简法｜开发商与买受人签订的售后包租协议是否有效？
摘要1：解答：《商品房销售管理办法》第１１条第２款规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”属于管理性规定，且非法律和行政法规法规，开发商与买受人签订的售后包租协议不因此无效。
→【备注】《商品房销售管理办法》第１１条的规定即房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，该规定属于管理性规定，非法律和行政法规，因此不影响委托经营管理协议的效力，双方应依约履行。——参考案例：(2017)冀10民终1447号
【注释】房地产开发商与房屋买受人签订商铺售后包租合同——（１）房地产企业进入破产程序后管理人有权依据《企业破产法》第１８条解除售后包租协议；（２）商铺购买人作为出租人有权就解除协议造成的损失申报普通破产债权（房屋买受人无权主张在合同继续履行情况下才能请求的剩余租金债权，只能基于《企业破产法》第５３条规定主张因违约产生的损害赔偿请求权，包括可得利益即履行利益）。
摘要2：【注解１】购房人“售后包租”委托开发商应视占有。——参考案例：(2020)最高法民申1938号
【注解２】返本销售｜（１）《商品房销售管理办法》第４２条应为管理性规范，返本销售不导致合同无效。——参考案例：(2019)豫民再670号；（２）返本销售协议未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款。——参考案例：(2019)最高法民申3703号
→【备注】另外观点认为——（１）房地产开发企业为达成融资的目的的返本销售交易，规避了合法的监管程序，根据《九民会议纪要》第３１条规定，应当认定为违背公序良俗而无效；（２）如房地产开发企业为达成促销目的的返本销售不因此无效。