确载明：宏运大厦续建工程建筑面积为30，000平方米。虽然该面积与实际工程面积31，400平方米不完全一致，但可以证明新疆一建在工程开工之前，已明知建筑工程实际面积超出了合同约定施工面积。而且新疆一建对逾期交付工程将承担违约责任的后果是清楚的。但新疆一建在施工过程中，未向宏运公司提出延长工期的申请，据此，新疆一建提出的该项主张，理由不成立。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第38集），法律出版社2009年版】
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2014)辽民一终字第00155号
【提示】为诉讼保全提供担保的，保全错误时担保人应承担赔偿责任。
【裁判摘要】
①建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……润德大厦被人民法院查封，客观上影响了润德集团对外出租，影响了其财产权利的实现。《最高人民法院关于当事人申请财产保全错误造成案外人损失应否承担赔偿责任问题的解释》（法释（2005）11号，以下简称《解释》）规定：根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条（现行《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条）等法律规定，当事人申请财产保全错误造成案外人损失的，应当依法承担赔偿责任。
②润德集团以润德大厦替换了人民法院对天成大厦的查封，在八局四公司的诉讼请求未得到人民法院的支持后，作为案外人的润德集团要求八局四公司，以及作为该诉讼保全担保人的八局大连公司连带赔偿因申请诉讼保全错误而造成的润德大厦的损失，于法有据。
③《民事诉讼法》第一百零五条及《解释》的规定，申请诉讼保全错误，申请人应赔偿被申请人或相关案外人因保全所遭受的损失。关于还应承担大厦被查封期间租金相应利息，则不属于应当赔偿的损失。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第202号
【提示】不同适用对象的违约金可以并存。
【裁判要旨】
关于双倍支付条款的性质与及其与500万违约金条款能否并用的问题。根据租赁合同的约定，双倍支付条款包含两层意思，一是兴合公司负有于合同终止日当日移交租赁物的义务，二是兴合公司违反该义务时，应当承担比较最后年度租金标准向东港公司支付双倍租金的责任。
因此，该条款实质上是关于合同解除后当事人义务及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上也属于违约金。
本院认为，本案中，500万违约金条款与双倍支付条款虽然均属于违约金条款，但前者是针对违反合同主要义务约定的违约责任，后者是针对合同终止后果的约定，两者适用对象不同，可以并用。
摘要2：【摘要】根据双方租赁合同约定，2011年8月11日至2013年8月10日期间租金每年按450万元计算。因此，兴合公司逾期未交付案涉租赁物给东港公司造成的实际损失，应按照每年450万元的标准计算。双方约定的双倍支付最后年度租金的违约金过分高于实际损失，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情调整，按照每年450万元的额度上浮30%即每年585万元的标准支付自2011年12月20日起至2013年8月9日期间的违约金，兴合公司就该期间已经支付的部分应予以扣除。
【解读】租赁合同逾期未交付租赁物给出租人造成的实际损失应以对应期间的租金为基础计算——案涉租赁合同中关于“承租人未于本合同终止的当日将租赁物和增设的其他物移交给出租人实际控制，承租人则须比较最后年度租金额向出租人双倍承付租金”的约定，实质上是关于合同解除之后当事人义务以及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上属于违约金条款。当事人有权依照《合同法》第１１４条第２款的规定请求对违约金进行调整。
- 日期： 03-13 19:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【庭推纪要】同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效——秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案
【案号】最高人民法院民事判决书（2011）民提字第304号
【裁判要旨】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在争议。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。
摘要2：【摘要1】 关于《诉讼时效司法解释》第五条，审判长联席会一致意见认为，从司法解释规定的本意出发作出解释，该规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期金债务，即不适用于本案分期支付租金的情形。
【摘要2】综上，我国现行立法和司法解释对于同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效的问题并未作出明确规定，最高人民法院民二庭通过个案的裁判确立了自最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的规则，作为今后各级法院处理类似案件的参考，以期做到司法裁判尺度的相对一致，进一步完善相关法律制度。
【解读】《民法总则》第189条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”所谓“同一债务”，“是指该债务在合同订立之时即已经确定，债权的内容和范围不随着时间的经过而变化，受到时间因素影响的只是履行方式”。典型情况是约定分期偿还的借款之债、分期（批）交货的买卖之债或者是侵权损坏赔偿协议中约定加害人分期向受害人支付赔偿金。
摘要1：【要旨】承租人存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动但并未改变房屋主体和承重结构情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
【案例】辽宁沈阳中院（2013）沈中民二终字第1456号《陈××与周××房屋租赁合同纠纷案——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析》
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】
一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。
二、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。
摘要2：【解读】房屋存在质量问题导致购房人无法正常使用、收益的，法院可以房屋同期租金为标准计算实际损失。
摘要1：【实务要点】因商品房质量问题导致购房人无法入住，在计算购房人实际损失时，物价局价格认证中心等机构出具的价格咨询意见，并不当然成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。
【案例索引】江苏南京中院（2015）宁商民再终字第29号
摘要2：
- 日期： 11-08 19:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】承租人逾期腾房占有使用费属于违约金性质，房屋租赁合同约定逾期腾房占有使用费过分高于实际损失的，人民法院有权依法予以调整。
【注释】示范文本——（１）交还期满后承租方仍未能将符合要求的租赁房屋交还的，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，承租人应当按本合同约定的日租金标准的x倍向出租人支付房屋占用费，直至承租人按要求交还租赁房屋为止。（２）承租人在交还期届满后超过十日仍未腾空、交还租赁房屋的，双方均同意视为承租人放弃对租赁房屋内所有物品的所有权；出租人有权任意处置该等物品，无须承担任何责任。出租人清理、处理该等物品产生的费用以及将租赁房屋恢复原状产生的费用均由承租人承担。
摘要2：【注解１】（１）约定的逾期腾退房屋的使用费标准并非租金标准且具有明显的惩罚性，承租人认为参照该标准确定的占有使用费数额过高请求调整予以采纳；（２）对占有使用费的具体数额由法院结合案件具体情况酌定。——参考案例：（2016）京03民终13172号
【注解２】合同约定占有使用费为按当年月租金的10%每日计算，该占有使用费相当于房屋月租金的三倍，约定过高，酌情调整为按照月租金的两倍支付房屋占用使用费。——参考案例：（2016）渝0107民初19842号
【注解３】合同虽约定占有使用费为每天200元，但该约定明显过高，逾期交还案涉商铺，其给原告造成的损失主要是租金损失，故按合同履行期内租金计算实际占有费。——参考案例：（2016）皖0103民初359号
摘要1：解读：租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物则双倍支付租金在性质上属于违约金条款，当事人有权依照《民法典》第５８５条第２款的规定请求对违约金进行调整。
摘要2：【注解】租赁合同逾期未交付租赁物给出租人造成的实际损失应以对应期间的租金为基础计算｜案涉租赁合同中关于“承租人未于本合同终止的当日将租赁物和增设的其他物移交给出租人实际控制，承租人则须比较最后年度租金额向出租人双倍承付租金”的约定，实质上是关于合同解除之后当事人义务以及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上属于违约金条款。当事人有权依照《合同法》第１１４条第２款的规定请求对违约金进行调整。——参考案例：(2013)民提字第202号
摘要1：解读：（１）房屋抵押权与租金质权可以并存｜设定房屋抵押权抵押人仍可以对房屋使用、收益和处分，可以就租金设立质权；（２）抵押权实现后抵押权人对抵押物租金享有的权利可以对抗租金质权人｜法院查封抵押财产后，抵押人丧失收取作为孳息的房租的收益权，抵押权效力及于租金等法定孳息，租金质权人亦应当劣后于房屋抵押权人实现其质权；但租金质权人就抵押权实现后的剩余租金仍享有租金质权的优先受偿权。——参考案例：(2017)浙07民终4189号
摘要2：
摘要1：解读：（１）《企业破产法》第４２条第３项规定法院受理破产申请后发生的“因债务人不当得利所产生的债务”为共益债务；（２）法院受理破产申请后债务人不当得利属于共益债务。
【注释１】（１）《企业破产法》第５３条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”——该条针对的损害赔偿请求权是指普通债权；（２）破产合同解除后返还预付款系债务人不当得利——属于《企业破产法》第第４２条第３项规定共益债务。
【注释２】破除合同解除后预付租金和装修添附价值属于不当得利的共益债务。
【注解１】破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利，债务人不当得利属于共益债务。——参考案例：(2016)湘民终412号
【注解２】破产管理人取得承租人添附价值没有法律依据，应属于共益债权。——参考案例：(2021)桂民终84号
【注解３】租赁合同解除后装修拍卖款属于不当得利的共益债务。——参考案例：(2023)闽0981民初3106号
【注解４】破产债务应返还承租人租金的债务为破产共益债务。——参考案例：（2023）最高法民再250号
【注解５】装修价值共益债务可以通过司法鉴定确定金额。——参考案例：（2022）闽0802民初4688号
【注解６】最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”——参考案例：(2017)湘民再461号
【注解７】（１）《破产法》第42条规定第3项“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：......(三)因债务人不当得利所产生的债务；......”所称的“不当得利”系指破产程序启动后破产企业获得的不当得利，该不当得利导致破产财产的增加;（２）根据《破产法》第３０条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”在法院受理破产程序前债务人已经取得对价已经是破产财产，因合同解除产生的相应债权非《破产法》第４２条第３项规定的共益债务。——参考案例：(2023)最高法民再270号
摘要2：→【备注１】《破产法解释二》第１１条和第３６条所规定的管理人行使撤销权或所有权保留买卖中可以认定为共益债务的价款，均存在返还价款和返还占有物的双向返还，即已经存在标的物的转移占有问题。
→【备注２】不存在标的物的转移占有的合同解除后产生返还债权，不属于破产法规定的共益债务之不当得利范畴。
→【备注３】我国《破产法》和《破产法解释二》相关条文明确列明应认定为共益债务的情形，并无兜底条款，应严格按照相关规定对共益债务进行认定，不宜类推适用。
→【总结】（１）并非所有不当得利均属于共益债务，只有破产受理后发的不当得利才属于共益债务；（２）只有存在标的物的转移占有的合同解除后产生返还债权才属于破产法规定的共益债务之不当得利范畴。
→【注解】房企与购房人之间房屋买卖合同被法院判决无效同时责令双方相互返还房屋和购房款，判决生效后双方均未履行，破产程序中购房人拒绝交付房屋，以同时履行抗辩权为要求债务人足额退还购房款，能否得到支持？——（1）房屋占有人在债务人进入破产程序前因合同无效而产生的返还不当得利请求权不属于共益债务（共益债务需符合在破产程序中产生与增益破产财产两项要件）；（2）破产程序中债权人以同时履行抗辩权为由（合同无效不存在同时履行抗辩权）主张购房款返债权优先于普通债务清偿不予支持。
【注解８】进入破产程序后租赁合同解除，债务人占有剩余预付租金构成不当得利认定为共益债务优先受偿。——参考案例：(2021)鲁民申10336号
【注解９】合同解除后已给付的剩余商铺经营使用权转让金不能实现给付目的，债务人继续占有构成不当得利，在人民法院受理破产申请后因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。——参考案例：(2021)最高法民再194号
摘要1：解读：（１）《民法典》第７１９条第１款规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”（２）合法转租的次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。
【注解１】次承租人同意代付承租人欠付租金且出租人同意合同继续履行，租赁合同不予解除。——参考案例：(2021)湘1081民初1108号
【注解２】次承租人同意代为承租人向出租人支付租金的，租赁合同不解除｜（１）次承租人为避免不必要的损失，同意在承租人不能履行租赁合同义务时，代其向出租人支付租金，且出租人同意的，租赁合同不解除。（２）次承租人就承租人欠付的租金及违约金承担补充责任，承担补充责任后，可以充抵其应当向承租人应付的租金，超出应付租金数额部分可以向承租人进行追偿。——参考案例：(2021)赣11民终544号
【注解３】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。——参考案例：(2019)粤民再33号
【注解４】次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金可以抗辩出租人的合同解除权。——参考案例：(2019)苏13民终5090号
【注解５】次承租人未在出租人要求解除租赁合同时请求代出租人支付欠付的租金和违约金，故在承租人欠付租金已经构成根本违约的情况下，出租人可以根据双方合同的约定及法律规定解除其与出租人之间的租赁合同。——参考案例：(2022)苏03民终545号
【注解６】承租人长期拖欠租金已不具备租赁合同继续履行的基础，次承租人代为清偿不能对抗出租人合同解除权。——参考案例：（2021）京民终131号
【注解７】次承租人主张代偿权抗辩解除权的应以承租人拖欠租金为前提｜（１）因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权；（２）若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除。——参考案例：(2018)黔民申3333号
摘要2：【注解８】（１）法律规定赋予的是次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。因此，出租人是否向法院行使合同解除权，是法院审查次承租人行使抗辩权能否成立的前提。（２）出租人并没有向法院提出解除合同之诉，而是向仲裁委员会提起仲裁申请行使解除权，要求解除租赁协议，因此，由法院审理因仲裁受理而形成的抗辩诉权，缺乏法律依据。——参考案例：(2016)粤民申4216号
【注解９】（１）次承租人必须在合理期间内决定是否行使代偿权，超出该合理期间则代偿权丧失；（２）承租人欠付租金难以查明或出租人与承租人无法就欠付租金数额达成一致时次承租人代偿请求权的前提条件不具备。——参考案例：(2022)苏07民终3374号
摘要1：解读：（１）租赁物丢失是否继续计算租金，有约定按照约定；（２）没有约定，租赁物灭失不存在继续出租的可能性，承租人无法继续使用租赁物，不需要再继续承担支付租金的义务，但应当对丢失的租赁物承担赔偿责任。
【注解】没有约定的情况下，租赁物丢失不再继续支付租金，但应当承担赔偿责任。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《查扣冻规定》第４条规定，人民法院“不得拍卖、变卖或者抵债”房屋限于被执行人及其所扶养家属“生活所必需的居住房屋”，并未规定“唯一住房”不得执行。因此，“唯一住房”不等同于“必要住房”，“唯一住房”并非“必要住房”；（２）只要符合《执行异议和复议规定》第２０条规定（即“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的”“执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的”“申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”），执行法院可以强制执行行被执行人唯一住房。
【注释】存在《执行异议和复议规定》第２０条规定３种情形，被执行人名下唯一住房不属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。
【注解１】依据《执行异议复议规定》第二十条第一款第（一）项的规定执行被扶养人的住房，并不以扶养义务人名下的住房将来有可能发生的变化以及扶养义务人及其共同居住人是否同意作为限定条件。——参考案例：（2016）最高法执监109号
【注解２】（１）对被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋可以查封；（２）申请执行人如果能够为被执行人提供住房或者同意从房屋变价款中扣除五至八年租金，被执行人再以生活必需住房为由提出异议不予支持。——参考案例：(2020)甘民终647号
【注解３】被执行人以船舶为唯一住所，法院可以参照处置债务人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋规定，采取安排其他住所的执行措施。——参考案例：(2022)最高法执监51号
【注解４】被执行人以船舶为唯一住所，法院可以参照处置债务人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋规定，采取安排其他住所的执行措施。——参考案例：(2022)最高法执监51号
【注解５】在满足申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的前提条件之下，法院可对被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋予以强制执行。——参考案例：(2023)京执复39号
摘要2：★【人民法院案例库】比例原则在唯一住房拍卖中的适用｜拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。——参考案例：（2022）桂02执复60号
★【人民法院案例库】以租代迁交付拍卖房产的适用｜金钱债权执行中，执行标的房产系被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用于保障被执行人及所扶养家属的基本居住权。被执行人或所扶养家属与买受人达成租赁协议承租涉案房产的，则无需进行搬迁，自租赁协议生效时完成房产交接。——参考案例：（2022）皖1181执恢305号之二
→【备注】拍卖执行唯一房屋应扣除５－８年的租金保障被执行人及家属的基本居住权。
摘要1：【入库编号：2024-17-5-203-007】
【裁判要旨】
1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。
2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。
【关联索引】执行异议：河南省新乡市卫滨区人民法院（2021）豫0703执异88号执行裁定（2021年9月16日）；执行复议：河南省新乡市中级人民法院（2021）豫07执复301号执行裁定（2021年12月9日）；执行监督：河南省高级人民法院（2021）豫执监352号执行裁定（2022年3月30日）
摘要2：
摘要1：解读：（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋；（３）承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
【注释１】（１）承租人未按约定支付租金，出租人实施的强行锁门、断水断电行为不属于自助行为；（２）合同中约定承租人欠付租金时，出租人可以强行锁门、断水断电的，该约定原则上对双方具有约束力。但是，约定的行为方式或出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于其欠付的租金数额、比例及过错程度的，应当予以否定。
【注释２】出租人因出租人违约而将租赁物上锁（加锁）属于不当私力救济，出租人主张租赁物上锁期间的租金或占有使用费不予支持——（１）出租人在租赁期限内应保持租赁物适租，即使承租人拖欠租金费用亦不能免除出租人该义务；（２）出租人将租赁物上锁或堵门实际是由出租人的原因导致承租物无法使用，出租人要求出租人承担租赁物上锁期间的租金／占有使用费不予支持。
【注释３】承租人欠付租金时出租人断水、断电造成承租人营业损失赔偿责任认定因素｜（１）房屋租赁合同是否对出租人采取断水断电措施进行约定——房屋租赁合同明确约定出租人有权采取断水断电措施，出租人采取断水断电措施属于按照合同约定行使权利（履行抗辩权），不应承担损失赔偿责任；（２）出租人是否将断水断电提前通知承租人；（３）出租人采取断水断电措施是否超过必要限度。
【注解１】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解２】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解３】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
【注解４】出租人采取断电行为催租被判决赔偿承租人９３８万元多损失。
摘要2：（续）——参考案例：(2021)最高法民申1579号
【注解５】（１）承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。（２）出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，其自助行为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。——参考案例：（2011）浙杭民再字第11号
【注解６】出租人将租赁物上锁期间属于出租人行使法定权利的期间，不能认定为承租人继续占有使用租赁物的期间，出租人关于承租人应支付占有使用费的主张不予支持。——参考案例：(2023)鄂05民终3645号
【注解７】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费。——参考案例：(2021)粤06民终16918号
【注解８】出租人采取断电等措施属于依约行使权利，并无明显不当，出租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失均系因其不能持续经营所致，并非因出租人的过错造成，因此其要求出租人给予赔偿不予支持。——参考案例：(2021)京02民终17508号
【注解９】出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持。——参考案例：(2022)津02民终5697号
【注解１０】（１）出租人采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定出租人存在违约或者侵权行为；（２）出租人将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，承租人在收到通知后未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大应自行承担。——参考案例：(2021)粤20民终2685号
【注解１１】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当。——参考案例：(2020)豫民申5289号
- 日期： 07-15 07:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）管理人依照《企业破产法》第１８条解除租赁合同，承租人已提前支付的预付租金应当认定为共益债务；（２）根据《企业破产法》第５３条规定，预付租金以外的其他损失按普通债权认定，在破产程序中与其他普通顺位的债权人公平按比例受偿。
【注释１】对于预付租金作为共益债务应作限缩解释——对于“以租代利”“以租抵债”“以租担保”等形式付清租金的情形，债权人与债务人之间真是的法律关系为投资或借贷或抵押担保关系而非真实的租赁关系，预付租金应确认为普通债权，不能适用《企业破产法》第４２条的规定（否则可能构成个别清偿）。
【注释２】破产受理前房地产开发商以车位抵债，已将车位交付占有但无法办理产权证的，房地产开发商破产后债权人主张继续履行以物抵债协议不予支持（抵债协议属于双方均未履行完毕的合同，如再继续履行就构成个别清偿的无效行为）。——参考案例：(2019)最高法民申1529号
摘要2：【注解１】（１）破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利；（２）债务人不当得利属于共益债务。——参考案例：(2016)湘民终412号
【注解２】破产债务应返还承租人租金的债务为破产共益债务。——参考案例：（2023）最高法民再250号
摘要1：解读：查封、扣押房屋效力不及于租金，但法院扣押抵押房屋并通知承租人之日起抵押权范围及于房屋物租金——（１）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第２０条规定“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。”即查封、扣押房屋的效力不及于房屋租金；（２）根据《民法典》第４１２条第１款规定，法院扣押抵押房屋并通知承租人之日起抵押权范围及于抵押物租金。
【注解１】查封房屋不及租金，在法院裁定提取租金前转让租金权益可以对抗强制执行。——参考案例：(2019)渝民再332号
【注解２】查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息，因此，被执行人在法院查封其房产，并被告知不得设定他项权后，擅自将房屋租赁给第三人，并隐匿租金不上交至法院，导致法院裁判无法执行的，其行为涉嫌拒不执行判决、裁定罪，应移送公安机关立案侦查。——参考案例：（2011）武执控字第264号武法函（2013）9号
摘要2：★【人民法院案例库】抵押财产被保全查封后，抵押权人有权收取抵押财产的法定孳息｜债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和进入执行程序为前提，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。——参考案例：（2020）最高法执复169号
→【备注】抵押权是否及于抵押财产被保全查封后租金的认定问题——抵押权人因债务人不履行到期债务而提起诉讼，在诉讼阶段申请保全查封了债务人之外的抵押人的抵押财产，之后又申请保全抵押财产自查封之日起的租金的，人民法院应予支持。
摘要1：解读：因承租方违约，出租方提前解除租赁合同，租赁合同对提前解约免租期租金如何负担没有明确约定，应当认定约定的免租期与租赁期间相联系，出租人有权要求承租人支付未履行合同期间所对应的免租期租金。——参考案例：《北京市第二中级人民法院北京市住房和城乡建设委员会联合发布住房租赁典型案例｜案例1：提前解约免租期租金损失由谁承担》
【注释１】免租期性质——免租期往往是以承租人履行全部租期为基础，本质上属于出租人对应收租金的“附条件的权利放弃”，条件为约定租期得以全部履行。
【注释２】租赁合同有效的情况下，合同因解除而提前终止，免租期有约定按照约定处理；没有约定的——（１）因出租人违约导致合同不能履行至租赁期限届满，类似于《民法典》第１５９条规定的“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”，视为免租期所附的“条件”已成就，出租人诉请承租人补交免租期租金不予支持；（２）因承租人违约导致合同不能完全履行，应视为免租期所附的“条件”不完全成就，承租人应当按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的租金；（３）双方对租赁合同的解除均有过错，一般应参照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例原则并结合双方违约程度与合同解除的关联程度处理免租期租金。
【注释３】租赁合同无效则关于免租期的约定亦属于无效——根据《城镇房屋租赁解释》第４条规定，计算免租期内的占有使用费应按剩余租赁期间占全部租赁期间的比例并根据当事人的过错程度确定。
→【备注】租赁合同无效则免租期约定也属无效，但出租人之所以同意给予免租期系希望承租人履行全部租期从而获得租金收益，故在承租人未能履行全部租期情况下仍应依剩余租赁期占全部租赁期限比例补交免租期租金。
摘要2：【注解１】租赁合同被确认无效后，免租期的占有使用费应当由承租方支付给出租方。——参考案例：(2019)粤03民终29184号
【注解２】免租期不仅是一种租金优惠，更多的是对承租方出资改造租赁物的使用条件而装修期间不能使用租赁物所作的一种补偿。据此，尽管双方在租赁合同中曾约定出租人可取消对承租人的免租期优惠，在承租人已承担了被没收300万余元租赁保证金违约责任且添附物均未获补偿的情况下出租人再请求承租人支付原承诺的免租期租金，造成租赁双方的利益失衡；一审驳回其请求，处理得当，本院予以维持。——参考案例：(2020)粤03民终22552号
【注解３】房屋租赁合同因情势变更而解除，双方当事人对此均不具有过错，由双方共同分担免租期损失。——参考案例：(2022)鲁01民终6958号
【注解４】合同无效，免租条款也无效，根据公平原则，承租人应按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的相应占有使用费。——参考案例：(2023)粤06民终14408号
摘要1：解读：（１）当事人真实意思为租赁物整体出租或租赁合同约定租金为固定数额，租赁标的物为双方均认可的特定房屋，承租人已经到现场确认，承租人在交付租赁标的后未在合理期限内提出异议，应视为双方了解、认可房屋面积，面积差异不影响合同履行，承租人再以合同约定面积与实际不符为由主张减付租金不予支持；（２）租赁合同明确约定按照单价乘以面积（含公摊）的方式确定租金并明确载明租赁面积，约定租金单价与市场价格并无明显差异，租赁实际面积显著少于或多于合同约定面积，按照合同约定的租赁面积计算租金对当事人不公平，当事人主张按照租赁物实际面积计算租金可酌情予以支持。
摘要2：【注解１】双方约定的租金标准并非是按照租赁面积计算，承租人在签订合同之前到租赁厂房查看，承租人以实际面积与合同约定有差异为由主张按照实际面积计算租金缺乏理据，不予支持。——参考案例：(2023)粤06民终9335号
【注解２】租赁合同虽然约定了具体租金按实测面积计算，但承租人在签订租赁合同之后一直按21000平方米向出租人交纳租金，并未就此提出异议，承租人主张按照实际面积计算租金不予支持。——参考案例：(2020)粤04民终801号
【注解３】双方约定场地面积并非以产权面积为准，合同约定为整体计租而非按租金单价乘以租赁面积计租，合同履行期间承租人一直按合同约定的租金金额支付租金，承租人主张按照实际面积计算租金不予支持。——参考案例：(2019)粤01民终24号
【注解４】租赁合同约定合同面积约××亩（以实测面积为准）是双方估算的面积（协议中明确约定了以实测面积为准），且合同中并没有约定租金是按土地面积来计算，承租方主张按实际面积计算租金不予支持。——参考案例：(2023)川1922民初521号
【注解５】出租人交付的租赁房屋比合同中约定的建筑面积减少不符合合同面积约定，承租人据此主张出租人返还多支付的租金的诉讼请求，其实质系因出租人交付的标的物不符合合同约定而请求出租人承担赔偿损失的违约责任，该损失即为承租人多支付部分的租金，承租人请求出租人返还多支付的租金的诉讼请求予以支持。——参考案例：(2016)渝0152民初4413号
→【备注】承租人主张返还多支付的租金实质系因出租人交付的标的物不符合合同约定而请求出租人承担赔偿损失（多支付租金）的违约责任。
摘要1：解读：（１）出租人在承租人拖欠租金而享有合同解除权的情况下，出租人收取承租人拖欠的租金属于清算性受领，非合同继续履行，不影响出租人行使解除权；但是，出租人因承租人拖欠租金而享有合同解除权后，除了收取承租人拖欠的租金，还继续收取后续租金，构成合同继续履行，应视为出租人默示放弃合同解除权。（２）出租人非因承租人拖欠租金而享有合同解除权后继续收取承租人租金，应视为出租人默示放弃合同解除权。
摘要2：【注解】解除权产生后出租人继续接受承租人支付的租金，应视为一种继续履行合同的默示，承租人由此产生了对双方继续合同的信任并继续加投入，应认定约定解除权消灭。——参考案例：(2022)渝05民终7568号