摘要1：保证期间是根据当事人约定或者法律规定，债权人应当向债务人（一般保证）、保证人（连带责任保证）主张权利期间，债权人没有在保证期间主张权利则保证人不再承担责任。
【注释】保证期间与诉讼时效、除此期间之区别——（１）保证期间不发生中止、中断和延长，但诉讼时效可以发生中止、中断和延长；（２）保证期间可以由当事人约定，但诉讼时效和除此期间都是法定的（当事人不能约定）；（３）保证期间的本质是确定保证人是否应承担保证责任的期间，目的是将不确定的保证责任变成一般的保证债务（或有责任期间，类似于质量异议期间）。
摘要2：【注解１】向法院递交起诉状时间为主张保证责任时间，而非以立案时间为主张保证责任时间。——参考案例：(2017)苏民终352号；(2019)最高法民申5632号
【注解２】“如果借款方未按期清偿借款本息时，担保方应在接到出借方还款通知后一个月内负责归还”视为未约定保证期间（系对保证方式的约定而非对保证期间的约定）。——参考案例：(2019)粤1972民初1004号
【注解３】约定保证期间为提前解除租赁合同之日起两年，合同并未提前解除，承担保证责任的条件未成就，保证人不承担保证责任。——参考案例：(2018)闽民再178号
【注解３】利害关系人的证言符合常理的情况下并非孤证可以作为认定案件事实依据｜常年法律顾问作为证人证明其代表公司向保证人主张了保证债权，虽然常年法律顾问属于公司利害关系人，但其证言并非孤证，结合相应的微信聊天记录、后续保证人多次表示继续承担连带保证责任的书证以及其他事实，能够达到高度盖然性的证明标准。——参考案例：(2024)京民终1347号
→【备注】本案债权人通过提高证人证言证明其在保证期间主张了保证债权。
摘要1：承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
问：出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效？
答：《民法典》第７２８条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”出租人侵害承租人优先购买权的：（１）出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效；（２）承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
【注释１】基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应当依照《民法典》等相关法律有关合同效力的规定判断（《民法典》第７２８条规定）。
——参考：《民事审判实务问答》０１０.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人能否以侵害其优先购买权为由主张出租人与第三人签订房屋买卖合同无效
【注释２】承租人主张法院拍卖房屋未通知其行使优先购买权属于对法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。
【注解１】承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提起通知直接出售租赁房屋。——参考案例：(2016)京0105民初61656号
【注解２】承租人行使优先购买权的前提条件是出租人出售房屋，出租人未出售房屋而是收回自用则承租人不享有优先购买权。——参考案例：(2019)苏01民终9498号
【注解３】承租人可以诉请直接实现优先购买权。——参考案例：（2005）屯民一初字第268号；（2005）黄中法民一终字第120号
【注解４】不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。——参考案例：(2016)鲁01民终4094号
【注解５】排除承租方的法定优先购买权无效。——参考案例：江苏省启东市人民法院（2007）启民一初字第2241号
【注解６】承租人对通过公司分立转移房产能否主张优先购买权？｜承租人对通过公司分立转移的房产不享有优先购买权。——参考案例：（2009）甬仑民初字第1892号
【注解７】管理人要求租赁合同履行至法院裁定破产程序终结之日解除，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中管理人应当注意保护出租人的优先购买权。——参考案例：(2013)民申字第278号
摘要2：→【备注】破产程序中破产管理人解除租赁合同并委托变卖，承租人收到通知后没有按照要求办理报名手续和缴纳相应保证金视为放弃优先购买权。
★【人民法院案例库】承租人有重大违约时丧失优先购买权，无权主张赔偿责任｜1.在承租人长期欠付租金构成根本违约情形下，承租人将丧失行使优先购买权的基础，无权主张优先购买权。2.出租人为向第三人借款担保之目的，与第三人签订的房屋买卖合同系通谋虚伪意思表示，此时出租人没有通知承租人行使优先购买权的义务。出租人与第三人达成以房屋抵偿借款债务的真实合意时，才有义务通知承租人行使优先购买权。——参考案例：（2019）赣民再147号
摘要1：未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。
【注释】（１）《民法典》第７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）转租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，收回租赁房屋（转租人继续占用房屋已经没有法律和合同依据，出租人当然有权要求转租人腾退房屋；出租人和转租人解除了租赁合同，转租人和次承租人的转租合同已经没有了履行的基础，合同已经无法实际履行，次承租人不能以其与转租人的债权对抗出租人行使物权的权利）。
【注解１】未经出租人同意的擅自转租合同不属于无效合同。——参考案例：(2021)京03民终1917号；(2020)沪02民终2453号
【注解２】承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化不构成转租。——参考案例：(2019)最高法民再16号
【注解３】店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。——参考案例：(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号
【注解４】以承租房屋为条件与他人合作是否构成转租？｜（１）以承租房屋与他人合作构成转租要符合特定条件：一是在形式上，合同的权利义务相对人是否变更；二是在结果上，是否侵犯了出租人对租赁物的收益权与处分权，是否增加了出租人要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损；（２）如果不符合２个条件则不构成转租。——参考案例：（2013）三亚民二初字第91号；（2015）琼民三终字第29号
【注解５】因违法转租解除租赁合同无须追加次承租人参加诉讼。——参考案例：(2021)沪0116民初12804号
【注解６】房屋受让人应受转租异议期约束｜若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。——参考案例：（2022）苏0211民初1548号
摘要2：★【人民法院案例库】涉众型涉农案件不动产腾退执行的方法指引｜在涉众型涉农案件不动产腾退执行中，被执行人将案涉土地违约转租给次承租人的，人民法院可以加强府院联动和面对面释法明理，促使申请执行人与次承租人达成和解，避免强制腾退引发后续系列诉讼，促成矛盾纠纷源头化解。——参考案例：（2021）沪0116执524号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第109号
【提示】当事人一方对前期合同违约，对方有权解除前期合同和以其为前提的主合同。
【裁判要旨】根据《合同法》规定，当事人一方有违约行为致使合同不能实现目的的，当事人可以解除合同。当事人之间签订的股权交易合同以前期签订的租赁合同为前提，一方没有履行前期租赁合同主要条款，致该合同与股权交易合同的目的无法实现，则相对方可以行使解除权解除前期租赁合同和股权交易合同。
【裁判摘要】本案的项目股权交易协议包含了加气（油）站租赁和股权交易两部分内容，共同为实现股权交易这一目的。租赁合同是双方为履行约定的股权交易而签订的，是整个项目股权交易协议的一部分，也是整个股权交易的前期履行部分。英达公司收取的租金4710万元，是股权转让协议约定的总价款的30％，最后也要在全部股权交易费冲抵。英达公司签订合同的目的是收取股权转让款，在英达公司交付加气（油）站后长达7个月的时间内既没有收到经营利润费，加气（油）站的正常经营又受到影响，在重庆市政府有关部门的协调下并未解决矛盾，使得英达公司签订合同的交易目的落空，其依法行使解除租赁合同的权利并无不当。鉴于《项目股权交易协议书》中的前期租赁合同在履行中已经实际解除，导致项目股权交易合同没有再履行的可能，中石化公司请求确认英达公司解除《项目股权交易协议书》无效的请求，本院不予支持。
摘要2：【解读】一方对前期合同违约，对方有权解除前期合同和以其未前提的股权转让合同。
- 日期： 03-14 18:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——破产管理人合同解除权的法理分析
【案号】（2006）桐民商破字01－8号
【裁判要旨】破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除。合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【裁判规则】破产企业在宣告破产时对外租赁的房屋尚未到期，破产管理人有权决定解除租赁合同。
摘要2：【权威收录】最高人民法院《人民法院案例》2010年第12期
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
摘要1：【提示】双方当事人因国家政策调整而合意解除合同的，不能认定任何一方对此有过错；因此造成的损失，由双方当事人合理分担。
【裁判意见】出租人在承租人提出合同解除后，将租赁物转租他人并提出赔偿主张的行为，应视为出租人同意解除合同。且该合同的解除非因违约等其他原因解除，而属于因当事人不可预见的国家政策调整导致的合同解除，故应根据公平原则来认定双方当事人损失承担范围。
【裁判摘要１】国家宏观政策的贯彻实施是逐步具体、逐步推进的，融资租赁合同中的承租人在签订合同时不可能预见到该政策的实施将会导致其履行租赁合同的基础丧失，也不应要求出租人在签订租赁合同时就能预见到租赁合同不能如期履行。承租人以文书和电报的方式提出解除合同的主张后，出租人将租赁物转租他人并向承租人提出赔偿因解除合同造成的经济损失的，可以认定其具有接受解除合同的要求的行为，属于双方当事人合意解除合同。故不能认定任何一方对此有过错，因此造成的经济损失，双方当事人应根据公平原则分担，其分担的具体数额，根据应分摊到合同未履行期限的成本价值损耗数额确认。
【解读】政策发生当事人难以预见的变化，导致租赁合同不能继续履行，属于不可抗力，当事人有权解除合同。合同系因不可抗力导致解除而并非存在违约，当事人相互不存在过错，出租人不能要求承租人补偿租金损失。
【注解】双方当事人因国家政策调整而合意解除合同的，造成的损失由双方当事人合理分担。
【裁判摘要２】一方要求解除合同，对方没有直接表示同意或者反对而是要求赔偿终止合同造成损失，构成协商解除——关于石油公司与发展公司是否有解除租赁合同的共同意思表示，即发展公司是否同意了石油公司解除租赁合同的请求问题。就本案而言，石油公司提出解除租赁合同的要求后，发展公司针对该要求实施的下述一系列行为，均证明其已同意了石油公司解除合同的要求：接到石油公司要求解除合同的电报后，即将租赁物另外出租，继之要求赔偿解除合同的厂修费损失；其向徐州市鼓楼区人民法院递交的《起诉状》对起诉理由的说明；在徐州市鼓楼区人民法院对此案两次开庭审理时所做的有关陈述；1999年6月25日出具的《情况说明》；2000年6月25日提交的《问题说明》。发展公司的以上行为明确显示，其对石油公司解除合同的要求，当时已经同意。二审法院认定本案租赁合同已经石油公司与发展公司协商解除，有事实根据。
摘要2：（续）发展公司再审申请所主张的其与石油公司未形成解除合同的书面协议，其把车辆转租他人，是其针对石油公司的违约采取的自救措施，不等于其同意解除合同等理由，均不能否定二审法院根据以上事实作出的租赁合同已协商解除的认定。
【裁判摘要３】（１）双方合意解除而非违约解除不能要求违约赔偿损失；（２）因合同提前解除而不能使投资成本被收回所造成的损失根据公平原则双方应予分担——加之本案的租赁合同又是双方同意而解除，不是因为一方有违约行为，另一方以之为由，行使合同解除权而解除；也不是一方未经对方同意，凭单方意志解除。因此，发展公司按合同继续履行能够获得的租金为标准，要求石油公司支付合同解除后的租金损失，已丧失依据。故，二审法院对发展公司要求石油公司赔偿合同解除以后的租金损失的主张不予支持正确。但既然石油公司在签订合同时，不能预见后来具体实施的石油流通体制改革政策，将会导致其履行租赁合同的基础丧失，也不应要求发展公司在签订合同时就能预见到租赁合同不能如期履行。因此，发展公司购买涉案车辆所支出的成本费用，因合同提前解除而不能使该部分投资成本被收回所造成的损失，根据公平原则，石油公司应予分担，其分担的具体数额，根据应分摊到合同未履行期限的车辆成本价值损耗数额确认。
- 日期： 05-15 14:10
- 作者：陈其象律师
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抵押不破租赁
摘要1：1.抵押权设立后抵押财产出租的，实现抵押权时的抵押财产买受人不受原租赁合同的拘束，但是除买受人受到限定外，在拍卖、变卖抵押财产时应保护承租人的优先购买权。
2.抵押权登记设立后抵押财产出租或发包，实现抵押权时抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价取得抵押财产，承租人或承包人主张优先购买权的，不予支持。
3.标的物先租赁后抵押的，租赁权可以对抗抵押权而继续有放存在。
4.标的物先抵押后租赁的，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。
5.标的物先租赁后抵押的，承租人的优先购买权优先于抵押权人的抵押权。
6.《物权法》第一百九十条规定中的“抵押财产出租”的准据时点，应理解为租赁物交付的时间，而非租赁合同订立的时间。
7.承租人以租赁物上有抵押权为由解除租赁合同是否应予支持，应当根据抵押权对租赁合同的目的实现是否有重大影响来判断。
摘要2：
- 日期： 07-05 02:26
- 作者：陈其象律师
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租赁财产执行
摘要1：【摘要】2009年12月22日最高人民法院执行局（2009）执他字第7号《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
摘要2：
- 日期： 07-25 19:27
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：最高人民法院执行局《（2009）执他字第7号函》（2009年12月22日，[2009]执他字第7号）
【摘要】《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
【要旨】人民法院不能在执行程序中以被执行人擅自出租查封财产为由认定租赁合同无效或解除租赁合同。
摘要2：
- 日期： 07-25 19:29
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》明确“．．．．．．被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”
摘要2：
- 日期： 07-30 08:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院执行局《关于山东省高级人民法院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或者解除租赁合同的请示的函》（2009年12月22日，[2009]执他字第7号函）
【摘要】在执行程序中被执行人擅自处分的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
摘要2：
- 日期： 05-06 19:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对于转租合同是否有效，以出租人是否同意为前提，本案中虽然没有地税局明确同意转租的证据，但地税局一审中承认其知道转租的事实，但一直未提出异议，二审中地税局虽主张其不知道转租事实，但又不能推翻其一审陈述，且对一审认定事实未提出上诉，故应认定其知道转租事实，且未提出异议，应视为其同意转租。王××与胡××转租合同在原租赁合同约定的租赁期限内有效。但地税局与胡××并未直接建立关系，故双方之间不存在房屋租赁合同关系。关于王××应否承担支付房屋占用费问题，如在地税局不同意或不知情的情况下，承租人与次承租之间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求解除租赁合同承租人交回房屋，或等到租赁期限届满后要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人原因承租人不能及时交房的情形。本案中因转租行为地税局在知道情况下并未提出异议，已视为其同意转租，其与王××租赁合同亦是有效，在其与王××合同到期之前，胡××已得到房屋并使用，王××已不再实际使用该房屋，这与合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定并不符合，王××用转租行为明示不在使用租赁房屋，而地税局对此知晓而未提出异议，双方租赁合同到期后自然终止，王××与地税局并不当然产生不定期租赁合同关系，王××并不是实际承租人，因实际占有使用房屋人为胡××，胡××占有使用该房屋，地税局没有及时制止，导致转租事实形成，也有责任。现地税局不能及时收回房屋的原因是胡××作为房屋实际占有人不予返还，并非王××不予返还，王××在地税局同意转租的情况下已无合同责任，故其不再承担支付房屋占用费的责任。此种情形与出租人不知道或不同意转租的情形并不一致。地税局虽未与胡××直接签订租赁合同，但地税局可基于房屋所有权有权要求胡××返还房屋并支付逾期房屋占用费，至于胡××因地税局不再租赁而不能使用房屋给其造成损失的问题，系与王××之间的问题，不属本案处理范围，可另行处理。
摘要2：
摘要1：【民法典标签】Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】
【注解１】出租人提供的租赁房屋有害气体超标，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，相关房屋不应用于出租，已出租房屋无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。——参考案例：（2022）苏01民终418号
【注解２】承租人构成违约、出租人已享有合同解除权情况下，出租人锁门行为应视为以事实行为解除租赁合同，不构成侵权。——参考案例：(2022)粤0304民初35086号；(2020)粤0307民初35823号
【注解３】出租人发出解约通知后采取上锁措施之日为收回房屋之日。——参考案例：(2023)粤03民终31153号
【注解４】出租人在未提出解除合同并给予承租人合理搬迁期限前直接将商铺上锁属于违约行为，应对承租人由此产生的损失承担赔偿责任。——参考案例：(2019)粤03民终27892号
→【备注１】（１）承租人拖欠租金行为严重且经多次催告仍未支付的，承租人履行合理通知义务后，采取停水、停电或锁门等措施可以认定为以事实行为解除合同；（２）出租人已通知解除租赁合同情况下承租人拒不交还房屋，出租人采取停水、停电或锁门等措施可以认定为是收回房屋。
→【备注２】承租人违约情形下，出租人采取停水、停电或锁门等措施私力救济应严格限定在权利范围内并且履行必要的前置通知、催告程序，否则可能被认定构成侵权。
→【备注３】《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额
摘要2：（续）、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
★【人民法院案例库】房屋甲醛超标的，承租人有权解除合同｜出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。——参考案例：（2023）沪0113民初34603号
★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务｜承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。——参考案例：（2020）沪02民终3179号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
【注解５】（１）后因履行中发生纠纷，河东村委、永利公司起诉桂深公司，请求解除《土地租赁合同》、返还案涉土地等。（２）(2015)柳市民二终字第377号民事判决，判决解除《土地租赁合同》，桂深公司将案涉土地返还给河东村委、永利公司等。（３）后经强制执行，地上建筑物被拆除，河东村委、永利公司收回案涉土地。——参考案例：(2015)柳市民二终字第377号；(2023)最高法民申701号
- 日期： 05-20 20:00
- 作者：陈其象律师
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抵押物
摘要1：最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复【(2011)民二他字第18号】
【来源于网络，未经核实】
【摘要】根据《（担保法）司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。
摘要2：
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终497号
【裁判要旨】租赁合同的解除系基于双方意思表示一致，并非承租人主张的因出租人违约导致解除，对承租人要求出租人支付违约赔偿金的诉讼请求不予支持。
摘要2：【解读】承租人以出租人违约为由向出租人发生解除合同通知书，出租人向法院起诉请求解除租赁合同，属于双方当事人对于解除租赁合同意思表示一致。
- 日期： 02-20 09:16
- 作者：陈其象律师
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不可抗力
摘要1：解答：因不可归责于双方的事由解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担；由于公平原则是《民法总则》及《合同法》规定的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失也可以适用公平原则判令受益人予以补偿。即因不可归责于双方的事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及之外其他损失均可以适用公平原则由双方分担损失。
摘要2：★【人民法院案例库】因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定｜1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。3.合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。——参考案例：（2020）云民再38号
摘要1：问题：破产管理人能否解除合同？
解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注释１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注释２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除｜（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一——自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二——决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注释３】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注释４】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注释５】根据《企业破产法》第６９条第１款第７项规定，管理人实施“履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同；”应当及时报告债权人委员会；未设立债权人委员会的，管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。
【注释６】（１）我国《企业破产法》对双方均未履行完毕的合同行使解除权的行使标准无明文规定；（２）《企业破产法》第２７条规定的管理人的忠实义务与勤勉义务以及第１３０条规定的法律责任可视为限制管理人行使待履行合同解除权的间接规定。
摘要2：【注解１】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：(2022)最高法民再55号
【注解２】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：(2020)冀民终464号
【注解３】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同。——参考案例：(2019)最高法民终594号；(2020)最高法民申6044号
【注解４】管理人待履行合同解除权的行使首先应遵循是否有利于债务人财产的保值增值｜（１）管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同；（２）如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同；如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权。——参考案例：(2020)最高法民申2255号；(2020)最高法民申2256号
【注解５】利益平衡原则和公共利益原则对管理人合同解除权的限制｜为维护投资人财产不受到巨大损失和在园幼儿合法权益及解决周边居民幼儿入托难问题，对于管理人解除合同的请求不予支持。——参考案例：(2019)豫15民初151号
→【备注】（１）《劳动合同法》第４２条限制管理人在破产程序中对劳动合同的解除权；（２）《保险法》第９２条限制管理人在破产程序中对人寿保险合同的解除权；（３）供水、电、气、暖合同及提供公共交通和网络服务的合同应当限制管理人在破产程序中合同解除权。
【注解６】管理人对于一方已经履行完毕合同应否继续履行？｜（１）根据《企业破产法》第18条第1款规定，对于双方均未履行完毕的合同是否继续履行由管理人决定；（２）对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人应否继续履行法律没有明确规定。鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。——参考案例：最高法民申7497号
【注解７】租赁合同只要在租赁期内承租人与出租人的义务即均未履行完毕，管理人单方解除该租赁合同有法律依据。——参考案例：(2017)湘民再461号
- 日期： 03-23 17:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【解读】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示。
解析：出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，能否是否包含了解除合同的意思表示？法院能否判决返还房屋、恢复原状？——（１）应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示；（２）法院可以直接判决返还房屋、恢复原状（不再判决解除租赁合同）。
摘要2：【注解】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，虽然应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示，但法院判决内容仍然是返还房屋、恢复原状，不判决解除租赁合同。
- 日期： 07-12 19:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：管理人发出解除租赁合同通知后，因承租人继续占有房屋，管理人继续收款，不得推定管理人原意继续履行租赁合同。——参考案例：(2016)云民终445号
摘要2：
- 日期： 10-01 19:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院行政判决书(2018)闽行终654号
【裁判摘要】集体土地及其上房屋承租人作为集体土地的实际使用人对案集体土地征收引起的行政补偿行为有权以自己名义提起诉讼——对于大运公司是否具有本案原告资格的问题，不应以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条等规定为参照，而应以《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定为依据。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”可见，行政诉讼原告应当与被诉行政行为有利害关系。本案中，福州市人民政府的征收行为引起了对涉案被征收房屋价值、搬迁费用和停产停业损失等的行政补偿行为，该行政补偿行为正是大运公司起诉请求福州市人民政府履行的行政行为，即被诉行政行为。根据本案《企业法人营业执照》和《租赁合同》等证据，涉案被征收房屋属用于经营的房屋，其由大运公司承租用作住所，且用于生产经营，福州市人民政府对涉案土地和房屋的征收行为造成承租人大运公司搬迁和停产停业等损失，故大运公司与该征收行为所引起的行政补偿行为即被诉行政行为具有利害关系，有权诉请给予补偿。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第四条规定：“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。”本案中，大运公司承租使用涉案集体土地及其上房屋进行生产经营活动，是涉案集体土地的实际使用人，福州市人民政府的征收行为涉及该集体土地，故对于因涉案集体土地征收引起的行政补偿行为，作为土地实际使用人的大运公司根据该条司法解释的规定，亦有权以自己名义提起诉讼。从本案事实看，大运公司与先锋公司解除《租赁合同》的主要原因在于福州市人民政府对涉案土地的征收行为，而福州市人民政府作出该征收行为之时，大运公司还是涉案被征收土地及其上房屋的承租人。福州市人民政府关于《租赁合同》已于2013年12月解除，大运公司不再是承租人而无权请求补偿的主张，与事实不符，不予支持。先锋公司和先锋村虽认可收到福州市人民政府的补偿款6152万元，但主张该补偿款不包括拆迁奖励、停产停业损失等，且没有证据表明大运公司取得拆迁和停产停业等损失的补偿。而且，《租赁合同》未约定涉案房屋补偿问题，大运公司也曾以先锋公司为被告提起租赁合同诉讼，
摘要2：（续）请求解除《租赁合同》并赔偿损失，但未获审理法院支持。综上，大运公司有权以自己名义提起诉讼，请求福州市人民政府依法予以补偿，具有本案原告资格。
- 日期： 12-06 09:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】违约方不享有通知解除合同的权利|（1）使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方并不享有单方通知解除权；（2）违约方向守约方发送解除合同的通知不能产生解除合同的法律后果；（3）守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷(案涉租赁合同约定的合同租期为20年)，不利于经济秩序的稳定——关于案涉租赁合同是否业已终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第(3)项约定(即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止)通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此本院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷(案涉租赁合同约定的合同租期为20年)，不利于经济秩序的稳定。
摘要2：【裁判摘要２】合同尚未成立，一方主张对方恶意阻止合同生效不能成立——关于双方签署的和解协议的效力问题。一审诉讼期间，煜凯丰公司授权石×与居然之家公司草签《和解协议》，该协议第四条约定“本协议经双方法定代表人或授权签字并加盖公章后生效”,因双方法定代表人均没有在该协议上签字并加盖单位印章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于合同成立时间的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，故该协议未成立和生效。居然之家公司主张煜凯丰公司恶意阻止合同生效，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条关于合同生效条件的规定(“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”)，系针对已成立的附条件合同而言，因双方法定代表人的签字和盖章是《和解协议》成立的要件，并非《和解协议》所附生效条件，而案涉《和解协议》未成立，故居然之家公司关于煜凯丰公司恶意阻止合同生效的主张不能成立。
【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2020)皖民终296号
【摘要】在合同履行中居然之家公司以经营不善为由发函，要求解除租赁合同。由于居然之家公司解除合同的事由不符合法定或者约定的解除条件，其不享有单方解除租赁合同的权利，所以居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，并不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。即使居然之家公司全部撤场，也不能产生解除合同的法律效果。如居然之家公司认为租赁合同客观上已无法继续履行，应当解除，其应当提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，在双方未能协商同意解除合同或生效裁判确认解除合同的情形下，煜凯丰公司要求居然之家公司按合同约定支付租金和设备维护费的请求有事实和法律依据，应予支持。
摘要1：解读：（１）《民法典》第７１９条第１款规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”（２）合法转租的次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。
【注解１】次承租人同意代付承租人欠付租金且出租人同意合同继续履行，租赁合同不予解除。——参考案例：(2021)湘1081民初1108号
【注解２】次承租人同意代为承租人向出租人支付租金的，租赁合同不解除｜（１）次承租人为避免不必要的损失，同意在承租人不能履行租赁合同义务时，代其向出租人支付租金，且出租人同意的，租赁合同不解除。（２）次承租人就承租人欠付的租金及违约金承担补充责任，承担补充责任后，可以充抵其应当向承租人应付的租金，超出应付租金数额部分可以向承租人进行追偿。——参考案例：(2021)赣11民终544号
【注解３】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。——参考案例：(2019)粤民再33号
【注解４】次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金可以抗辩出租人的合同解除权。——参考案例：(2019)苏13民终5090号
【注解５】次承租人未在出租人要求解除租赁合同时请求代出租人支付欠付的租金和违约金，故在承租人欠付租金已经构成根本违约的情况下，出租人可以根据双方合同的约定及法律规定解除其与出租人之间的租赁合同。——参考案例：(2022)苏03民终545号
【注解６】承租人长期拖欠租金已不具备租赁合同继续履行的基础，次承租人代为清偿不能对抗出租人合同解除权。——参考案例：（2021）京民终131号
【注解７】次承租人主张代偿权抗辩解除权的应以承租人拖欠租金为前提｜（１）因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权；（２）若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除。——参考案例：(2018)黔民申3333号
摘要2：【注解８】（１）法律规定赋予的是次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。因此，出租人是否向法院行使合同解除权，是法院审查次承租人行使抗辩权能否成立的前提。（２）出租人并没有向法院提出解除合同之诉，而是向仲裁委员会提起仲裁申请行使解除权，要求解除租赁协议，因此，由法院审理因仲裁受理而形成的抗辩诉权，缺乏法律依据。——参考案例：(2016)粤民申4216号
【注解９】（１）次承租人必须在合理期间内决定是否行使代偿权，超出该合理期间则代偿权丧失；（２）承租人欠付租金难以查明或出租人与承租人无法就欠付租金数额达成一致时次承租人代偿请求权的前提条件不具备。——参考案例：(2022)苏07民终3374号
- 日期： 10-13 14:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据最高人民法院《民事案件案由规定》，民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质确定，本案惠州市人人乐商业有限公司(以下简称人人乐公司)起诉请求确认2021年8月23日《关于LeSuper超市解除租赁合同通知函》无效，实质是人人乐公司对解除租赁合同关系有异议，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，请求法院确认解除行为的效力。因此，本案当事人的权利义务指向的法律关系为租赁合同关系，本案案由应当认定为租赁合同纠纷，原审法院认定案由为确认合同效力纠纷，处理欠妥，本院予以纠正。
摘要2：【解读１】一审原告向一审法院起诉请求：1、请求确认被告向原告发出的落款时间为2021年8月23日的《关于LeSuper超市解除租赁合同通知函》无效；2、请求被告承担本案诉讼费用。
【解读２】案件受理费100元。
- 日期： 07-15 07:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）管理人依照《企业破产法》第１８条解除租赁合同，承租人已提前支付的预付租金应当认定为共益债务；（２）根据《企业破产法》第５３条规定，预付租金以外的其他损失按普通债权认定，在破产程序中与其他普通顺位的债权人公平按比例受偿。
【注释１】对于预付租金作为共益债务应作限缩解释——对于“以租代利”“以租抵债”“以租担保”等形式付清租金的情形，债权人与债务人之间真是的法律关系为投资或借贷或抵押担保关系而非真实的租赁关系，预付租金应确认为普通债权，不能适用《企业破产法》第４２条的规定（否则可能构成个别清偿）。
【注释２】破产受理前房地产开发商以车位抵债，已将车位交付占有但无法办理产权证的，房地产开发商破产后债权人主张继续履行以物抵债协议不予支持（抵债协议属于双方均未履行完毕的合同，如再继续履行就构成个别清偿的无效行为）。——参考案例：(2019)最高法民申1529号
摘要2：【注解１】（１）破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利；（２）债务人不当得利属于共益债务。——参考案例：(2016)湘民终412号
【注解２】破产债务应返还承租人租金的债务为破产共益债务。——参考案例：（2023）最高法民再250号
- 日期： 03-27 14:53
- 作者：陈其象律师
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附随义务
摘要1：解读：（１）出租人主合同义务是提供适租的租赁房屋，在租赁房屋的地址上能够办理营业执照或出租人协助办理营业执照仅为出租人的附随义务，违反该附随义务一般情况下不构成根本违约，出租人无权解除合同；（２）但是，如果承租人未取得营业执照造成其无法正常经营，致使合同目的不能实现的，承租人有权解除合同。
摘要2：【注解１】因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照，租赁合同目的不能实现的，承租商铺有权解除租赁合同并请求出租人赔偿相应损失。——参考案例：(2014)三中民终字第14257号
【注解２】】出租人未依约定协助承租人办理营业执照致使双方所签订合同目的无法实现，承租人有权解除租赁合同。——参考案例：（2016）浙01民终2928号
【注解３】根据现有工商部门的企业注册规范，申请注册的企业，经营地房屋为预售商品房的，并不必然影响办理营业执照，且双方合同中明确该房屋为预售商品房，该当事人在签订合同时也明知该情况，故对于其抗辩理由，不予支持。——参考案例：(2010)沪二中民二(民)终字第1797号
【注解４】出租方是否具有为承租方办理营业执照的义务，应当根据双方合同约定、租赁用途、合同目的等进行综合判断｜（１）《租赁合同》中没有明确约定出租人办理营业执照的义务及相关违约责任，但出租人租赁房屋系用于商业经营，故其要求出租人协助办理商业类营业执照属正常经营的需要；（２）因房屋所在地块原有规划用途为工业，且园区系整体产权，未对内部楼栋办理单独产权，导致出现营业执照办理周期长、注册地址楼栋与实际经营楼栋有差异的问题，但该情形并不足以构成根本违约。——参考案例：《北京市朝阳区人民法院发布6起文创产业园区典型民商事合同案件典型案例之一》
摘要1：解读：根据《民法典》第７１１条规定，出租人不当使用租赁物致使租赁物受到损失，出租人有权解除租赁合同。
【注释１】根据《民法典》第７０９条规定，承租人不当使用租赁物是指承租人未按照约定的方法或者违反租赁物的性质使用租赁物。
【注释２】（１）双方约定承租人不当使用租赁物出租人即有权解除合同——出租人可以行使约定解除权解除合同；（２）出租人根据《民法典》第７１１条规定解除合同——承租人需存在不当使用租赁物达到致使租赁物受到损失的程度，出租人方有权解除租赁合同。
摘要2：【注解】承租人在二次装修时对楼面重新铺设地砖，但卫生间的防水措施不足，且二层房间内卫生间对应楼下天花板底未设置沉箱，导致二层卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏。因此，涉案房屋漏水系因出租人的原因引起。由于经出租人催告，出租人在合理期限内未能解决漏水问题，导致对楼下房屋用户造成严重影响，出租人请求解除租赁合同予以支持。——参考案例：(2020)粤民再101号
→【备注】出租人不当装修导致漏水经出租人催告后在合理期限内未能解决漏水问题，出租人有权解除租赁合同。
摘要1：解读：租赁物无法用于约定用途，承租人有权以合同目的不能实现为由解除租赁合同。
【理解与适用】所谓不能实现合同目的，司法观点倾向认为是实际剥夺了承租人的履行利益，使承租人订立合同所追求的履行利益不能实现。——最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用(一)》，人民法院出版社2020年版，第639页。
【注释】（１）双方约定租赁物用于特定用途，但因租赁物本身的原因导致承租人无法取得特定用途的行政许可，承租人以合同目的不能实现为由解除合同应予支持；（２）仅约定将租赁物用于商业，承租人仅以租赁物不能用于某种特定用途主张合同目的不能实现要求解除合同不予支持。
【注解１】（１）承租人在明知房屋未办理房屋所有权证、规划许可证等相关证照，且存在消防问题的情况下，仍愿意租赁案涉房屋并同意负责房屋消防安全设施设备升级改造，其应承担因相关证照不齐而导致不能通过消防验收的风险。（２）房屋租赁合同的约定租赁房屋的用途为商业经营管理，目前商场仍然在营业且承租人未提供证据证明房屋因消防问题被相关主管部门勒令停止营业，故承租人称由于出租人不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋不能办理消防验收，致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的理由不能成立，不予支持。——参考案例：(2020)最高法民申103号
【注解２】出租人违反先合同义务之违约责任承担｜出租方违反先合同义务订立的房屋租赁合同，如不违反法律效办性规定，承租方没有依法选择行使撤销权，租赁合同成立并有效。在合同履行过程中，因违反先合同义务的行为导致出租方违约，出租方应承担违约责任。解除租赁合同后，形成附合的装饰装修添附残值赔偿，应受合同相对性理论的限制，以承租人退还租赁房屋时的现实装饰装修添附残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为次承租人出资添附。——参考案例：（2014）川民终字第555号
摘要2：★【人民法院案例库】双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约｜双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。——参考案例：（2022）粤20民终6140号
★【人民法院案例库】因租赁物存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同｜1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。——参考案例：（2021）渝04民再5号
摘要1：解读：承租人违约解除租赁合同，出租人主张空租损失应予支持。
【注释】空租损失是指出租人在租赁合同解除后无法及时出租租赁物获取收益而遭受的损失（性质属于可得利益损失）。
摘要2：